Решение по делу № 33-7664/2019 от 14.10.2019

Д е л о № 33-7664

Строка 118 г

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 ноября 2019 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего: Юрченко Е.П.,

судей: Жуковой Н.А., Зелепукина А.В.,

при секретаре: Макушевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зелепукина А.В.

гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-Строительная Компания «Финист» к Кудрявцевой Анне Михайловне о взыскании денежных средств в связи с увеличением площади объекта долевого участия в строительстве,

по апелляционной жалобе Кудрявцевой А.М. на решение Ленинского районного суда г.Воронежа от 22.08.2019,

(судья Щербатых Е.Г.)

У С Т А Н О В И Л А :

ООО «Инвестиционно-Строительная Компания «Финист» обратилось в суд с настоящим иском, указывая, что 02 октября 2014 г. между ООО «Инвестиционно-Строительная Компания «Финист» и Кудрявцевой A.M. заключен договор участия в долевом строительстве № №, по условиям которого истец принял на себя обязательство по строительству жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: г. Воронеж, ул. Революции 1905 года, д.31и, 31е, 31б и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ответчику двухкомнатную квартиру, учетный номер 21, проектной площадью без учета лоджий 79,85 кв.м, площадь лоджии 4,25 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,5 - 2,13 кв.м), общая проектная площадь квартиры, включающая площадь лоджии (с понижающим коэффициентом 0,5) - 81,98 кв.м. Ответчик, в свою очередь, приняла на себя обязательство оплатить обусловленную договором цену и после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию принять в собственность объект долевого строительства.

Пунктами 1.4. и 1.6. договора предусмотрено, что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого ответчиком, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными лицом, управомоченным выполнять работы в отношении недвижимого имущества, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведений о таком недвижимом имуществе (кадастровым инженером). В случае изменения проектной площади объекта долевого строительства, в сторону увеличения более чем на 1 кв.м., выявленного на основании произведенных обмеров, участник долевого строительства сверх суммы, предусмотренной пунктом 2.1. договора вносит застройщику денежные средства из расчета: стоимость одного квадратного метра на день заключения договора умноженная на количество увеличенных метров. Доплата производится в течение 14 календарных дней с момента выявления соответствующего факта, но до подписания акта-приема передачи объекта долевого строительства.

Согласно техническому плану здания, расположенному по адресу: г. Воронеж, ул. Революции 1905 года, д.31Е, составленному 21 декабря 2017 г., площадь квартиры без учета лоджии составила 83,2 кв.м, площадь лоджии - 4,4 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,5 - 2,2 кв.м), общая площадь квартиры, включающая площадь лоджии (с понижающим коэффициентом 0,5) составила 85,4 кв.м. Аналогичные сведения о площади квартиры содержатся и в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, проектная площадь квартиры изменилась в сторону увеличения.

В результате судебной экспертизы также было установлено, что проектная площадь квартиры изменилась в сторону увеличения на 2,17 кв.м, в связи с чем у ответчика в соответствии с пунктом 1.6. договора возникла обязанность выплатить истцу денежные средства в размере 116 492 рубля из расчета: 53 683 рубля (стоимость 1 кв.м) х 2,17 кв.м (размер увеличения площади).

Письмом от 02 июля 2018 г. истец уведомлял ответчика о необходимости доплатить денежные средства, однако денежные средства ответчиком добровольно не уплачены, в связи с чем ООО «Инвестиционно-Строительная Компания «Финист» просило суд взыскать с Кудрявцевой Анны Михайловны денежные средства в размере 116 492 рубля 11 копеек в связи с увеличением площади квартиры, расположенной по адресу: г. Воронеж, ул. Революции 1905 года, д. 31Е, кв. 21, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 872 рубля.

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 22.08.2019 исковые требования заявителя удовлетворены частично (л.д. 196-199).

В апелляционной жалобе Кудрявцева А.М. просит отменить решение суда, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права (л.д. 202-205).

Не явившиеся лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в связи с чем судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения Кудрявцевой А.М., представителя ООО «Инвестиционно-Строительная Компания «Финист» по доверенности Леонова А.В., судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов гражданского дела, 02 октября 2014 г. между ООО «Инвестиционно-Строительная Компания «Финист» и Кудрявцевой А.М. заключен договор участия в долевом строительстве №№ (л.д.27-31).

В соответствии с условиями договора (пункты 1.1, 1.3) истец принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц обеспечить строительство на земельном участке по строительному адресу: г. Воронеж, ул. Революции 1905 года, 31и, 31е, 31б, жилого дома поз. 3 со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой поз. 5.1 и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, передать ответчику двухкомнатную квартиру, учетный номер квартиры 21, проектной площадью без учета лоджии 79,85 кв.м., площадь лоджии - 4,25 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,5 - 2,13 кв.м.), проектная площадь квартиры, включающая площадь лоджии (с понижающим коэффициентом 0,5) – 81,98 кв.м, а ответчик приняла на себя обязательство (пункты 1.1., 2.1., 2.2. договора) оплатить обусловленную договором цену и после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию принять в собственность объект долевого строительства. Стоимость одного квадратного метра проектной площади определена сторонами в размере 53 683 рубля.

В соответствии с пунктами 1.4., 1.6. договора фактическая площадь объекта долевого строительства уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными кадастровым инженером.

В случае изменения проектной площади объекта долевого строительства, в сторону увеличения более чем на 1 кв.м., выявленного на основании произведенных обмеров, участник долевого строительства сверх суммы, предусмотренной пунктом 2.1. договора вносит застройщику денежные средства из расчета: стоимость одного кв.м. на день заключения договора умноженная на количество увеличенных метров. Доплата производится в течение 14 календарных дней с момента выявления соответствующего факта, но до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

27 декабря 2017 г. истцом получено разрешение на ввод многоквартирного дома по адресу: г. Воронеж, ул. Революции 1905 года, 31Е, в эксплуатацию (л.д.84-93), о чем в адрес ответчика было направлено уведомление с предложением принять квартиру по акту приема-передачи, а также сообщалось, что согласно составленному техническому плану площадь квартиры №21 увеличилась на 2,64 кв.м, в связи с чем, Кудрявцевой А.М. предложено доплатить денежные средства в размере 183 595 рублей 86 копеек в течение 3-х рабочих дней с момента получения уведомления (л.д.32-41).

Акт приема-передачи Кудрявцевой А.М. подписан не был, доплата не произведена.

06 марта 2018 г., 27 июня 2018 г., 23 октября 2018 г. Кудрявцевой А.М. в адрес истца направлены претензии с требованиями оплатить неустойку за просрочку передачи объекта долевого участия в строительстве, устранить выявленные в нем недостатки и подписать двухсторонний акт приема-передачи квартиры (л.д.60-75).

Взаимные требования сторон на момент рассмотрения дела не удовлетворены.

Кудрявцевой А.М. в подтверждение факта наличия недостатков в квартире, которые могли бы влиять на изменение её площади, представлено заключение эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» № от 16 мая 2019 г. (л.д.101-127).

Определением суда первой инстанции от 18 июня 2019 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза с поручением её производства Автономной некоммерческой экспертно-правовой организации «ПрофЭксперт» по следующим вопросам:

1.    Соответствует ли фактическая площадь квартиры №21 дома №31Е по ул. Революции 1905 года г. Воронежа данным о площади указанной квартиры, содержащимся Едином государственном реестре недвижимости?

2.    Соответствует ли фактическая площадь квартиры №21 дома №31Е по ул. Революции 1905 года г. Воронежа проектной документации и договору участия в долевом строительстве №№ от 02 октября 2014 г. с учетом приложений к нему?

3.    Имеются ли в квартире №21 дома №31Е по ул. Революции 1905 года г. Воронежа какие-либо несоответствия проектной документации и договору участия в долевом строительстве №№ от 02 октября 2014 г. с учетом приложений к нему, либо иные дефекты строительных и отделочных работ, в том числе, отраженные в заключении эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» № от 16 мая 2019 г., которые непосредственно влияют на изменение фактической площади квартиры?

4.    Предусмотрено ли проектной документацией и договором участия в долевом строительстве №№ от 02 октября 2014 г. с учетом приложений к нему устройство наружных стен с проемами и/или установка защитных ограждений безопасности в комнатах с витражным остеклением и влияет ли наличие либо отсутствие указанных строительных элементов на подсчет общей площади квартиры (рассчитать изменение площади)?

5.    С учетом ответа на вопросы №№3, 4 определить, как изменилась бы фактическая площадь квартиры №21 дома №31Е по ул. Революции 1905 года г. Воронежа в случае выполнения согласно действующим строительным и иным нормам и правилам всех видов строительных и отделочных работ, предусмотренных проектной документацией и договором участия в долевом строительстве №№ от 02 октября 2014 г. с учетом приложений к нему?

Согласно выводам заключения судебной экспертизы №515 от 15 июля 2019 г. (л.д.138-181) фактическая площадь квартиры № 21 дома 31Е по ул. Революции 1905 года г. Воронежа не соответствует данным о площади указанной квартиры, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости с разницей в 1.2 кв.м в сторону уменьшения (83.2 кв.м - 82.0 кв.м), и не соответствует проектной документации и договору участия в долевом строительстве №№ от 02 октября 2014 г. с учетом приложений к нему в сторону увеличения площади на 2.17 кв.м.

