Решение по делу № 2-274/2023 от 10.04.2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМРОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ

29 августа 2023 года г. Ясногорск Тульской области

Ясногорский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего судьи Поповой Е.П.,

при секретаре Мовчан А.М.,

с участием представителя истца – ответчика по встречному иску администрации МО Ясногорский район по доверенности Мордановой Е.В.,

представителя ответчика – истца по встречному иску Еремяна О.М. – адвоката по ордеру Матвейчика А.С.,

представителя ответчика – истца по встречному иску Еремяна О.М., третьего лица ООО «УК Ясногорск» по доверенностям Конкиной Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ясногорского районного суда Тульской области гражданское дело № 2-274/2023 (71RS0024-01-2023-000308-23) по иску администрации муниципального образования Ясногорский район к Еремяну О.М. о признании расторгнутым договора аренды, возложении обязанностей освободить земельный участок и привести его в первоначальное состояние и по встречному иску Еремяна О.М. к администрации муниципального образования Ясногорский район о признании условий договора аренды ничтожными,

установил:

администрация МО Ясногорский район обратилась в суд с иском к Еремяну О.М. о признании расторгнутым договора аренды, возложении обязанностей освободить земельный участок и привести его в первоначальное состояние, указав в обоснование на то, что между комитетом имущественных и земельных отношений администрации МО Ясногорский район (далее по тексту – КИЗО администрации МО Ясногорский район) и Еремяном О.М. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 580 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, предоставленный на землях населенных пунктов для хранения автотранспорта.

17.11.2022 отделом административно-технического надзора комитета жизнеобеспечения администрации МО Ясногорский район проведено выездное обследование указанного земельного участка, в ходе которого установлено, что участок огорожен по периметру забором высотой около 2 метров, на территории участка установлена хозяйственная постройка, площадь участка составляет 954 кв.м. Земельный участок, входящий в состав предоставленного по договору аренды, площадью 53 кв.м. не входит в состав огороженного земельного участка.

Тождественные выводы сделаны по результатам проверки управлением Росреестра по Тульской области.

Указала, что Еремян О.М. самовольно захватил земельный участок площадью 427 кв.м., не использует по назначению предоставленный земельный участок площадью 53 кв.м.

Отметила, что согласно п.6.2 договора аренды арендодатель вправе в любое время отказать от договора аренды, предупредив об этом арендатора в порядке, установленным договором.

15.12.2022 прокуратурой Ясногорского района в адрес администрации МО Ясногорский район вынесено представление, по которому необходимо предпринять меры к расторжению договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и освобождении самовольно захваченного земельного участка площадью 427 кв.м.

18.01.2023 Еремяну О.М. направлено предупреждение об отказе от договора аренды, 16.02.2023 предупреждение вручено арендатору.

На обращение в управление Росреестра по Тульской области о прекращении государственной регистрации договора аренды получено уведомление о приостановлении государственной регистрации.

Указала, что ввиду захвата Еремяном О.М. части земельного участка площадью 427 кв.м., не использования земельного участка площадью 53 кв.м. по целевому назначению арендатору направлено уведомление о расторжении договора аренды.

Просила суд:

- признать расторгнутым договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный КИЗО администрации МО Ясногорский район и Еремяном О.М.;

- обязать Еремяна О.М. освободить самовольно занятый земельный участок площадью 427 кв.м., расположенный с юго-западной, южной и восточной сторон к земельному участку с кадастровым номером №, расположенному по адресу: <адрес>

- обязать Еремяна О.М. привести земельный участок с кадастровым номером № площадью 580 кв.м. и земельный участок площадью 427 кв.м., расположенный с юго-западной, южной и восточной сторон к земельному участку с кадастровым номером №, расположенному по адресу: <адрес> в состояние, позволяющее его использовать в соответствии с разрешенным использованием, путем сноса ограждения в виде забора и хозяйственной постройки.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования в части указания срока в течение которого просит возложить на Еремяна О.М. обязанность по освобождению земельных участков – в течение 3 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Во встречном исковом заявлении Еремян О.М. просил признать ничтожными условия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренные пунктами 6.2, 6.5, 6.6, предусматривающими односторонний отказ от договора, поскольку это противоречит закону.

Определениями суда от 07.06.2023 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечен КИЗО администрации МО Ясногорский район, от 03.08.2023 – третьим лицом на стороне ответчика ООО «Управляющая компания «Ясногорск».

Представитель истца – ответчика по встречному иску администрации МО Ясногорский район по доверенности Морданова Е.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала по доводам иска, в удовлетворении встречного иска просила отказать. Пояснила, что Правила землепользования и застройки не предусматривают такой вид разрешенного использования как «хранение автотранспорта», предусмотрен вид использования «для размещения автостоянок легкового автотранспорта».КИЗО администрации МО Ясногорский район при заключении договора аренды допущена ошибка. Нецелевое использование земельного участка заключается в том, что земельный участок площадью 53 кв.м. не используется по назначению, он находится за пределами огражденной территории. Подтвердила внесение Еремяном О.М. всей предусмотренной законом арендной платы. При расторжении договора аренды внесенная плата будет возвращена. Фактически Еремян О.М. передал права аренды ООО "УК Ясногорск", которое хранит на земельном участке свой автотранспорт.

Представитель ответчика – истца по встречному иску Еремяна О.М. – адвокат по ордеру Матвейчик А.С. в судебном заседании поддержал встречные требования, указав, что требования об одностороннем расторжении договора аренды незаконны, ничтожны, поскольку односторонний отказ от исполнения договора (обязательства) не допускается в силу закона. Еремяном О.М. не допускалось нарушение условий договора аренды. Он хранит принадлежащий ему транспорт, в сроки установленные договором вносит арендную плату. Требование об освобождении земельного участка площадью 427 кв.м. признал, пояснив, что в настоящий момент проведены работы по выносу координат на местности земельного участка с кадастровым номером №, межевые знаки выставлены, ограждение будет установлено в соответствии с данными межевыми знаками. Захват части земельного участка вызван тем, что при формировании земельного участка была установлена не удобная конфигурация земельного участка.

Представитель ответчика – истца по встречному иску Еремяна О.М., третьего лица ООО «УК Ясногорск» по доверенностям Конкина Я.А. в судебном заседании требования об освобождении самовольно занятого земельного участка площадью 427 кв.м. признала, пояснив, что земельный участок будет освобожден в ближайшее время. Просила об удовлетворении встречных требований. Оснований считать расторгнутым договор аренды не усматривала.

Пояснила, что после выявления факта самовольного захвата земельного участка площадью 431кв.м. Еремян О.М. обратился в администрацию МО Ясногорский район с заявлением о предоставлении данного земельного участка. Письмом от 08.12.2022 ему дан ответ о проведении согласования границ указанного земельного участка.

Ответчик – истец по встречному иску Еремян О.М., представитель третьего лица КИЗО администрации МО Ясногорский район, своевременно и надлежащим образом извещенные о судебном заседании, не явились.

Суд в соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав представителей сторон, представителя третьего лица, исследовав письменные материалы, осмотрев спорный земельный участок, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между КИЗО администрации МО Ясногорский район и Еремяном О.М. заключен договор аренды №, по которому арендатору (Еремяну О.М.) передан на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, площадью 580 кв.м., из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования для хранения автотранспорта.

По условиям договора он заключен на 10 лет (п.2.1).

Договор заключен на основании протокола от 19.09.2022 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Раздел 6 договора посвящен расторжению договора и отказу от договора.

Пункт 6.2 договора закрепляет, что арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в срок и порядке, указанных в пунктах 6.5, 6.6 договора в случаях:

- использования арендатором участка не в соответствии с его разрешенным использованием (подпункт 6.2.1);

- невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (подпункт 6.2.2);

- иных предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях (подпункт 6.2.3);

- нарушения арендатором какого-либо из обязательств, определенных пунктом 8.1 договора.

Об одностороннем отказе от исполнения договора одна сторона предупреждает другую сторону за один месяц (пункт 6.5 договора).

Предупреждение об отказе от договора (далее – предупреждение) производится заказным письмом с уведомлением по адресу, указанному арендатором при заключении договора (пункт 6.6 договора).

