Решение по делу № 2-102/2018 от 24.10.2017

К делу №2 – 102/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 февраля 2018 года город-курорт Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Грошковой В.В.

при секретаре Стадниченко К.Е.

с участием представителя истца по первоначальному иску Нафтаева А.В.,

ответчика по первоначальному иску Очкаса А.В.,

представителей ответчиков по первоначальному иску Белавкина В.Г., Велигоцкой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Очкасу А. В., Вишнякову А. В. о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки и встречному исковому заявлению Очкаса А. В. к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Вишнякову А. В., Коваленко В.В. , ООО «Роском» о признании договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительными, аннулировании записей в ЕГРП,

Сѓ СЃ С‚ Р° РЅ Рѕ РІ Рё Р» :

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратилось в суд с иском к Очкасу А. В., Вишнякову А. В. о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указало, что 19.12.2006 года между КУМИ г. Анапа (в настоящее время УИО г. Анапа) и ООО «Роском» был заключен договор аренды № земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 12329 кв.м., расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Ивана Голубца, 133, для строительства и дальнейшей эксплуатации гостиничного комплекса.

18.07.2007 года между ООО «Роском» и Коваленко В.В. заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Согласно сведений ЕГРН в настоящее время на спорный земельный участок зарегистрировано обременение в виде права аренды за Очкас А.В. на основании договора о передаче прав от 31.08.2017 года.

Истец полагает, что договор от 31.08.2017 года о передаче прав и обязанностей заключен с существенными нарушениями требований закона и является ничтожным, так как спорный участок принадлежит на праве собственности муниципальному образованию <адрес>

В соответствии с п.5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Пунктом 4.2.16 договора аренды № установлено, что права арендатора, предусмотренные пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ осуществляются только с письменного согласия арендатора.

Однако УИО г. Анапа как собственник земельного участка не согласовывало договор о передаче прав и обязанностей, заключенный между Вишняковым А.В. и Очкасов А.В., и письменного согласия на передачу Очкасу А.В. права аренды не давало.

В связи с чем, ссылаясь на положения ст.ст. 166-168 ГК РФ, УИО г. Анапа просит суд признать недействительным договор от 31.08.2017 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 19.12.2006 года № земельного участка с кадастровым номером № по ул. Ивана Голубца, 133 г. Анапа; применить последствия недействительности ничтожной сделки, погасить в ЕГРН сведения об обременении правом аренды спорного земельного участка в пользу Очкаса А.В., восстановив запись об обременении арендой в пользу Вишнякова А.В.

Очкас А. В. обратился в суд со встречным иском к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Вишнякову А. В., Коваленко В.В. , ООО «Роском» о признании договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительными, аннулировании записей в ЕГРП.

В обоснование заявленных требований указал, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2007 года по делу №А32-11182/2007-41/265 и постановления 15 апелляционного Арбитражного суда от 6.06.2008 года суд признал недействительным договор от 19.12.2006 года № аренды земельного участка по ул. Ивана Голубца, 133 г. Анапа, а также признал недействительным зарегистрированное за ООО «Роском» право аренды земельного участка путем аннулирования в ЕГРН записи о праве аренды ООО «Роском».

В связи с чем заключенный 18.07.2007 года между ООО «Роском» и Коваленко В.В. договор о передаче прав и обязанностей является недействительным (ничтожной сделкой).

Таким образом ничтожными являются также все последующие сделки с земельным участком.

В связи с чем Очкас А.В. просит суд признать договор от 18.07.2007 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 19.12.2006 года, заключенный между ООО «Роском» и Коваленко В.В. ничтожным, а также все последующие договора, заключенные в отношении земельного участка по ул. Ивана Голубца, 133 г. Анапа; признать, что решение суда является основанием для аннулирования всех записей в ЕГРН в отношении указанного земельного участка, начиная с 14.02.2007 года.

В судебном заседании представитель УИО администрации МО город-курорт Анапа – Нафтаев А.В., действующий на основании доверенности, поддержал заявленные исковые требования о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору от 31.08.2017 года, заключенный между Вишняковым А.В. и Очкасом М.В., а также применить последствия недействительности сделки. В удовлетворении встречного искового заявления Очкаса А.В. просил отказать, ссылаясь на то, что права и законные интересы Очкаса А.В. данными сделками не нарушены, стороной сделок он не является.

Ответчик по первоначальному иску Очкас А.В. возражал против заявленных УИО г. Анапа требований, ссылаясь на то, что договор аренды между УИО г. Анапа и ООО «Роском» и договоры о передаче прав и обязанностей по договору аренды являются ничтожными сделками. Просил суд удовлетворить встречный иск по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, одновременно указал на то, что спорный земельный участок относится к федеральной собственности и поэтому передача его в аренду муниципальным образованием является ничтожной.

Представитель ответчика Вишнякова А.В. – Велигоцкая Е.С., действующая на основании доверенности, просила суд удовлетворить первоначальный иск УИО г. Анапа, ссылаясь на то, что ни Вишняков А.В., ни Очкас А.В. не получали согласие собственника земельного участка – УИО г. Анапа на передачу участка в аренду Очкасу А.В. по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Также просила суд отказать в удовлетворении встречного иска Очкаса А.В. по основаниям, изложенным в возражениях на встречное исковое заявление.

Ответчики по встречному исковому заявлению Коваленко В.В. и ООО «Роском», надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания путем направления телеграмм по известным суду адресам, в судебное заедание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили, в связи с чем с учетом мнении участвующих в деле лиц суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие последних.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявленные УИО г.Анапа первоначальные требования подлежащими удовлетворению, а встречный иск Очкаса А.В. не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 19.12.2006 года между ОО «Роском» и КУМИ администрации г. Анапа (в настоящее время УИО г. Анапа) был заключен договор № аренды земельного участка площадью 12329 кв.м. с кадастровым номером № по ул. Ивана Голубца, 133 г. Анапа, для строительства и дальнейшей эксплуатации гостиничного комплекса.

18.07.2007 года между ООО «Роском» и Коваленко В.В. был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды № от 19.12.2006 года, согласно которому права и обязанности арендатора вышеуказанного земельного участка перешли к Коваленко В.В.

Данный договор о передаче прав был зарегистрирован в ЕГРН 14.09.2007 года.

15.09.2015 года между Коваленко В.В. и Вишняковым А.В. был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды № от 19.12.2006 года, по которому права и обязанности арендатора спорного земельного участка перешли к Вишнякову А.В.

31.08.2017 года между Вишняковым А.В. и Очкасом А.В. был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды № от 19.12.2006 года земельного участка, по которому права и обязанности арендатора земельного участка перешли к Очкасу А.В.

01.09.217 года в сведения ЕГРН была внесена запись о переходе права аренды на спорный земельный участок к Очкасу А.В.

В соответствии с п.5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 4.2.16 договора аренды земельного участка № от 19.12.2006 года, права аренды по которому в настоящее время перешли к Очкасу А.В., установлено, что права арендатора, предусмотренные пунктами 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, арендатор обязан осуществлять только с письменного согласия арендодателя.

Таким образом получение письменного согласия арендодателя на заключение договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по ул. Ивана Голубца, 133 г. Анапа, является обязательным условием заключения договора о передаче права аренды.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание заявленных требований и представленных возражений.

В судебном заседании стороны договора о передаче прав и обязанностей от 31.08.2017 года (Очкас А.В. и представитель Вишнякова А.В.), а также представитель арендодателя (УИО г. Анапа) не отрицали тот факт, что письменное согласие УИО администрации г.Анапа на передачу права аренды по договору № от 19.12.2006 года ни Вишняков А.В., ни Очкас А.В. не получали.

Доказательств обратного сторонами суду не предоставлено.

В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п.2 ст. 166).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п.3 ст. 166).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п.4 ст. 166).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст. 167).

Как следует из положений, установленных п.2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу разъяснений, содержащихся в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 года, под нарушением публичных интересов следует понимать также сделку, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом. Такая сделка является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Анализ представленных в материалы дела доказательств позволяет суду прийти к выводу о том, что сделка – договор от 31.08.2017 года о передаче прав и обязанностей по договору № от 19.12.2006 года аренды земельного участка, заключенный между Вишняковым А.В. и Очкасом А.В., является недействительной (ничтожной) сделкой, так как при ее заключении были нарушены требования п.5 ст. 22 ЗК РФ (не получено согласие арендодателя на его заключение). Так как данная сделка от 31.08.2017 года посягает на публичные интересы (интересы муниципального образования г-к Анапа, от имени которого права собственника осуществляет УИО г. Анапа), так как при ее заключении был нарушен установленный законом и договором запрет на совершение подобной сделки без получения согласия собственника земельного участка (арендодателя), суд приходит к выводу о том, что требования истца (УИО г. Анапа) о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата полученного Очкасом А.В. по ничтожной сделке являются законными и обоснованными, соответственно внесенная в ЕГРН запись о праве аренды Очкаса А.В. на спорный земельный участок подлежит аннулированию, при этом ранее существовавшая запись о праве аренды Вишнякова А.В. на этот земельный участок подлежит восстановлению в ЕГРН.

Рассматривая требования встречного искового заявления Очкаса А.В. о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности, суд находит данные требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Во встречном исковом заявлении Очкас А.В. просит суд признать недействительным договор от 18.07.2007 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды № от 19.12.2006 года, заключенный между ООО «Роском» и Коваленко В.В, а также все последующие сделки с данным земельным участком.

Вместе с тем суд исходит из того, что в силу ст. 3 ГПК РФ правом на обращение в суд наделено заинтересованное лицо в случае необходимости защиты нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из буквального толкования вышеуказанной нормы закона следует, что предъявление иска в суд должно иметь своей целью восстановление или защиту нарушенных или оспариваемых прав лица, обращающегося с иском в суд.

Вместе с тем суд приходит к выводу о том, что Очкас А.В. не является лицом, чьи права и (или) законные интересы нарушены при заключении сделки - договора о передаче прав и обязанностей от 18.07.2007 года между ООО «Роском» и Коваленко В.В.

К данному выводу суд приходит исходя из следующего.

В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п.2 ст. 166).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно п.3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу п.5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как установлено выше, Очкас А.В. не имеет охраняемого законом интереса в сделках, совершенных с земельным участком с кадастровым номером № по ул. Ивана Голубца, 133 г. Анапа, так как во-первых, он не являлся стороной сделки от 18.07.2007 года, заключенной между ООО «Роском» и Коваленко В.В. Кроме того заключенная им с Вишняковым А.В. 31.08.2017 года сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 19.12.2006 года в силу закона является ничтожной и не влечет никаких юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью.

Соответственно оспаривание сделки от 18.07.2007 года, заключенной между ООО «Роском» и Коваленко В.В., не приведет к восстановлению нарушенных прав Очкаса А.В., так как на момент заключения данной сделки Очкас А.В. правообладателем спорного земельного участка не являлся, равно как на сегодняшний день он также не является правообладателем спорного земельного участка и оспаривание любой сделки с данным земельным участком не приведет к восстановлению его прав ввиду того, что он не приобрел права на земельный участок по договору от 31.08.2017 года о передаче прав и обязанностей, так как данный договор признан судом недействительным (ничтожным), не порождающим у Очкаса А.В. как стороны этого договора, никаких прав в отношении земельного участка по ул. Ивана Голубца, 133 г. Анапа.

Доводы истца по встречному иску о том, что договор о передаче прав от 18.07.2007 года, заключенный между ООО «Роском» Коваленко В.В., является ничтожным, так как решением Арбитражного суда Краснодарского края признан недействительным договор аренды земельного участка № от 19.12.2006 года, заключенный между УИО г. Анапа и ООО «Роском», и что спорный земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации, от имени которой вправе действовать ТУФАУГИ по Краснодарскому краю, суд находит необоснованными в силу следующего.

Действительно решением Арбитражного суда от 17.12.2007 года по делу №А32-11182/200-41/265, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 6.06.2008 года, был признан недействительным договор аренды № от 19.12.2006 года, заключенный между ООО «Роском» и КУМИ г. Анапа.

Однако решением Анапского городского суда от 11.07.2017 года по делу № установлено, что с 22.07.2011 года за администрацией г. Анапа в ЕГРП зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 12329 кв.м. с кадастровым номером № по ул. Ивана Голубца, 133 г. Анапа (спорный участок), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 5.10.2017 года. Данное право собственности до настоящего времени никем не оспорено и не отменено, недействительным не признано, соответственно доводы об отнесении спорного земельного участка к федеральной собственности ничем не подтверждены и являются голословными. Наличие решения Арбитражного суда от 17.12.2007 года с выводами об отнесении спорного участка к федеральному уровню собственности в настоящее время не может учитываться судом в качестве безусловного основания для признания заключенных после вынесения данного решения сделок недействительными, так как после принятия данного решения изменилось действующее законодательство и право собственности муниципального образования г-к Анапа на спорный участок возникло в силу закона, принятого после вынесения решения Арбитражного суда Краснодарского края, а именно в силу Федерального закона от 3.12.2008 №244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов РФ или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".

Таким образом доводы Очкаса А.В. об отнесении данного участка к федеральному уровню собственности не основаны на нормах действующего законодательства.

Более того судом учитывается, что решением Анапского городского суда от 11.07.2017 года по делу №2-2492/2017, вступившим в законную силу, была дана оценка как договору о передаче прав и обязанностей от 18.07.2007 года, заключенному между ООО "Роском" и Коваленко В.В., так и договору, заключенному 15.09.2015 года между Коваленко В.В. и Вишняковым А.В., а также решению Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2007 года по делу №А32-11182/2007-41/265. При этом решением суда от 11.07.2017 года установлено, что Вишняков А.В. является надлежащим арендатором земельного участка по ул. Ивана Голубца, 133 г. Анапа, а также что оснований для признания отсутствующим права аренды Вишнякова А.В. ввиду признания недействительным решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2007 года первоначального договора аренды земельного участка с ООО "Роском" не имеется.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

В связи с чем установленные решением суда от 11.07.2017 года обстоятельства относительно наличия права аренды на спорный земельный участок у Вишнякова А.В. суд находит установленными и не подлежащими оспариванию.

Доводы истца по встречному иску Очкаса А.В. о том, что решение суда от 11.07.2017 года не вступило в законную силу, так как определением суда от 10.01.2018 года УИО г. Анапа восстановлен срок на подачу апелляционной жалобы на данное решение, суд находит необоснованными, так как в судебном заседании установлено, что определение суда от 10.01.2018 года не вступило в законную силу, так как было обжаловано стороной (Вишняковым А.В.), соответственно решение суда от 11.07.2017 года на момент рассмотрения настоящего иска является вступившим в законную силу и обязательным при рассмотрении настоящего дела.

Кроме того судом принимается во внимание, что Очкас А.В. не наделен правами действовать от имени и в интересах Российской Федерации при обращении в суд с подобным иском, соответственно суд приходит к выводу о том, что обращение в суд со встречным иском не основано на законе.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

СЂ Рµ С€ Рё Р» :

Исковое заявление Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Очкасу А. В., Вишнякову А. В. о признании договора о передаче прав и обязанностей недействительным, применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Признать недействительным договор от 31.08.2017 года о передаче прав и обязанностей по договору от 19.12.2006 года № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 12329 кв.м. по ул. Ивана Голубца, 133 г. Анапа, заключенный между Вишняковым А. В. и Очкасом А. В..

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, погасив в ЕГРН сведения об обременении правом аренды в пользу Очкаса А. В. в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 12329 кв.м. по ул. Ивана Голубца, 133 г. Анапа, восстановив запись об обременении участка арендой в пользу Вишнякова А. В..

В удовлетворении встречного искового заявления Очкаса А. В. к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Вишнякову А. В., Коваленко В.В. , ООО "Роском" о признании договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительными, аннулировании записей в ЕГРП, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме через Анапский городской суд.

Председательствующий :

Мотивированное решение изготовлено 05.02.2018 года.