Решение по делу № 33-17/2022 (33-3585/2021;) от 30.09.2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Судья Мархаев П.С.

Поступило 30 сентября 2021 г.

дело №33-17/2022

04RS0008-01-2021-000037-29

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

2 марта 2022 года г. Улан-Удэ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего Урмаевой Т.А.,

судей коллегии Вагановой Е.С., Семенова Б.С.,

при секретаре Дармаеве Ж.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Задерей И.Б. к Анкудинову М.В., Анкудиновой А.В. взыскании суммы по договору купли-продажи, встречному иску Анкудинова М.В., Анкудиновой А.В. к Задерей И.Б. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

по апелляционным жалобам Анкудиновой А.В., ее представителя Гришиной Н.С. на решение Заиграевского районного суда Республики Бурятия от 21 июля 2021 года, которым постановлено:

Исковое заявление Задерей И.Б. к Анкудинову М.В., Анкудиновой А.В. взыскании суммы по договору купли-продажи удовлетворить частично.

Взыскать с Анкудинова М.В., Анкудиновой А.В. в пользу Задерей И.Б. 207 220 (двести тысяч двести двадцать) рублей из которых 202 000 руб. – сумма задолженности по договору купли-продажи, 5220 руб. судебные расходы в виде оплаченной истцом государственной пошлины при подаче иска в суд.

В удовлетворении встречного иска Анкудинова М.В., Анкудиновой А.В. к Задерей И.Б. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества отказать.

Возвратить Задерей И.Б. излишне уплаченную государственную пошлину в размере 20 руб.

Заслушав доклад председательствующего, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Обращаясь в суд, Задерей И.Б. просила взыскать с Анкудинова М.В. и Анкудиновой А.В. денежные средства в размере 204 000 руб. по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 08.09.2020 г.

Исковые требования мотивированы тем, что 08.09.2020 г. между ней (продавец) и ответчиками (покупатели) заключен договор купли-продажи жилого дома площадью <...> кв.м. с кадастровым номером ..., земельного участка с кадастровым номером ..., расположенных по адресу: <...>, цена сделки составила 616 000 руб. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Бурятия 10.09.2020 г. В настоящее время ответчики не исполнили обязанность по оплате договора в размере 204 000 руб.

Представителем Анкудиновой А.В. - Гришиной Н.С. подано встречное исковое заявление о расторжении указанного договора.

В обоснование требований указано, что реальная стоимость спорного жилого дома с земельным участком по предварительному договору купли-продажи от 19.08.2020 г. составляет 650 000 руб., кроме того, по его условиям Анкудинова А.В. выплатила задаток в размере 35 000 руб., что подтверждается выпиской детализации операций по банковской карте. Также Анкудинова А.В. выплатила Задерей И.Б. 17.08.2020 г. - 15 000 руб., 11.11.2020 г. – 14 400 руб., согласно расписке она выплатила 606 000 руб. На период совершения сделки дом был осмотрен только визуально, акт о передаче дома с земельным участком между сторонами не составлялся. В период с ноября 2020 г. по февраль 2021 г. Анкудиновыми было установлено, что жилой дом не пригоден для проживания ввиду нарушения его технических характеристик.

В судебное заседание суда первой инстанции Задерей И.Б. и ее представитель Брянский В.И., Анкудинов М.В. и Анкудинова А.В. не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия.

Представитель Анкудиновой А.В. - Гришина Н.С. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционных жалобах Анкудинова А.В. и ее представитель Гришина Н.С. просят об его отмене и удовлетворении требований встречного иска, ссылаясь на то, что на момент совершения сделки дом был осмотрен только визуально, за период с ноября 2020 года по февраль 2021 года установлена его непригодность для проживания.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Анкудинова А.В. и ее представитель Гришина Н.С. доводы апелляционных жалоб поддержали.

Представитель Забедерй И.Б. – Брянский В.И. просил в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.

Задерей И.Б. и Анкудинов М.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Удовлетворяя требования Задерей И.Б., суд первой инстанции исходил из того, что Анкудиновыми М.В. и А.В. не исполнено надлежащим образом обязательство по оплате переданного по договору купли-продажи спорного недвижимого имущества.

Отказывая во встречном иске, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности наличия недостатков спорного жилого дома, приобретенного Анкудиновыми М.В. и А.В. у Задерей И.Б., до его передачи покупателям.

