Решение по делу № 2-1440/2022 от 03.03.2022

Дело № 2-1440/2022, 2-2139/2022

РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Р Е Ш Е Н И Я С У Д А

Именем Российской Федерации

8 июля 2022 года г. Электросталь

Электростальский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Астаповой О.С., с участием представителя истца (ответчика) по доверенности Болтман И.В., представителя ответчика (истца) по доверенности Корецкой Н.Е., при секретаре Шерстовой А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области к Илюхиной Ольге Александровне о взыскании задолженности по арендной плате за нежилое помещение и встречному иску Илюхиной Ольги Александровны к Комитету имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области о взыскании убытков, -

Решил:

В иске Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области к Илюхиной Ольге Александровне о взыскании задолженности по арендной плате в размере 66784,36 руб. за период с 01.11.2021 по 31.01.2022, в размере 35330,22 руб. за период с 01.02.2022 по 28.02.2022, пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 487, 54 руб. за период с 01.11.2021 по 31.01.2022 – отказать.

Иск Илюхиной Ольги Александровны – удовлетворить.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области в пользу Илюхиной Ольги Александровны убытки в размере 59239, 87 руб., проценты за пользование чужими денежными средствам за период с 01.10.2021 по 19.04.2022 в размере 3288, 93 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 877 руб., по оплате юридических услуг в размере 30 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: О.С. Астапова

Дело № 2-1440/2022, 2-2139/2022

Р Е Ш Е Н И Е С У Д А

Именем Российской Федерации

8 июля 2022 года г. Электросталь

Электростальский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Астаповой О.С., с участием представителя истца (ответчика) по доверенности Болтман И.В., представителя ответчика (истца) по доверенности Крупиной К.В., при секретаре Шерстовой А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области к Илюхиной Ольге Александровне о взыскании задолженности по арендной плате за нежилое помещение и встречному иску Илюхиной Ольги Александровны к Комитету имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области о взыскании убытков, -

у с т а н о в и л :

03.03.2022 в суд поступило направленное 28.02.2022 через отделение почтовой связи исковое заявление Комитета имущественных отношений (далее-КИО) Администрации городского округа Электросталь Московской области к Илюхиной О.А. о взыскании задолженности по арендной плате за нежилое помещение.

Требования мотивированы тем, что КИО Администрации г.о. Электросталь Московской области заключил договор аренды нежилого помещения от 11.10.2021 № 21029 с Илюхиной О.А. Согласно п.1.1. Договора аренды, Арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение с кадастровым номером 50:46:0030101:5844, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 58,1 кв.м, для размещения офиса. Срок действия договора с 11.10.2021 по 11.10.2026. Указанное нежилое помещение является муниципальной собственностью. Ответчик производил арендные платежи за арендуемое нежилое помещение несвоевременно и в неполном объеме, вследствие чего возникла задолженность в сумме 66784,36 руб. за период с 01.11.2021 по 31.01.2022. Согласно п.5.1 Договора аренды начислены пени за просрочку платежей в размере 487,54 руб. за период с 01.11.2021 по 31.01.2022. В период действия договора ответчик несвоевременно и в неполном объеме производил арендные платежи, что привело к образованию задолженности. На дату подачи иска общая сумма задолженности индивидуального предпринимателя Илюхиной О.А., включая пени за просрочку платежей, составила 67271,90 руб. за период с 01.11.2021 по 31.01.2022. Направленная в досудебном порядке претензия о погашении задолженности в срок до 22.02.2022 оставлена без удовлетворения.

Истец сослался на ст.ст.12, 309, 310, 614 ГК РФ и просит суд взыскать с ответчика Илюхиной О.А. задолженность по договору аренды от 11.10.2021 № 21029 по арендной плате за нежилое помещение поз. №, №, с кадастровым номером №, общей площадью 58,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, в сумме 67271,90 руб., в том числе основной долг в сумме 66784,36 руб. за период с 01.11.2021 по 31.01.2022 и пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 487,54 руб. за период с 01.11.2021 по 31.01.2022.

Иск принят к производству суда, делу присвоен № 2-1440/2022.

12.05.2022 к производству суд принято встречное исковое заявление Илюхиной О.А. к Комитету имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области о взыскании убытков (ст.ст.137, 138 ГПК РФ).

