Решение по делу № 2-4510/2014 от 11.06.2014

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июня 2014 года                                г.Москва

Тушинский районный суд г Москвы в составе председательствующего судьи Моисеевой Т.В., при секретаре Смирновой Л.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4510/14 по иску Кмотрикова Н. И. к ЗАО «СОБОР-М» об установлении режима общей долевой собственности на нежилые помещения, признании права собственности на долю нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец Кмотриков Н.И. обратился в суд с иском к ЗАО «СОБОР-М» с указанными требованиями, просив установить режим общей долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 581,1 кв.м, расположенные на 2-м этаже, (условный номер: 77-77-12/019/2009-628) по адресу: г. Москва, <адрес>, корпус 3; признать за ним право собственности на 0,1485 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 581,1 кв.м, расположенные на 2-м этаже в здании по адресу: г. Москва, <адрес>, корпус 3 (условный номер: 77-77-12/019/2009-628).

В обоснование иска истец указал, что в 2010 г. заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, ответчик, являясь собственником нежилых помещений площадью 581,1 кв.м, гарантировал, что он имеет законные основания для перевода помещений из нежилого фонда в жилой; берет на себя обязательство выполнить специальные и отделочные работы в объемах, предусмотренных Распоряжением Первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы от 27 ноября 2001 № 225-РЗМ и заключить с истцом договор купли-продажи квартиры и передать ему жилое помещение в виде квартиры с условным номером № 83, общей площадью 86,29 кв.м, расположенной на 2-ом этаже по адресу: г. Москва, <адрес>. Покупатель обязался оплатить ответчику обеспечительный платеж равный стоимости приобретаемой квартиры в порядке и сроки, предусмотренные предварительным договором. Свои обязательства по договору истец выполнил полностью, перечислив денежные средства на расчетный счет ЗАО «СОБОР-М». Истец считает, что фактически с ответчиком заключил договор купли-продажи будущего жилого помещения (квартиры) с условием о предварительной оплате (ч.2 ст.455 ГК РФ). На момент заключения предварительного договора площадь предполагаемой к продаже квартиры являлась частью нежилого помещения площадью 581,1 кв.м, принадлежащего ответчику на праве собственности. Таким образом, он фактически приобретал именно часть (долю) этого нежилого помещения, статус которого ответчик обязался изменить, переведя данное нежилое помещение в жилой фонд. При заключении договора он не преследовал цели получения прибыли, а заключал его для удовлетворения своих личных, семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилищных условий, в связи с чем к данным отношениям подлежит применению Закон РФ от 7.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», в силу ст.28 которого, если исполнитель нарушил сроки выполнения работы, потребитель вправе поручить выполнение работы третьим лицам или выполнить её своими силами. Согласно Распоряжению Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 27 марта 2012 года № помещение может быть переведено из нежилого в жилое при условии проведения ремонтно-строительных работ, которые в части своей квартиры истец готов выполнить своими силами. Самостоятельно завершить необходимые работы для окончательного перевода нежилого помещения в жилое ответчик в настоящее время не может в силу финансовых трудностей, а он (истец) лишен возможности, поскольку правом собственности на нежилое помещение или его части он не обладает, что нарушает его право, установленное ст.28 Закона «О защите прав потребителей». Ответчик выразил готовность передать в собственность истцу часть (долю) в нежилом помещении пропорционально оплаченной площади при условии одновременной продажи всего нежилого помещения покупателям, заключившими с ответчиком аналогичные договоры, что невозможно из-за несогласия некоторых покупателей заключить такой договор. Истец считает, что надлежащим образом исполнив свои обязательства по договору от 2010 года путем внесения платы за недвижимое имущество в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств ответчиком, а при неисполнении им обязательств, вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ней права на долю в нежилом помещении в судебном порядке, установив на него режим общей долевой собственности.

В судебном заседании истец Кмотриков Н.И. поддержал исковые требования, просил их удовлетворить.

Ответчик ЗАО «СОБОР-М» в лице представителя по доверенности Иноземцевой И.С. исковые требования признала в полном объеме.

Последствия признания иска представителю ответчика разъяснены судом.

Третьи лица Утолина Е.В., Тюрина Е.А., Зуева Ю.В., Кучина А.В. в лице представителя Сайранова Р.Н. не возражали против удовлетворения заявленных требований истца.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу в их совокупности и взаимозависимости, пришел к следующему.

Исследованием письменных доказательств установлено, что ответчик является собственником нежилых помещений помещение I – комнаты с 1 по 4, общей площадью 581,1 кв.м., кадастровый номер 77-77-12/-19/2009-628, в здании, расположенном на 2-м этаже по адресу: г. Москва, <адрес>.

02 февраля 2010 г. Кмотриков Н.И. заключил с ЗАО «СОБОР-М» предварительный договор купли-продажи № Ку 2а-3-83.

Согласно пункту 1.1. предварительного договора его Стороны обязуются в будущем заключить Договор купли-продажи (Основной договор) квартиры с условными номерами 83 (проектной площадью 86,29 кв.м), находящейся на втором этаже секции № П жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 3.2.1. предварительного договора Покупатель обязан выплатить Обществу обеспечительный платеж, равный стоимости Квартиры в порядке и сроки, предусмотренные Предварительным договором.

Истцом сумма обеспечительного платежа в размере 3 883 050 руб., равном стоимости приобретаемой квартиры, была полностью выплачена ответчику, доказательства чего представлены в материалах дела и данный факт не оспаривается ответчиком. Следовательно, стоимость приобретаемого объекта недвижимости является оплаченной полностью.

В силу п.2 ст.455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Споры, вытекающие из указанного договора, разрешаются в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями статьи 487 ГК РФ.

Договор, заключенный между истцом и ответчиком, содержат необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче каждому покупателю по договору, в частности расположение площади квартиры в составе другого недвижимого имущества (поэтажный план, условный номер, проектная площадь, адрес и др.). Предмет договора индивидуализирован, спорное имущество имеется в натуре. Согласно п.1.2 договора местоположение квартиры обозначено красным цветом на поэтажном плане, являющимся Приложением № к договору. Таким образом, исходя из положений ст.455 и ст.554 ГК РФ, основания для признания данных договоров незаключенными, отсутствуют.

В соответствии с ч.3 ст.487 ГК РФ в случаях, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара.

Способы защиты гражданских прав установлены ст.12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Поскольку по предварительному договору объект недвижимости (квартира), подлежащая передаче ответчиком истцу, планировалась к приобретению для удовлетворения личных и семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то к отношениям между сторонами, как покупателем (заказчиком), и ответчиком, как продавца (исполнителя), подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Делая данный вывод, суд руководствуется Постановлением Пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», (пункт 4), в силу которого: «к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей».Поскольку законодательство о защите прав потребителей не содержит отдельных норм, посвященных правовому регулированию предварительного договора, суд, руководствуясь принципом единообразия в толковании и применении судами норм права (п.п. 3 ст. 391.9 ГПК РФ) принимает позицию, приведенную в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»: если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Договор между истцом и ответчиком, поименованный как Предварительный, порождает права, не ограниченные п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ, поскольку норма, сформулированная в п. 4 ст. 445 ГК РФ не является императивной. Делая данный вывод, суд также принимает позицию, изложенную в п. 2 Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно которому: норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Согласно пункту 7.2. предварительного договора в квартире на момент ее передачи покупателю должны были быть выполнены специальные и отделочные работы в объемах, предусмотренных Распоряжением Первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы от 27 ноября 2001 № 225-РЗМ (вариант №3).

Согласно пункту 7.3. предварительного договора ответчик гарантировал, что он имеет законные основания для перевода помещения из нежилого фонда в жилой, что подтверждается оформленным на ответчика свидетельством о праве собственности и проектом проведения перепланировки и перевода помещения из нежилого фонда в жилой фонд.

Как пояснил в судебном заседании истец, заключая предварительный договор на данных условиях он понимал, что фактически приобретает у ответчика часть нежилого помещения площадью 86,29 кв.м, которые ответчик должен был выделить из общей площади нежилых помещений, обустроить их и перевести из нежилого фонда в жилой.

Своих обязательств по обустройству и переводу помещений из нежилого фонда в жилой ответчик не исполнил. Доказательств исполнения обязательств по выполнению специальных и отделочных работ (обустройства), предусмотренных п. 7.2 Предварительного договора, и перевода помещения из нежилого фонда в жилой ответчиком не представлено, факт неисполнения обязательств ответчиком не оспаривался.

Анализируя условия Предварительного договора, заключенного между истцом и ответчиком, с учетом цели договора, воли сторон и их последующего поведения, а также учитывая, что оплата по договору за объект недвижимого имущества произведена полностью, суд приходит к выводу, что данный договор является по своей правовой природе смешанным, совмещающим условия договора купли-продажи объекта недвижимости и договора выполнения работ (оказания услуг) с потребителем. Предметом купли-продажи является объект недвижимости площадью 86,29 кв.м по адресу: <адрес> (2 этаж); предметом выполнения работ является выполнение специальных и строительных работ (п. 7.2 договора), предметом оказания услуг являются процедурные действия по переводу помещения из нежилого фонда в жилой и совершение регистрационных действий в органах, осуществляющих государственную регистрацию недвижимости и сделок с ней.

Как следует из ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» потребитель вправе поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов, если во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок.

Самостоятельно завершить необходимые работы и осуществить действия для окончательного перевода нежилого помещения в жилое, истец лишен возможности, поскольку правом собственности на часть нежилого помещения он не обладает, что нарушает его право, установленное ст.28 Закона «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст.244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Не возражая против передачи доли в нежилом помещении, ответчик отказался заключать с ним соответствующий отдельный договор, настаивая на заключении единого договора со всеми лицами, заключившими с ответчиком договоры, аналогичные договору между истцом и ответчиком. В материалы дела представлен проект договора, составленный ответчиком и полученный истцом, в котором в качестве продавца указан ответчик, а в качестве покупателей одновременно истец, а также Утолина Е.В., Тюрина Е.А., Зуева Ю.В., Кучина А.В. Факт составления данного проекта договора ответчиком, его направление в адрес поименованных в нем лицам, достоверность текста подтвердил в судебном заседании представитель ответчика Иноземцева И.С., пояснив, что никаких иных договоров с конкретными лицами в отдельности ответчик заключать не будет. Третьи лица без самостоятельных требований Утолина Е.В., Тюрина Е.А., Зуева Ю.В., Кучина А.В., пояснили суду, что также не имеют намерения заключать данный единый договор по объективным причинам. Таким образом, предложение ответчика о заключении договора с истцом по передаче доли в нежилом помещении, ставит истца в зависимость от волеизъявления третьих лиц, что не основано на законе, а права истца по получению в собственность доли в нежилом помещении являются нарушенными.

С учетом изложенного, требование об установлении режима общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные на 2-м этаже в здании по адресу: <адрес> общей площадью 581,1 кв. м. (условный номер: 77-77-12/019/2009-628) и признании за ними права собственности на долю в общей долевой собственности в данном нежилом помещении подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Признание иска судом не принимается, если оно противоречит закону, нарушает права и интересы иных лиц.

Признание иска представителем ответчика, сделанное в судебном заседании, уполномоченным на совершение данного процессуального действия, судом принимается, поскольку оно не противоречит закону, не нарушает прав и интересов иных лиц.

Исходя из площади квартиры, полагающейся передаче истцу в рамках предварительного договора и общих площадей нежилых помещений ответчика, суд определяет долю истца, подлежащей признанию за ней на праве собственности: в размере 0,1485 (86,29/581,1).

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Установить режим общей долевой собственности на нежилое помещение I – комнаты с 1 по 4, расположенное на 2-ом этаже в жилом доме по адресу: г.Москва, <адрес>, общей площадью 581,1 кв.м (условный номер: 77-77-12/019/2009-628).

Признать право собственности Кмотрикова Н. И. на 0,1485 доли в праве собственности на нежилое помещение I – комнаты с 1 по 4, расположенное на 2-ом этаже в жилом доме по адресу: г.Москва, <адрес>, общей площадью 581,1 кв.м (условный номер: 77-77-12/019/2009-628).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме

изготовлено 24 июня 2014 г.