Решение по делу № 2-9/2017 (2-91/2016; 2-4224/2015;) от 30.09.2015

Дело № 2-9/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Махачкала                             14 февраля 2017 года

Ленинский районный суд г. Махачкала Республики Дагестан в составе:

председательствующего – судьи Дагировой З.Н.,

при секретаре – Сотеевой Б.У.,

с участием истца Исмаилова А.М. его представителя Нихматулаева А.М., ответчика Омарова М.Ш. его представителя Магомедова З.М., ответчика Джафарова Д.Т., представителя ответчика Гамзаевой Е.Д. - Гамзаева Р.А., ответчика нотариуса Рамазанова А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Исмаилова ФИО24 к ФИО4, Омарову ФИО28, Джафарову ФИО25 об устранении препятствий по регистрации перехода права собственности, встречному иску Омарова ФИО27 к Исмаилову ФИО26, нотариусу Рамазанову ФИО29 о признании недействительными доверенности, о признании договора купли-продажи квартиры и передаточного акта недействительным и незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Исмаилов А.М. обратился в суд с иском к Гамзаевой Е.Д., Омарову М.Ш., Джафарову Д.Т. об устранении препятствий по регистрации перехода права собственности, в обосновании указав, что в октября 2016 г. приобрел у Гамзаевой Е.Д. по договору купли продажи от 03.10.2012г. за один миллион рублей принадлежащую ей на праве собственности 2-х комнатную квартиру общей площадью 48.8 кв.м., расположенную в <адрес>«а», <адрес>. Деньги были оплачены в полном объеме. Передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ квартира передана, передав ключи и все оригиналы правоустанавливающих и правоудостверяющих документов, в том числе технический паспорт на квартиру, свидетельство о государственной регистрации права на квартиру на Гамзаеву Е.Д., доверенность. При этом было обусловлено и достигнута договоренность между покупателем и продавцом, что на следующий день, 4 октября 2012 года документы будут переданы на государственную регистрацию права в органы регистрации. Договор купли-продажи был подписан представителем Гамзаевой Е.Д., Омаровым М.Ш. Исмаиловым А.М., неоднократно, по телефону и лично требовал от Омарова М.Ш. о явке в Управление Росреестра РД для подачи документов на государственную регистрацию договора купли-продажи указанной квартиры. Однако Омаров М.Ш., каждый раз обещал, но уклонялся от явки и не явился до сих пор. В декабре 2012 г., когда Исмаилов А.М. очередной раз пришел в купленную квартиру, то обнаружил, что там проживает посторонняя женщина, на вопрос об основании ее нахождения в указанной квартире последняя ответила, что ее сын Джафаров Д.Т. собирается купить эту квартиру. В тот же период, то есть в конце 2012 г., Исмаилов А.М. нашел Джафарова Д.Т. предупредил его, что эта квартира уже приобретена и попросил освободить квартиру. Как следует из содержания договора купли-продажи названной квартиры стороны приняли на себя взаимные права и обязанности по нему, а потому подлежит государственной регистрации в силу законодательства. Кроме того, необходимо учесть, что ни ГК РФ, ни ФЗ "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, не предусматривают сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода права собственности по нему. Учитывая, что договор купли-продажи названной квартиры подлежит государственной регистрации, то в силу положений пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" переход права собственности по нему также подлежит государственной регистрации. В декабре 2014 года Исмаилов А.М. с запросом обратился в Управление Росреестра РД, по результатам которого узнал, что право на указанную квартиру зарегистрировано на Джафарова Д.Т. Каким образом смогли это сделать не известно, так как оригиналы документов были у Исмаилова А.М., договор купли-продажи был заключен с ним. Поэтому такая регистрация за Джафаровым Д.Т. является препятствием для регистрации права на приобретенную квартиру. Кроме того, приобретенную квартиру посторонний не мог продать. Если даже кто-то продал ее через представителя, оно считается незаключенной и по той причине, что последующая доверенность отменяет полномочия по предыдущей доверенности. Просит суд устранить препятствия по регистрации перехода права собственности - признав незаключенным (недействительным) договор купли-продажи на квартиру от 29.01.2013 г. между Гамзаевой Е.Д. и Джафаровым Д.Т., и аннулировав запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ за №; принять решение о государственной регистрации сделки по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры общей площадью 48.8 кв.м., расположенной в <адрес>«а», <адрес>.

ФИО5 обратился в суд со встречным иском к ФИО2, нотариусу ФИО7 о признании недействительными доверенности, о признании договора купли-продажи квартиры и передаточного акта недействительным и незаключенным, в обосновании указав, что с ФИО2 не знаком, его никогда не видел и к нему по поводу явки в Управление Росреестра по РД для подачи документов на государственную регистрацию указанной квартиры не обращался. ФИО3 является женой родственника ФИО11, которые совместно проживают в Ямало-Ненецком АО <адрес> примерно 30 лет. ФИО3 на праве собственности принадлежала квартира по адресу: <адрес>«а», <адрес>, которую в феврале 2013 года ее муж ФИО11 по доверенности от ФИО3 продал ФИО6 С ФИО6 до суда ФИО5 не был знаком. ФИО3 доверенность от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес>, заверенную нотариусом <адрес> ФИО7, зарегистрированную в реестре за №, на продажу принадлежащей ФИО3 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>«а», <адрес>, не выдавала и договор, купли-продажи указанной квартиры с ФИО2 от имени ФИО3 я не заключал. ФИО3 в указанный период времени в <адрес> не находилась, к нотариусу ФИО7 не обращалась, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес>, заверенную нотариусом <адрес> ФИО7, зарегистрированную в реестре за №, выдать ФИО5 не могла, а записи и подпись на указанной доверенности в графе «доверитель»: «ФИО3», выполнены не ФИО3, а другим лицом. Правоустанавливающие документы на квартиру ФИО3, как это установлено в суде, были переданы ФИО2 ФИО12 в качестве гарантии уплаты своего долга. ФИО12, злоупотребляя доверием, путем обмана ввел ФИО5 в заблуждение и, не имея на то полномочий, ФИО5 были подписаны договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ, однако сделку по продаже квартиры принадлежавшей ФИО3, ФИО5 с ФИО2 не заключал, в качестве представителя ФИО3 не выступал, квартиру ФИО3 ФИО2 не продавал, деньги в сумме 1 000 000 рублей за квартиру ФИО3 от ФИО2 не получал и квартиру ФИО3 во владение ФИО2 не передавал. В пункте 4 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. ФИО3, от имени которой действует ФИО5, получила от ФИО2 один миллион рублей. Таким образом, из п. 4 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что деньги за квартиру от ФИО2 в сумме 1 000 000 рублей получила ФИО3, но не ФИО5, как это утверждает ФИО2 Однако ФИО3 в указанный период времени в <адрес> не находилась и получить деньги в сумме 1 000 000 рублей от ФИО2 не могла. Письменная расписка о получении ФИО3 либо иным лицом от ФИО2 денег в сумме 1 000 000 рублей за квартиру суду не представлена, т.к. отсутствует. ФИО3 квартиру ФИО2 в фактическое владение не передавала, ФИО5 также не мог это сделать в виду отсутствия полномочий и ключей от дверей указанной квартиры. Так как до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи собственником объекта недвижимости продолжает оставаться его продавец, последующая сделка, совершенная продавцом с тем же самым недвижимым имуществом до утраты им титула собственника, не может быть признана недействительной лишь на том основании, что это имущество являлось объектом купли-продажи по ранее заключенному гражданско-правовому договору. Приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности. В данном случае ФИО3 заключила договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности квартиры с ФИО6 и передала квартиру в его фактическое владение. После регистрации перехода права собственности и внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФИО6 Д.Т. с ДД.ММ.ГГГГ является зарегистрированным собственником квартиры по адресу: <адрес>«а», <адрес>. Таким образом, исковые требования ФИО2 об устранении препятствий по регистрации перехода права собственности, признав незаключенным (недействительным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО6, и аннулировании записи о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ за №, а также о принятии решения о государственной регистрации сделки (договора купли-продажи) - переходе права собственности на квартиру общей площадью 48,8 кв.м., расположенную в <адрес>«а», <адрес>, т.е. по договору, заключенному между ФИО2 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ. подлежат оставлению без удовлетворения, т.к. ФИО2 искажены фактические обстоятельства дела и избран ненадлежащий способ защиты своих прав. Договор купли-продажи спорной квартиры между ФИО3 и ФИО2 и передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ в нарушение требований законодательства подписаны неуполномоченным лицом, так как ФИО3 доверенность на продажу указанной квартиры не подписывала и полномочия на ее продажу ФИО5 не передавала, а сам договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в Росреестр по РД не представлялся и его государственная регистрация не произведена. Согласно протоколу судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ Губкинский районный суд <адрес> рассмотрел в открытом судебном заседании судебное поручение Ленинского районного суда <адрес> об опросе ответчика ФИО3 и производстве отдельных процессуальных действий. Судом на обозрение ФИО3 была представлена копия доверенности <адрес>, после чего ФИО3 заявила, что данную доверенность она не подписывала, ДД.ММ.ГГГГ ее вообще не было в <адрес> и она не могла у нотариуса оформить эту доверенность. Судом на обозрение ФИО3 также была представлена копия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на что ФИО3 заявила, что данный договор она не подписывала, с ФИО2 не знакома, квартиру ему не продавала, никаких денег от него не получала. Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № запись «ФИО4», расположенная в доверенности <адрес>, зарегистрированной в реестре нотариуса ФИО7 за № от ДД.ММ.ГГГГ, в графе «доверитель», выполнена не самой ФИО4, а другим лицом. Подпись от имени ФИО3, расположенная в доверенности <адрес>, зарегистрированной в реестре нотариуса ФИО7 за № от ДД.ММ.ГГГГ, в графе «доверитель», выполнена не самой ФИО4, а другим лицом. Таким образом, установлено, что ФИО3 не уполномочивала ФИО5 на продажу принадлежащей ей квартиры по адресу: РД, <адрес>-«а», за доверенностью ДД.ММ.ГГГГ, к нотариусу ФИО7 не обращалась и запись в доверенности: «ФИО4», расположенная в доверенности 05 CM 010576, зарегистрированной в реестре нотариуса ФИО7 за№ от ДД.ММ.ГГГГ, ей не принадлежит. Просит суд признать договор купли-продажи квартиры между ФИО3 и ФИО2, расположенной по адресу: <адрес>«а», <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ и передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным; признать недействительной доверенность <адрес>, зарегистрированную в реестре нотариуса ФИО7 за №, согласно которой ФИО4 уполномочивает ФИО5 продать, подарить, обменять, заложить на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру, находящуюся по адресу: РД, <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель ФИО20 свой иск поддержали по указанным в нем основаниям, встречный иск ФИО5 не признали, просили отказать в его удовлетворении, и пояснили, что ответчик ФИО5, представитель ответчика ФИО3 - ФИО11, являются родственниками (троюродными братьями), а свидетель со стороны ответчиков ФИО23 ФИО21 также их родственник. Свидетель со стороны ответчиков ФИО23 ФИО21 имеет денежно-долговые обязательства перед ответчиком ФИО5 Свидетель ФИО12 – следственно-арестованный по ст.159 ч.4 УК РФ по похищению 80 млн. рублей, помнит, то что «выгодно» ФИО13 По просьбе свидетеля ФИО12, ФИО5 заложен свой дом и деньги, полученные свидетелем ФИО12, оплачивает (возмещает) ФИО5 Родственные, дружеские отношения, а также взаимные обязательства имеют принципиальное значение для понимания сути спора и правильного его разрешения. Как выяснилось в суде, в сентябре 2012 года ФИО11, действующим по доверенности своей супруги, ФИО3 ФИО5 передан весь пакет документов на квартиру по адресу: <адрес> «а» <адрес> свидетельство о регистрации права, свидетельство о принадлежности ей квартиры по праву наследования, техпаспорт, домовую книгу, для ее продажи, т.е. фактически переданы ему полномочия по отчуждению квартиры, что не оспаривается ФИО11 и ФИО5 С учетом родственных отношений между ФИО11 и ФИО5 и дружеских отношений между ФИО5 и нотариусом ФИО7, оформление считалось излишней формальностью. Если бы полученные от него деньги за продажу квартиры ФИО14 передал бы ФИО11, то ни спора, ни проблем с полномочиями ФИО5 по указанной доверенности не возникали. Именно указанные оригиналы документов, после проведенной им оплаты, подписания договора купли -продажи и передаточного акта, ФИО5 были ему переданы вместе с ключами от квартиры. ФИО5 подтверждает подписание договора и передаточного акта и передачи ему документов, что видно, в том числе и из встречного его искового заявления, но отрицает заключение договора, т.е. своим действиям пытается дать иную оценку. Суть их в том, что ФИО5 производя взаимозачет за счет полученных от него за квартиру денег долга свидетеля, своего родственника ФИО12, пытается перевести обязательства на свидетеля ФИО12 ФИО5, понимая бесперспективность получения от свидетеля ФИО12 денег (долга), пытается представить ситуацию, якобы квартиру ему продал ФИО12 Их внутренние проблемы не должны на нем проявляться. «Разумность» таких действий ФИО5 и ФИО12 объясняется и тем, что свидетель ФИО12, будучи обремененным денежно-долговыми обязательствами ФИО5, не возражает против «возмещения» ему ущерба из принципа «терять нечего», где 80 млн. задолжал, там может быть 81 млн. Но ФИО12 не сторона спора, а лишь свидетель. Кроме того, в суде выяснено, что долговые обязательства, по договору займа у свидетеля ФИО12 имелись не перед ним, а перед Канбулатовым Магомедрасулом, что подтверждено и решением суда по иску последнего к свидетелю ФИО12 Указанные отношения по сделке займа свидетель ФИО12 и ответчики (согласовав позицию) намерено или ошибочно полагают, что имели место с моим участием. Этот довод является надуманным, на неоднократные предложение в суде ответчикам представить какие- либо доказательства этого, они не были представлены в суд. Объективного этого не могли делать, так как, то, что не было невозможно и суду предъявить. При приобретении квартиры им проявлена добрая воля, разумная осмотрительность и осторожность. До приобретения квартиры он убедился в подлинности оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру, представленных ФИО5 убедился в правомочиях ФИО5 по доверенности на право распоряжения квартирой, не знал и не мог знать о том, что приобретаю недвижимость у лица, которое не имеет право отчуждать. С учетом того, что после получения встречного искового заявления и заключения графической экспертизы ему стало ясно, что доверенность, удостоверенная нотариусом ФИО7 и уполномочивающая ФИО5 по отчуждению названной квартиры подписана не ФИО3, а от ее имени. Но его права должны быть защищены. Кроме того, ФИО2 с ФИО6 был знаком, поскольку работают в одной сфере и предупредил его, что эта квартира им уже приобретена, и он как новый собственник не продает ее. Поэтому договор купли-продажи заключенный с ним ФИО11 считает недействительным, так как он знал, что все оригиналы правоустанавливающих и регистрационных документов на квартиру находятся у него. До составления договора купли-продажи, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, ответчик ФИО6 Д.Т. не мог видеть какие-либо документы на квартиру и убедиться в принадлежности квартиры ФИО3, т.к. лишь ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 повторно получено свидетельство о регистрации права. И в тот же день им составлен договор купли-продажи. Если бы квартира фактически не была бы ему продана ФИО11, ФИО5 и ФИО6 Д.Т. обратились бы к нему за документами, а не в регистрационную палату для получения повторного свидетельства на квартиру, тем более последние двое прекрасно знали, что документы находятся у него, поскольку квартира приобретена им.

