УИД: 26RS0029-01-2024-004038-88
дело № 2-2428/2024
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 июня 2024 года город Пятигорск
Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Поповой Н.Н.,
при секретаре Матвейчевой Е.Ю.,
с участием:
истца ФИО3
представителя ответчика ФИО2 – адвоката ФИО5
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о регистрации сделки,
установил:
ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2 о регистрации перехода права собственности.
В исковом заявлении в обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между – ФИО2 и ФИО3, был заключен договор купли-продажи <адрес>, общей площадью № кв.м., кадастровый №, расположенной на 3-м этаже многоквартирного жилого дома находящегося по адресу: <адрес>, №, <адрес>.
В соответствии с п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупатель купила у продавца указанную квартиру за 1 750 000 рублей. Стороны до подписания договора произвели расчет в полном объеме. Оплата цены договора в размере 1 750 000,00 рублей была произведена путем передачи покупателем наличных денежных средств продавцу до подписания договора (данный пункт договора имеет силу расписки, подтверждающей получение расчета продавцом в полном объеме).
Согласно п. 5 заключенного договора продавец обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ сдать в Росреестр договор приватизации жилой площади № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом ФИО6, зарегистрированный Пятигорским БТИ ДД.ММ.ГГГГ для внесения сведений в ЕГРН, в срок до ДД.ММ.ГГГГ сдать совместно с покупателем данный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и соответствующее заявление в Росреестр (отделение МФЦ по городу Пятигорску) для осуществления регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
До настоящего времени условия договора купли-продажи по вине продавца-ответчика не исполнены.
Пунктом 16 данного договора предусмотрено согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации, переход права собственности может быть зарегистрирован на основании судебного решения. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности по договору, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
При обращении в регистрирующий орган требуется личное присутствие обеих сторон сделки. Ответчик получил расчет в полном объеме и после получения денежных средств по договору купли-продажи утратила интерес к дальнейшим действиям, данное обстоятельство лишает ФИО3 возможности зарегистрировать сделку в установленном законом порядке и создает препятствия в осуществлении ее прав собственника недвижимого имущества.
Истец просит суд зарегистрировать переход права собственности на квартиру, общей площадью № кв.м., кадастровый №, расположенную на 3-м этаже многоквартирного жилого дома находящегося по адресу: <адрес>, корпус 2, <адрес> от продавца ФИО2 к покупателю ФИО3
Ответчик ФИО2, представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес>, извещенные надлежащим образом о времени и месте слушания гражданского дела в суд не явились, о причинах неявки суду не сообщили, ответчик направила своего представителя.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Истец ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала, по доводам, изложенным в иске, просила их удовлетворить в полном объеме.
Представителя ответчика ФИО2 – адвокат ФИО5 в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска. Продавец ФИО2 не имела возможности по состоянию здоровья явится в Росреестр для регистрации договора купли-продажи квартиры.
Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав представленные письменные доказательства и оценив их с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства – с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд считает, что истцом доказала законность и обоснованность своих требований в силу следующих причин.
В соответствии с п. 2 ст.1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 161 ГК РФ сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
По ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.
Соответственно, при заключении договора купли-продажи целью покупателя является приобретение права собственности на данное недвижимое имущество, а целью продавца-отчуждение своего имущества и получение денежных средств за данное имущество.
В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Согласно ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (ч. 6 ст. 131 ГК РФ).
Согласно п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю. Одновременно ч. 1 ст. 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче; обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.
Положения статей 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.
Согласно абз. 4 п. 62 указанного постановления Пленума № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Пятигорским городским Советом народных депутатов в лице представителя ФИО7 (Совет) с одной стороны и ФИО2 (приобретатель) заключен договор приватизации жилой площади №.
Согласно п. 1 указанного договора Совет на основании Распоряжения Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № передает гражданке ФИО2занимаемую ею <адрес> №, № <адрес>, состоящую из одной комнаты жилой площадью № кв.м., общей полезной площадью № кв.м.
Приобретатель квартиры в соответствии со ст. 7 Закона РСФСР приобретает право собственности на данную квартиру с момента регистрации настоящего договора в соответствующем органе Администрации <адрес>
Договор приватизации жилой площади № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Пятигорским БТИ ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующим штампом на договоре.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> №, корпус 2 <адрес>, поставлена на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, с присвоением кадастрового номера №, площадь № кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО2 (продавец) и истцом ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, квартиры расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью № кв.м.
Согласно п. 2 договора указанная недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора приватизации жилой площади № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом ФИО6, зарегистрированного Пятигорским БТИ ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 3 договора стороны определили цену квартиры в размере 1 750 000,00 рублей.
Покупатель купила у продавца указанную квартиру за 1 750 000,00 рублей. Стороны до подписания настоящего договора произвели расчет в полном объеме. Уплата цены договора в размере 1 750 000,00 произвелась путем передачи покупателем наличных денежных средств продавцу до подписания настоящего договора (данный пункт договора имеет силу расписки, подтверждающей получение расчета продавцом в полном объеме) (п. 4 договора).
Согласно п. 5 договора продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ сдать в Росреестр договор приватизации жилой площади № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом ФИО6, зарегистрированный Пятигорским БТИ ДД.ММ.ГГГГ для внесения сведений в ЕГРН, в срок до ДД.ММ.ГГГГ сдать совместно с покупателем данный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и соответствующее заявление в Росреестр (отделение МФЦ по городу Пятигорску) для осуществления регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
Пунктом 16 данного договора предусмотрено, что согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации, переход права собственности может быть зарегистрирован на основании судебного решения. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности по договору, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ подписан сторонами.
Таким образом, между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3 были согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества: конкретно определен подлежащий отчуждению объект недвижимого имущества (предмет договора) и установлено, что настоящий договор имеет силу передаточного акта, порядок приема-передачи; согласована стоимость (цена) указанного объекта недвижимого имущества.
Факт заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, а также факт исполнения продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате квартиры сторонами не оспаривались.
Указанный договор купли-продажи в установленном законом порядке не оспорен, не признан недействительными по основаниям, указанным в ГК РФ, не расторгнут.
В силу ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Основанием обращения ФИО3 в суд с иском явилось уклонение ФИО2 от государственной регистрации перехода права собственности. Ответчиком не исполнен п. 5 договора, согласно которому продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ сдать в Росреестр договор приватизации жилой площади № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом ФИО6, зарегистрированный Пятигорским БТИ ДД.ММ.ГГГГ для внесения сведений в ЕГРН, в срок до ДД.ММ.ГГГГ сдать совместно с покупателем данный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и соответствующее заявление в Росреестр (отделение МФЦ по городу Пятигорску) для осуществления регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
Единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю является то, что до настоящего момента ответчик ФИО2 не предприняла никаких действий для регистрации права перехода собственности на спорную квартиру за истцом ФИО3
В соответствии с ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл вышеуказанных правовых норм заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.
Безусловным также является условие, что сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.
Совокупность представленных по делу доказательств позволяет сделать вывод о том, что истец ФИО3 приобрела указанное имущество на основании, допускаемом законом согласно ст. 432 ГК РФ, договор купли-продажи спорной квартиры заключен в надлежащей форме, сторонами достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора, расчет по договору произведен, имущество передано, однако покупатель не может оформить сделку надлежащим образом по независящим от нее причинам ввиду уклонения ответчика.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашли подтверждения доводы истца об уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ,
решил:
Исковое заявление ФИО3 к ФИО2 о регистрации сделки, удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества – квартиры общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: Россия, <адрес> (восемьдесят девять), № (два), <адрес> (восемь), заключенный между ФИО3 и ФИО2.
Решение суда является основанием для государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества – квартиры общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: Россия, <адрес> (восемьдесят девять), № (два), <адрес> (восемь), заключенный между ФИО3 и ФИО2., без участия ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> <адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации серия № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес> по <адрес> и <адрес> в <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд.
Мотивированное решение составлено 01.07.2024 года.
Судья (подпись) Н.Н. Попова