Решение по делу № 2-716/2024 от 17.07.2024

Дело № 2-716/2024

УИД 89RS0006-01-2024-000341-56

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Муравленко                             11 ноября 2024 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи                 Ракутиной Ж.К.,

при секретаре судебного заседания            Иванович У.В.,

с участием истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску Гальченко А.И.,

представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску адвоката Павлович Э.Н., действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГ,

ответчика по первоначальному иску Ждановой К.А.,

представителя ответчика по первоначальному иску Колосова А.С. – Колосова С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по первоначальному иску Гальченко Анастасии Ириковны к Бурцевой Галине Васильевне, Ждановой Ксении Алексеевне, Колосову Анатолию Сергеевичу о признании права собственности на гараж, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на гараж, признании договоров купли-продажи недействительными, встречному иску Бурцевой Галины Васильевны к Гальченко Анастасии Ириковне о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ

Гальченко Анастасия Ириковна обратилась в суд с иском к Бурцевой Галине Васильевне, Ждановой Ксении Алексеевне, Колосову Анатолию Сергеевичу о признании права собственности на гараж, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на гараж, признании договоров купли-продажи недействительными.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГ между Гальченко А.И. и Бурцевой Г.В. был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости – гаража №, общей площадью 19,20 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п. 1 указанного Договора, продавец (Бурцева Г.В.) обязалась передать в собственность, а покупатель (Гальченко А.И.) принять в собственность указанное недвижимое имущество. В соответствии с п. 3 Договора, нежилое помещение продается за 180 000 руб. Гальченко А.И. исполнила свои обязательства по оплате в полном объеме, перечислив денежные средства на счет Ждановой (Бурцевой) К.А., которая является дочерью Бурцевой Г.В. Между тем, Бурцева Г.В. уклонилась от сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на спорный гараж, оформив ДД.ММ.ГГ договор купли-продажи нежилого помещения со своей дочерью – Ждановой (Бурцевой) К.А. Впоследствии, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ, заключенного между Ждановой (Бурцевой) К.А. и Колосовым А.С., указанный гараж был передан в собственность последнего. Полагает, что данная перерегистрация права собственности на гараж повлекла для Гальченко А.И. неблагоприятные последствия. Указанными сделками Бурцева Г.В., Жданова (Бурцева) К.А. и Колосов А.С. воспрепятствовали произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный гараж на имя Гальченко А.И.

С учетом уточненных исковых требований просит признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Бурцевой Г.В. и Ждановой (Бурцевой) К.А., на гараж №, общей площадью 19,20 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, недействительным; признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Ждановой (Бурцевой) К.А. и Колосовым А.С., на гараж №, общей площадью 19,20 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, недействительным; признать за Гальченко А.И. право собственности на гараж №, общей площадью 19,20 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Бурцевой Г.В. и Гальченко А.И.; взыскать с Бурцевой Г.В. судебные расходы, понесенные Гальченко А.И. в связи с рассмотрением дела, а также снять арест, наложенный по определению Муравленковского городского суда от ДД.ММ.ГГ, на спорный гараж.

Протокольным определением Муравленковского городского суда от ДД.ММ.ГГ принят встречный иск Бурцевой Галины Васильевны к Гальченко Анастасии Ириковне о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимости.

В обоснование встречных исковых требований указано, что между Гальченко А.И. и Бурцевой Г.В. договор купли-продажи спорного гаража №, общей площадью 19,20 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, не заключался, поскольку стороны не достигли соглашения о цене продажи указанного гаража. Поскольку в договоре купли-продажи спорного гаража отсутствовали согласованные сторонами условия о продаже (цене) недвижимого имущества, полагает, что договор считается незаключенным.

Просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ объекта недвижимости – гаража №, общей площадью 19,20 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, незаключенным.

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску Гальченко А.И., ее представитель адвокат Павлович Э.Н. в судебном заседании на удовлетворении первоначальных исковых требований настаивали по доводам, указанным в иске.

