Решение по делу № 2-352/2024 от 08.04.2024

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июня 2024 года                              г. Сызрань

Сызранский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Айнулиной Г.С.,

при секретаре судебного заседания Фроловой К.А.,

с участием переводчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Додова А.А. к МКУ УСАЖКДХ администрации Сызранского района Самарской области о признании права собственности на нежилое здание,

у с т а н о в и л:

Додов А.А. обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГ приобрел по договору купли-продажи у Марченко Е.Н. нежилое здание Конской конюшни инв. №, расположенное по адресу: <адрес>.

ГУП «ЦТИ» по Самарской области был изготовлен паспорт объекта, которому присвоен инвентарный номер №.

Истец обратился в МКУ УСАЖКДХ администрации Сызранского района с целью получения разрешения на строительство объекта капитального строительства, но в выдаче разрешения ему было отказано со ссылкой на отсутствие разрешения, что подтверждается сообщением № от 13.12.2023.

Право притязания на данный объект недвижимости отсутствуют.

Марченко Е.Н. приобрела здание с инвентарным номером № по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ у ООО «Домашняя ферма», что подтверждается указанным договором, товарной накладной № от 17.09.2019 на сумму 250000 рублей; квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от 31.07.2019 на сумму 90000 рублей; квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от 01.08.2019 на сумму 60000 рублей; платежным поручением № от 24.10.2018 на сумму 350000 рублей; Дополнительным соглашением № об изменении условий договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и Приложения №1; Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ранее здание Конской конюшни инв. № находилось на балансе колхоза «<данные изъяты>», при этом право собственности на здание колхозом оформлено не было. После ликвидации колхоза «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ, по условиям передаточного акта все недвижимое имущество колхоза перешло на баланс в ООО «Домашняя ферма», регистрацию перехода права стороны не проводили.

Ссылаясь на положения ст.ст. 209, 218, 223, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) просил признать за ним право собственности на нежилое здание Конской конюшни (новый инвентарный номер №) общей площадью 682,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

В судебном заседании Додов А.А. требования поддержал и сослался на доводы, изложенные в иске, а также пояснил, что, узнав о продаже Марченко Е.Н. конюшни, купил ее с условием, что оформлением всей документации будет заниматься сам. По договору купли-продажи расплачивался наличными денежными средствами, получил расписку. Конюшню приобрел за 800000 рублей.

Привлеченная в порядке ч.3 ст.40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) к участию в деле в качестве ответчика Марченко Е.Н. в судебном заседании исковые требования признала и пояснила, что в 2014 году работала в колхозе «<данные изъяты>». Колхоз обанкротился, все данные на имущество были переданы через описи конкурсному управляющему. Чтобы продолжить свою деятельность открыла крестьянско-фермерское хозяйство. После поступившего предложения от Министерства сельского хозяйства поучаствовать в гранте на поддержку малых форм хозяйства, они с мужем решили принять в нем участие. Грант предоставлялся в размере 1500000 рублей на приобретение техники, обязательным условием было наличие животных. Срок реализации и освоения гранта был 5 лет. Они использовали грант по целевому назначению: приобрели технику, животных, корма. В связи с необходимостью размещения они обратились к руководителю ООО «Домашняя ферма» с просьбой выкупить производственное помещение. На тот момент эти помещение не использовалось и были в разрушенном состоянии: без окон и части крыши. Все взаимодействие с ООО «Домашняя ферма» происходило по электронной почте. 08.02.2018 года она отправила письмо на имя директора о приобретении здания в собственность. ООО «Домашняя ферма» установила цену этого здания в 350000 рублей, но с учетом того что эта сумма не погашала возникших у них финансовых трудностей, им предложили докупить склад. На тот момент склад был не нужен, но без него им отказывались продавать конюшню. Была достигнута договоренность о приобретении с отсрочкой платежа, 350000 рублей внесли сразу, а оставшуюся сумму разбили по два платежа. Основаниями для возникновения у ООО «Домашняя ферма» права на данные строения, указан договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. После того, как получили все документы, был подписан договор, она отдала 350000 рублей.

Представитель привлеченного в порядке ч.3 ст.40 ГПК РФ ответчика ООО «Домашняя ферма» Дунев Д.С., действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать, сослался на представленные в суд возражения.

В возражениях представитель ООО «Домашняя ферма» указал, что ООО «Домашняя ферма» считает необоснованным и не подлежащим удовлетворению исковые требования Додова А.А. в полном объеме, т.к. ни при продаже имущественного комплекса ДД.ММ.ГГГГ, ни при его продаже ДД.ММ.ГГГГ переход прав на спорное имущество зарегистрирован в установленном законом порядке не был. В материалах дела отсутствует информация о земельном участке, на котором располагается спорный объект недвижимости (л.д. 56-58).

Представитель ответчика МКУ УСАЖКДХ администрации Сызранского района Самарской области, в судебное заседание не явился, в отзыве указал, что не возражает против удовлетворения исковых требований Додова А.А., просил рассмотреть дело в его отсутствии (л.д. 32)

Представители привлеченных к участию в деле в качестве ответчика администрации сельского поселения Усинское муниципального района Сызранский Самарской области и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по Самарской области о времени и месте рассмотрения дела извещены в порядке ч. 2.1. ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 50-51), своих представителей в суд не направили, об уважительных причинах их неявки суду не сообщили, возражений на иск не представили. Суд в соответствии с ч. 3 ст. 167 ШПК РФ определил, рассмотреть дело в отсутствии указанных представителей.

Суд, заслушав стороны, исследовав гражданское дело, обозрив оригиналы представленных документов, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения (ч. 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (ч. 2).

Положениями ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (ч. 1).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ч. 2).

Согласно ст. 1 Федерального Закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (действовавшей в период возникновения правоотношений при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества между колхозом «Родина» и ООО «Домашняя ферма) государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (п.4).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 5). Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (п. 59).

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (п. 63).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что колхоз «<данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего ФИО7 и ООО «Домашняя ферма» в лице директора ФИО8 заключили договор купли-продажи конструкции конской конюшни (инв. №), расположенную по адресу: <адрес>, стоимость объекта – 67984 рубля 99 копеек, НДС не облагается (л.д. 67-68). Права на данный объект недвижимости покупателем ООО «Домашняя ферма» надлежащим образом не зарегистрировано. Земельный участок под ним не сформирован, права на земельный участок надлежащим образом не оформлены.

По итогам публичных торгов по продаже имущества колхоза «<данные изъяты>», сообщение о которых было размещено в газете «Коммерсантъ от 05.05.2018 №77 сообщение №, конкурсным управляющим ФИО7, действующим на основании решения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, заключен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении имущества, входящего в состав лота № по цене 23501000 с ООО «Домашняя ферма», последней были приобретены объекты недвижимости, в том числе склад фуражный инв №. Объект недвижимости – здание конской конюшни (инв. №), расположенное по адресу: <адрес>, в приложении отсутствует (л.д. 59-61).

ДД.ММ.ГГГГ КФХ Марченко Е.Н. обратилось к руководству ООО «Домашняя ферма» о рассмотрении вопроса приобретения у ООО «Домашняя ферма» здания бывшей конюшни, ранее принадлежащего колхозу «<данные изъяты> (л.д. 71).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Домашняя ферма» и Глава Крестьянского (фермерского) хозяйства Марченко Е.Н. заключили договор купли-продажи объектов недвижимости: Здание Конской Конюшни инв. №; склада фуражного инв. № общей стоимостью 750000 рублей 00 копеек. В соответствии с условиями договора расчет должен быть произведен в соответствии с графиком: до 31.08.2018 – 350000 рублей; 31.12.2018 – 150000 рублей; 31.10.2019 – 250000 рублей (л.д.10). В соответствии с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ пункт 3 договора исключен. Пункт 3 договора дополнен: «покупатель обязуется в срок до 31.10.2019 передать в собственность, а продавец принять в счет оплаты по договору без номера от ДД.ММ.ГГГГ товар, наименование, количество, комплектность и стоимость которого определяются в спецификации (Приложение №1), являющейся неотъемлемой частью договора. Общая стоимость товара составляет 250000 рублей НДС не облагается (л.д. 12). В спецификации указано: сено (разнотравие) 62,5 тонн, стоимостью 4000,00 рублей за единицу общей стоимостью 250000 рублей (л.д. 13)

Таким образом, ООО «Домашняя ферма», приобретя у колхоза «<данные изъяты>» объекты недвижимости: Здание Конской Конюшни инв. №; склад фуражный инв. №, распорядилось полученным им во владение недвижимым имуществом без регистрации права собственности на них. Доказательств невозможности регистрации перехода права собственности на данные объекты суду не представлено. Земельные участки под объектами недвижимости не сформированы, права не зарегистрированы.

Марченко Е.Н. после заключения договора купли-продажи права на указанные объекты недвижимости в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации не оформила, земельные участки под объектами недвижимости не сформированы и права на них не оформлены.

ДД.ММ.ГГГГ Марченко Е.Н. по договору купли-продажи продала Додову А.А. здание Конской конюшни инв №, расположенное по адресу: <адрес> за 800000 рублей (л.д.23). Действия по переходу регистрации права на данный объект недвижимости Додовым А.А. не предпринимались, земельный участок по данным объектом не сформирован, права на него не оформлены.

Исходя из установленных судом обстоятельств и проанализировав в соответствии с требованиями ст.ст. 59,60 и 67 ГПК РФ совокупность представленных доказательств, учитывая отсутствие записи в Едином государственном реестре недвижимости, свидетельствующей о регистрации права собственности на спорные объекты, как за ООО "Домашняя ферма», так и за Марченко Е.Н., а также отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих наличие у ООО «Домашняя ферма» и Марченко Е.Н. права собственности на спорное имущество, суд приходит к выводу о том, что вышеуказанные договоры купли-продажи объектов недвижимости, не являются основанием возникновения у истца права собственности, в связи с чем исковые требования Додова А.А. о признании права собственности на нежилое здание конской конюшни (новый инвентарный номер №) общей площадью 682,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> удовлетворению не подлежит.

Более того, суду не представлено надлежащих доказательств, что земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости принадлежит ООО «Домашняя ферма», Марченко Е.Н. на законном основании (собственность, аренда и т.п.).

Доводы ответчиков Марченко Е.Н. и Додова А.А. о том, что сделка купли-продажи состоялась, денежные средства за объект недвижимости были переданы продавцу в полном объеме, суд не принимает, поскольку право на объект недвижимости должно было быть оформлено в соответствии с требованиями закона, покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Додова А.А. о признании права собственности на нежилое здание конской конюшни (новый инвентарный номер №) общей площадью 682,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Сызранский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 18.06.2024.

Судья: