Решение по делу № 3а-221/2020 от 29.06.2020

УИД 58OS0000-01-2020-000194-96                               дело № 3а-221/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 августа 2020 г.                                                                        город Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Мартыновой Е.А.,

при секретаре Юнусовой Ю.А.,

                                                                рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Электролюкс» к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

                                                                у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Электролюкс» (далее – ООО «Электролюкс», общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 6 865,5 кв.м, наименование: нежилое здание, количество этажей – 4, расположенного по адресу: <адрес>.

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, затрагивает права административного истца как собственника нежилого здания, поскольку размер налога на имущество исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере равном рыночной стоимости 84 516 000 рублей.

Представитель административного истца ООО «Электролюкс» Илюшина О.В. (доверенность от 18 мая 2020 г.) в судебном заседании требования административного искового заявления изменила, просила установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в соответствии с заключением эксперта в размере 110 240 000 руб.

Представитель административного ответчика - государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») Жукова О.М. (доверенность от 7 февраля 2020 г.), полагала разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, оставляя результаты разрешения спора на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица - Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, направив письменное заявления о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представители заинтересованных лиц - администрации г. Пензы, ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Пензенской области, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело при данной явке.

    Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Судом установлено, что ООО «Электролюкс» является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 6 865,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 8 июля 2020 г. №КУВИ – №. (том 1, л.д. 192-194)

В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса, к которому относятся здания.

Приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 декабря 2019 г. № 777-пр спорное здание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Пензенской области, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378,2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Поскольку административный истец ООО «Электролюкс» является собственником объекта недвижимости и на нем лежит обязанность по уплате имущественного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности общества, следовательно, оно вправе обратиться в суд с настоящим административным иском.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания утверждена приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 11 ноября 2019 г. № 651-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой оценки зданий, объектов незавершенного строительства, машино-мест, единых недвижимых комплексов, предприятий как имущественных комплексов и иных объектов недвижимости (за исключением земельных участков, сооружений и помещений), расположенных на территории Пензенской области» и составляет по состоянию на 1 января 2019 г. – 124 829 999,13 рубля. Сведения об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 24 января 2020 г. (том 1, л.д. 7)

Согласно данным выписки, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного здания, является ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование доводов о завышении установленной кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № административный истец представил отчет от 27 марта 2020 г. №47/20, выполненный индивидуальным предпринимателем Б.А. (далее – ИП Б.А.), согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составила 84 516 000 руб. (том 1 л.д.13- 98)

В ходе рассмотрения дела, в связи с поступившим от представителя административного истца ООО «Электролюкс» Илюшиной О.В. ходатайством назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г., проведение которой поручено эксперту ООО «Центр Бизнес-планирования» А.Р.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО «Центр Бизнес-планирования» А.Р. №38/20 от 31 июля 2020 г., в соответствии с которым рыночная стоимость спорного нежилого здания составила 110 240 000 руб. (том 2 л.д.2-93)

Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 КАС РФ и просила установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 г. в размере равном его рыночной стоимости – 110 240 000 рублей.

Суд, исследовав заключение эксперта от 31 июля 2020 г. № 38/20 применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного и доходного подхода является мотивированным и корректным.

Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки относится к вторичному рынку городской коммерческой недвижимости.

В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости.

В рамках определения стоимости доходным подходом экспертом после оценки валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке недвижимости для сравнимых объектов экспертом определен действительный валовый доход путем вычитания потерь от неполной загрузки из валового потенциального дохода. Также экспертом произведены расчеты размера расходов по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Чистая прибыль определена экспертом с использованием метода прямой капитализации. В качестве объектов-аналогов для расчета рыночной арендной ставки были использованы сходные с оцениваемым объектом помещения. Для сглаживания различий между аналогами и оцениваемым помещением экспертом применены обоснованные корректировки.

Допрошенный в судебном заседании эксперт А.Р., составивший вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировал сделанные в его результате выводы.

При этом, суд не может согласиться с возражениями ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» относительно заключения эксперта.

Возражая против заключения эксперта, административный ответчик сослался на то, что на страницах 66-67 заключения, определяя потенциальный доход от сдачи в аренду оцениваемого здания, экспертом необоснованно исключены из расчетов места общего пользования.

На страницах 66-67 заключения эксперта (том 2, л.д.67-68) приводится расчет рыночной стоимости спорного здания доходным подходом.

Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297).

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 15 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 23 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО №7), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

В рамках доходного подхода на основании приведенных выше положений федеральных стандартов оценки экспертом произведен расчет дохода от сдачи в аренду пригодных для этого помещений спорного здания. Места общего пользования, указанные представителем административного ответчика в возражениях, не могут являться самостоятельным предметом договора аренды и приносить доход, в связи с чем, они не включаются в расчет в целях определения потенциального дохода оцениваемого здания.

Объяснения эксперта основаны на приведенных в его заключении сведениях и не опровергнуты представителями ответчиков.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 58:29:4004001:400 в размере равном его рыночной стоимости – 110 240 000 руб. (том 2 л.д. 1- 93)

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО «Центр Бизнес-планирования» от 31 июля 2020 г. №38/20 по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 110 240 000 руб.

                                                                Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.

                                                                При таких обстоятельствах, требование административного истца ООО «Электролюкс» об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта от 31 июля 2020 г. №38/20 является законным и подлежит удовлетворению.

                                                                Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

        Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости является 29 июня 2020 г. – дата подачи настоящего административного искового заявления в суд.

В силу пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.

По настоящему делу по ходатайству представителя административного истца ООО «Электролюкс» Илюшиной О.В. была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, производство которой было поручено эксперту ООО Центр Бизнес-планирования» А.Р. Согласно счету и смете затрат стоимость проведения экспертизы составила 25 000 рублей (том 2, л.д.94-96).

Счет, выставленный за производство экспертизы, административным истцом не оплачен.

Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.

В силу статей 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости») судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.

        Поскольку ООО «Электролюкс» обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, реализовало в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, при этом административные ответчики не оспаривали наличие у административного истца такого права, постановленное по настоящему делу решение не может расцениваться как принятое против административных ответчиков.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, в настоящем случае не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта недвижимости (12%) укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. При этом кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

Сведения о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу экспертизой подлежат взысканию с ООО «Электролюкс» в пользу ООО «Центр Бизнес-планирования», а понесенные административным истцом судебные расходы возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Электролюкс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 6 865,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 г. в размере, равном его рыночной стоимости - 110 240 000 (сто десять миллионов двести сорок тысяч) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Электролюкс» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр Бизнес-планирования» расходы за производство судебной экспертизы в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Электролюкс» заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 29 июня 2020 года.

                                                                Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

                                                                Мотивированное решение изготовлено 21 августа 2020 г.

    Судья                                                                                Е.А. Мартынова