Решение по делу № 2-915/2017 от 21.09.2017

        Дело №2-915/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 декабря 2017 года                            г. Судак

Судакский городской суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи             – Иванова М.Г.,

при секретаре                        – Лихачевой К.О.,

с участием:

представителя истца – заместителя прокурора города Судака

младшего советника юстиции             – Резановой М.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению и.о. прокурора города Судака младшего советника юстиции Резановой М.П. к администрации города Судака Республики Крым и Никитенко Илье Семеновичу о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка, -

УСТАНОВИЛ:

И.о. прокурора города Судака младший советник юстиции Резанова М.П. обратилась в суд с иском к администрации города Судака Республики Крым и Никитенко И.С., в котором просит признать недействительными пункт 2.2 (в части внесения изменений и/или дополнений в договор в случае изменений арендной платы), пункт 4.4.1 договора аренды земельного участка №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией города Судака Республики Крым и Никитенко Ильёй Семеновичем.

Требование мотивировано тем, что прокуратурой города Судака проведена проверка исполнения требований земельного законодательства на территории муниципального образования городской округ Судак, по результатам которой установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией города Судака Республики Крым и Никитенко И.С. заключен договор аренды земельного участка № из земель населенных пунктов с кадастровым № (далее по тексту – договор). ДД.ММ.ГГГГ указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Договор действует до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка с кадастровым № является муниципальное образование городской округ Судак. Отдельные пункты договора в настоящее время не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В судебном заседании представитель истца - заместитель прокурора города Судака младший советник юстиции Резанова М.П., поддержала исковые требования, просила признать недействительными пункт 2.2 (в части внесения изменений и/или дополнений в договор в случае изменений арендной платы), пункт 4.4.1 договора аренды земельного участка №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией города Судака и Никитенко Ильёй Семеновичем.

Представитель администрации города Судака действующий на основании доверенности, будучи надлежаще извещенным в судебное заседание не явился, представил суду возражения относительно заявленных исковых требований истца, в которых просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Ответчик Никитенко И.С. в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, направил в суд заявление, в котором указал, что с исковыми требованиями и.о. прокурора города Судака младшего советника юстиции Резановой М.П. не согласен в полном объеме и считает их неподлежащими удовлетворению, просил рассмотреть настоящее дело в его отсутствие.

Исходя из положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчика и представителя администрации города Судака Республики Крым.

Суд, выслушав мнение истца, изучив письменные возражения представителя ответчика, заявление Никитенко И.С., письменные материалы дела, исследовав представленные доказательства с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности в совокупности для разрешения иска, оценив доказательства всесторонне, полно и объективно, приходит к выводу, что уточненные исковые требования исполняющего обязанности прокурора города Судака Республики Крым Резановой М.П. подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.п. 1, 2 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 4 ст. 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ администрация города Судака Республики Крым и Никитенко Илья Семенович, заключили договор аренды земельного участка №, предметом которого является земельный участок, общей площадью 197 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым №, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым (л.д.3-6).

Согласно акту о передаче земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Администрация города Судака Республики Крым предает в аренду, а Никитенко Илья Семенович принимает в аренду земельный участок с кадастровым №, общей площадью 197 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – растениеводство, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.7).

Как следует из расчета размера арендной платы за земельный участок, предоставленный в аренду Никитенко И.С. для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 197 кв.м. годовой размер арендной платы на 2017 год составляет 3 483 рубля 98 копеек (л.д.8).

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 197 кв.м., относится к категории земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – растениеводство, кадастровый №, кадастровая стоимость 334 998 рублей 50 копеек, правообладателем является Муниципальное образование городской округ Судак Республики Крым (л.д.9-12).

Как следует из указанного договора абзацем 1 п. 2.2 предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего договора, в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Республики Крым и муниципального образования городской округ Судак, изменением кадастровой стоимости (нормативной цены) земельного участка, в том числе, при изменении площади земельного участка при упорядочении его границ, изменении вида разрешенного использования земельного участка, переводе земельного участка из одной категории в другую, изменении рыночной стоимости земельного участка, пересмотре ставок арендной платы и (или) ставок земельного налога на соответствующий финансовый год в других случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами, не более одного раза в год. Изменение арендной платы осуществляется без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации. Уведомление может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц либо письмом и является обязательным для арендатора. Изменения, касающиеся арендной платы за пользование земельным участком, вступают в силу с даты, указанной в соответствующем нормативном правовом акте. В случае если такая дата не будет определена - с момента вступления нормативного правового акта в законную силу.

Исходя из вышеуказанных норм законодательства, сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, изменения арендной платы должны осуществляться с обязательным внесения соответствующих изменений и / или дополнений в договор аренды с их последующей государственной регистрацией.

Из чего следует, что п. 2.2 договора противоречит требованиям п. 2 ст.164 ГК РФ.

Кроме того пунктом 4.4.1 вышеуказанного договора предусмотрено, что арендатор не вправе передавать арендованный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Содержание пункта 4.4.1 противоречит действующему законодательству, поскольку согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом и иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 6 той же нормы арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор) земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления.

Кроме того, пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Пленум ВАС РФ) разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Из правовой позиции Пленума ВАС РФ, изложенной в пункте 18 указанного постановления, следует, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Пункт 4.4.1 договора аренды, запрещающий Арендатору совершать сделки с правом аренды земельного участка без письменного согласия Арендодателя, противоречит приведенным выше нормам права, нарушает оборот земельного участка между хозяйствующими субъектами.

Согласно части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 180 ГК РФ установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2 ст. 168 ГК РФ).

Таким образом, пункт 4.4.1 договора аренды, запрещающий Арендатору совершать сделки с правом аренды земельного участка без согласия Арендодателя, противоречит приведенным выше нормам права, нарушает права субъектов хозяйственной деятельности на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона.

В случае отсутствия согласия арендодателя на передачу арендатором прав аренды третьим лицам, либо на передачу земельного участка в субаренду, будут нарушены имущественные права арендатора, потенциальных субарендаторов и иных лиц.

Установление данного обстоятельства является достаточным основанием для признания условий абзаца 1 п.п.2.2, п. 4.4.1. договора аренды земельного участка №340 заключенного между администрацией города Судака и Никитенко Ильёй Семеновичем противоречащим нормам законодательства.

Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, конкретные обстоятельства дела, суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования истца и признать недействительными пункт 2.2 (в части невнесения изменений и /или дополнений в договор в случае изменений арендной платы), пункт 4.4.1 договора аренды земельного участка № 340, заключенного 15 марта 2017 года между администрацией города Судака и Никитенко Ильёй Семеновичем.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд -

РЕШИЛ:

Исковые требования и.о. прокурора города Судака младшего советника юстиции Резановой М.П. к администрации города Судака Республики Крым и Никитенко Илье Семеновичу о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка - удовлетворить.

Признать недействительными пункт 2.2 (в части невнесения изменений и/или дополнений в договор в случае изменений арендной платы), пункт 4.4.1 договора аренды земельного участка № 340, заключенного 15 марта 2017 года между Администрацией города Судака и Никитенко Ильёй Семеновичем.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Судакский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 13 декабря 2017 года.

Председательствующий – судья                     М.Г. Иванов