Решение по делу № 33-3-2313/2023 от 09.02.2023

Судья Рябухин С.Н. Дело № 33-3-2313/2023

Дело № 2-321/2022

УИД 26RS0032-01-2022-00420-81

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 7 марта 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Калоевой З.А.,

судей Шетогубовой О.П., Муратовой Н.И.,

с участием секретаря Вяхиревой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе КФХ «С.С.А.» на решение Степновского районного суда Ставропольского края
от 13 декабря 2022 года по гражданскому делу по исковому заявлению
КФХ «С.С.А.» в лице главы С.С.А. к П.М.Н., С.Н.М., В.Е.Е. о признании договоров купли - продажи долей земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, № недействительными,

заслушав доклад судьи Шетогубовой О.П.,

УСТАНОВИЛА:

КФХ «С.С.А.» в лице главы С.С.А. обратилось в суд с иском к П.М.Н., С.Г.М., В.Е.Е. о признании договоров купли - продажи долей земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, №- недействительными, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между КФХ «С.С.А.» в его лице и собственником земельного участка
Ч.В.П. был заключен договор аренды земельного участка, относящегося к землям сельхозназначения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью сельскохозяйственных угодий - 13,66 га, из них пашни- 13,66 га.

ДД.ММ.ГГГГ между КФХ «С.С.А.» в его лице и собственником земельного участка С.Т.Г. был заключен договор аренды земельного участка, относящегося к землям сельхозназначения, расположенного по адресу: земли <адрес>, кадастровый №, общей площадью сельскохозяйственных угодий - 13,66 га, из них пашни- 13,66 га.

Договоры аренды были заключены сроком на 15 лет и зарегистрированы регистрационной службой.

Согласно п. 1 указанных договоров, по истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон, при этом стороны не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях.

Согласно п. 3 п.п. 2 указанных договоров, арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Согласно п. 6 п.п. 4 указанных договоров, арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед третьими лицами.

В июле 2021 года на его электронную почту ответчиком П.М.Н. была направлена выписка из Россреестра, согласно которой земельные участки сельхозназначения с кадастровыми номерами № и №, которые находились у него в аренде, на праве собственности принадлежат П.М.Н. Он не предал этому значения и продолжал обрабатывать данные земельные участки, так как они находились у него в аренде до ДД.ММ.ГГГГ, а арендную плату отправлял П.М.П., который получая арендную плату, не возражал.

ДД.ММ.ГГГГ ему стало известно, что П.М.Н. обратился в полицию с заявлением о том, что он незаконно пользуется его земельными участками, после чего он обратился за защитой своих прав.

Считает, что арендодатели, не выполнив свои обязательства, предусмотренные п. 6. п.п. 4 вышеназванных договоров аренды, не обеспечили возможность выкупа им земельных участков, не известили его о продаже спорных земельных участков, тем самым нарушив его права как арендатора на преимущественный выкуп этих земель.

Просил суд признать договор купли-продажи доли земельного участка, относящегося к землям сельхозназначения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью сельскохозяйственных угодий - 13,66 га, из них пашни- 13,66 га, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между П.М.Н. и В.Е.Е. - недействительным.

Признать договор купли-продажи доли земельного участка, относящегося к землям сельхозназначения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью сельскохозяйственных угодий - 13,66 га, из них пашни- 13,66 га, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между П.М.Н. и В.Е.Е. - недействительным.

Решением Степновского районного суда Ставропольского края от 13.12.2022 в удовлетворении заявленных требований было отказано.

В апелляционной жалобе на решение суда СФХ «С.С.А.» просит отменить решение суда указывая на то, что выводы суда являются необоснованными. Стороны договоров аренды (он и Ч.В.П., он и С.Т.Е.) от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрели в договорах условие п. 3 и п. 6 договора условие о том, что арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного право выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед третьими лицами, т.е. все условия о размере выкупной цены, порядке, сроках ее внесения будут оговорены и внесены позже, при заключении договора купли-продажи земельного участка. Выводы суда о то, что ответчики С.Н.М. и
В.Е.Е. не обязаны были уведомить его о продаже земельных участков необоснованные, поскольку только таким образом должно было быть обеспечено его преимущественное право покупки земельных участок. Считает, что суд обязан был приостановить производство по делу ввиду того, что им был приобщен ответ прокураты Степновского района, в котором прокурор его уведомил о намерении обратиться в суд с иском в защиту прав муниципального округа о признании сделок недействительными, однако, суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу. Не согласен с выводами суда о том, что он пропустил срок для обращения в суд о признании сделок недействительными. Как ранее он указывал, он узнал о совершенных сделках в июне 2021 года, когда ответчик сообщил об этом его дочери на электронную почту, однако не придал этому значения, т.к. он продолжал выплачивать арендную плату. Когда ДД.ММ.ГГГГ он был вызван в отдел МВД России и узнал о совершенной сделке, обратился к адвокату, после чего сразу же обратился в суд. Таким образом, срок исковой давности следует исчислять с июля 2022 года.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель П.М.Н.-С.В.Г. считает, что оснований для отмены решения суда не имеется, поскольку оно принято в строгом соответствии с нормами материального и процессуального права.

В заседании судебной коллегии представитель ответчика П.М.Н. – С.В.Г. возражала против доводов апелляционной жалобы, просила оставить решение суда без изменения.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.

На основании ч. 3 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенного судом решения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между КФХ «С.С.А.» в лице С.С.А. и собственником земельного участка Ч.В.П. был заключен договор аренды земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью сельскохозяйственных угодий - 13,66 га, из них пашни- 13,66 га.

ДД.ММ.ГГГГ между КФХ «С.С.А.» в лице С.С.А. и собственником земельного участка С.Т.Г. был заключен договор аренды земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: земли <адрес>, кадастровый №, общей площадью сельскохозяйственных угодий - 13,66 га, из них пашни- 13,66 га.

Указанные договора аренды были заключены сроком на 15 лет и зарегистрированы регистрационной службой.

Согласно п. 1 вышеуказанных договоров аренды, по истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон, при этом стороны не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях.

Согласно п. 3 п.п. 2 вышеуказанных договоров, арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Согласно п. 6 п.п. 4 вышеуказанных договоров, арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед третьими лицами.

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ С.Н.М., которой земельный участок с кадастровым № принадлежит на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию реализуя свои правомочия собственника по отчуждению земельного участка, продала его по 1/2 доли П.М.Н. за 225 000 рублей каждую долю, что подтверждается также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ В.Е.Е., которой земельный участок с кадастровым № принадлежит на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, реализуя свои правомочия собственника по отчуждению земельного участка, продала его по 1/2 доли П.М.Н. за 225 000 рублей каждую долю, что подтверждается также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Ссылаясь на условия договоров аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд указал на то, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, возлагающих на собственника - арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки земельного участка арендатору, а такое условие договора аренды не может ограничивать права собственника земельного участка, установленные ст.ст. 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В п. 2 этой же статьи указано, что, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Пунктом 6 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно п. 4 ст. 9 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных ст.ст. 8 и 10 данного Федерального закона.

Как следует из приведенных норм, с момента оплаты арендатором всей выкупной стоимости арендуемого имущества оно переходит из собственности арендодателя в собственность арендатора.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости, в этой связи к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с п. 1 которой при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (п. 2).

Оценив условия договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ и дав им соответствующее толкование, суд обоснованно исходил из того, что раздел договоров не предоставляет арендатору преимущественное право выкупа земельного участка, в нем предусмотрено лишь обязанность арендодателей обеспечить арендатору возможность выкупа земельного участка перед другими лицами при равных условиях.

При заключении договора аренды условие о переходе к арендатору права собственности на арендованное имущество, выкупную цену земельного участка стороны не согласовали, таким образом, в части выкупа объекта договор не может считаться заключенным и арендатор не вправе требовать от арендодателя передачи в собственность арендованного имущества.

Довод апелляционной жалобы о том, что ответчиками нарушено его преимущественное право на выкуп земельного участка, переданного по договору аренды, является несостоятельным.

Действующим гражданским и земельным законодательством не предусмотрено преимущественное право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на приобретение арендуемого им земельного участка.

В силу п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Из приведенного нормативного регулирования следует, что преимущественное право покупки распространяется на участников общей долевой собственности, последствием нарушения такого права является возможность для лица, чье право нарушено, потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору (п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Особенности правового режима долевой собственности, установленные ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, на арендные правоотношения не распространяются.

Согласно п.п. 1 - 3 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

По правилу п.п. 1 - 2 ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В рассматриваемом случае при отсутствии в договоре аренды либо дополнительном соглашении к нему согласованного условия о выкупе земельного участка у арендатора не возникает право на его приобретение преимущественно перед иными лицами при прочих равных условиях. Кроме того, судебная коллегия считает, что полагая свои права нарушенными, истец должен был обратиться в суд с требованиями в порядке ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о переводе на него прав и обязанностей покупателя, таких требований не заявлено.

Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такое право предоставлено лишь муниципальному образованию (п. 1 ст. 8), которое от его реализации отказалось.

Судом к участию в деле была привлечена администрация Степновского муниципального округа Ставропольского края, представитель которой
Д.В.В. заявленные требования не поддержал, просит вынести решение на усмотрение суда (т.1 л.д. 169).

Доводы апелляционной жалобы о нарушении права иных лиц при совершении сделки (ст.8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), не являются основаниям для отмены решения суда в раках настоящего спора по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Из материалов дела не следует, что кто-либо из лиц, указанных в ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оспаривает настоящие сделки.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал в приостановлении производства по делу в связи с намерением прокурора Степновского района обратиться в суд с иском об оспаривании сделок, не является основанием для отмены решения суда, поскольку из материалов дела не следует, что иск прокуратуры Степновского района находится на рассмотрении суда и не имеется доказательств того, что рассмотрение настоящего спора не возможно до рассмотрения другого дела
(ст. 215 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Также судебная коллегия соглашается с выводами суда о пропуске по делу срока исковой давности (п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку, как истец указал в исковом заявлении, о совершенных сделках он узнал в июле 2021 года (когда П.М.Н. прислал ему на электронную почту выписку из Россреестра о принадлежности ему (П.М.Н.) земельных участков), однако его обращение в суд последовало только ДД.ММ.ГГГГ, т.е. срок исковой давности пропущен, что также является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Степновского районного суда Ставропольского края от 13 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вступления в законную силу.

Мотивированное определение изготовлено 7 марта 2023 года.

Председательствующий

Судьи