В квартире №21 дома №31Е по ул. Революции 1905 года г. Воронежа имеются несоответствия проектной документации и договору участия в долевом строительстве №34-п3/21 от 02 октября 2014 г. с учетом приложений к нему, которые непосредственно влияют на изменение фактической площади квартиры и отраженные таблице №3 исследования. Экспертом также указано на то, что проектной документацией и договором участия в долевом строительстве №№ от 02 октября 2014 г. с учетом приложений к нему предусмотрено устройство проема в наружной стене жилой комнаты фактической площадью 22,3 кв.м с участками стены (с двух сторон, размером 1145 мм с одной из сторон) с кладкой из газосиликатного кирпича, однако фактически наружная стена в помещении жилой комнаты площадью 22,3 кв.м. выполнена полностью из витражного остекления. Отсутствие участков стены, предусмотренных проектом, непосредственно влияют на подсчет общей площади квартиры, поскольку согласно нормативной документации в площадь жилого помещения не включается площадь, занятая выступающими конструктивными элементами (в данном случае участками стены), общая площадь квартиры станет меньше на 0,75 кв.м. Проектной документацией и договором участия в долевом строительстве №34- пЗ/21 от 02 октября 2014 г. с учетом приложений к нему также предусмотрено устройство ограждений безопасности в комнатах с витражным остеклением, а именно на лоджии. Отсутствие ограждения непосредственно влияет на подсчет общей площади квартиры, поскольку согласно нормативной документации, общую площадь лоджии следует определять по размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением, общая площадь лоджии уменьшится на 0,23 кв.м.

Таким образом, с учетом проведенного исследования, описанного в вопросах №№3 и 4, экспертом установлено изменение фактической площади квартиры №21 дома №31Е по ул. Революции 1905 года г. Воронежа, в случае выполнения согласно действующим строительным и иным нормам и правилам всех видов строительных и отделочных работ, предусмотренных проектной документацией и договором участия в долевом строительстве №№ от 02 октября 2014 г. с учетом приложений к нему, в сторону уменьшения, которая составила, включая площадь лоджии (с учетом понижающего коэффициента 0,5) - 83,17 кв.м.

Суд первой инстанции дал надлежащую оценку заключению судебной экспертизы, указывая, что оно выполнено с учетом положений договора и приложений к нему, проектной документации, изменений, вносившихся в проект, а при расчете площади экспертом были учтены недостатки вышеуказанной квартиры, которые непосредственно влияют на правильный подсчет её площади. Исследовательская часть заключения содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, примененные методы, ссылку на использованные литературу и нормативные акты, а сделанные выводы являются четкими, полными и последовательными, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно принял указанное заключение качестве допустимого доказательства.

При этом суд первой инстанции дал надлежащую оценку также и доводам Кудрявцевой А.М. о неполноте проведенного исследования, выполненного, по мнению ответчика, без учета особенностей обустройства наружной стены комнаты площадью 22.3 кв.м (л.д.91), как необоснованным, поскольку имеющиеся по данной комнате недостатки экспертом учтены, описаны в исследовательской части и отражены в выводах заключения (л.д.162).

В соответствии с частью 2 статьи 424 Гражданского кодека Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу части 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

При этом согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 5 названного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

С учетом установленных выше обстоятельств, существующего правового регулирования спорных правоотношений суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что смыслу приведенных выше норм, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В ходе судебного разбирательства достоверно установлен факт увеличения площади объекта долевого строительства, подлежащего передаче ответчику Кудрявцевой А.М., а именно: квартиры №21 дома №31Е по ул. Революции 1905 года г. Воронежа, что нашло свое подтверждение в результате проведенной по делу судебной экспертизы, в связи с чем у ответчика Кудрявцевой А.М. возникла обязанность внести доплату в размере 63 882 рубля 77 копеек (из расчета: 53 683 рубля (стоимость одного квадратного метра проектной площади, определенная сторонами) х 1,19 кв.м), которые обоснованно взысканы в пользу истца.

Судом первой инстанции правильно распределены судебные расходы, понесенные при рассмотрении настоящего дела.

Так, по смыслу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку удовлетворенная часть исковых требований составляет 54,87%, в пользу истца взыскана уплаченная им государственная пошлина в размере 2 673 рубля 27 копеек.

Кроме того, с учетом поступившего из экспертной организации заявления об оплате судебной экспертизы в размере 36 000 рублей (л.д.139), и принимая во внимание, что сторонами не представлены сведения о её оплате, в силу статей 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правильно распределил указанные издержки между сторонами пропорционально удовлетворенной части исковых требований, а именно: 16 246 рублей 80 копеек за счет средств истца и 19 753 рубля 20 копеек за счет средств ответчика.

При изложенных выше обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, по существу принятого при правильном определении имеющих значение для дела обстоятельств, правильного применения норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Нарушения норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену решения, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, в том числе на оспаривание выводов судебной экспертизы, основаны на субъективном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, при этом не содержат ссылок на обстоятельства, подтверждающие наличие оснований, предусмотренных законом для отмены или изменения решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Ленинского районного суда г.Воронежа от 22.08.2019 - оставить без изменения, апелляционную жалобу Кудрявцевой Анны Михайловны - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: