Решение по делу № 3а-409/2020 от 03.09.2020

Дело № 3а-409/2020

УИД 76OS0000-01-2020-000364-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                                            26 октября 2020 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Фроловой Светланы Константиновны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Фролова С.К. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость

земельного участка площадью 4 955 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации автосалона с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 10 863 000 рублей;

земельного участка площадью 1 447 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – магазины (для строительства объектов административного назначения; объектов оптово – розничной торговли; объектов технического обслуживания грузового и (или) легкового автотранспорта не более 10 постов; многоэтажных наземных, подземных и полуподземных гаражей – стоянок, гаражных комплексов, открытых автостоянок; автосалонов и предприятий, осуществляющих продажу, предпродажную подготовку и сервисное обслуживание грузового, легкового автотранспорта, мототранспорта), расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 2 708 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что Фролова С.К. является собственником указанных земельных участков и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельных участков. Согласно Отчетам, выполненным ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 10 863 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2 708 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 23 915 573,57 рубля.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 6 298 135,29 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Челкак О.П. административный иск поддержала.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставило его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия города Ярославля представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Фроловой С.К. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что Фролова С.К. является собственником

земельного участка площадью 4 955 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации автосалона с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>;

земельного участка площадью 1 447 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – магазины (для строительства объектов административного назначения; объектов оптово – розничной торговли; объектов технического обслуживания грузового и (или) легкового автотранспорта не более 10 постов; многоэтажных наземных, подземных и полуподземных гаражей – стоянок, гаражных комплексов, открытых автостоянок; автосалонов и предприятий, осуществляющих продажу, предпродажную подготовку и сервисное обслуживание грузового, легкового автотранспорта, мототранспорта), расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

     В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Фролова С.К. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ей на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельные участки административного истца с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 23 915 573,09 рубля; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 6 928 135,29 рублей.

Административным истцом представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 10 863 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 2 708 000 рублей.

Исследование Отчетов с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчеты являются достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков административного истца.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В возражениях на Отчет №13704/20 Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводил доводы о том, что оценщик не использует в расчетах предложение о продаже самого объекта оценки (<адрес>); отсутствует корректировка на наличие свободного подъезда к аналогу №6 (<адрес>).

С указанными возражениями нельзя согласиться.

Согласно пункту 22 ФСО №7 оценщиком при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В Отчете об оценке проанализирован рынок открытых предложений по продаже земельных участков торгово-офисного назначения, приведены ценообразующие факторы и отобраны все земельные участки, по основным характеристикам сопоставимые с объектом административного истца. Оценщиком Григорьевой Л.А. в судебном заседании даны пояснения, согласно которым в результате ранжирования аналогов, объект оценки <адрес>) набрал пять баллов, но не использовался в качестве аналога, поскольку сам является объектом оценки.

Кроме того, в ходе исследования оценщиком было принято решение о расширении выборки для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца и использовании аналогов набравших пять и четыре балла.

Таким образом, доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.

Довод административного ответчика о том, что оценщиком не применена корректировка на свободный подъезд к аналогу №6 (г<адрес>), опровергается представленным Отчетом №13704/20.

Анализируя пояснения оценщика в данной части можно сделать вывод о том, что при определении наличия (отсутствия) свободного подъезда к земельному участку, расположенному по ул. Урочская, д.44 оценщик руководствовалась данными публичной кадастровой карты, согласно которым здание на соседнем участке стоит по границе земельного участка, следовательно, проезд осуществляется по свободной территории.

Суд полагает данные действия оценщика в рамках оценки вполне обоснованными и соответствующими требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.

В возражениях на Отчет №13703/20 Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводил доводы о том, что оценщиком неверно определена линия расположения аналога №2 <адрес>) и не учтена корректировка на вид разрешенного использования в отношении аналога №3 (<адрес>

Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.

Из описания корректировки на красную линию, следует, что объект оценки частично находится на первой линии Московского проспекта – одна из главных улиц города, имеет средний или высокий транспортный трафик, является магистральной улицей городского значения. Кроме того, фактический адрес земельного участка указывает на расположение объекта недвижимости вдоль автомагистрали, а данные публичной кадастровой карты указывают на хорошую просматриваемость с федеральной трассы с активным трафиком.

Таким образом, указанные выводы позволили оценщику определить местоположение объекта оценки как «частично на красной линии».

Суд данные выводы оценщика находит вполне обоснованными.

Согласно подпункту б пункта 22 ФСО №7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Так, оценщиком на этапе сбора информации найдены предложения о продаже земельных участков, принадлежащих одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, сопоставимые с ним по ценообразующим факторам, по которым у оценщика имеется достоверная ценовая информация и параметрические характеристики.

При подборе аналогов для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца одним из основных фактором оценщик определил вид разрешенного использования, а именно земельные участки под офисно-торговую застройку.

Аналог №3 (<адрес>) как и другие, используемые в Отчете №13703/20 в качестве объектов-аналогов земельные участки, имеют вид разрешенного использования под торгово-офисную застройку, следовательно, корректировка на вид разрешенного использования не требуется.

Таким образом, данный довод Департамента о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствует.

Иных возражений относительно достоверности выводов Отчетов лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость земельных участков административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетами.

Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Фроловой С.К. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Фроловой С.К. с настоящим административным иском в суд – 1 сентября 2020 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Фроловой Светланы Константиновны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 955 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации автосалона с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 10 863 000 (десять миллионов восемьсот шестьдесят три тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 447 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – магазины (для строительства объектов административного назначения; объектов оптово – розничной торговли; объектов технического обслуживания грузового и (или) легкового автотранспорта не более 10 постов; многоэтажных наземных, подземных и полуподземных гаражей – стоянок, гаражных комплексов, открытых автостоянок; автосалонов и предприятий, осуществляющих продажу, предпродажную подготовку и сервисное обслуживание грузового, легкового автотранспорта, мототранспорта), расположенного по адресу: <адрес> в Красноперекопском районе, в размере рыночной стоимости 2 708 000 (два миллиона семьсот восемь тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 1 сентября 2020 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                    Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 10 ноября 2020 года