Ответчик по первоначальному иску Жданова К.А. в судебном заседании просила в удовлетворении первоначальных исковых требований Гальченко А.И. отказать, встречные исковые требования Бурцевой Г.В. удовлетворить. Согласно представленным пояснениям указала, что договор не был передан для регистрации, поскольку между сторонами не было достигнуто соглашение о цене объекта недвижимости. Изначально сумма продажи спорного гаража между сторонами устанавливалась в размере 380 000 руб. Между тем, на протяжении более двух лет Гальченко А.И. не настаивала на регистрации перехода права собственности на гараж, от выполнения обязанностей собственника гаража уклонялась, оставшуюся сумму в размере 200 000 руб. не оплатила. С учетом того, что Гальченко А.И. не исполнила свои обязательства по передаче суммы, в договоре указала неверную стоимость гаража, полагает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ считается незаключенным, в связи с чем, переход права собственности на указанный гараж за Ждановой К.А., а затем за Колосовым А.С. является законным.

Представитель ответчика по первоначальному иску Колосова А.С. – Колосов С.Н. в судебном заседании просил в удовлетворении первоначальных исковых требований Гальченко А.И. отказать, встречные исковые требования Бурцевой Г.В. удовлетворить. Согласно представленным пояснениям указал, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ спорный гараж передан в собственность Колосова А.С. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке в Росреестре.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании от ДД.ММ.ГГ суду пояснил, что с Бурцевой Г.В. состоял в зарегистрированном браке. С целью дальнейшего переоформления гаража на дочь Жданову К.А., ДД.ММ.ГГ между ним и его бывшей супругой Бурцевой Г.В. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения. Знал, что Гальченко А.И. хотела купить спорный гараж. Указал, что цена продажи спорного гаража устанавливалась в размере 380 000 руб.

Свидетель ФИО8 в судебном заседании от ДД.ММ.ГГ суду пояснила, что в 2021 году просила Бурцевых продать ей спорный гараж за 100 000 руб., между тем, ФИО7 с указанной ценой продажи не согласился, продавать гараж отказался. Впоследствии, ФИО7 сказал, что продал гараж Гальченко А.И. за 180 000 руб.

Свидетель ФИО9 в судебном заседании от ДД.ММ.ГГ подтвердила, что в конце августа 2021 года Гальченко А.И. купила гараж за 180 000 руб., ключи от спорного гаража были переданы ФИО7

Суд, заслушав стороны, свидетелей, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В п. 1 ст. 551 настоящего Кодекса закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между Гальченко А.И. и Бурцевой Г.В. был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости – гаража №, общей площадью 19,20 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.59).

Согласно п. 1 Договора, продавец (Бурцева Г.В.) обязуется передать в собственность, а покупатель (Гальченко А.И.) принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, находящееся <адрес> общей площадью 19,20 кв.м., с кадастровым номером №.

Из пункта 2 Договора следует, что нежилое помещение – гараж № принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи гаража от ДД.ММ.ГГ. Указанный договор представлен в материалы гражданского дела (л.д.104-105).

Согласно п. 3 Договора, нежилое помещение продается за 180 000 руб.

Указанные денежные средства были переданы продавцу до подписания договора.

Так, по устному договору между сторонами денежные средства были перечислены на счет дочери Бурцевой Г.В. – Ждановой (Бурцевой) К.А., что подтверждается представленным чеком от ДД.ММ.ГГ (л.д.16).

В соответствии с пунктом 5 Договора, покупатель приобретает право собственности на указанное нежилое помещение после государственной регистрации перехода права собственности.

Спорный гараж в собственность Гальченко А.И. передан не был.

ДД.ММ.ГГ между Бурцевой Г.В. и Ждановой (Бурцевой) К.А. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 19,20 кв.м., с кадастровым номером № (л.д.100-101).

Впоследствии, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ, заключенного между Ждановой (Бурцевой) К.А. и Колосовым А.С., указанный гараж был передан в собственность последнего (л.д.102-103).

Согласно п. 3 Договора, цена продажи нежилого помещения установлена в размере 450 000 руб.

Право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано за Колосовым А.С. ДД.ММ.ГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГ (л.д.72-73).

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному Гальченко А.И. полагает, что поскольку обязательства по оплате исполнены ею в полном объеме, в свою очередь Бурцева Г.В. уклонилась от сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на спорный гараж, то данная перерегистрация права собственности повлекла для Гальченко А.И. неблагоприятные последствия. Данными сделками Бурцева Г.В., Жданова (Бурцева) К.А. и Колосов А.С. воспрепятствовали произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный гараж.

Разрешая исковые требования Гальченко А.И. о признании права собственности на гараж, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на гараж, признании договоров купли-продажи недействительными, суд приходит к следующему выводу.

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и возникает с момента внесения соответствующей записи в данный реестр. При этом государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 5 ст. 1 Закона от ДД.ММ.ГГ № 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

В силу п. 5 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, доводы Гальченко А.И. об уклонении Бурцевой Г.В. от регистрации перехода права собственности ничем не подтверждены, государственная регистрация перехода права собственности на гараж на протяжении двух лет осуществлена не была, при этом каких-либо заслуживающих обстоятельств, воспрепятствовавших регистрации права собственности, суду также не представлено.

Во владение спорный гараж Гальченко А.И. не передавался, что прямо следует из объяснений участников процесса.

При наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на него имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение.

Таким образом, если на объект недвижимого имущества претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом недвижимое имущество передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому этот объект передан во владение.

Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.06.2019 № 18-КГ19-37, при квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы. Суд обязан дать оценку всем фактическим обстоятельствам, которые могут свидетельствовать об осведомленности приобретателя имущества о незаконности выбытия этого имущества из владения собственника, а также о том, что при надлежащей степени заботливости и осмотрительности ответчик должен был воздержаться от приобретения имущества.

Кроме того, в силу абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. ст. 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

По смыслу п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРН было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРН имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Поскольку Колосов А.С. совершил действия, свидетельствующие о реализации правомочий собственника: зарегистрировал право собственности на спорный гараж, поменял замки на входной двери, пользуется и распоряжается недвижимым имуществом, а также учитывая, что переход права собственности по договору от ДД.ММ.ГГ заключенный между Гальченко А.И. и Бурцевой Г.В. в установленном законом порядке зарегистрирован не был, суд признает Колосова А.С. добросовестным приобретателем имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 6, 7 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ.

Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Поскольку договора купли-продажи (от 12.11.2023, а также от 27.01.2024) заключены в отношении одного и того же недвижимого имущества и государственная регистрация перехода права собственности произведена за одним из покупателей – Колосовым А.С., то в силу разъяснений п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 Гальченко А.И. вправе требовать от продавца только возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, исковые требования Гальченко А.И. о признании права собственности на гараж, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на гараж, признании договоров купли-продажи недействительными, удовлетворению не подлежат.

В силу п. 3 ст. 154 и п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор купли-продажи, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Учитывая, что договор купли-продажи гаража от 10.11.2023 содержит все существенные условия относительно предмета купли-продажи и его цены, составлен в установленной письменной форме, подписан сторонами, на протяжении двух лет договор недействительным или незаключенным не признавался, при этом Гальченко А.И. представлены доказательства оплаты приобретенного недвижимого имущества, сам факт приобретения также подтверждается показаниями свидетелей, суд не усматривает оснований для признания данного договора не заключенным.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Гальченко Анастасии Ириковны к Бурцевой Галине Васильевне, Ждановой Ксении Алексеевне, Колосову Анатолию Сергеевичу о признании права собственности на гараж, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на гараж, признании договоров купли-продажи недействительными, встречные исковые требования Бурцевой Галины Васильевны к Гальченко Анастасии Ириковне о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимости, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы через Муравленковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                    /подпись/         Ж.К. Ракутина

копия верна

Мотивированное решение изготовлено 22 ноября 2024 года.

Подлинный документ находится в деле № 2-716/2024 (89RS0006-01-2024-000341-56) в Муравленковском городском суде Ямало-Ненецкого автономного округа.