Решение по делу № 33-29150/2023 от 14.08.2023

    Судья: Титов А.Н. дело <данные изъяты>Уникальный идентификатор дела50RS0<данные изъяты>-53

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты>

<данные изъяты>                                                  18 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Гарновой Л.П.,

судей Жигаревой Е.А., Бессудновой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шишовой М.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску Коноваловой Е. П. к ООО «СЗ «При<данные изъяты>» об уменьшении установленной договорной цены объекта долевого строительства, взыскании излишне уплаченных денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

по апелляционной жалобе Коноваловой Е. П. на решение Видновского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>

заслушав доклад судьи Гарновой Л.П.,

объяснения явившихся лиц,

                                                 установила:

Коновалова Е.П. обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «При<данные изъяты>», в котором просила уменьшить установленную договорную цену объекта долевого строительства и установить новую в размере 4 778 660 руб., взыскать в свою пользу излишне уплаченные денежные средства в размере 140 192 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке, судебные расходы: на оформление нотариальной доверенности в размере 1 900 руб., почтовые - 100,78 руб.

В обоснование иска указала, что <данные изъяты> между истцом и ООО «СЗ «При<данные изъяты>» заключен договор участия в долевом строительстве № ПРЛ-1/12/322-4447И, по которому ответчик обязался передать истцу за цену 4 918 852,00 руб. жилое помещение – <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, Ленинский г.о., д. Мисайлово, мкр. При<данные изъяты> срок до <данные изъяты>

Акт приема-передачи квартиры был подписан сторонами <данные изъяты> Вместе с этим, после подписания акта истцом было установлено, что проектная общая площадь квартиры (без учета балкона, лоджии и других летних помещений) не соответствует переданной фактической – разница составляет 0,73 кв.м. Кроме этого, проектная площадь балкона и лоджий составляет 1,95 кв.м., а площадь переданного балкона – 0,6 кв.м. Общая разница составила 2,08 кв.м.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия оставлена без внимания.

Представитель ответчика ООО «СЗ «При<данные изъяты>» в судебное заседание не явился, в письменных возражениях просил рассмотреть дело в свое отсутствие, иск не признал не признал, заявил о применении пропуска истцом срока исковой давности, в случае удовлетворения требований просил снизить размер неустойки и штрафа в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ в связи с ее несоразмерностью. На основании Постановления Правительства РФ <данные изъяты> от <данные изъяты> просил предоставить отсрочку исполнения решения суда до <данные изъяты>.

Решением Видновского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Коновалова Е.П. просит решение суда отменить, ссылаясь на необоснованность его выводов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона от <данные изъяты> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме.

Статьей 4 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

На основании ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 2).

Согласно ч. 1 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу положений ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из материалов дела усматривается, что <данные изъяты> между истцом и ООО «СЗ «При<данные изъяты>» заключен договор участия в долевом строительстве № ПРЛ-1/12/322-4447И, по которому ответчик обязался передать истцу за 4 918 852,00 руб. жилое помещение – <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, Ленинский г.о., д. Мисайлово, мкр. При<данные изъяты>, в срок до <данные изъяты> Акт приема-передачи квартиры был подписан сторонами <данные изъяты>

После подписания акта истцом было установлено что проектная общая площадь квартиры (без учета балкона, лоджии и других летних помещений) не соответствует переданной фактической – разница составляет 0,73 кв.м. Направленная истцом в адрес ответчика претензия оставлена без внимания.

Статьей 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Между тем, согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Исходя из изложенного, стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной правовой нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведенной нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия в п. 3.7 согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

Таким образом, участник долевого строительства лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Пунктом 3.6. договора долевого участия предусмотрено, что если в результате кадастрового учета органами кадастрового учета фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства превысит общую площадь жилого помещения - объекта долевого строительства, указанную в столбце 7 Приложения <данные изъяты> к договору, более чем на 1 кв.м, цена договора увеличивается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 объекта долевого строительства, указанной в Приложении <данные изъяты> к договору (столбец 11), на разницу между фактической общей площадью жилого помещения (указанной в техническом плане (техническом паспорте, экспликации)) - объекта долевого строительства и общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения <данные изъяты> к договору.

Пунктом 3.7. договора долевого участия предусмотрено, что если в результате кадастрового учета органами кадастрового учета фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства окажется меньше общей площади жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения <данные изъяты> к договору более чем на 1 кв.м, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 объекта долевого строительства, указанной в Приложении <данные изъяты> к договору на разницу между общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в Приложении <данные изъяты> к договору и фактической общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)).

В пункте 3.5 договора долевого участия указано, что стороны договорились о том, что цена договора изменяется в случаях, предусмотренных пунктами 3.6 и 3.7 договора. В иных случаях цена договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению сторон.

Из материалов дела следует, что фактическая общая площадь жилого помещения не соответствовала переданной, а именно – уменьшилась на 0,73 кв.м., что не влекло изменению цены по договору. Данные условия истцом не оспаривались ни при подписании акта приема-передачи объекта долевого строительства от <данные изъяты> (п.3 Акта), ни и в последующем.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что общая площадь жилого помещения изменилась на 2,08 кв.м, поскольку вместо квартиры с лоджией ответчик передал ему квартиру с балконом, в связи с чем площадь квартиры изменилась.

С выводами суда судебная коллегия соглашается.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом доказан факт передачи квартиры ответчиком с балконом, а не с лоджией, опровергаются имеющимися в деле доказательствам, которым суд дал правильную оценку в мотивировочной части решения.

Представленное заключение истца не может являться надлежащим доказательством по делу, т.к. получено во внесудебном порядке, от проведения судебной экспертизы истец оказалась.

Кроме того, из технического паспорта многоквартирного дома усматривается, что квартира истца имеет не балкон, а лоджию. Таким образом, площадь квартиры правильно определена ответчиком с учетом лоджии. Изменений в технический паспорт не внесено.

Ответчиком в суде первой инстанции заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу положений п. 2 ст. 199 Гражданского кодекс РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что срок исковой давности истцом пропущен.

Акт приема-передачи объекта долевого строительства был подписан сторонами <данные изъяты>.

Досудебная претензия истцом направлена в адрес ответчика <данные изъяты>.

В суд истец обратился <данные изъяты> (что следует из штемпеля отправки почтового отделения связи на конверте), т.е. с пропуском установленного законом трехгодичного срока исковой давности.

Другие доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов, изложенных судом в мотивировочной части решения, и не содержат правовых оснований для его отмены.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

                                               определила:

решение Видновского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу Коноваловой Е. П. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи