Решение по делу № 2-3118/2018 от 03.09.2018

Дело №2-3118/2018

                            РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город-курорт Анапа                          "17" декабря 2018 года

    Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

    судьи                    Аулова А.А.

    при секретаре                    Засеевой О.В.

    с участием: представителя истца Вальтер С.С. - Мискаловой Л.И., действующей на основании доверенности 23АА 8141751 от 26 июня 2018 года,

    представителя ответчика Доровской О.В. - Захарова И.В., действующего на основании доверенности 23АА 8202340 от 14 ноября 2018 года,

    третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Васильевой Н.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вальтер С.С. к Доровской О.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи,

        УСТАНОВИЛ:

    Вальтер С.С. обратилась в Анапский городской суд с иском к Доровской О.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи, сославшись на то, что 31 августа 2011 года между ней и Доровской О.В. был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно условий которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества: части жилого дома, общей площадью 155,8 кв.м., этаж: 1-3, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <адрес> ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов - под жилую застройку индивидуальную, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <адрес>. Также при заключении предварительного договора купли-продажи от 31 августа 2011 года между ней и Доровской О.В. было заключено соглашение о задатке, в соответствии с пунктом 1 которого Доровская О.В. передала Вальтер С.С. задаток в размере 1 000 000 рублей в обеспечение обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от 31 августа 2011 года.

    В обоснование заявленных исковых требований истец Вальтер С.С. указывает, что в соответствии с пунктом 2.1. заключенного с Доровской О.В. предварительного договора купли-продажи по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя объекты недвижимого имущества и уплатить за них цену, согласованную сторонами в пункте 2.4 настоящего договора. Согласно пункта 2.4. указанного договора цена объекта недвижимого имущества на момент подписания предварительного договора составляет 3 950 000 рублей, из которых 1 000 000 рублей - задаток и 2 950 000 рублей оплачиваются покупателем в рассрочку сроком до 31 августа 2018 года. В силу пункта 2.5. предварительного договора купли-продажи от 31 августа 2011 года стороны договорились, что за предоставление рассрочки на оставшуюся сумму цены объекта недвижимого имущества подлежат начислению проценты, исходя из ставки 12,5% годовых. В соответствии с пунктом 2.7 указанного договора покупатель обязуется вносить платежи на позднее 28 числа каждого месяца, каждый из платежей не может быть менее 33 852 рублей. При подписании предварительного договора купли-продажи от 31 августа 2018 года Доровская О.В. во исполнение пункта 2.11. указанного договора передала ей задаток в размере 1 000 000 рублей, что подтверждается соглашением о задатке от 31 августа 2011 года.

    Истец Вальтер С.С. ссылается, что ответчик Доровская О.В. с марта 2017 года прекратила осуществление платежей по предварительному договору купли-продажи от 31 августа 2011 года, тем самым нарушив пункт 2.7. указанного договора. В связи с чем 18 июля 2017 года ею в адрес Доровской О.В. была направлена претензия с требованием оплатить образовавшуюся задолженность по предварительному договору купли-продажи от 31 августа 2011 года в размере 109 000 рублей с учетом процентов. Ответчиком Доровской О.В. в ее адрес была направлена ответная претензия, в которой последняя подтвердила наличие обязательств по внесению платежей по предварительному договору купли-продажи от 31 августа 2011 года в размере 33 852 рублей ежемесячно, однако выразила просьбу согласовать реструктуризацию платежей в ПАО "Сбербанк России" по кредитному договору №. 29 мая 2018 года в адрес Доровской О.В. ею было направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи от 31 августа 2011 года в связи с нарушением Доровской О.В. существенных условий данного договора по внесению платы, установленной договором, которое было получено ответчиком Доровской О.В. 02 июня 2018 года, однако указанное уведомление ответчиком Доровской О.В. было проигнорировано. В связи с чем истец Вальтер С.С. обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями и просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи, заключенный 31 августа 2011 года между ней и Доровской О.В.

    Представитель истца Вальтер С.С. - Мискалова Л.И. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по изложенным основаниям.

    Представитель ответчика Доровской О.В. - Захаров И.В. в судебном заседании заявленные исковые требования не признал и пояснил, что 31 августа 2011 года между его доверителем Доровской О.В. и Вальтер С.С. был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно условий которого стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимого имущества: части жилого дома, общей площадью 155,8 кв.м., этаж: 1-3, с кадастровым номером № расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <адрес>; ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов - под жилую застройку индивидуальную, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <адрес> Однако фактически указанный договор был заключен с целью получения кредитных денежных средств для осуществления Доровской О.В. и Вальтер С.С. совместной коммерческой деятельности по строительству объекта недвижимости в ст. Анапской Анапского района Краснодарского края. Ранее 25 июля 2011 года между Доровской О.В. и Вальтер С.С. был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, в соответствии с условиями которого Вальтер С.С. приобрела у Доровской О.В. вышеуказанные объекты недвижимости, однако указанная сделка является мнимой, поскольку данные объекты недвижимого имущества фактически Доровской О.В. Вальтер С.С. не передавались, до настоящего времени Доровская О.В. проживает в указанном жилом помещении. Кроме того, по предварительному договору купли-продажи от 31 августа 2011 года Доровской О.В. Вальтер С.С. были выплачены денежные средства, превышающие половину цены договора, ввиду чего правовых оснований для расторжении предварительного договора купли-продажи от 31 августа 2011 года не имеется, в связи с чем просил в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

    Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Васильева Н.В. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала и пояснила, что 14 мая 2018 года между ней, ПАО "Сбербанк России" и Вальтер С.С. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условий которого она приобрела в собственность часть жилого дома, общей площадью 155,8 кв.м., этаж: 1-3, с кадастровым номером № расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <адрес> ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов - под жилую застройку, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <адрес> На основании данного договора в Едином государственном реестре недвижимости произведена о регистрации за ней права собственности на указанные объекты недвижимости. Однако до настоящего времени она лишена возможности использовать приобретенное ей недвижимое имущество, поскольку в указанном жилом доме проживает семья ответчика Доровской О.В.

    Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - ПАО "Сбербанк России" Хуришанов Д.Б., действующий на основании доверенности №ГД2017/8619/3076 от 21 августа 2018 года, в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте слушания дела (расписка об извещении о времени и месте судебного заседания лично Хуришанова Д.Б. в деле), ходатайств об отложения слушания дела в суд не поступало, в связи с чем суд в соответствии с положениями ч.3 ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - ПАО "Сбербанк России".

    Заслушав представителя истца Вальтер С.С. - Мискалову Л.И., представителя ответчика Доровской О.В. - Захарова И.В., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Васильеву Н.В., исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные исковые требования, подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

    Согласно пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

    Согласно положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, добровольно принимают на себя права и обязанности, определенные договором, либо отказываются от его заключения.

    В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

    Согласно статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

    В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

    Согласно статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

    В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

    Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что предварительный договор представляет собой лишь организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем (например, договора купли-продажи недвижимости).     Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать указание на конкретный объект (объекты) недвижимости, а также ее (их) цену. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не запрещает сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся цены недвижимости.

    В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

    Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 Кодекса (п.3 ст.486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает условия продажи товара в кредит (ст.488 ГК РФ) и продажу товара в рассрочку (ст.489 ГК РФ).

    Положениями пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

    Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

    Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

    Согласно пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

    Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Как следует из материалов дела, 31 августа 2011 года между Вальтер С.С. и Доровской О.В. был заключен предварительный договор купли-продажи.

Согласно пункта 1.1. указанного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи следующего недвижимого имущества: части жилого дома, общей площадью 155,8 кв.м., этаж: 1-3, с кадастровым номером № расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <адрес> ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов - под жилую застройку индивидуальную, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <адрес>

Согласно пункта 1.2. указанного договора отчуждаемая часть жилого дома принадлежит продавцу Вальтер С.С. на основании договора купли-продажи недвижимости от 25 июля 2011 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01 августа 2011 года сделана запись о регистрации №23-23-26/137/2011-152, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия № от 03 августа 2011 года. Отчуждаемая ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок принадлежит продавцу Вальтер С.С. на основании договора купли-продажи недвижимости от 25 июля 2011 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01 августа 2011 года сделана запись о регистрации №23-23-26/137/2011-153, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия № от 03 августа 2011 года.

В соответствии с пунктом 1.3. приведенного договора покупателю Доровской О.В. известно, что на день заключения настоящего договора отчуждаемые часть жилого дома и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок обременены ипотекой в силу закона в пользу ОАО "Сбербанк России", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01 августа 2011 года сделаны записи о регистрации №23-23-26/137/2011-152 и №23-23-26/137/2011-153.

В силу пункта 2.1. предварительного договора купли-продажи от 31 августа 2011 года по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя объекты недвижимого имущества и уплатить за них цену, согласованную сторонами в пункте 2.4 настоящего договора.

    Согласно пункта 2.4. указанного договора цена объекта недвижимого имущества на момент подписания настоящего предварительного договора составляет 3 950 000 рублей, из которых 1 000 000 рублей - задаток и 2 950 000 рублей оплачиваются покупателем в рассрочку сроком до 31 августа 2018 года.

    Пунктом 1.4. предварительного договора установлено, что основной договор заключается сторонами после полной оплаты недвижимого имущества в соответствии с пунктом 2.4. договора в срок не позднее 31 августа 2018 года после погашения регистрационной записи об ипотеке.

    Из пункта 2.5. предварительного договора купли-продажи от 31 августа 2018 года следует, что стороны договорились, что за предоставление рассрочки на оставшуюся сумму цены объекта недвижимого имущества подлежат начислению проценты, исходя из ставки 12,5% годовых.

    Согласно пункта 2.6. указанного договора покупатель обязуется оплачивать цену объекта недвижимости и проценты за предоставление рассрочки продавцу путем внесения на расчетный счет №, открытый в Новороссийском отделении (на правах управления) Краснодарского ОСБ №8619 Дополнительный офис №8619/0363 ОАО "Сбербанк России", расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Ленина, д.№14.

    В соответствии с пунктом 2.7 указанного договора покупатель обязуется вносить платежи на позднее 28 числа каждого месяца срока действия настоящего договора, каждый из платежей не может быть менее 33 852 рублей.

    Согласно пункта 2.9 предварительного договора купли-продажи от 31 августа 2011 года стороны установили, что внесение покупателем денежных средств на расчетный счет №, открытый в Новороссийском отделении (на правах управления) Краснодарского ОСБ №8619 Дополнительный офис №8619/0363 ОАО "Сбербанк России", по адресу: г. Анапа, ул. Ленина, д.№14, в оплату цены объектов недвижимости не является исполнением кредитного обязательства перед ОАО "Сбербанк России" за любое третье лицо. Продавец не возлагает на покупателя исполнение каких-либо кредитных обязательств. Денежные средства в оплату цены недвижимого имущества поступают в собственность продавца с момента внесения их покупателем на вышеуказанный расчетный счет. К покупателю не переходят права кредитора по каким-либо обязательствам продавца в соответствии со статьей 387 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Пунктом 2.10. указанного договора предусмотрено, что покупатель считается исполнившим свои обязательства по настоящему договору после предоставления продавцу информации о полном исполнении обязательства по оплате цены объектов недвижимости в размере и в порядке, установленном пунктами 2.4., 2.5., 2.6., 2.8. настоящего договора в день его исполнения. Информация должна быть предоставлена лично или через представителя путем вручения продавцу подлинных экземпляров банковских документов установленной формы.

    В силу пункта 2.11 предварительного договора купли-продажи от 31 августа 2011 года в момент подписания настоящего договора покупатель передает продавцу денежные средства в сумме 1 000 000 рублей в качестве задатка в обеспечение исполнения обязательств по заключению основного договора на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором (п.4 ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае заключения основного договора указанные денежные средства считаются переданными в оплату цены объектов недвижимости, указанных в п.1.1. настоящего договора.

    Согласно пункта 2.13. указанного договора продавец обязуется передать покупателю объекты недвижимого имущества в день подписания основного договора купли-продажи без составления передаточного акта. Факт приема-передачи объектов недвижимости будет отражен сторонами в основном договоре купли-продажи.

    Пунктами 3.1., 3.3. предварительного договора купли-продажи от 31 августа 2011 года установлено, что продавец обязуется заключить в будущем основной договор на условиях, согласованных сторонами в настоящем договоре, а покупатель, кроме того, обязуется уплатить сумму, предусмотренную пунктом 2.4. договора.

    Согласно пункта 7.1. предварительный договор купли-продажи от 31 августа 2018 года вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до 31 августа 2018 года.

    Указанный договор подписан продавцом Вальтер С.С. и покупателем Доровской О.В. (пункт 8 предварительного договора купли-продажи от 31 августа 2011 года).

    При заключении предварительного договора купли-продажи от 31 августа 2011 года между Вальтер С.С. и Доровской О.В. было заключено соглашение о задатке, в соответствии с пунктом 1. которого Доровская О.В. передала Вальтер С.С. задаток в размере 1 000 000 рублей в обеспечение обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от 31 августа 2011 года.

18 июля 2017 года Вальтер С.С. направила в адрес Доровской О.В. претензию с требованием уплатить в срок до 28 июля 2017 года задолженность по предварительному договору купли-продажи от 31 января 2011 года в размере 109 000 рублей с учетом процентов за рассрочку, в противном случае она будет вынуждена обратиться в суд с требованием о расторжении указанного договора, которая была получена Доровской О.В. 14 сентября 2017 года, что подтверждается претензией от 18 июля 2017 года, кассовым чеком "Почта России" от 18 июля 2017 года и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №

Согласно претензии Доровской О.В. от 01 августа 2017 года последняя обратилась к Вальтер С.С. с предложением о согласовании реструктуризации платежей в ПАО "Сбербанк России" по кредитному договору №

30 мая 2018 года Вальтер С.С. направила в адрес Доровской О.В. уведомление о расторжении в одностороннем порядке с 28 июля 2017 года предварительного договора купли-продажи от 31 августа 2011 года в связи с длительным нарушением Доровской О.В. пунктов 2.4., 2.5., 2.6., 2.7. указанного договора в связи с отсутствием платежей, которое было получено Доровской О.В. 02 июня 2018 года, что подтверждается уведомлением от 29 мая 2018 года, кассовым чеком "Почта России" от 30 мая 2018 года, отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № и уведомлением о вручении от 02 июня 2018 года.

Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 24 апреля 2018 года, вступившим в законную силу 25 мая 2018 года, удовлетворены исковые требования Новороссийского отделения (на правах управления) Краснодарского отделения №8619 ПАО "Сбербанк России" к Вальтер С.С., С. С.К. о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество, о расторжении кредитного договора.

С Вальтер С.С., С. С.А. в пользу Новороссийского отделения (на правах управления) Краснодарского отделения №8619 ПАО "Сбербанк России" в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору № от 28 июля 2011 года в размере 2 828 268 рублей 02 копеек, обращено взыскание на часть жилого дома литер А, общей площадью 155,8 кв.м., этаж: 1-3, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <адрес> и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов - под жилую застройку индивидуальную, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <адрес>

Установлена начальная продажная стоимость указанного недвижимого имущества при его реализации на публичных торгах равной 5 600 000 рублей.

Расторгнут кредитный договор №, заключенный 28 июля 2011 года между ПАО "Сбербанк России" и Вальтер С.С., С. С.А.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 23 июля 2018 года в удовлетворении заявленных исковых требований Васильевой Н.В. к Доровской О.В., Д. А.В., Д. С.А. о вселении, снятии с регистрационного учета и выселении отказано. Встречные исковые требования Доровской О.В. к Васильевой Н.В., Вальтер С.С. о признании сделки ничтожной, понуждении к заключению договора удовлетворены частично.

Признан недействительным договор купли-продажи части жилого дома литер "А", назначение: жилое, общей площадью 155,8 кв.м., в том числе жилой площадью 81,5 кв.м., этаж: 1-3, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, <адрес>, и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - под жилую застройку индивидуальную, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, <адрес>, заключенный 14 мая 2018 года между ПАО "Сбербанк России", продавцом Вальтер С.С. и покупателем Васильевой Н.В., применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 ноября 2018 года решение Анапского городского суда Краснодарского края от 23 июля 2018 года отменено. По делу принято новое решение об частичном удовлетворении исковых требований Васильевой Н.В. к Доровской О.В., Д. А.В., Д. С.А. о вселении, выселении, снятии с регистрационного учета. Доровская О.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Д. А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Д. С.А., № года рождения, сняты с регистрационного учета по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <адрес> и выселены из указанного жилого помещения, а Васильева Н.В. вселена в указанное жилое помещение. В удовлетворении исковых требований Доровской О.В. к Васильевой Н.В., Вальтер С.С. о признании сделки ничтожной, понуждении к заключению договора отказано.

Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

    Под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 ГПК РФ, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 ГПК РФ принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда).

    Согласно разъяснениям, данным в абзаце 4 пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года №23 "О судебном решении", исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами. В указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств.

    Из анализа части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также абзаца 4 пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О судебном решении" следует, что опровергать факты, установленные судом по ранее вынесенному решению, могут лишь лица, не привлеченные к участию в этом деле, поскольку только для них факты и обстоятельства, установленные предыдущим решением, не имеют преюдициального значения.

    Приведенным апелляционным определением установлено, что Доровская О.В. условия заключенного предварительного договора купли-продажи от 31 августа 2011 года по оплате цены объектов недвижимости исполняла ненадлежащим образом. Нарушение сроков внесения платы по предварительному договору является существенным нарушением условий договора, поскольку для Вальтер С.С. наступили неблагоприятные последствия в виде образования задолженности перед банком по кредитному договору, начисление пеней, то есть она лишилась того, на то рассчитывала при заключении договора. Следовательно, односторонний отказ от заключения основного договора купли-продажи является обоснованным.

    Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости №99/2018/205649272 от 18 октября 2018 года жилое помещение, общей площадью 155,8 кв.м., этаж: 1-3, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <адрес>, принадлежит на праве собственности Васильевой Н.В.

    Согласно буквального толкования условий предварительного договора купли-продажи от 31 августа 2011 года цена объектов недвижимости была согласована сторонами в размере 3 950 000 рублей, из которых 1 000 000 рублей - задаток и 2 950 000 рублей оплачиваются покупателем в рассрочку до 31 августа 2018 года, при этом за предоставление рассрочки на оставшуюся сумму цены объекта недвижимого имущества подлежат начислению проценты, исходя из ставки 12,5% годовых, следовательно, фактическая цена объектов недвижимого имущества по предварительному договору составила 6 531 250 рублей.

    При этом согласно представленных ответчиком Доровской О.В. платежных документов ею Вальтер С.С. оплачены по договору денежные средства в размере 2 351 845 рублей 80 копеек, а также, как было указано выше, 1 000 000 рублей - в качестве задатка, что составляет более половины цены объектов недвижимости, установленной предварительным договором.

    В силу пункта 2 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, то есть представлены сторонами. Разрешая гражданско-правовой спор в условиях конституционных принципов состязательности и равноправия сторон и связанного с ними принципа диспозитивности, осуществляя правосудие как свою исключительную функцию (ч.1 ст.118 Конституции Российской Федерации), суд не может принимать на себя выполнение процессуальных функций сторон.

    На основании статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

    Согласно статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

    Таким образом, в ходе судебного разбирательства представленными суду доказательствами и пояснениями сторон установлено, что ответчик Доровская О.В. условия предварительного договора купли-продажи от 31 августа 2011 года по оплате цены объектов недвижимого имущества исполняла ненадлежащим образом, что в силу положений п.2 ст.450 ГК РФ является существенным нарушением условий договора, при этом собственником объектов недвижимого имущества, являющихся предметом указанного предварительного договора, в настоящее время является Васильева Н.В., в связи с чем заключение договора купли-продажи между Вальтер С.С. и Доровской О.В. не представляется возможным, в связи с чем суд приходит к выводу о расторжении предварительного договора купли-продажи от 31 августа 2011 года.

    При этом доводы представителя ответчика Доровской О.В. о том, что последней Вальтер С.С. оплачено более половины цены предмета договора ввиду чего предварительный договор купли-продажи не может быть расторгнут, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку, как усматривается из условий предварительного договора купли-продажи, объекты недвижимого имущества продавцом покупателю не передавались, в связи с чем положения пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ в данном случае не подлежат применению.

    На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

    РЕШИЛ:

    Исковые требования Вальтер С.С. к Доровской О.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи -удовлетворить.

    Расторгнуть предварительный договор купли-продажи заключенный 31 августа 2011 года, между Вальтер С.С. и Доровской О.В..

    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья:

    Мотивированное решение суда изготовлено 23 декабря 2018 года