Решение по делу № 33-3275/2023 от 24.11.2023

    Председательствующий Лейман Н.А.

    УИД № 19RS0010-01-2023-000565-33

    Дело № 33-3275/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

        Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:

    председательствующего Топоева А.С.,

    судей Морозовой В.Н., Хлыстак Е.В.,

    при ведении протокола секретарем судебного заседания Кляйн И.А.,

    рассмотрела в открытом судебном заседании 21 декабря 2023 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Махриной Зинаиды Владимировны – Михайленко А.В. на решение Ширинского районного суда Республики Хакасия от 21 сентября 2023 года по делу по иску Махриной Зинаиды Владимировны к Башевому Виктору Александровичу, Зирне Валентине Викторовне о признании сделки состоявшейся, договора купли – продажи недействительным, государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом.

        Заслушав доклад судьи Хлыстак Е.В., объяснения истца Махриной З.В. и ее представителя Михайленко А.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

    У С Т А Н О В И Л А:

        Махрина З.В. обратилась в суд с иском к Башевому В.А., Зирне В.В. о признании сделки состоявшейся, признании договора купли-продажи недействительным, государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом. Требования мотивировала тем, что, имея намерение купить квартиру по адресу: <адрес>, принадлежащую ответчику Башевому В.А., истец передела ему задаток в общем размере 1 066 000 руб., о чем он выдал расписки. Поскольку право собственности ответчика не было оформлено, стороны договорились о рассрочке оплаты. Исходя из текста расписки от ДД.ММ.ГГГГ, остаток за квартиру составил 884 000 руб., соответственно, квартира оценена сторонами в 1 500 000 руб. В ДД.ММ.ГГГГ истец вселилась в спорную квартиру, однако в ДД.ММ.ГГГГ во время ее отсутствия по причине болезни Башевой В.А. без предупреждения сменил замки на входной двери и продал квартиру Зирне В.В. по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заведомо зная о состоявшейся сделке с истцом. До настоящего времени Башевой В.А. денежные средства не возвратил. Полагала, что поскольку на ДД.ММ.ГГГГ истцом было оплачено более половины стоимости квартиры, оплата принята продавцом, квартира ей передана, следовательно, сделку надлежит считать состоявшейся. Просила признать недействительным договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Башевым В.А. и Зирне В.В.; признать сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорного жилого помещения между               Махриной З.В. и Башевым В.А. состоявшейся; прекратить право собственности ответчика Зирне В.В. и произвести государственную регистрацию перехода права собственности к истцу на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.

        В судебном заседании истец Махрина З.В. и ее представитель Михайленко А.В. исковые требования поддержали. Суду пояснили, что все существенные условия предварительного договора купли-продажи спорной квартиры определены в расписках о передаче денежных средств                  Башевому В.А. Квартира Махриной З.В. фактически была передана. Башевой В.А. заключил сделку в отношении уже проданного имущества, что свидетельствует о недобросовестном его поведении.

        Представитель ответчика Башевого В.А. – Султреков В.Р. исковые требования не признал. Указал, что согласно представленным распискам и пояснениям ответчика, Махрина З.В. должна была внести всю сумму до ДД.ММ.ГГГГ, однако не передала ее, в связи с чем ей было предложено выселиться из квартиры. Полагал, что представленные расписки не подтверждают заключение сделки, не могут являться предварительным договором.

        Дело в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) рассмотрено в отсутствие в отсутствие ответчиков.

        Суд постановил решение об отказе в удовлетворении исковых требований, с чем не согласен представитель истца Михайленко А.В.

        В апелляционной жалобе он просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает на несогласие с выводом суда о несогласованности сторонами спора существенных условий сделки в представленных расписках. Отмечает, в расписках сторонами определен объект недвижимости – квартира, расположенная по адресу: <адрес>; его стоимость – 1 500 000 руб. Выражает несогласие с выводом суда о сроке заключения сделки - до ДД.ММ.ГГГГ, указывая, что Башевой В.А. зарегистрировал право собственности на жилое помещение только в ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, на ДД.ММ.ГГГГ он не имел в собственности объекта недвижимости, который мог бы продать в соответствии с предварительным договором. Отмечает, что судом не дана оценка поведению ответчика Башевого В.А., которое не отвечает требованиям добросовестности, не допрошена свидетель ФИО6 относительно обстоятельств заключения сделки между ответчиками.

