Решение по делу № 2-210/2018 от 24.11.2017

Дело № 2-210/2018 РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Псков 17 января 2018 года

Псковский городской суд Псковской области в составе

председательствующего судьи Жбановой О.В.,

при секретаре Федорчук Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юдиной М.П. к Александрову А.Г. и Наумовой О.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Юдина М.П. обратилась в суд с иском к Александрову А.Г. и Наумовой О.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи (купчей) доли земельного участка с долей жилого дома от **.**.2017, заключённому между Александровым А.Г. и Наумовой О.Н. на Юдину М.П., признав ее по данному договору покупателем 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: г. Псков, ул. А., д. №**

В обоснование заявленных требований указано, что Юдина М.П. является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: г. Псков, ул. А., д. №**, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от **.**.2010 после смерти супруга Ю.Н., вместе с ней право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на указанные земельный участок и жилой дом в порядке наследования после смерти Ю.Н. приобрела Наумова О.Н. 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом принадлежала Александрову А.Г. На основании договора купли-продажи (купчей) доли земельного участка с долей жилого дома от **.**2017 Наумова О.Н. продала принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом Александрову А.А. Юдина М.П. полагает, что при продаже принадлежащей ей доли Александрову А.Г. Наумова О.Н. действовала недобросовестно, чем нарушила ее права. Жилой дом состоит из двух обособленных квартир № 1 и №2, у которых имеются отдельные входы в жилые комнаты и подсобные помещения. В соответствии с фактическим сложившимся порядком пользования долевой собственностью в натуре Александров А.Г. пользовался квартирой № 1, а Юдина М.П. и ее супруг квартирой № 2. После смерти супруга Юдина М.П. продолжает проживать в квартире № 2 жилого дома, расположенного по адресу: г. Псков, ул. А., д. №**. 10.10.2017 со слов Александрова А.Г. истцу стало известно о приобретении им у Наумовой О.Н. 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом. В настоящее время ответчик требует у истца передать ему ключи от ее квартиры для доступа в принадлежащую ему часть квартиры № 2 с целью её перепланировки. Однако, истец полагает, что в нарушение п. 1 ст. 250 ГК РФ Наумова О.Н. при продаже принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: г. Псков, ул. А., д. №**, не предложила Юдиной М.П. ее купить за установленную цену, чем нарушила права Юдиной М.П., что и явилось основанием для обращения в суд с вышеуказанными требованиями.

В судебное заседание истец Юдина М.П. не явилась, воспользовалась правом ведения дела через представителя.

Представитель истца Карпухин С.В. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик Александров А.Г. в судебное заседание не явился, воспользовался правом ведения дела через представителя.

Ответчик Наумова О.Н. в судебном заседании в исковые требования не признала, пояснила, что неоднократно на протяжении 6 лет с момента вступления в права наследства предлагала Юдиной М.П. выкупить ее долю в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок, однако на данные предложения Юдина М.П. не реагировала, в связи с чем, когда Александров А.Г. предложил выкупить ее долю, она согласилась.

Представитель ответчиков Бабинин В.П. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что на основании договора купли-продажи от **.**.2016, заключенного с М.Г. Александров А.Г. приобрел 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: г. Псков, ул. А., д. №**. Данный договор купли-продажи был удостоверен нотариально, при заключении купли-продажи от Наумовой О.Н. был получен нотариальный отказ от преимущественного права покупки, предложение воспользоваться правом преимущественной покупки истцу было вручено лично 09.01.2016. Став совладельцем спорных земельного участка и жилого дома, Александров А.Г. предложил Наумовой О.Н. выкупить ее долю, на что она согласилась. Договор купли-продажи от **.**.2017 удостоверен нотариусом Николаевой В.К., которая разъяснила, что при заключении данного договора направление предложений воспользоваться правом преимущественной покупки не требуется. Просил в удовлетворении иска отказать, т.к. сделка совершена в соответствии с требованиями действующего законодательства. Также пояснил, что реальный раздел жилого дома не производился, в Управлении Росреестра по Псковской области дом не зарегистрирован как многоквартирный дом, в связи с чем доводы истца о том, что в доме имеются квартиры № 1 и № 2 необоснованны.

Третье лицо нотариус Николаева В.К. в судебное заседание не явилась, её представитель иск не признал, поскольку в рассматриваемом случае покупателем является участник долевой собственности и требования ст. 250 ГК РФ на преимущественное право покупки отчуждаемых Наумовой О.Н. долей на указанную сделку не распространяются. Доводы истца о том, что фактически Наумова О.Н. и Юдина М.П. владели квартирой № 2 по 1/2 доле в указанном доме не состоятельны, поскольку объектом недвижимости, являющимся предметом договора, является состоящий на кадастровом учете жилой дом, на который зарегистрировано право собственности, а не квартира. Права Юдиной М.П. при удостоверении договора купли-продажи от **.**.2017 не нарушены.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Псковской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы наследственного дела №** после смерти Ю.Н., материалы настоящего дела, суд находит заявленные требования удовлетворению не подлежащими по следующим основаниям.

Из материалов наследственного дела установлено, что Ю.Н. являлся собственником 1/2 доли жилого дома и права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, расположенные по адресу: г. Псков, ул. А., д. №**

**.** Ю.Н.. умер.

На основании свидетельств о праве на наследство по закону от **.**.2010 и **.**2011 Юдина М.П. и Наумова О.Н. являлись собственниками 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Псков, ул. А., д. №** (л.д. 9, 10).

Согласно свидетельств о праве собственности собственником 1/2 доли в праве на вышеуказанные объекты недвижимости по состоянию на 15.03.2016 являлась М.Г.. (л.д.9,10 оборот).

**.**.2016 нотариусом Ефимовой Л.П. удостоверен договор купли-продажи, заключённый между продавцом М.Г. и покупателем Александровым А.Г., в соответствии с условиями которого, М.Г.. продала Александрову А.Г. принадлежащую ей 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: г. Псков, ул. А., д. №** (л.д. 66-68).

26.01.2016 Наумова О.Н. отказалась от преимущественного права покупки 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: г. Псков, ул. Аллейная, д. 13, ее отказ удостоверен нотариусом Ефимовой Л.П.

26.01.2016 адрес Юдиной М.П. нотариусом Ефимовой Л.П. направлено заявление М.Г., в котором она сообщала Юдиной М.П. о продаже принадлежащей ей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: г. Псков, ул. Аллейная, д. 13, за 680000 рублей.

Указанное заявление получено лично Юдиной М.П. 29.01.2016. Ответа на указанное обращение от Юдиной М.П. не последовало, следовательно, от права преимущественной покупки 1/2 доли она отказалась.

Право собственности Александрова А.Г. на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: г. Псков, ул. А., д. №**, на основании договора купли-продажи от **.**.2016 зарегистрировано в установленном законом порядке **.**.2016, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права (л.д. 69, 70).

**.**.2017 нотариусом Николаевой В.К. удостоверен договор купли-продажи (купчей) доли земельного участка с долей жилого дома, заключённый между продавцом Наумовой О.Н. и покупателем Александровым А.Г., в соответствии с условиями которого, Наумова О.Н. продала Александрову А.Г. принадлежащую ей 1/4 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: г. Псков, ул. А., д. №** (л.д. 11, 40-43).

Согласно выписке из ЕГРН от 04.12.2017 Александров А.Г. является собственником 3/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Псков, ул. А., д. №**, Юдина М.П. – собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом и участок (л.д. 48-51,52-54).

Истец основывает свои требования на нарушении ответчиком Наумовой О.Н. положений ч. 1 ст. 250 ГК РФ и ч. 1 ст. 10 ГК РФ, поскольку последняя при продаже Александрову А.Г. принадлежащей ей 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: г. Псков, ул. А., д№**, нарушила ее право преимущественной покупки.

Отказывая в иске суд исходит из следующего.

В силу положений п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам статьи 250 ГК РФ продавец доли в праве общей собственности при продаже общей собственности должен учитывать преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в недвижимом имуществе в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Соответствующие разъяснения, конкретизирующие правовые последствия нарушения права преимущественной покупки, изложены в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Исходя из положений статей 246, 250 ГК РФ, при разрешении споров, возникающих из правоотношений, связанных с правом долевой собственности, судам надлежит устанавливать баланс интересов продавца доли в праве общей собственности, имеющего намерение распорядиться своей собственностью на определенных условиях, и остальных участников долевой собственности, которые могут быть заинтересованы в увеличении принадлежащих им долей.

Для защиты интересов последних законодателем установлен механизм преимущественного права покупки, который, тем не менее, направлен исключительно на защиту интересов сособственников перед третьими лицами, не являющимися участниками долевой собственности. При этом, данный механизм не распространяется на правоотношения между сособственниками, то есть продавцу принадлежит право выбора того участника долевой собственности, которому он желает продать свою долю.

Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность продавца-участника долевой собственности извещать других участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в праве собственности в пользу одного из указанных сособственников, равно как закон не устанавливает и преимущественного права покупки указанных лиц в зависимости от размера принадлежащих им долей.

Таким образом, в силу указанных выше положений преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля в недвижимом имуществе продается постороннему лицу и не распространяется на случаи возмездного отчуждения участником общей собственности своей доли другому участнику этой собственности, остальные сособственники в данном случае не имеют между собой никакого преимущества.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих преимущественное право покупки доли в недвижимом имуществе остальных участников долевой собственности, в связи с чем права Юдиной М.П. при отчуждении Наумовой О.Н. Александрову А.Г. принадлежащей ей 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: г. Псков, ул. А., д. 13, не нарушены.

Недобросовестность со стороны Наумовой О.Н. при заключении сделки **.**.2017 судом не установлена. При этом как следует из пояснений сторон, Наумова О.Н. неоднократно высказывала истцу намерение продать принадлежащую ей в недвижимом имуществе долю и устно предлагала приобрести, чем истец не воспользовалась, в связи с чем ссылка истца на ч. 1 ст. 10 ГК РФ несостоятельна.

Кроме того, суд полагает несостоятельными доводы истца о том, что жилой дом, расположенный по адресу: г. Псков, ул. А., д. №**, является многоквартирным, состоит из двух обособленных квартир № 1 и № 2, у которых имеются отдельные входы в жилые комнаты и подсобные помещения, по следующим основаниям.

Виды жилых помещений определены частями 1, 2, 3 статьи 16 ЖК РФ (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната).

Согласно ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (пункт 6 Положения о признании помещений жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47).

Согласно сведениям из ЕГРН по адресу: г. Псков, ул. А., д. №** расположен объект недвижимости – жилой дом площадью 59,6 кв.м., который поставлен на кадастровый учет **.**.2011 и ему присвоен кадастровый номер №**, право общей долевой собственности также зарегистрировано на жилой дом, а не на квартиры № 1 и № 2.

Объектом недвижимости, являющимся предметом договора купли-продажи (купчей) доли земельного участка с долей жилого дома, заключённого между продавцом Наумовой О.Н. и покупателем Александровым А.Г., является 1/4 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: г. Псков, ул. А., д. №**.

Раздел спорного жилого дома в натуре между участниками общей долевой собственности не производился. Ссылка на фактически сложившийся порядок пользования домом не имеет значения для настоящего спора.

Таким образом, суд, в силу приведенных норм закона и установленных по делу обстоятельств, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Юдиной М.П. к Александрову А.Г. и Наумовой О.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом отказать.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Жбанова

Решение в окончательной форме изготовлено 22 января 2018 года.