Решение по делу № 3а-343/2020 от 07.07.2020

Дело № 3а-345/2020

УИД 25ОS0000-01-2020-000340-95

Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

30 сентября 2020 года город Владивосток

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Поломошновой Г.А.,

при секретаре Салмине В.А.,

с участием представителя административного истца Тарада Г.С.- Сливина В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Тарада Галины Степановны к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованные лица - администрация Находкинского городского округа Приморского края, Скрипко Ольга Анатольевна об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Тарада Г.С. обратилась в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в обоснование которого указала, что ей совместно со Скрипко О.А. на праве аренды по Договору аренды земельного участка № 7091ф18 от 5 апреля 2018 года принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 16 442 кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 535 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес> строение 8, кадастровая стоимость которого определена на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края» (далее - постановление департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п), по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет ....

Согласно Отчёту № 107-о/2020 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 30 июля 2020 года, составленному ЗАО «Дальком-аудит» рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет ....

Установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере ... значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в Отчёте ЗАО «Дальком-аудит», арендная плата зависит от размера установленной кадастровой стоимости земельного участка и затрагивает права и обязанности административного истца как арендатора.

Просит суд пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка площадью 16 442 кв.м с кадастровым номером № и установить её равной его рыночной стоимости в размере ....

Административный истец Тарада Г.С. в судебное заседание не явилась, извещена, в её отсутствие её интересы представляет Сливин В.А., действующий на основании доверенности.

Представители административных ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованные лица - администрация Находкинского городского округа Приморского края, Скрипко О.А. в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания.

Административным ответчиком министерством имущественных и земельных отношений Приморского края ранее был представлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому министерство имущественных и земельных отношений Приморского края возражает против удовлетворения заявленных административных исковых требований, указав, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края утверждены постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п, которое обосновано, действует в настоящее время и никем не обжаловано.

Заинтересованным лицом администрацией Находкинского городского округа подано ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя заинтересованного лица, и представлены возражения на административное исковое заявление, согласно которым полагают, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 16442 кв.м, определённая оценщиком, значительно занижена; не согласны с представленным Отчётом № 107-о/2020 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 30 июля 2020 года, составленным ЗАО «Дальком-аудит», полагают, что Отчёт не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка. Отчёт не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка, поскольку, применяя сравнительный подход, оценщик некорректно подобрал объекты-аналоги, различающиеся по площади, месту расположения, виду разрешенного использования, не приведены сведения о наличии транспортной инфраструктуры. Кроме того, объекты-аналоги отражают предложения в период с января 2014 года по январь 2015 года, что не соответствует фактическому рынку, существующему на дату оценки – 1 февраля 2015 года. Просят в удовлетворении административных исковых требований отказать.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Представитель административного истца Тарада Г.С. – Сливин В.А. в судебном заседании заявленные административные исковые требования поддержал по основаниям и доводам, указанным в административном исковом заявлении.

Выслушав объяснения представителя административного истца Сливина В.А., исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ(в редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В соответствии с абзацем 2 статьи 24.18 Федерального закона

от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-Ф3) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно материалам административного дела, 5 апреля 2018 года между администрацией Находкинского городского округа Приморского края («Арендодатель») и Скрипко О.А, Тарада Г.С. («Арендатор») заключён Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 7091ф18, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду из земель населённых пунктов земельный участок площадью 16 442 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 535 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес> строение 8, в границах в соответствии с кадастровой выпиской, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 1.1). Срок аренды Участка устанавливается с 22 марта 2018 года по 21 марта 2067 года включительно (пункт 1.4). Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и распространяет своё действие на отношения сторон, начиная с 22 марта 2018 года (пункт 1.6).

Согласно пункту 2.1 Договора, арендная плата определяется на основании постановления Администрации Приморского края от 11 марта 2015 года № 75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов», постановления департамента земельных и имущественных отношений от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края». Изменения годового размера арендной платы, определенного настоящим договором, происходят в связи с изменением ставки арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка, а также порядка определения размера арендной платы. Размер арендной платы, определенный договором аренды земельного участка, подлежит изменению с момента вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Приморского края, органов местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления и размер арендной платы, без заключения дополнительных соглашений к договору. Перерасчёт арендной платы Арендатор производит самостоятельно с момента вступления в силу указанных правовых актов. При подписании договора арендная плата устанавливается согласно расчётам, являющимся Приложениями №№ 2, 3 кдоговору (пункт 2.1).

Арендная плата за земельный участок вносится ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчётным (пункт 2.2)

Приложениями №№ 2, 3 к данному Договору является расчёт арендной платы за земельный участок для каждого из Арендаторов, согласно которым размер арендной платы рассчитан исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку сумма арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю от 27 июля 2020 года № 25/ИСХ/20-320469 в отношении земельного участка с кадастровым номером № постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п утверждена кадастровая стоимость в размере ... по состоянию на 1 февраля 2015 года, сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2016 года.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, административный истец указала на несоответствие определённой в установленном порядке и внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, арендуемого ею и Скрипко О.А., его рыночной стоимости, что нашло своё подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении его прав, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Так, в обоснование заявленных требований административным истцом Тарада Г.С. представлен в Отчёт № 107-о/2020 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 30 июля 2020 года, составленный оценщиком ЗАО «Дальком-аудит» Бахваловым Е.А., из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 16 442 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: санатории, профилактории, дома отдыха, базы отдыха, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 535 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес> строение 8, по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет ....

В соответствии со статьёй 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, оценивая Отчёт № 107-о/2020 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 30 июля 2020 года, составленный ЗАО «Дальком-аудит», приходит к выводу о том, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности и признаёт его достоверным доказательством.

Оценка рыночной стоимости земельного участка произведена оценщиком имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы в области оценочной деятельности; указанный Отчёт отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьёй 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, разрешенном использовании; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. В Отчёте подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов; подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обоснован отказ от применения метода выделения, метода распределения.

Довод заинтересованного лица – администрации Находкинского городского округа Приморского края о том, что оценщик некорректно подобрал объекты-аналоги является несостоятельным.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 297).

В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано три земельных участка, относящихся к одному сегменту рынка, имеющих сходную категорию земель, в отношении которых выполняются требования к подтверждению данных и источников информации, которые сходны с объектом оценки по ценообразующим факторам (таблица № 5.1 – л. 71-72 Отчёта).

Расчет рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода приведен в таблице № 5.2 (л. 75-76 Отчёта), из которой следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки, в том числе и по таким элементам сравнения, как условия продажи, размер участка, наличие коммуникаций. При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком подробно описано применение необходимых корректировок по каждому объекту-аналогу.

В Отчёте содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Доказательств несоответствия Отчёта № 107-о/2020 от 30 июля 2020 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками, заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной оценочной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка ими не заявлялось.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований Тарада Г.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 1 февраля 2015 года.

При этом, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, суд признает дату обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка 3 августа 2020 года.

Руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Тарада Галины Степановны к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованные лица - администрация Находкинского городского округа Приморского края, Скрипко Ольга Анатольевна об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 16 442 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: санатории, профилактории, дома отдыха, базы отдыха, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 535 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес> строение 8, равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 1 февраля 2015 года.

Датой подачи административного искового заявления считать 3 августа 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.А. Поломошнова