Решение по делу № 33-35/2019 от 28.08.2018

Судья Шигабиева А.В. дело № 33-35/2019

учёт № 127г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 февраля 2019 г. г. Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Нурмиева М.М.,

судей Калимуллина Р.Я. и Шакировой З.И.,

с участием прокурора Халиковой Л.Г.,

при секретаре судебного заседания Каримовой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Шакировой З.И. гражданское дело по апелляционной жалобе Генераловой Е.Д. на решение Елабужского городского суда Республики Татарстан от 15 февраля 2018 г., которым постановлено:

иск Исполнительного комитета г. Елабуги и Елабужского муниципального района Республики Татарстан к Генераловой Е.Д., Казаковой М.В., действующей в интересах несовершеннолетних Генералова Т.Д., Генералова К.Д. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа и прекращении права на жилое помещение удовлетворить.

Изъять путем выкупа для муниципальных нужд жилое помещение, принадлежащее Генераловой Е.Д., несовершеннолетним Генералову Т.Д. и Генералову К.Д. жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 18,2 кв.м с выплатой собственникам выкупной цены в размере по 66 866 руб. каждому, всего 200 600 руб.; прекратить право собственности Генераловой Е.Д., несовершеннолетних Генералова Т.Д., Генералова К.Д. на указанную квартиру; признать право собственности муниципального образования г. Елабуга Елабужского муниципального района Республики Татарстан на указанное жилое помещение.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения Генераловой Е.Д., Казаковой М.В., поддержавших жалобу, представителя Исполнительного комитета Елабужского муниципального района Республики Татарстан Чершинцевой К.В., возражавшей против удовлетворения жалобы, заключение прокурора Халиковой Л.Г., полагавшей, что решение суда подлежит изменению в части выкупной цены изымаемого недвижимого имущества, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Исполнительный комитет Елабужского муниципального района Республики Татарстан (далее – Исполком Елабужского района либо Исполком) обратился в суд с иском к Генераловой Е.Д., Казаковой М.В., действующей в интересах несовершеннолетних Генералова Т.Д., Генералова К.Д., об изъятии принадлежащего Генераловым жилого помещения в муниципальную собственность путем выкупа и прекращении права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 18,2 кв.м, с выплатой собственникам выкупной цены в размере 200 600 руб.; о признании права собственности Елабужского района Республики Татарстан на спорное недвижимое имущество.

В обоснование исковых требований указано, что жилой дом по названному адресу признан аварийным и подлежащим сносу. Ответчикам было направлено уведомление о необходимости самостоятельно осуществить снос или реконструкцию жилого дома. Однако ответчики снос или реконструкцию дома не осуществили, в связи с чем постановлением Исполкома Елабужского района от 9 января 2017 г. № 1 принято решение об изъятии объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд. Данное постановление было направлено ответчикам, предложена выкупная цена в размере 200 600 руб., от получения которой ответчики отказались.

В судебном заседании представитель истца - Чершинцева К.В. иск поддержала.

Представитель Казаковой М.В. – Кадырова К.А. иск не признала.

Ответчик Генералова Е.Д. в суд не явилась.

Судом постановлено решение в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Генералова Е.Д. просит решение суда отменить. По мнению подателя жалобы, предложенная сумма выкупа не соответствует рыночной стоимости недвижимости, которая определена без учета стоимости земельного участка. Указывает, что не получала уведомлений и постановлений об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, что свидетельствует о нарушении процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения. Утверждает, что не извещалась о судебном разбирательстве, так как находилась за пределами Российской Федерации.

Судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы относительно определения выкупной цены изымаемого недвижимого имущества заслуживают внимания.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно пп. 1 и 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Статьей 2 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что органы государственной власти в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд регламентировано ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с чч. 1, 2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. 1 - 3, 5 - 9 названной статьи.

Как разъяснено в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Генераловой Е.Д., Генералову Т.Д., Генералову К.Д. на праве общей долевой собственности (по 1/3 доли) принадлежит жилое помещене, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 18,2 кв.м.

Согласно заключению межведомственной комиссии по оценке жилых помещений муниципального жилищного фонда от 17 ноября 2009 г. жилой дом по указанному адресу является аварийным и непригодным для проживания; постановлением руководителя Исполкома от 31 декабря 2009 г. №174 дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Исполкома Елабужского района от 12 апреля 2012 г. № 49.1 в указанное постановление внесены изменения, дом <адрес> исключен из перечня домов, подлежащих сносу, и переведен из категории жилых домов и дальнейшей эксплуатации в соответствии с требованиями Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации».

22 января 2016 г. ответчикам заказными письмами направлены требования о сносе или реконструкции аварийного дома. Поскольку реконструкция дома не осуществлена, 9 января 2017 г. Исполкомом принято постановление № 1 об изъятии объектов недвижимого имущества. Генараловым направлены уведомления от 1 февраля 2017 г. № 373, 374, 375 об изъятии жилого помещения, проект договора выкупа жилого помещения и копия постановления об изъятии жилого помещения. Также ответчикам предложены варианты приобретения жилья путем заключения договоров найма или займа с НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан».