        Письменных возражений относительно апелляционной жалобы не поступило.

        Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

        Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Башевой В.А. получил от Махриной З.В. задаток в сумме 466 000 руб. за дом, находящийся по адресу: <адрес>, обязуясь передать право собственности по окончании расчета за недвижимость, о чем выдал истцу расписку (л.д. 10).

        Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ составлена расписка Махриной З.В., согласно которой она приняла на себя обязательство выплатить Башевому В.А. за дом 1 334 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 46).

        По расписке от ДД.ММ.ГГГГ Башевой В.А. получил от Махриной З.В. денежные средства в сумме 150 000 руб. в качестве задатка за дом по указанному выше адресу. Остаток - 884 000 руб. (л.д. 9).

        По расписке без даты Башевой В.А. получил от Махриной З.В. предоплату в размере 450 000 руб. за дом по адресу: <адрес>, принадлежащий ему на праве собственности (л.д. 11).

        Обращаясь с иском в суд, истец указывала, что между сторонами (Махриной З.В. и Башевым В.А.) согласованы все существенные условия договора купли-продажи спорного жилого помещения, в связи с чем просила признать сделку состоявшейся.

        Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между              Башевым В.А. (продавец) и Зирне В.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого Башевой В.А. передал в собственность Зирне В.В. земельный участок, площадью 954 кв.м., и <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 126 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 32-35).

        Данный договор нотариально удостоверен, право собственности            Зирне В.В. на приобретенное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7, 29).

        Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании сделки состоявшейся, суд первой инстанции исходил из того, что из представленных истцом расписок не представляется возможным с достоверностью определить, в какой сумме стороны оценили спорное имущество, намерена ли была истец приобрести земельный участок по этому адресу и за какую сумму, а также иные существенные условия договора, последствия отказа сторон от заключения договора купли-продажи, ответственность сторон за неисполнение договора. Также суд не усмотрел оснований для признания недействительной сделки, заключенной между Башевым В.А. и Зирне В.В.

        Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии правовых оснований для признания сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ состоявшейся, сделки от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, регистрации перехода права собственности ввиду следующего.

        Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

        В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

        В пунктах 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора. Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ). Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение            (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

        Как следует из положений п. 1 и п. 2 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

        В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

        Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

        Из положений ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

        В п. 1 ст. 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные                                                  пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

        Исходя из приведенных норм права, договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме с указанием всех существенных условий и подписан обеими сторонами.

        Несмотря на ошибочность вывода суда о незаключенности сторонами спора (Махриной З.В. и Башевым В.А.) предварительного договора купли-продажи, постановленного с нарушением вышеприведенных норм материального права, а также норм процессуального права (в силу                                ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, тогда как требований о признании расписок предварительным договором купли-продажи не заявлялось), это не повлекло принятия неправильного решения, поскольку, сопоставив представленные истцом расписки с установленными требованиями, относящимися к форме сделки и ее содержанию, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что между сторонами в требуемой форме не был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (доли в праве общей долевой собственности на квартиру).

        При этом судебная коллегия отмечает, что требования истца фактически направлены на истребование спорного имущества.

        В силу ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

        В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

        Учитывая, что в отношении спорного недвижимого имущества ответчиком Башевым В.А. заключен договор купли-продажи с Зирне В.В., и на момент обращения Махриной З.В. с настоящим иском в суд право собственности нового собственника зарегистрировано, оснований для истребования имущества у нового собственника и понуждения продавца передать вещь не имеется, поскольку в таком случае на стороне продавца возникает другая обязанность – возмещения убытков, вызванных неисполнением обязательства.

        При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

        Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

    О П Р Е Д Е Л И Л А:

        Решение Ширинского районного суда Республики Хакасия                         от 21 сентября 2023 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Махриной Зинаиды Владимировны – Михайленко А.В. – без удовлетворения.

Председательствующий           А.С. Топоев

Судьи                              В.Н. Морозова

                                     Е.В. Хлыстак

        Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26.12.2023