Требования по встречному иску мотивированы тем, что согласно п.1.1 Договора аренды № 21029 от 11.10.2021, заключенного между Илюхиной О.А. (арендатором) и КИО Администрации г.о.Электросталь (арендодателем), помещение арендовано для размещения офиса. Арендная плата составляла 406483,84 руб. в год. Указанное в договоре помещение было передано Илюхиной О.А. с недостатками, препятствующими его использование - отсутствие электричества и водоснабжения. Указанные недостатки не были оговорены арендодателем при заключении договора и подписании акта приема- передачи помещения, не были заранее известны арендатору. Об указанных недостатках Илюхиной О.А. стало известно после подписания договора аренды и передачи ей ключей. Кроме того, при передаче помещения Илюхиной О.А. не были предоставлены паспорта на приборы учета холодного и горячего водоснабжения, электроэнергию, акт разграничения балансовой принадлежности. В отсутствие вышеназванных документов она не смогла исполнить пункты 3.2.11, 3.2.12 Договора и заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на оказание услуг по водо-, тепло- и энергоснабжению. В связи с отсутствием электричества и водоснабжения она не могла использовать помещение по назначению. Об обнаруженных недостатках Илюхина О.А. неоднократно (письмами от 23.11.2021,22.12.2022) сообщала собственнику помещения и попросила их устранить. Однако, недостатки в полном объеме устранены не были, использовать помещение по назначению все также не представлялось возможным. Илюхина О.А., в свою очередь, своевременно и в полном объеме исполняла обязанность по оплате, предусмотренную Договором. Ею были внесены арендные платежи за октябрь и ноябрь 2021 года в размере 59 239,87 руб. В последующем в соответствии со ст.612 ГК РФ она обратилась к собственнику об уменьшении арендных платежей за декабрь 2021г. и январь 2022 г. до устранения выявленных недостатков со стороны собственника, однако в перерасчете арендной платы ей было отказано. Несмотря на тот факт, что Илюхина О.А. арендуемым помещение не пользовалась ни одного дня, о чем арендодатель был неоднократно извещен, в ее адрес поступило исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате за декабрь 2021 г. и январь 2022 г. в размере 66784,36 руб. и пени в размере 487,54 руб. На основании ст.612 ГК РФ в адрес КИО 25.02.2022 направлено письмо с требованием о досрочном расторжении Договора и 28.02.2022 Договор был расторгнут по соглашению сторон. Учитывая, что арендуемым имуществом Илюхина О.А. не пользовалась ни одного дня с момента заключения Договора, считает, что арендодатель обязан возвратит понесенные ею расходы в виде произведенных арендных платежей за октябрь и ноябрь 2021 года в размере 59239,87 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.395 ГК РФ в размере 3288,93 руб. Кроме того, она понесла расходы на оплату представителя в размере 30000 руб., которые и просит взыскать с КИО Администрации г.о. Электросталь в её пользу, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2877 руб.

19.05.2022 в суд обратился истец Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области с иском к Илюхиной О.А. о взыскании задолженности по арендной плате за нежилое помещение в размере 35330,20 руб.

Ссылаясь на наличие между сторонами указанного выше договора аренды, истец указал, что задолженность Арендатора по арендной плате за земельный участок по договору за период с 01.02.2022 по 28.02.2022 составила 35330,22 руб.

Указанный иск был принят к производству суда, делу присвоен номер № 2-2139/2022.

В судебном заседании 28.066.2022 гражданское дело № 2-1140/2022 по иску КИО Администрации г.о. Электросталь Московской области к Илюхиной О.А. о взыскании задолженности по арендной плате за нежилое помещение и встречному иску Илюхиной О.А. к КИО Администрации г.о. Электросталь Московской области о взыскании убытков и гражданское дело № 2-2139/2022 по иску КИО Администрации г.о. Электросталь Московской области к Илюхиной О.А. о взыскании задолженности по арендной плате за нежилое помещение объединены в одно производство ля совместного рассмотрения и разрешения (ч.4 ст.151 ГПК РФ).

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску КИО Администрации г.о.Электросталь Московской области по доверенности Болтман И.В. исковые требования КИО поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске, просила удовлетворить; в удовлетворении встречного иска Илюхиной О.А. просила отказать, ссылаясь на его необоснованность. Пояснила, что Илюхина О.А. согласилась принять данное помещение, подписав акт приема-передачи.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика (истца по встречному иску) Илюхиной О.А., извещенной о времени и месте судебного заседания, что подтверждено документально, не просившей об отложении, в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ и с участием ее представителя по доверенности Крупиной К.В..

В судебном заседании представитель ответчика (истца по встречному иску) Илюхиной О.А. по доверенности Крупина К.В. против удовлетворения требований истца КИО возражала, просила отказать по основаниям, изложенным в представленных в дело письменных возражениях. Указала на несостоятельность требований истца по первоначальному иску. Поддержала встречный иск по основаниям, изложенным в нем, и просила его удовлетворить. Пояснила, что договор заключался на торгах, где было указано, что помещение предоставляется в надлежащем состоянии.

Выслушав представителей сторон, допросив свидетеля ФИО6, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Нежилое помещение - поз.№1 этаж), площадью 58,1 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>, находится в муниципальной собственности - в собственности городского округа Электросталь Московской области на основании Постановления Главы администрации Московской области № 16 от 03.02.1994 и Письма Комитета имущественных отношения Администрации городского округа Электросталь Московской области от 16.02.2016 № 19-265; право собственности в установленном законом порядке зарегистрировано 11.03.2016 за №, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 01.04.2022 и выпиской от 12.05.2022 из реестра объектов муниципального имущества городского округа Электросталь Московской области.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2 ст.209 ГК РФ).

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п.1); в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Согласно ст.609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п.1); договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст.610 ГК РФ).

В соответствии с документацией об аукционе № АЭ-ЭС/21-1419 на право заключения договора аренды имущества, находящегося в собственности городского округа <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> (в электронной форме), между Комитетом имущественных отношений Администрации г.о. <адрес> (Арендодатель) и Илюхиной О.А.(Арендатор, ИНН №), на основании Протокола аукциона на право заключения договора аренды имущества oт 30.09.2021 № АЭ-ЭС/21-1419, был заключен договор № 21029 аренды нежилого помещения от 11.10.2021, по условиям которого, среди прочего: Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, (далее - Помещение), для использования под офисное помещение (п.1.1); указанное Помещение, общей площадью 58,1 кв.м., расположено на первом этаже девятиэтажного дома, кадастровый № (п.1.2); помещение, сдаваемое в аренду, считается переданным Арендодателем Арендатору и принятым Арендатором с даты подписания сторонами акта приема-передачи, который подписывается одновременно с настоящим договором (п.1.4). Настоящий договор считается заключенным с даты его государственной регистрации. Срок действия настоящего договора устанавливается на 5 (пять) лет с 11.10.2021 по 11.10.2026 с даты подписания сторонами акта приема-передачи (п.2.1).

По условиям договора Арендодатель обязан: Передать Помещение Арендатору по акту приема-передачи, в котором указывается техническое состояние Помещения на момент его сдачи в аренду (п.3.1.1); Предоставить Арендатору документы, необходимые для государственной регистрации настоящего договора (3.1.2). Арендатор обязан, среди прочего: Принять от Арендодателя Помещение по акту приема-передачи (п.3.2.1); Использовать Помещение в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.1. настоящего договора (п.3.2.2); Вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные настоящим договором (п.3.2.1); Нести расходы по содержанию Помещения и поддерживать его в исправном состоянии, своевременно своими силами и за свой счет производить текущий ремонт, а также заключить с управляющей организацией договор на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов (п.3.2.4); Заключить договоры с соответствующими организациями города на оказание услуг по водо- и теплоснабжению, и канализации. Копии договоров предоставить в КИО Администрации г.о. Электросталь Московской области (3.2.11); Заключить договор электроснабжения помещения с энергоснабжающей организацией. Копию договора предоставить в КИО Администрации г.о. Электросталь Московской области (п.3.2.12).

Размер годовой арендной платы составляет 406 483,84 руб. в год, без учета НДС (п.4.1 договора). Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 1-го числа месяца, следующего за текущим, в городской бюджет городского округа Электросталь Московской области. Сумму НДС по настоящему договору Арендатор перечисляет в полном объеме в Федеральное казначейство самостоятельно в соответствии с действующим законодательством, независимо от предоставленных льгот или зачета стоимости произведен того ремонта помещений в счет арендной платы (п.4.2 договора).

В соответствии с п.5.1 договора, за нарушение срока оплаты аренда, установленного условиями настоящего договора. Арендатор уплачивает пени в размере 0,05 % от подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки платежа. При получении от Арендодателя письменного уведомления о неисполнении им обязательства по внесению арендной платы Арендатор обязан внести арендную плату в течение трех рабочих дней со дня получения уведомления, самостоятельно рассчитать в соответствии с настоящим пунктом и уплатить Арендодателю пени за просрочку платежа.

Уплата пени не освобождает Арендатора от выполнения обязательств, предусмотренных договором (п.5.2).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду Помещения, которые были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны Арендатору, либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Помещения при заключении настоящего договора или передаче Помещения в аренду (п.5.4).

Договор подписан сторонами.

В приложении № 1 к указанному договору, сторонами на основании Протокола рассмотрения заявок № АЭ-ЭС/21 -1419 от 30.09.2021 в электронной форме на право заключения договора аренды имущества, находящегося в собственности городского округа Электросталь Московской области, согласован расчет платы за нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, поз.№, общей площадью 58,1 кв.м: арендная плата в год - 406843,84 руб.; арендная плата в месяц - 33873,65 руб. Указано, что Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 1-го числа месяца, следующего за текущим, в городской бюджет. С суммы арендной платы Арендатор самостоятельно перечисляет НДС Федеральное казначейство в соответствии с действующим законодательством. Арендатор имеет право единовременно внести плату за срок более одного месяца или за весь срок аренды.

11.10.2021 сторонами договора подписано Приложение № 2 к договору аренды нежилого помещения от 11.10.2021 № 21029 - Акт приема-передачи нежилого помещения, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 58,1 кв.м, кадастровый №, в соответствии с которым Арендодатель передает Арендатору во временное пользование указанное нежилое помещение. Отражено, что техническое состояние вышеуказанного нежилого помещения на момент его передачи характеризуется следующим: нежилое помещение находится в удовлетворительном состоянии.

В силу ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1); имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п.2).

Как следует из встречного искового заявления и пояснений представителя Илюхиной О.А. по доверенности Крупиной К.В. в судебном заседании, в нарушение приведенных законоположений указанное в договоре аренды от 11.10.2021 нежилое помещение арендодателем арендатору было передано с недостатками, препятствующими его использованию - отсутствие электричества и водоснабжения. Указанные недостатки не были оговорены арендодателем при заключении договора и подписании акта приема- передачи помещения, не были заранее известны арендатору. Об указанных недостатках Илюхиной О.А. стало известно после подписания договора аренды и передачи ей ключей. При передаче помещения Илюхиной О.А. не были предоставлены также паспорта на приборы учета холодного и горячего водоснабжения, электроэнергию, акт разграничения балансовой принадлежности, в связи с чем Илюхина О.А. не имела возможности исполнить пункты 3.2.11, 3.2.12 договора и заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на оказание услуг по водо-, тепло- и энергоснабжению, в связи с чем арендатор не могла использовать данное помещение по назначению.

Данные обстоятельства стороной истца КИО Администрации г.о. Электросталь не опровергнуты, доказательств обратному в соответствии со ст.56 ГПК РФ не представлено.

Об обнаруженных недостатках Илюхина О.А. неоднократно (письмами от 23.11.2021,22.12.2022) сообщала собственнику помещения и попросила их устранить.

Доводы стороны истца по встречному иску о том, что в декабре 2021 г. было восстановлено водоснабжение, при этом новые счетчики на воду были установлены лишь в феврале 2022 г., но опломбированы они не были; в феврале 2022 г. собственник передал Илюхиной О.А. паспорта на приборы учета холодного и горячего водоснабжения; электроснабжение восстановлено не было, для восстановления электроснабжения необходимо провести работы по установлению источника электроснабжения, нового электросчетчика, стороной ответчика по встречному иску не опровергнуты.

Невозможность использования помещения подтверждается письмами ООО «Глобус» от 28.01.2022 № 447, ГУП МО «Коммунальные системы Московской области» от 07.02.2022 № 1493-ор, МБУ «ЭКК» от 13.04.2022 № И-208, актом осмотра нежилого помещения от 18.01.2022 МБУ «ЭКК», в котором отражено: электрический счетчик не имеет опломбировки ресурсоснабжающей организации; отсутствует паспорт электросчетчика; электросчетчик вышел за срок межпроверочного интервала; нежилое помещение подключено от электрических сетей Почты России; отсутствует акт ввода в эксплуатацию электросчетчика и акт АРБП (в выводах указано, что собственнику нежилого помещения необходимо произвести необходимые мероприятия для ввода в эксплуатацию электросчетчика).

Невозможность использования помещения, так как были проблемы с электричеством, а именно линией электропередач, не был опломбирован счетчик, подтверждается также показаниями допрошенного судом свидетеля ФИО6, мастера по ремонту электрооборудования МБУ «ЭКК», подписавшего упомянутый акт от 18.01.2022.

Не доверять показаниям свидетеля у суда не имеется оснований, поскольку свидетель предупрежден об уголовной ответственности; не имеет заинтересованности в исходе дела; его показания логичны, последовательны, согласуются с указанными выше представленными в дело письменными доказательствами.

Илюхина О.А., в свою очередь, своевременно и в полном объеме исполняла предусмотренную договором обязанность по оплате. Ею были внесены арендные платежи за октябрь и ноябрь 2021 года в размере 59 239,87 руб., в том числе: за октябрь 2021 г. - в размере 22946,67 руб. (т.е., 33873,65 руб. (арендная плата в месяц) / 31 дн. (количество дней в октябре) х 21 дн. (период с 11.10.2021 (даты заключения договора) по 31.10.2021) = 22946,67 руб.), что подтверждено чеком-ордером ПАО Сбербанк от 27.10.2021; за ноябрь 2021 г. - 36293,20 руб., что подтверждено платежным поручением №374287 от 14.10.2021.

В соответствии с п.2 ст.611 ГК РФ, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В силу п.1 ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п.4 ст.614 ГК РФ).

На обращение арендатора к арендодателю-собственнику об уменьшении арендных платежей за декабрь 2021 и январь 2022 до устранения выявленных недостатков со стороны собственника, в перерасчете арендной платы Илюхиной О.А. было отказано.

По положениям ст.620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

На основании приведенных правовых норм арендатором Илюхиной О.А. арендодателю Комитету имущественных отношений 25.02.2022 было направлено письмо с требованием о досрочном расторжении договора; 28.02.2022 договор аренды от 11.10.2021 был расторгнут по соглашению сторон.

Из сообщения МБУ «Электростальская Коммунальная Компания» от 13.04.2022 на заявление Арендатора следует, что для проведения работ по переключению нежилого помещения от другого источника электроснабжения, сотрудниками только было разработано техническое задание и составлен сметный расчет и вся документация была передана в КИО Администрации г.о. Электросталь Московской области.

По мнению суда, и факт расторжения договора аренды, и упомянутое сообщение МБУ «ЭКК» от 13.04.2022 свидетельствуют о том, что Илюхина О.А. была лишена использовать арендуемое помещение по назначению по независящим от нее-арендатора обстоятельствам, т.е., очевидно, что невозможность арендатора владеть и пользоваться арендованным помещением в соответствии условиями договора, повлекла правомерный отказ от его исполнения до окончания срока действия договора (досрочное расторжение договора).

Поскольку досрочное расторжение договора аренды произошло по вине ответчика по встречному иску - арендодателя, нарушившего свои обязательства и передавшего арендатору имущество, которое имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору, с ответчика по встречному иску Комитета имущественных отношений Администрации г.о.Электросталь Московской области в пользу истца Илюхиной О.А. в силу п.55 ст.453 ГК РФ подлежат взысканию убытки (реальный ущерб) в виде уплаченной арендной платы по договору в размере 59 239,87 руб., подтвержденные документально.

В соответствии со ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Представленный Илюхиной О.А. расчет процентов за пользование чужими денежными средствам за период с 11.10.2021 (дата заключения договора аренды) по 19.04.2022 (дата расчета) на общую сумму сумму 3288,93 руб. проверен судом, расчет составлен помесячно, арифметически верен; ответчиком по встречному иску не опровергнут, контррасчет не представлен.

Таким образом, с КИО Администрации г.о.Электросталь Московской области в пользу Илюхиной О.А. подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствам за период с 11.10.2021 по 19.04.2022 в размере 3288,93 руб.

По требованиям КИО Администрации г.о.Электросталь Московской области о взыскании с Илюхиной О.А. задолженности по арендной плате в размере 66784,36 руб. за период с 01.11.2021 по 31.01.2022, в размере 35330,22 руб. за период с 01.02.2022 по 28.02.2022, пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 487,54 руб. за период с 01.11.2021 по 31.01.2022 суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из. 3 ст.405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п.1 ст.406 ГК РФ).

В силу ст.328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п.1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п.2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п.3); правила, предусмотренные пп.2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п.4).

Общее регулирование, содержащееся в ст.328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 ст.614 ГК РФ, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п.25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021) (утв.Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021).

В данном случае, как указано выше, невозможность использования арендатором Илюхиной О.А. имущества, указанного в договоре аренды, возникла по причине, за которую она-Илюхина О.А. не отвечает, а именно, по причине передачи ей арендодателем имущества, имеющего недостатки, препятствующие пользованию им имуществом.

При таких обстоятельствах и с учетом приведенного выше правового регулирования суд не находит оснований для удовлетворения требований КИО Администрации городского округа Электросталь Московской области, приходит к выводу об отказе названному истцу в иске.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие из госпошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст.ст.88, 94 ГПК РФ), пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

К издержкам ст.94 ГПК РФ относит расходы на оплату услуг представителя.

Истцом Илюхиной О.А. при подаче встречного иска при указанной цене иска 89239,87 руб. по чеку-ордеру от 12.05.2022 была оплачена госпошлина в размере 2877 руб.

Между тем, цена иска Илюхиной О.А. была определена неверно, поскольку в цену иска включены заявленные ко взысканию с ответчика убытки в сумме 59239,87 руб. и расходы по оплате услуг представителя в сумме 30000 руб. (т.е., 59239,87 руб. + 30000 руб. = 89238,87 руб.), в то время как в цену иска (ст.91 ГПК РФ) не включаются расходы по оплате услуг представителя, являющиеся в силу ст.94, 98 ГПК РФ судебными издержками.

В данном случае цена иска Илюхиной О.А. составляет 62528,84 руб. (т.е. 59239,87 руб. (убытки) + 3288,97 руб. (проценты за пользование чужими денежными средствами) = 62528,84 руб.).

В соответствии с подп.1 п.1 ст.333.19 НК РФ госпошлина при цене иска 62528,84 руб. составляет 2076 руб.

С учетом вышеизложенного, с ответчика КИО Администрации г.о. Электросталь Московской области в пользу истца Илюхиной О.А. на основании ч.1 ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 2076 руб.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец Илюхина О.А. просит о взыскании расходов по оплате услуг представителя Крупиной К.В., действующей на основании нотариальной доверенности, в сумме 30000 руб., оплаченных по чеку-ордеру от 05.07.2022 в соответствии с договором 27/22 на оказание юридических услуг от 27.06.2022.

Таким образом, истец Илюхина О.А. реализовала гарантированное ст.ст.45, 46, 48 Конституции РФ право на получение квалифицированной юридической помощи, которая была оказана ей за плату; в полной мере воспользовался возможностями, предоставляемыми национальным законодательством для защиты собственных прав.

Доказательств возможности получения истцом юридической помощи на безвозмездной основе материалы дела не содержат.

Сторона ответчика Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области доказательств чрезмерности расходов истца Илюхиной О.А. по оплате услуг представителя не представила.

Суд с учетом объема выполненной представителем юридической помощи: формирование правовой позиции доверителя, подготовка и подача возражений и встречного иска, участие в судебных заседаниях; соразмерности защищаемого права и суммы вознаграждения; с учетом категории дела; с учетом требований разумности и справедливости, суд полагает расходы истца по оплате услуг представителя в сумме 30000 руб. разумными и справедливыми и, соответственно, подлежащими взысканию в пользу истца Илюхиной О.А. с ответчика КИО Администрации городского округа Электросталь Московской области.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 94, 98, 100, 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В иске Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области к Илюхиной Ольге Александровне о взыскании задолженности по арендной плате в размере 66784,36 руб. за период с 01.11.2021 по 31.01.2022, в размере 35330,22 руб. за период с 01.02.2022 по 28.02.2022, пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 487, 54 руб. за период с 01.11.2021 по 31.01.2022 – отказать.

Иск Илюхиной Ольги Александровны – удовлетворить.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области в пользу Илюхиной Ольги Александровны убытки в размере 59239, 87 руб., проценты за пользование чужими денежными средствам за период с 01.10.2021 по 19.04.2022 в размере 3288, 93 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 877 руб., по оплате юридических услуг в размере 30000 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: О.С. Астапова

В окончательной форме решение принято 30 сентября 2022 года.