Решение по делу № 33-553/2022 (33-8623/2021;) от 03.12.2021

Каспийский городской суд Республики Дагестан

Судья ФИО5

Дело в суде первой инстанции №

УИД 05RS0№-37

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 января 2022 г. по делу №, г. Махачкала

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи ФИО11,

судей ФИО10 и ФИО14

при секретаре судебных заседаний ФИО7,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа «<адрес>» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка и обязании передать в муниципальную собственность земельный участок,

по апелляционной жалобе истца Администрации ГО «<адрес>» на решение Каспийского городского суда Республики Дагестан от <дата>

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Дагестан ФИО10, выслушав объяснения представителя ответчика ФИО8 по доверенности ФИО2, судебная коллегия

установила:

Администрация городского округа «<адрес>» обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № от <дата> в размере 365339,70 руб.; расторжении договора аренды земельного участка № от <дата>, заключенного между Управлением имущественных отношений (1120545000630) и ФИО1; обязании передать Администрации городского округа «<адрес>» земельный участок, общей площадью 3000 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, <адрес>, предоставленный под строительство 3-х этажных с мансардой жилых домов.

Исковые требования мотивированы тем, что между Управлением имущественных и земельных отношений администрации ГО «<адрес>» и ФИО1 заключен договор № от <дата> аренды земельного участка, общей площадью 3000 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РД, <адрес>, <адрес> предоставленный под строительство 3-х этажных с мансардой жилых домов.

Согласно п. 3.4 Договора внесение арендной платы производится ежеквартально.

За ответчиком по состоянию на <дата> числится задолженность по арендной плате в сумме 365339,70 руб., что подтверждается актом сверки расчетов.

В силу п. 4.4 Договора ответчик обязался помимо прочего выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, своевременно уплачивать в размере и на условиях договора арендную плату. В договоре аренды земельного участка стороны согласовали условие о размере арендной платы, порядке ее оплаты и изменении расчета в связи с изменением действующего законодательства.

Решением Каспийского городского суда Республики Дагестан от <дата> в удовлетворении исковых требований Администрации ГО «<адрес>» отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Администрации ГО «<адрес>» по доверенности ФИО3 Р.А., ссылаясь на нормы ст.ст. 619, 622 ГК РФ, разъяснения, данные в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», просит решение суда в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и возврата земельного участка в собственность администрации ГО «<адрес>» и в отмененной части принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы указывает, что в силу п. 4.4 договора аренды земельного участка № от <дата> ответчик обязался помимо прочего выполнять в полном объеме все условий договора, использовать участок в соответствии с его целевым назначением разрешенным использованием, своевременно уплачивать в размере и на условиях договора арендную плату.

Представитель Администрации ГО «<адрес>», ответчик ФИО1, представитель третьего лица Управления имущественных отношений <адрес>, надлежаще извещенные судом о времени и месте рассмотрения дела, на судебное заседание не явились и о причинах неявки суду не сообщили. Ответчик ФИО1 обратился в суд с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя.

Принимая во внимание, что участники процесса, не явившиеся в судебное заседание, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, судебная коллегия считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело на основании части 3 статьи 167, частей 1, 2 статьи 327 ГПК РФ при состоявшейся явке.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика ФИО8 по доверенности ФИО2, просившего решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, судебная коллегия полагает, что решение суда постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами и материалами дела и отмене не подлежит с учетом следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации ГО «<адрес>» и ответчиком ФИО1 <дата> заключен договор аренды № земельного участка, общей площадью 3000 кв.м, с кадастровым номером № расположенный по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, МКР «Кемпинг», для использования в целях строительства 3-х этажных с мансардой жилых домов.

Пунктом 3.2 Договора определена ежегодная сумма арендной платы – 5612,00 руб.

Срок аренды участка установлен на 5 лет с <дата> по <дата> (п. 2.1 договора).

Внесение арендной платы производится ежеквартально до 15 числа первого месяца оплачиваемого квартала путем перечисления на счет арендодателя (пункт 3.4 договора).

В пункте 3.6 договора установлено, что в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы, а также иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, Республики Дагестан и нормативными актами органов местного самоуправления, Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 4.2.4 договора арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора.

В силу пунктов 4.4.1 и 4.4.3 договора арендатор обязался выполнять в полном объеме все условия договора, своевременно уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Ф акт передачи земельного участка арендатору в отсутствие у последнего претензий в отношении принимаемого участка подтвержден актом приема-передачи от <дата>

В силу п. 5.2. Договора за несвоевременную арендную плату Арендатор выплачивает Арендодателю пени из размера 0,15 % с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В соответствии с представленными суду апелляционной инстанции договорами субаренды земельного участка № от <дата>, № от <дата>, № от <дата> и № от <дата>, заключенными между ФИО1 и Потребительским жилищно-строительным кооперативом «Прогресс-07», ответчиком в субаренду ПЖСК «Прогресс-07» передавался земельный участок, площадью 3000 кв.м, с кадастровым номером № для использования на условиях, установленных договором аренды земельного участка.

На указанном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №, что следует из актуальных выписок из ЕГРН на земельный участок и здание.

Из разрешения на ввод в эксплуатацию № RU 05305000-58 от <дата> следует, что Управление по строительству и архитектуре Администрации ГО «<адрес>» разрешило на ввод в эксплуатацию построенных два четырехэтажных жилых дома со встроенными объектами торгово-бытового назначения, расположенных в МКР «Кемпинг» <адрес>.

Постановлением Администрации ГО «<адрес>» № от <дата> присвоен почтовый адрес двум 4-х этажным жилым домам со встроенными объектами торгово-бытового назначения, принадлежащим ПЖСК «Прогресс-07», <адрес>, в связи с завершением их строительства и выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию за № RU 05305000-58 от <дата>

Из свидетельства о государственной регистрации права <адрес> от <дата> ФИО9 является собственником квартиры, общей площадью 79,8 кв.м, расположенной по адресу: Республика Дагестан, <адрес>.

В соответствии с представленным истцом расчетом задолженности по договору аренды земельного участка № от <дата> за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 281914,70 руб. и пени по состоянию на <дата> в размере 113289,72 руб.

Истцом <дата> ответчику по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, направлена претензия, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням в течение десяти дней с момента получения претензии, а также предложил прибыть в Управление имущественных отношений и градостроительства <адрес> для подписания акта сверки расчетов, в случае не поступления финансовых средств ставил в известность об обращении в суд для принудительного взыскания суммы задолженности и расторжении договора аренды земельного участка.

Претензия была оставлена без ответа.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Стороной ответчика в суде заявлено ходатайство о применении сроков исковой давности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик ФИО1 построил на земельном участке, арендованном по договору № об аренде земельного участка от <дата> два 4-этажных жилых дома в соответствии с условиями договора аренды земельного участка, которые приняты в эксплуатацию, жильцами зарегистрировано свое право собственности, а также из пропуска истцом срока исковой давности.

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью выводов суда первой инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании вышеуказанного договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Истец в апелляционной жалобе настаивает на наличии оснований для расторжения спорного договора аренды.

По смыслу статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В силу п. 6.3.2 Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя в судебном порядке при следующих, признаваемых Сторонами существенными, нарушениях Договора: если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату. Расторжение Договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судебная коллегия отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые причинены кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о недоказанности истцом существенного нарушения ответчиком условий спорного договора.

Кроме того, в силу подпункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

По смыслу разъяснений, содержащихся в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <дата> (ред. от <дата>) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Поскольку спорный земельный участок предоставлен ФИО1 на основании договора аренды от <дата> в целях строительства многоквартирных жилых домов, на данном земельном участке расположен многоквартирный дом, с момента регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме земельный участок, занятый домом, перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном домом, а договор аренды прекратил своей действие, оснований для расторжения договора в судебном порядке не имеется.

На основании изложенного, суд первой инстанции верно отказал в удовлетворении искового требования истца о расторжении договора аренды.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку требование о расторжении договора является необоснованным, то требование об обязании вернуть участок также не подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Правовых оснований, влекущих в пределах действия ст. 330 ГПК РФ отмену постановленного по делу решения, судебной коллегией при рассмотрении жалобы стороны ответчиков не установлено, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Каспийского городского суда Республики Дагестан от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено <дата>