18.01.2023 администрация МО Ясногорский район направила Еремяну О.М. предупреждение об отказе от договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой на те обстоятельства, что установлены нарушения при исполнении договора аренды – не используется земельный участок площадью 53 кв.м., самовольно захвачен земельный участок площадью 427 кв.м.

Указанное предупреждение вручено Еремяну О.М. 16.02.2023, что подтверждает почтовый идентификатор № 30103079004786.

Анализируя приведенные пункты договора, суд приходит к следующим выводам.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункты 1, 2 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Поскольку пунктом 2.1 договора от 03.10.2022 установлен его срок, договор заключен на 10 лет, т.е. на определенный срок.

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Анализируя положения пунктов 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу, что законодателем закреплена возможность расторжения договора аренды в одностороннем порядке лишь в случае заключения договора на неопределенных срок, что согласуется с принципом недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства, согласно которому односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Кроме того, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Поскольку спорный договор аренды заключен в отношении земельного участка, являющегося муниципальной собственностью, на срок 10 лет, то в силу вышеприведенной нормы закона его досрочное расторжение возможно только в судебном порядке при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Включение условий об ином порядке расторжения договора по инициативе арендодателя является незаконным, противоречит нормам земельного законодательства.

Вместе с тем, в силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, закон предусматривает право требовать досрочного расторжения договора аренды исключительно в судебном порядке после направления предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, что свидетельствует о наличии у арендодателя права требовать исполнения обязательства, а не предполагает наличие права расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Изложенное свидетельствует о включении в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ условий, противоречащих законодательству.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку пункты 6.2, 6.5, 6.6 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ противоречат требованиям гражданского и земельного законодательства, суд признает их недействительными и удовлетворяет соответствующие требования Еремяна О.М.

Изложенное свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требования администрации МО Ясногорский район о признании договора расторгнутым, поскольку сама процедура расторжения путем направления арендатору уведомления противоречит закону. По такой процедуре считать договор аренды земельного участка, заключенный на определенный срок, расторгнутым оснований не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении требования о признании договора расторгнутым оснований для возложения на арендатора обязанности освободить переданный в аренду земельный участок и привести его в состояние, позволяющее его использование в соответствии с разрешенным видом использования, не имеется.

Отклоняя доводы стороны истца о признании договора аренды расторгнутым, суд полагает необходимым отметить следующее.

В качестве оснований для расторжения договора аренды арендодателем указаны обстоятельства использования переданного в аренду земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием.

Вместе с тем, в ходе выездного судебного заседания 29.08.2023 по месту расположения земельного участка судом установлено, что по периметру земельный участок огражден забором, часть участка отсыпана асфальтной крошкой, на территории земельного участка на момент проведения судебного заседания находились транспортные средства марок Газель, Камаз, легковые автомобили. Также на территории участка располагается здание бытовки. Вход на земельный участок осуществляется посредством ворот и калитки. Изложенное, по мнению суда, исключает факт использования арендатором земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием, поскольку в соответствии со спорным договором аренды установленный вид разрешенного использования земельного участка – для хранения автотранспорта.

Те обстоятельства, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки в зоне Ж1 возможно установление вида разрешенного использования исключительно «для размещения автостоянок легкового автотранспорта», не опровергают того факта, что арендатору предоставлен земельный участок с разрешенным видом использования «для хранения автотранспорта».

Свидетельств того, что ответчик использует земельный участок не в соответствии с разрешенным видом использования, суду не представлено. Факт нахождения хранящихся на земельном участке автомобилей в собственности ответчика суд не относит к обстоятельствам, имеющим юридическое значение для разрешения спорных правоотношений.

Стороной истца в ходе рассмотрения дела доказательств существенного нарушения условий договора аренды арендатором суду не представлено. Факт самовольного занятия земельного участка площадью 427 кв.м. относить к таковым оснований не имеется.

Факт нахождения части земельного участка не в ограждении также не относится к обстоятельствам существенного нарушения условий договора аренды при том условии, что судом установлено хранение транспортных средств и на этой части земельного участка.