Таким образом, как установлено судом и следует из материалов дела, истцом соблюдена процедура изъятия принадлежащего Генераловым жилого помещения; предусмотренные законом документы им направлены, варианты разрешения спорного вопроса до сведения доведены.

Для проверки доводов ответчиков о заниженной выкупной цене определением Елабужского городского суда Республики Татарстан от 26 декабря 2017 г. по данному делу назначена судебная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости спорного недвижимого имущества.

Производство экспертизы поручено Республиканскому государственному унитарному предприятию «Бюро технической инвентаризации» Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан.

Согласно заключению экспертов рыночная стоимость спорного имущества составляет 126 900 руб., из которых стоимость земельного участка составляет 16 990 руб.

Удовлетворяя заявленные требования и принимая решение об изъятии у собственников принадлежащей им квартиры путем выкупа за 200 600 руб., по 66 866 руб. в пользу каждого из собственников, суд исходил из того, что спорное помещение признано аварийным. При этом выкупная стоимость определена из расчета 11 022 руб. за один квадратный метр.

Однако при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлено, что стоимость доли Генераловых в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом определена судебным экспертом без учета того, что земельный участок под аварийным домом не был сформирован, соответственно его границы не были определены.

Таким образом, установленная судебной экспертизой стоимость доли ответчиков в праве собственности на земельный участок не отражает ее реальную рыночную стоимость.

Между тем часть 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации конкретизирует положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения, закрепляет порядок определения размера возмещения, предусматривающий включение в него как рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущество, в том числе доли на земельный участок.

В связи с этим с учетом положений ст. 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определением судебной коллегией от 18 октября 2018 г. по делу была назначена повторная экспертиза, поскольку наличие существенных противоречий в оценке стоимости подлежащего изъятию имущества обуславливала необходимость получения более полного, ясного заключения и разрешения экспертом в полном объеме поставленных перед ним изначально вопросов, требующих специальных познаний.

Проведение экспертизы поручено экспертам РКЦ «Земля» АО «Республиканский кадастровый центр».

Согласно заключению экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по адресу: <адрес> составляет 312 219 руб. 81 коп.; стоимость земельного участка, приходящегося на долю собственников квартиры <адрес> составляет 43 398 руб. 55 коп.

Допрошенный в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт Афлятунов О.И. пояснил, что рыночная стоимость спорного земельного участка определена как свободного от застройки (аварийного жилого дома). Стоимость земельного участка с расположенным на нем аварийным жильем значительно ниже, определенной судебной экспертизой.

Оценивая представленный Генераловой Е.Д. отчет по определению рыночной стоимости этого же земельного участка, составленный 22 февраля 2019 г. ООО «НЭО», судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... составляет 610 680 руб.

Вместе с тем, определяя рыночную стоимость спорного земельного участка, в рамках сравнительного подхода в качестве аналоги взята стоимость земельных участков с разрешенным видом использования – индивидуальное жилищное строительство, тогда как на указанном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом.

Таким образом, размер выкупной цены изымаемого недвижимого имущества на основании судебной экспертизы подлежит увеличению до 243 998 руб. 55 коп. Соответственно, решение суда в указанной части подлежит изменению.

Доводы в апелляционной жалобе о нарушении процедуры изъятия недвижимого имущества, выразившегося в ненаправлении Генераловой Е.Д. необходимых документов, а также о неизвещении подателя жалобы о времени и месте судебного разбирательства отклоняются судебной коллегией. Материалы дела содержат достаточные доказательства соблюдения истцом процедуры изъятия: требования о реконструкции дома, копии постановления об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, уведомления с предложением выкупной цены направлены Генераловой Е.Д. по месту ее регистрации и вручены членам ее семьи (т.1 л.д. 26 - 30). Повестка о явке в судебное заседание Генераловой Е.Д. также направлялась судом по известному месту ее жительства.

Таким образом, судом первой инстанции созданы условия для участия сторон в судебном заседании.

При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что Генералова Е.Д. реализовала права на непосредственное участие в судебном заседании в суде апелляционной инстанции.

Руководствуясь ст. 199, п. 2 ст. 328, ст. 329, п.п. 1 и 4 ч.1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Елабужского городского суда Республики Татарстан от 15 февраля 2018 г. по данному делу изменить в части определения выкупной цены изымаемого недвижимого имущества.

Взыскать с Исполнительного комитета Елабужского муниципального района Республики Татарстан в пользу Генераловой Елены Дмитриевны, Генералова Тимура Дмитриевича, Генералова Кирилла Дмитриевича 243 998 руб. 55 коп., по 81 332 руб. 85 коп. в пользу каждого, в счет стоимости изымаемого жилого помещения и стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

Судьи