Решение по делу № 2-1281/2018 от 16.02.2018

Дело № 2-1281/2018

Решение

Именем Российской Федерации

07 мая 2018 года город Саратов

Заводской районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Дарьиной Т.В.,

при секретаре Муханчаловой Р.С.,

с участием истца Владимирова В.В. и его представителя Хайрединова В.А.,

представителя ответчика Уманца И.И.,

представителя третьего лица Зыбина С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Владимирова В.В. к администрации муниципального образования «Город Саратов», администрации Заводского района муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом города Саратова о взыскании денежного возмещения за нежилое помещение,

установил:

истец обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом города Саратова, администрации <адрес> муниципального образования «Город Саратов» о взыскании с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования денежных средств в счет выкупной цены за изымаемое нежилое помещение общей площадью 17,9 кв.м, кадастровый <№>, расположенное по адресу: город <адрес>, в размере 345486 руб., после полной выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» выкупной цены прекратить право собственности Владимирова В.В. на нежилое помещение. Требования мотивированы тем, что Владимиров В.В. является собственником нежилого помещения по вышеуказанному адресу. Согласно сведениям публичной кадастровой карты, земельный участок площадью 1307 кв.м под многоквартирным домом сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 29 декабря 2011 года с кадастровым номером <№>

Актом межведомственной комиссии администрации Заводского района города Саратова от 01 апреля 1998 года многоквартирный дом был признан непригодным для проживания.

Постановлением главы администрации Заводского района города Саратова от 20 мая 1998 года указанный акт был утвержден.

Согласно ведомственной целевой программе «Переселение граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда в 2013-2017 годах» (утв. Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 08.07.2013 № 1347), указанный многоквартирный дом включен в третий этап переселения, со сроком расселения до 31 августа 2017 года.

Постановлением главы администрации муниципального образования «Город Саратов» от 21 июня 2017 года № 1458 принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером <№> с расположенными на изымаемом земельном участке жилыми и нежилыми помещениями на основании ч. 10 ст. 32 ЖК РФ.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме законодательством не урегулированы.

Считает, что права собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным, должны защищаться наравне с правами собственников жилых помещений.

30 января 2017 года истцом в адрес администрации муниципального образования «Город Саратов» и комитета по управлению имуществом города Саратова было направлено требование о подготовке и направлении соглашения об изъятии земельного участка и нежилого помещения и об определении выкупной цены в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также о рассмотрении возможности предоставления иного нежилого помещения взамен изымаемого.

Ответы комитета по управлению имуществом города Саратова и администрации муниципального образования «Город Саратов» какой-либо информации о планируемом выкупе нежилого помещения, размере денежного возмещения, а также возможности предоставления иного нежилого помещения взамен изымаемого не содержит. За определением размера денежного возмещения было предложено обратиться в суд.

После проведения судебной экспертизы Владимиров В.В. уточнил заявленные требования, просит взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» денежные средства в счет выкупной цены нежилого помещения, расположенного по адресу: город <адрес>, общей площадью 17,9 кв.м, с кадастровым номером <№>, в размере 861764 руб., расходы на оплату экспертизы в размере 20000 руб., на оплату государственной пошлины в размере 6655 руб. После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» выкупной цены прекратить право собственности Владимирова В.В. на нежилое помещение.

В судебном заседании истец и его представитель настаивали на заявленных исковых требованиях с учетом уточнений.

Представитель администрации муниципального образования «Город Саратов» Уманец И.И. исковые требования не признал, поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве, пояснив, что правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме законодательством не урегулированы. Включение жилого дома в адресную целевую программу переселения граждан вызвано тем, что дом является непригодным для постоянного проживания граждан и находится в аварийном состоянии, тогда как решение о сносе дома либо его реконструкции органом местного самоуправления не принималось. Доказательства принудительного изъятия у истца спорного нежилого помещения для государственных или муниципальных нужд отсутствуют, следовательно, права истца как собственника не нарушены. Признание дома аварийным не прекращает право истца на принадлежащее ему нежилое помещение. В случае сноса дома заявителю должно быть в установленном порядке быть предоставлено соразмерное возмещение путем выкупа принадлежащего ему нежилого помещения.

Представитель третьего лица комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» Зыбин С.А. просил отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку нарушений прав истца не имеется, поддержав доводы, изложенные представителем администрации муниципального образования «Город Саратов».

Представители комитета по управлению имуществом, администрации Заводского района муниципального образования «Город Саратов» в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании ст. 239 ГК РФ (ст. 235 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Согласно п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 1, ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В том случае, если собственники жилых помещений в представленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 – ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

В силу положений п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Кроме того, из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

То обстоятельство, что многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая истцам квартира, включен в перечень многоквартирных домов, в отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки в соответствии с указанным выше законом на переселение граждан в рамках адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, не исключает обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в домах, включенных в указанную программу, их прав с учетом положений жилищного законодательства.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что Владимиров В.В. является собственником нежилого помещения по адресу: город <адрес>.

Земельный участок площадью 1307 кв.м под многоквартирным домом сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 29 декабря 2011 года с кадастровым номером <№>

Актом межведомственной комиссии администрации Заводского района города Саратова от 01 апреля 1998 года многоквартирный дом был признан непригодным для проживания.

Постановлением главы администрации Заводского района города Саратова от 20 мая 1998 года указанный акт был утвержден.