Не нашли своего подтверждения обстоятельства передачи земельного участка в субаренду ООО «УК Ясногорск», хранения транспортных средств указанной организации на земельном участке. Те факты, что Еремян О.М. является генеральным директором и учредителем ООО «УК «Ясногорск» сами по себе не свидетельствуют о наличии обстоятельств хранения транспортных средств управляющей компании на переданном в аренду земельном участке.

Свидетель ФИО6 в судебном заседании показала, что работая специалистом по делопроизводству в ООО «УК «Ясногорск» и занимаясь регистрацией договоров, договоры об аренде (передаче) транспортных средств от Еремяну О.М. ООО «УК «Ясногорск» не регистрировала, поскольку таковых не заключалось.

Свидетельств иного суду не представлено.

Обсуждая требования администрации об освобождении самовольно захваченного земельного участка площадью 427 кв.м., суд приходит к следующим выводам.

Согласно статьям 25, 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из заключения по результатам выездного обследования объекта земельных отношений № 8 от 17.11.2022, составленного главным специалистом отдела административно-технического надзора комитета жизнеобеспечения администрации МО Ясногорский район, следует, что выявлены признаки самовольного занятия (путем ограждения) в том числе использование земельного участка площадью 427 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> без предусмотренных законодательством РФ прав.

Ситуационная схема земельного участка с кадастровым номером №, расположенному по адресу: <адрес>, по состоянию на 17.11.2022 свидетельствует о самовольном занятии части земельного участка.

17.11.2022 в адрес Еремяна О.М. вынесено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований.

16.11.2022 заместитель главного государственного инспектора в Заокском и Ясногорском районам по использованию и охране земель, заместитель начальника межмуниципального отдела по Заокскому и Ясногорскому районам управления Росреестра по Тульской области по результатам выездного обследования спорного земельного участка также сделал вывод о том, что наличии признаков самовольного занятия (путем ограждения) земельного участка площадью 427 кв.м., прилегающего с юго-западной, южной <адрес> <адрес>, участок 28 (фактически располагающегося на землях, принадлежащих МО г.Ясногорск с имеющимися обременениями в виде охранных зон: с восточной стороны сооружения ЛЭП 6,0 кВ; с южной – подземный газопровод высокого давления) без предусмотренных законодательством РФ прав.

Указанные обстоятельства стороной ответчика признаны в судебном заседании, не оспаривался факт самовольного занятия земельного участка площадью 427 кв.м.

В ходе рассмотрения дела представлен договор от 30.05.2023, заключенный Еремяном О.М. с ООО «Ингеотраст», по которому осуществлены работы по выносу межевых знаков земельного участка с кадастровым номером №. Как пояснили представители ответчика – истца по встречному иску Еремяна О.М. в судебном заседании, данные работы проведены с целью установки забора по данным точкам в целях соблюдения границ земельного участка.

Ввиду установления в ходе рассмотрения дела факта самовольного занятия земельного участка площадью 427 кв.м. Еремяном О.М.суд в этой части требование администрации МО Ясногорский район удовлетворяет и возлагает на Еремяна О.М. обязанность освободить самовольно занятый земельный участок площадью 427 кв.м., расположенный с юго-западной, южной и восточной сторон к земельному участку с кадастровым номером №, расположенному по адресу: <адрес> в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу, находя данный срок достаточным и разумным для исполнения судебного постановления.

Руководствуясь статьями 194-199ГПК РФ, суд

решил:

уточненные исковые требования администрации муниципального образования Ясногорский район удовлетворить частично.

Возложить на Еремяна О.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, обязанность освободить самовольно занятый земельный участок площадью 427 кв.м., расположенный с юго-западной, южной и восточной сторон к земельному участку с кадастровым номером 71:23:010103:1456, расположенному по адресу: <адрес>, участок 28, в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении требований о признании расторгнутым договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, освобождении земельного участка с кадастровым номером 71:23:010103:1456 и приведении его в первоначальное состояние отказать.

Встречные исковые требования Еремяна Оганеса Михайловича удовлетворить.

Пункты 6.2, 6.5, 6.6 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ признать недействительными.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Ясногорский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Мотивированное решение изготовлено 30 августа 2023 года