В судебном заседании ответчик ФИО5 встречный иск поддержал по указанным в нем основаниям, иск ФИО2 не признал, просил отказать в удовлетворении, и пояснил, что он не был уполномочен продать квартиру, доверенность от ФИО3 не получал. С ФИО2 ранее не был знаком. Договор купли-продажи квартиры он не заключал, деньги от него не получал. ФИО11, его троюродный брат, действовавший от имени своей супруги, дал ему оригиналы правоустанавливающих документов, свидетельство о регистрации права, свидетельство о принадлежности ей квартиры по праву наследования, техпаспорт, домовую книгу на квартиру по адресу: <адрес> «а» <адрес> для ее продажи. Подписи и их расшифровка в договоре купли - продажи квартиры и в передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2 по продаже названной квартиры им выполнены, не вникая в их содержание. Свидетель ФИО12, он же его троюродный брат, среди прочих документов – накладных на канцтовары передал их ему на подпись, он его обманул. ФИО12 имеет перед ним денежно- долговые обязательства. Он передал документы на квартиру свидетелю ФИО12 для продажи квартиры, об этом он и сказал ФИО11

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 - ФИО8 З.М. встречный иск поддержал по указанным в нем основаниям, иск ФИО2 не признал, просил отказать в удовлетворении, и пояснил, что ФИО5 тоже жертва обмана свидетеля ФИО12, так как последний, заложив дом ФИО5, получил кредит, который возмещает ФИО5, имеет долг 80 млн. руб., в настоящее время находится под следствием. Возможно, у ФИО12 были договорные отношения займа с ФИО2

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 - ФИО11 иск ФИО2 не признал, просил отказать в удовлетворении, и пояснил, что им действительно оригиналы документов на оспариваемую квартиру были отданы своему троюродному брату ФИО5 с поручением ее продажи. Расчет должны были сделать через два месяца. Его супруга и он доверенность ФИО5 не дали. Подписи на доверенности, по которой ФИО5 уполномочен продать квартиру, не выполнены его супругой. Свидетель ФИО12 – его односельчанин, аферист. ФИО5 ему сказал, что документы на квартиру им переданы свидетелю ФИО12, и они утеряны. ДД.ММ.ГГГГ им от имени ФИО3 квартира продана ФИО6, предварительно получив свидетельство о регистрации права на квартире по утере его.

В судебном заседании ответчик ФИО6 Д.Т. иск ФИО2 не признал, просил отказать в удовлетворении, и пояснил, что квартира приобретена им, он фактически проживает в ней со своей семьей и оплачивает коммунальные услуги.

В судебном заседании ответчик нотариус ФИО7 иск ФИО2 не признал, просил отказать в удовлетворении, и пояснил, что при удостоверении им доверенности присутствовала ФИО3 и ею подписана доверенность.

В судебном заседании свидетель ФИО12 пояснил, что ФИО5 его троюродный брат, ФИО11 –дальний родственник, после травмы у него потеря памяти, проявил готовность возмещать ущерб ФИО2, полагая, что у него с ним имеет долговые отношения.

В судебном заседании свидетель ФИО16 пояснил, что по договору взаймы свидетель ФИО12 должен был ему вернуть деньги. Об этом имеется решение суда.

Выслушав объяснения сторон, свидетелей, исследовав и изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и ФИО5 не оспаривает факт подписания им договора купли-продажи и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, по отчуждению <адрес> по адресу <адрес> -53 «а». Оригиналы правоустанавливающих документов и свидетельство о регистрации права на квартиру, переданные покупателю ФИО2, также находились у него, так как ФИО11, действовавшим по доверенности от своей супруги, оригиналы документов на квартиру были переданы ФИО5 для ее продажи.

Суд критически оценивает доводы ФИО5 о том, что свидетель ФИО12 вместе с накладными на канцелярские товары подсунул ему договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ, которые он подписал. Документы на отчуждение квартиры существенно различаются от накладных, указываемых им, по форме, обязательностью расшифровки подписи. Кроме того, с учетом нескольких экземпляров договора купли-продажи и передаточного акта, подписанных им не мог не понимать, что подписывает договор купли-продажи квартиры.

Заслуживает внимание довод ФИО2 о том, что ответчики ФИО11, ФИО5, представители ФИО3 являются родственниками троюродными братьями, а свидетель со стороны ответчиков ФИО12, также их родственник. Все они являются и односельчанами. К тому же свидетель со стороны ответчиков ФИО12 имеет денежно-долговые обязательства перед ответчиком ФИО5 ФИО22, производя взаимозачет за счет полученных от него за квартиру денег долга свидетеля и своего родственника ФИО12, пытается перевести обязательства на свидетеля ФИО12

Исходя из родственных и дружеских отношений, а также взаимных обязательств, которые имеют между ответчиком ФИО5 и свидетелем ФИО12, что имеет существенное значение для понимания сути спора и правильного его разрешения, суд считает необоснованными доводы ФИО5, о том, что договор купли-продажи и передаточный акт на оспариваемую квартиру подписаны им, не вникая в их содержание. Кроме того, без ведома (согласия) и участия ответчика ФИО5 на него оспариваемую доверенность с его анкетными данными не мог быть выдана.

Доводы представителя ФИО5 - ФИО15 о наличии отношений займа между истцом ФИО2 и свидетелем ФИО12 не нашли своего подтверждения, допустимыми доказательствами не подтверждено. Исследованными в суде документами и показаниями свидетеля ФИО16 установлено, что долговые обязательства, по договору займа у свидетеля ФИО12 имелись не перед ФИО2, а перед свидетелем ФИО16 что подтверждено и решением Советского районного суда <адрес> по иску последнего к свидетелю ФИО12 Так, решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт заключения договора займа ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО17 на сумму 1 млн. руб. и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 500 тыс. руб. При таких обстоятельствах, заключение договора займа между истцом ФИО2 и свидетелем ФИО12 допустимыми доказательствами не подтверждено. В силу этого, правоустанавливающие документы на квартиру, в качестве залога в целях обеспечения исполнения отсутствующего договора займа с ФИО2, свидетелем ФИО12 не мог ли быть переданы истцу. Поэтому доводы ответчика ФИО5 и его представителя о том, что оригиналы документов на квартиру истцу, возможно были переданы ФИО12 не согласуются с исследованными судом доказательства, а они согласуются с объяснениями истца ФИО2, который утверждает, что весь пакет документов на квартиру в оригиналах ему были переданы ответчиком ФИО5, после оплаты и подписания договора купли-продажи.

Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО5, действовавший от имени ФИО3 в письменной форме, подписан сторонами и по форме соответствует требованиям ст.550, а по существенным условиям – ст. 555 ГК РФ.

В соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Указанные требования закона сторонами выполнены.

В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При приобретении квартиры истцом ФИО2 проявлена разумная осмотрительность и осторожность. До приобретения квартиры он убедился в подлинности оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру, представленных ФИО5 убедился в правомочиях ФИО5 по доверенности на право распоряжения квартирой, он не знал и не мог знать о том, что приобретает недвижимость у лица, которое не имеет право отчуждать.

Доводы ответчика ФИО5 о том, что он договор купли-продажи с ФИО2 не заключал, не нашли своего подтверждения, и не основаны на допустимых доказательствах. Сам по себе факт предъявления встречного искового заявления о признании недействительным договора купли-продажи заключенного с истцом ФИО2 также подтверждает факт заключения такого договора.

Вместе с тем, исковые требования ФИО2 не могут быть удовлетворены по следующим основаниям.

При совершении нотариального действия по удостоверению доверенности нотариус должен соблюдать основные правила совершения нотариальных действий, предусмотренные ст.42 гл.9 «Основ законодательства РФ о нотариате», в том числе, установить личность обратившегося за совершением нотариального действия на основании паспорта исключающих любые сомнения относительно личности гражданина.

В ходе рассмотрения иска в суде выяснилось, что ФИО3 не уполномочила ФИО5 на продажу квартиры и доверенность ею не подписана. Согласно заключению экспертизы в доверенности подписи ею не учинены. Более того, в период подписания доверенности ФИО3 не находилась в <адрес>. ФИО5 по указанным же выше основаниям предъявлены встречные исковые требования о признании доверенности недействительной.

Так, ответчик ФИО3 собственник спорной квартиры, согласно протоколу судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ Губкинского районного суда <адрес>, пояснила, что предъявленная ей на обозрение оспариваемую доверенность от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> она не подписывала, и не могла у нотариуса оформить эту доверенность, так ДД.ММ.ГГГГ ее вообще не было в Махачкале.