Согласно ведомственной целевой программе «Переселение граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда в 2013-2017 годах» (утв. Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 08.07.2013 № 1347), указанный многоквартирный дом включен в третий этап переселения, со сроком расселения до 31 августа 2017 года.

Постановлением главы администрации муниципального образования «Город Саратов» от 21 июня 2017 года № 1458 принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером <№> с расположенными на изымаемом земельном участке жилыми и нежилыми помещениями на основании ч. 10 ст. 32 ЖК РФ.

30 января 2018 года Владимиров В.В. обращался в администрацию муниципального образования «Город Саратов», комитет по управлению имуществом города Саратова с требованием о выкупе изымаемого нежилого помещения.

Согласно ответу комитета по управлению имуществом города Саратова от 02 февраля 2018 года, ответу администрации муниципального образования «Город Саратов» от 05 февраля 2018 года решение об изъятии для муниципальных нужд нежилых помещений не может быть принято.

По ходатайству истца по делу определением суда от 20 марта 2018 года назначена судебная экспертиза.

Как следует из заключения эксперта ООО «Центр независимой технической экспертизы» по Саратовской области от 16 апреля 2018 года, рыночная стоимость нежилого помещения истца составляет 794000 руб. Рассчитанная рыночная стоимость помещения включает в себя стоимость доли в праве собственности на общее имущество. Данная величина является неотъемлемой частью, заложенной в стоимость помещения, учтена в стоимости подобранных объектов аналогов, и не может быть отчуждена отдельно. Учитывая изложенное, стоимость доли в праве собственности на общее имущество как отдельная величина не рассчитывается.

Рыночная стоимость доли истца в праве собственности на земельный участок составляет 37644 руб.

Величина возможных убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, составит 30120 руб.

В ходе исследования неотделимых улучшений, произведенных истцом, значительно увеличивающих стоимость нежилого помещения, не выявлено. Кроме того, определенная в рамках исследования рыночная стоимость нежилого помещения учитывает состояние отделки, физическое состояние дома, а также ряд ценообразующих факторов.

Экспертом в состав убытков включены: стоимость оформления права собственности на другое помещение в размере 2000 руб., стоимость услуг по организации переезда помещения на другое место, демонтаж (снятие) сплит-системы, стоимость услуг риэлтора по подбору помещения.

Указанное заключение принято судом в качестве относимого и допустимого доказательства, подтверждающего размер возмещения за принадлежащее истцам жилое помещение, поскольку оно является полным и мотивированным, отвечающим требованиям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Принимая во внимание длительное бездействие администрации муниципального образования «Город Саратов», выразившееся в непринятии мер, определенных ст. 32 ЖК РФ, суд приходит к выводу о том, что истец, являясь собственником непригодного помещения, не лишен возможности реализовать свое право в соответствии с положениями указанной статьи ЖК РФ путем взыскания возмещения за нежилое помещение.

Взыскание с администрации муниципального образования «Город Саратов» выкупной цены непригодного для проживания жилого помещения является способом защиты нарушенного права истцов.

С учетом изложенного, суд определяет выкупную цену нежилого помещения, расположенного по адресу: город <адрес> в размере 861764 руб. (794000+37644+30120).

Определяя надлежащего ответчика по делу, суд исходит из того, что денежные средства в счет выкупной цены подлежат взысканию с администрации муниципального образования «Город Саратов», как исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для нужд муниципального образования «Город Саратов».

Суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований к администрации Заводского района муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом города Саратова, поскольку как указано выше, в силу действующих норм закона именно на администрацию муниципального образования «Город Саратов» возлагается обязанность по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для нужд муниципального образования «Город Саратов».

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца к администрации муниципального образования «Город Саратов» о взыскании за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» денежных средства в счет выкупной цены нежилого помещения, расположенного по адресу: город <адрес>, в размере 861764 руб. После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» выкупной цены прекратить право собственности Владимирова В.В. на нежилое помещение.

Доводы администрации муниципального образования «Город Саратов» о несоблюдении предусмотренной ч.ч. 2-4 ст. 32 ЖК РФ обязательной процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, принимая во внимание длительное бездействие ответчика, связанное с непринятием мер по изъятию земельного участка и нежилого помещения истца, суд признает несостоятельными. Кроме того, досудебный порядок урегулирования спора для разрешения настоящего спора действующим законодательством не предусмотрен.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований с администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу Владимирова В.В. подлежат взысканию в порядке ч. 1 ст. 98 ГПК РФ расходы на оплату экспертизы в размере 20000 руб., расходы на оплату государственной пошлины 6655 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу В.а В. В.ича денежные средства в счет выкупной цены нежилого помещения, расположенного по адресу: город <адрес> общей площадью 17,9 кв.м, с кадастровым номером <№>, в размере 861764 руб.

После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» выкупной цены прекратить право собственности В.а В. В.ича на нежилое помещение, расположенного по адресу: город <адрес> общей площадью 17,9 кв.м., с кадастровым номером <№> в размере 861764 руб.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу В.а В. В.ича расходы на оплату экспертизы в размере 20000 руб., на оплату государственной пошлины в размере 6655 руб.

В удовлетворении исковых требований В.а В. В.ича к комитету по управлению имуществом города Саратова, администрации Заводского района муниципального образования «Город Саратов» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Заводской районный суд города Саратова.

Мотивированное решение изготовлено 14 мая 2018 года.

Судья                          Т.В. Дарьина