Решение по делу № 8Г-4907/2023 [88-6696/2023] от 13.03.2023

Дело № 88-6696/2023

УИД 74RS0006-01-2022-001856-25

мотивированное определение

составлено 03 мая 2023 года

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Горбуновой О.А.

судей Коренева А.С. и Лезиной Л.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске 19 апреля 2023 года дело по кассационной жалобе Манакиной Елены Владимировны на решение Калининского районного суда г. Челябинска от 05 октября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского районного суда от 12 января 2023 года

по гражданскому делу №2-2503/2022 по иску Манакиной Елены Владимировны к Шевцову Льву Александровичу в лице законного представителя Шевцовой Ирины Андреевны о признании сделки купли-продажи действительной, понуждении зарегистрировать переход права собственности.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Горбуновой О.А., объяснения истицы Манакиной Е.В., ее представителя Шишкина В.В., судебная коллегия

    у с т а н о в и л а :

Манакина Е.В. обратилась в суд с иском к Шевцову Л.А. в лице законного представителя Шевцовой И.А. о признании действительным договора купли-продажи комнаты № <данные изъяты>, заключенного между Шевцовой И.А., действующей как законный представитель своего несовершеннолетнего сына <данные изъяты>., и Манакиной Е.В., понуждении Управления Росреестра по Челябинской области зарегистрировать переход права собственности на указанное жилое помещение к ней.

В обоснование исковых требований указала, что 11 сентября 2019 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи указанной комнаты, собственником которой является несовершеннолетний <данные изъяты>., по которому стороны договорились заключить основной договор до 01 февраля 2020 года по цене 350000 рублей. В тот же день комната была ей передана, а она уплатила Шевцовой И.А. в качестве задатка 75000 рублей. 27 января 2021 года стороны заключили дополнительное соглашение, по которому установили срок заключения основного договора 01 июня 2021 года. Она по просьбе Шевцовой И.А. дополнительно передала ей в качестве задатка денежные средства в размере 180000 рублей. С весны 2021 года Шевцова И.А. от встреч с ней стала уклоняться, на телефонные звонки отвечать перестала.

Решением Калининского районного суда г.Челябинска от 05 октября 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 12 января 2023 года, в иске Манакиной Е.В. отказано.

В кассационной жалобе истица Манакина Е.В. просит судебные акты отменить, считая их постановленными с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании истица Манакина Е.В., ее представитель Шишкин В.В. настаивали на отмене судебных постановлений по доводам, изложенным в жалобе.

Остальные участвующие в деле лица не явились, извещены, об отложении дела не просили. С учетом требований статей 167 и 379.5 (части 5) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

В силу части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении данного дела.

Судом установлено, что <данные изъяты>., 02 февраля 2012 года рождения, является собственником комнаты 10 в квартире 2 дома 21а по ул. Калинина в г. Челябинске.

11 сентября 2019 года между Манакиной Е.В. и Шевцовой И.А., действующей в интересах <данные изъяты>., заключен предварительный договор купли-продажи указанной комнаты, по которому стороны обязуются в срок по 01 февраля 2020 года заключить основной договор купли-продажи по цене 350000 рублей. 11 сентября 2019 года комната была передана Манакиной Е.В. по акту.

Шевцовой И.А. в качестве задатка были получены денежные средства в общей сумме 190000 рублей.

27 января 2021 года между Манакиной Е.В. и Шевцовой И.А., действующей в интересах <данные изъяты>., было заключено дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору, по которому стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости в срок по 01 июня 2021 года.

27 января 2021 года Шевцовой И.А. было передано 65000 рублей в счет задатка.

27 января 2021 года Шевцовой И.В. подано уведомление председателю КУИЗО г. Челябинска о намерении продать комнату № <данные изъяты> за 350000 рублей, при условии не приобретения данной комнаты в течении 1 (одного) месяца КУИЗО г. Челябинска.

03 июня 2021 года Манакина Е.В. направила телеграмму в адрес Шевцовой И.А. с уведомлением о назначении встречи у нотариуса на 08 июня 2021 года в 16:00 по адресу: г. Челябинск, ул. Труда, 162 для заключения основного договора купли-продажи.

На момент рассмотрения спора основной договор купли-продажи объекта недвижимости спорной комнаты между сторонами не заключен.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 163, 250, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 42 Федерального закона № 218 от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», пришел к выводу о том, что сторонами основной договор купли-продажи до 01 июня 2021 года не заключен, обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращены, в связи с чем в иске Манакиной Е.В. отказал.

Принимая решение в пользу ответчика, суд сослался также на ничтожность предварительного договора в силу несоблюдения его нотариальной формы, а также нарушение процедуры уведомления собственников других комнат в коммунальной квартире.

Суд апелляционной инстанции с такими выводами согласился.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что апелляционное определение принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 указанной статьи Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 165 Кодекса если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

В соответствии с частью 2 статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 429 Кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

По настоящему делу для правильного разрешения возникшего гражданско-правового спора суду надлежало проверить, отвечает ли заключенный между сторонами договор признакам предварительного договора либо является по своей правовой природе договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Суду следовало проанализировать условия заключенного между сторонами договора и установить, предусматривали они обязательства заключить договор купли-продажи в будущем (характерные для предварительного договора) или обязательства передать вещь в собственность за плату (характерные для договора купли-продажи).

Исходя из положений статей 67, 71, 195-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59 и 60 указанного Кодекса). В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 того же Кодекса.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Квалифицируя правоотношения сторон как вытекающие из предварительного договора, суд первой инстанции не дал оценку тому обстоятельству, что заключенный между сторонами договор, поименованный ими как предварительный, дополнительное соглашение к нему, а также соглашение о задатке содержат обязательство продавца продать покупателю в собственность спорную комнату. Суд не учел наличие в предварительном договоре условия о передаче продавцом товара покупателю в день подписания предварительного договора, а также наличие в дополнительном соглашении к нему условия о передаче покупателем продавцу любой денежной суммы в счет оплаты стоимости товара.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы Манакиной Е.В. о фактическом исполнении предварительного договора купли-продажи, а именно оплаты ею денежных средств Шевцовой И.А. в размере 255000 рублей и передачи в ее пользование спорной комнаты, сослался на то, что фактическое исполнение предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости не свидетельствует о заключении основного договора купли-продажи.

Между тем, судебная коллегия Челябинского областного суда не учла, что приведенные истицей обязательства (оплата товара покупателем и передача ему товара продавцом) характерны для договора купли-продажи, а не для предварительного договора.

Без внимания суда и оценки оставлено наличие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение принадлежащей несовершеннолетнему продавцу комнаты, а также выполнение сторонами условий такого согласия.

Вывод суда о ничтожности заключенного между сторонами договора со ссылкой на несоблюдение его нотариальной формы сделан без учета доводов истицы о том, что от нотариального удостоверения сделки продавец уклонился.

Не основан на законе и вывод суда о несоблюдении права преимущественной покупки собственников других комнат в коммунальной квартире со ссылкой на направление уведомления не по месту их фактического проживания, а также на то, что некоторые из таких собственников умерли, их наследники не установлены.

В силу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая в силу части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации подлежит применению при продаже комнаты в коммунальной квартире, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Приведенные положения закона обязывают продавца комнаты в коммунальной квартире письменно уведомить собственников других комнат о намерении продать свою комнату. Действуя с достаточной степенью разумности и осмотрительности, продавец направил такие уведомления по известным ему адресам, сведения о которых стали ему известны из ЕГРП.

Само по себе неполучение лицами, имеющими право преимущественной покупки, сведений о предстоящей продаже комнаты не свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи, а имеет иные правовые последствия.

Вопрос о том, было ли уведомление о предстоящей продаже комнаты надлежащим, подлежит выяснению в случае предъявления лицом, считающим его право преимущественной покупки нарушенным, иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

В данном случае истицей заявлен спор о действительности договора, подлежащего нотариальному удостоверению, от которого другая сторона сделки уклоняется.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что судом первой инстанции допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без нового рассмотрения дела.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 12 января 2023 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть вышеизложенное, устранить отмеченные недостатки и рассмотреть дело в апелляционном порядке в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского районного суда от 12 января 2023 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи