Решение по делу № 2-17/2023 (2-392/2022; 2-2514/2021;) от 22.12.2021

УИД 68RS0002-01-2021-003946-18

№ 2-17/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«02» марта 2023 года г. Тамбов

Ленинский районный суд г. Тамбова в составе:

судьи Киреевой Н.В. Ю.А.,

с участием помощника прокурора Ленинского района г. Тамбова Татаринова С.Г.

при секретаре судебного заседания Есиковой Е.В., помощнике судьи Кобзеве Н.А.

в присутствии представителя истца Карабанова А.Е., ответчика Рубцовой К.Н., Рубцовой Л.В., представителя ответчика Семеновой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Тамбова Тамбовской области к Рубцовой Л.В., Рубцовой К.Н. о выкупе жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Тамбова Тамбовской области обратилась в суд с иском о выкупе жилого помещения.

В обоснование иска указано, что на основании постановления администрации города Тамбова Тамбовской области от 31.12.2013 № 11487 жилой *** признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации Тамбовской области от 09.04.2019 года № 414 утверждена областная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Тамбовской области на 2019-2025 годы. *** включен в указанную Программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Квартира *** в указанном доме принадлежит на праве собственности Рубцовой К.Н., которая с согласия законного представителя Рубцовой Л.В. выбрала способ переселения – выкупная цена.

В соответствии с оценкой объекта - отчетом № 21-0601/3, выполненной ЧПО Горбунова М.А., выкупная цена квартиры составляет 2 523 806 рублей

В связи с тем, что до настоящего времени с собственником квартиры не достигнуто соглашение о выкупной цене, администрация г. Тамбова обратилась в суд с иском, в котором просит обязать Рубцову К.Н. передать принадлежащее ей жилое помещение *** за выкупную цену 2 523 806 рублей, а также долю земельного участка, расположенного под вышеуказанным домом с последующим прекращением права собственности ответчика на указанное имущество.

Представитель истца по доверенности Корабанов А.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Просил обязать ответчика заключить соглашение о выкупе принадлежащего ему помещения и доли земельного участка, определив их выкупную цену в соответствии с оценкой объекта - отчетом № 21-0601/3, выполненной ЧПО Горбунова М.А.

Рубцова К.Н. в судебном заседании пояснила, что в августе 2021 года написала заявление о согласии на заключение соглашения о выкупе жилого помещения, с предложенной в августе 2021 года ценой выкупа квартиры была согласна. Однако, выкуп квартиры так и не был осуществлен по причине бездействия со стороны администрации г. Тамбова. В последующем рыночные цены на квартиру изменились, в связи с чем не возражает против удовлетворения исковых требований в соответствии с результатами проведенной по делу экспертизой в ООО «Экспертное бюро № 1».

Представитель Рубцовой К.Н. по ходатайству Семенова Т.А. в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований в соответствии с результатами проведенной по делу экспертизы в ООО «Экспертное бюро № 1». Указала, что данная экспертиза проведена наиболее полно и всесторонне, содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости жилого помещения, доли земельного участка и расходов, связанных с переездом в соответствии с требованиями закона.

Рубцова Л.В. поддержала позицию по делу Рубцовой К.Н. не возражала против удовлетворения исковых требований в соответствии с результатами проведенной по делу экспертизы в ООО «Экспертное бюро № 1».

Представители третьих лиц администрации Тамбовской области, отдела опеки и попечительства Комитета образования администрации г. Тамбова, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Опрошенный в судебном заседании 17.11.2022 года эксперт Кузнецов Е.В. пояснил, что в полной мере ответил на постановленные судом в рамках экспертизы вопросы. Указал, что оценивал жилое помещение – квартиру ответчика, с учетом того, что в данном помещении хороший ремонт и имеются все коммуникации. Не учитывал состояние многоквартирного дома в целом. Для определения среднерыночной стоимости квартиры ответчика учитывал рыночную стоимость объектов-аналогов данной квартиры. Определенная подобным образом среднерыночная стоимость квартиры ответчика в целом соответствовала стоимости данной квартиры согласно отчету-оценке № 21-0601/3, выполненной ЧПО Горбунова М.А. При определении рыночной стоимости земельного участка, учитывал, что данный земельный участок относится к землям улиц с видом разрешенного использования – под строительство многоквартирного дома, в связи с чем коэффициент земельного участка был определен как разница в кадастровой стоимости земельного участка для ИЖМ и земельного участка под многоквартирную застройку. Определенная подобным образом стоимость доли земельного участка, принадлежащая ответчику, значительно отличалась от стоимости доли земельного участка согласно отчету-оценке № 21-0601/3, в которой была дана оценка данному участку, как участку под ИЖС.