Согласно заключению почерковедческой экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ запись «ФИО4» и подпись в графе «доверитель» в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, зарегистрированной в реестровой книге нотариуса ФИО7 за № от ДД.ММ.ГГГГ, выполнены не собственником квартиры, ответчицей ФИО3, а другим лицом.

Суд критически оценивает доводы ответчика нотариуса ФИО7, о том что удостоверение оспариваемой доверенности осуществлено в присутствии ФИО3, поскольку установлено, что ее в период оформления доверенности не было в Махачкале и от ее имении с паспортом ФИО3, проживающей в Ямало-Ненецком АО никто не мог обратиться к нотариусу.

Нотариус ФИО7 удостоверил доверенность на отчуждение спорной квартиры при отсутствии и без участия собственника квартиры ФИО4, без законных на то оснований, т.е. нотариусом ФИО7 совершено противоправное нотариальное действие по удостоверению доверенности от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> от имени ФИО3 (при ее отсутствии), оформив, письменное уполномочие ФИО5 по распоряжению вышеуказанной квартирой, что влечет недействительность доверенности. Последующее заключение ФИО5 договора купли-продажи спорной квартиры, с использованием полномочий по указанной доверенности приводит недействительности договора купли-продажи и передаточного акта, как договора заключенного не уполномоченным лицом, поэтому такой договор не может быть зарегистрирован в органах регистрации права.

По указанным же основаниям встречные исковые требования ФИО5 о признании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> от имени ФИО3 недействительным подлежат удовлетворению. Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, и передаточный акт на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> «а», <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3, от имени которой по оспариваемой доверенности действовал ФИО5, как основанный на доверенности, которая оформлена нотариусом с нарушением законодательства об Основах нотариата, являются недействительными, т.е. как подписанный неуполномоченным лицом, следует признать недействительным, незаключенным.

В соответствии со ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Поскольку полномочия ФИО3 ФИО5 по распоряжению спорной квартирой не выданы, то нотариальное удостоверение такой доверенности нотариусом ФИО7 является неправомерно выполненным нотариальным действием.

В соответствии со ст.42 "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" при совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина, а нотариальное удостоверение спорной доверенности нотариусом ФИО7 от имени ФИО3 ФИО5 без участия правообладателя ФИО3, без установления личности лица, обратившегося за совершением нотариального действия, также является неправомерно выполненным нотариальным действием.

Таким образом, доверенность, выданная, в результате неправомерного выполненного нотариального действия, совершенного нотариусом ФИО7 по оформлению доверенности ФИО5, как представителю ФИО3, без поручения последней и без ее присутствия, и не подписанная ею, является недействительной. Договор купли-продажи оспариваемой квартиры, заключенный с ФИО2, и передаточный акт также являются недействительными, как основанные на недействительной доверенности.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Исмаилова ФИО30 к Гамзаевой ФИО31, Омарову ФИО32, Джафарову ФИО33 об устранении препятствия по регистрации перехода права собственности - признав незаключенным (недействительным) договор купли-продажи на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ между Гамзаевой Е.Д. и Джафаровым Д.Т., и аннулировании записи о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ за №; о принятии решения о государственной регистрации сделки по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры общей площадью 48.8 кв.м., расположенной в <адрес>«а», <адрес>, отказать.

Встречные исковые требования Омарова ФИО34 к Исмаилову ФИО35, нотариусу Рамазанову ФИО36 удовлетворить.

Признать недействительным доверенность от 02.10.2012 г. 05 СМ 010576, удостоверенную нотариусом Рамазановым А.М., согласно которой Гамзаева Е.А. передает полномочия Омарову М.Ш. по распоряжению квартирой № 32 расположенной в <адрес> «а», как удостоверенную в результате совершения неправомерного нотариального действия, т.е. оформленную без дачи Гамзаевой Е.Д. Омарову М.Ш. полномочий по распоряжению квартирой, без ее участия, и неподписанную ею.

Признать договор купли-продажи <адрес> «а» <адрес> от 03.10.2012 г. и передаточный акта от 03.10.2012 г. недействительными, т.е. не заключенными, как подписанные неуполномоченным лицом.

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2017 года.

Мотивированное решение изготовлено 17 февраля 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РД в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                                     З.Н. Дагирова