Эксперт Тарасов С.В. в судебном заседании 17.11.2022 года пояснил, что стоимость земельного участка была определена по методу сравнения продаж с применением корректировки по методу Лейфера. В качестве объектов-аналогов исследуемого земельного участка были взяты земельные участки без учета наличия коммуникаций, так как в данном случае имеет значение наличие возможности подключения к коммуникациям, то есть их непосредственное расположение в непосредственной близости исследуемого земельного участка. При определении стоимости квартиры ответчика был принят во внимание факт признания многоквартирного дома аварийным.

Опрошенная в судебном заседании Косова О.С. показала, что ей была подготовлена рецензия на экспертизу, выполненную экспертом Тарасовым С.В. Выявлено 16 незначительных нарушений и 2 грубых нарушения, которые влияют на определение стоимости жилого помещения и земельного участка. Эксперт учитывал аварийность жилого дома, использовал понижающую корректировку, в результате стоимость помещения была занижена на 21 %. При определении стоимости земельного участка эксперт не учитывал наличие коммуникаций, что привело к занижению стоимости земельного участка на 15%.

Помощник прокурора Ленинского района г. Тамбова Татаринов С.Г. указал, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в соответствии с результатами проведенной по делу экспертизы в ООО «Экспертное бюро № 1».

Выслушав участников процесса, прокурора, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу ч. 1 ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Подпунктом 3 п.2 ст.235 ГК РФ предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст.239).

Частью 4 ст.15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с п.7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 года, решение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение изымается у собственника путем его выкупа; решение об изъятии жилого помещения принимается органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для муниципальных нужд.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путём выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачётом его стоимости в выкупную цену.

Такое законодательное регулирование согласуется с частью 3 статьи 40 Конституции Российской Федерации, которая обязывает государство обеспечить дополнительные гарантии жилищных прав путем предоставления жилища бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами не любым, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, членов его семьи осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно - коммунального хозяйства".

Если аварийный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу статьи 16, пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 2 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно - коммунального хозяйства", имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения жилищных прав.

Часть 3 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" также указывает на необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений ЖК РФ, в том числе его ст. 32.

На основании частей 6, 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

По смыслу указанной правовой нормы обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения допускается как путём заключения соглашения о выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение, так и путём заключения соглашения с собственником жилого помещения о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачётом его стоимости в выкупную цену.

В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно подпункту "и" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ", требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст.32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, от 31.12.2013 № 11484 жилой *** признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л. д. 8-9).

Постановлением администрации г. Тамбова Тамбовской области от 22.10.2021 № 4990 «Об изъятии земельных участков и жилых помещений для муниципальных нужд в целях возмещения выкупной цены гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда» принято решение об изъятии у Рубцовой К.Н. для муниципальных нужд:

- 2/25 доли земельного участка с кадастровым номером *** общей площадью 2500 кв., расположенного по адресу: ***;

- в связи с изъятием доли земельного участка изъять жилое помещение, расположенного по адресу: ***, общей площадью 46,4 кв.м., кадастровый ***;

Согласно отчету об оценке объекта оценки № 21-0601/3 общая рыночная стоимость выплаты составляет 2523 806 рублей, включая рыночную стоимость квартиры 2047300 рублей, рыночная стоимость доли земельного участка – 476506 рублей. (т.1 л.д. 10-12).

Постановлением администрации Тамбовской области от 09.04.2019 года № 414 утверждена областная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Тамбовской области на 2019-2025 годы. *** включен в указанную Программу.

Целями и задачами данной программы являлось улучшение условий проживания граждан; финансовое и организационное обеспечение переселения граждан, проживающих в аварийном жилищном фонде, расположенном на территории Тамбовской области, признанном в соответствии с Федеральным законом, в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу в связи с физическим износом в процессе эксплуатации, в жилые помещения, отвечающие установленным требованиям.

Основным мероприятием программы указано ликвидация аварийного жилищного фонда муниципальных образований Тамбовской области.

Гражданам, выселяемым из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, принадлежащих на праве собственности, выразившим согласие на получение выкупной цены за изымаемые у них жилые помещения, производится выплата выкупной цены или в соответствии с ч.ч.1-9 ст.32 ЖК РФ по соглашению с собственниками жилых помещений предоставляются жилые помещения с зачетом стоимости изымаемых жилых помещений в выкупную цену путем заключения договоров мены или купли-продажи.

*** был включен в указанную программу. Квартира *** в указанном доме принадлежит на праве собственности Рубцовой К.Н.

В заявлении от 12.08.2021 года Рубцова К.Н. выразила согласие на заключение соглашения о выкупе жилого помещения и части доли земельного участка, указав о согласии с отчетом об оценке объекта. ( т.1 л.д.13).

Соглашение между ответчиком Рубцовой К.Н. как собственником квартиры и администрацией г. Тамбова Тамбовской области не достигнуто, поскольку ответчик оспаривает стоимость принадлежащего ему имущества, определенную истцом на досудебной стадии. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования истца относительно возложения на ответчика обязанности по передаче жилого помещения в собственность городского округа - г.Тамбов основаны на нормах действующего законодательства и подлежат удовлетворению.

Определяя размер выкупной цены принадлежащего Рубцовой К.Н. имущества, суд приходит к следующим выводам.

Как указано в п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» к порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме применяются нормы ч.ч.1-3, 5-9 ст.32 ЖК РФ.

Подпунктом «з» п.20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч.7 ст.32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч.5 ст.32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч.4 ст.32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Кроме того, поскольку положениями ст.ст.36-38 ЖК РФ и ст.290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

С учетом изложенного следует признать обоснованным при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывать в ее составе так же и стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом ВС РФ 29.04.2014 года).

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст.79 ГПК РФ).

В силу ч.3 ст.86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ, то есть по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, как каждого доказательства в отдельности, так и в их совокупности.

Определяя размер выкупной цены принадлежащего истцу имущества в виде жилого помещения и доли земельного участка, а также убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, суд исходит из выводов о его рыночной стоимости, изложенных в заключение эксперта ООО «Экспертное бюро № 1» от 17.02.2023 года № 23-01-037-Э-ПО-С (т.2 л.д. 135-213).

В соответствии с указанным заключением размер возмещения за изъятие жилого помещения в соответствии с п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ составляет и состоит из:

- среднерыночной стоимости, принадлежащей на праве собственности Рубцовой К.Н. жилого помещения - ***, площадью 46,4 кв.м., доли в общем имуществе, приходящемся на указанную квартиру в размере 2715 364 рубля 00 копеек;

- среднерыночной стоимости 2/25 доли земельного участка площадью 2500 кв.м. по адресу: *** размере 1061 132 рубля 00 копеек;

- общего размера убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием в размере 215467 рублей 00 копеек.

Оснований не доверять выводам указанного заключения у суда не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не содержится. Экспертное исследование содержит сведения о примененных экспертом при исследовании соответствующих методиках, список использованной литературы и нормативно-методических рекомендаций, подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ.

Вместе с тем, при определении выкупной цены имущества, принадлежащего ответчику Рубцовой К.Н., суд не принимает во внимание отчет № 21-0601/3, выполненный ЧПО Горбунов М.А., предоставленный истцом (т.1 л.д.16-17). Указанное заключение объективно не содержит суждений эксперта и обоснований сделанного вывода, а равно заключение не содержит доказательств применения экспертом методов сравнительного подхода при определении стоимости имущества Рубцовой К.Н.

Суд также не принимает в качестве объективного и надлежащего доказательства отчет об оценке ОПЦ «Альтаир» № 227/22 от 21.03.2022 (49-97), поскольку полагает, что неверное применение экспертом методических рекомендаций в ходе оценки стоимости земельного участка привело, по мнению суда, к необоснованному завышению стоимости принадлежащего ответчику имущества.

На заключение эксперта АНО «Судебный экспертно-криминалистический центр» (т.1л.д.148-201) представителем истца представлена рецензия оценщика Косовой О.С. от 12.10.2022 г., в соответствии с которой заключение от 08.09.2022 г. не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001г. № 73-ФЗ « О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Так в процессе рецензирования оценщиком Косовой выявлено 16 формальных ошибок и 2 грубых ошибки, влияющих на достоверность выводов экспертов, что привело к занижению стоимости объекта исследования. В связи с чем, заключение эксперта АНО «Судебный экспертно-криминалистический центр» также не принято судом в качестве объективного и надлежащего доказательства.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на ответчика Рубцову К.Н. должна быть возложена обязанность по передаче принадлежащего ей имущества в пользу истца за выкупную стоимость в размере 3776 396 рублей 00 копеек. Кроме того, в пользу ответчика подлежат взысканию убытки, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием в размере 215 467 рублей 00 копеек.

Принимая во внимание положения ФЗ от 21.07.2007 года №185-ФЗ, а равно учитывая условия и сами цели адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд полагает возможным прекратить право Рубцовой К.Н. на принадлежащее ей жилое помещение и на долю в праве собственности на земельный участок, но после получения от администрации г. Тамбова Тамбовской области выкупной стоимости имущества, в размере, определенном судом.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации г. Тамбова Тамбовской области о возложении обязанности по передаче жилого помещения за выкупную цену и прекращении права собственности удовлетворить.

Обязать Рубцову К.Н. (паспорт серии *** ***) передать в собственность городского округа – г. Тамбов принадлежащее ей жилое помещение - ***, долю в общедомовом имуществе, долю земельного участка, приходящегося на ***, расположенного по адресу: *** за выкупную цену в размере 3 776 496 рублей 00 копеек.

Взыскать с администрации г. Тамбова Тамбовской области в пользу Рубцовой К.Н. затраты, связанные с изъятием жилого помещения в размере 215 467 руб.

После выплаты выкупной цены прекратить право собственности Рубцовой К,Н. на *** долю земельного участка, приходящегося на ***, расположенных по адресу – ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Ленинский районный суд г. Тамбова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В.Киреева

Решение суда изготовлено в окончательной форме 24 марта 2023 года.

Судья Н.В.Киреева