Судебная коллегия не может согласиться с решением суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с п.65 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п.3 ст.486 Гражданского Кодекса РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

В соответствии со ст.555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В соответствии с ч.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 476 Гражданского Кодекса РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

На основании п.1 ст.495 Гражданского кодекса РФ продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже, соответствующую установленным законом, иными правовыми актами и обычно предъявляемым в розничной торговле требованиям к содержанию и способам предоставления такой информации.

Как следует из материалов дела, 19.08.2020 г. между Задерей И.Б. (продавец) и Анкудиновой А.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется продать, а покупатель купить жилой дом площадью <...> кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <...> за 650 000 руб.

08.09.2020 г. между Задерей И.Б. (продавец) и Анкудиновыми М.В. и А.В. (покупатели), заключен договор купли-продажи указанного жилого дома, а также земельного участка с кадастровым номером ..., расположенных по адресу: <...>.

Согласно условиям данного договора стоимость жилого дома составляет 616 617 руб., земельного участка - 193 383 000 руб., всего 810 000 руб.

Дополнительным соглашением к данному договору установлено, что сумма в размере 191 829,60 руб. перечисляется продавцу за счет средств Министерства социальной защиты населения Республики Бурятия.

10.09.2020 г. данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Бурятия.Из расписки Анкудиновой А.В. от 11.09.2020 г. следует, что она обязуется выплатить Задерей И.Б. сумму в размере 556 000 руб. и в размере 44 000 руб. по данному договору до конца октября 2020 г.

Согласно расписке от 15.09.2020 г. Задерей И.Б. получила от Анкудиновой А.В. 606 000 руб.

11.11.2020 г. Анкудиновы выплатили Задерей И.Б. 2000 руб.

Таким образом, достоверно установлено, что Анкудиновы А.В. оплатили Задерей И.Б. по данному договору 608 000 руб. (606 000 руб. + 2 000 руб.), что продавцом не отрицается.

С учетом того, что цена договора составила 810 000 руб., довод продавца Задерей И.Б. о наличии оснований для взыскания с Анкудиновых невыплаченной суммы в размере 202 000 руб. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Довод представителя Гришиной Н.С. о том, что спорные жилой дом и земельный участок были оценены сторонами договора в 650 000 руб., суд первой инстанции обоснованно отклонил, ссылаясь на то, что по предварительному договору купли-продажи предметом сделки являлся один жилой дом, а сторонами сделки являлись только Задерей И.Б. и Анкудинова А.В.

Вместе с тем, при изучении доводов апелляционных жалоб относительно отказа в удовлетворении встречного иска Анкудиновых судебная коллегия усматривает следующие нарушения норм материального права, допущенные судом первой инстанции.

Согласно встречному иску Анкудиновых на период совершения сделки купли-продажи жилой дом был осмотрен ими только визуально, акт о его приеме-передаче не оформлен, за период эксплуатации с ноября 2020 года по февраль 2021 года покупателями установлено, что он не пригоден для проживания.

В целях определения пригодности спорного жилого дома для проживания судебной коллегией была назначена строительно-техническая экспертиза в ФГБУ «Забайкальская лаборатория судебной экспертизы».

Согласно заключению эксперта от 28.01.2022 г. №1781/9-2-16.1 решение вопроса о пригодности помещения для проживания не входит в его компетенцию, однако в жилом доме имеются существенные недостатки, влияющие на его теплотехнические свойства и препятствующие для проживания в зимний период времени. Выявленные недостатки являются явными и не являются скрытыми, кроме промерзания фундамента, поскольку последний недостаток можно обнаружить только в зимний период времени.

Кроме того, экспертом указано, что недостатки были обнаружены в ходе экспертного визуального осмотра от 19.01.2022 г., установить, могли ли они быть обнаружены при визуальном осмотре на ретроспективную дату, не представляется возможным.

Исходя из данного экспертного заключения, судебная коллегия полагает, что доводы Анкудиновых о непригодности проживания в спорном жилом доме в зимний период времени нашли свое подтверждение, при этом продавцом не представлено доказательств того, что теплотехнические недостатки жилого дома были обговорены между сторонами сделки на момент его продажи.

Судебная коллегия, рассмотрев указанное заключение эксперта в качестве доказательства по делу, признает его допустимым, поскольку эксперт, проводивший данную экспертизу, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение содержит подробную исследовательскую часть, на которой базируются выводы эксперта.

Выводы сделаны экспертом по результату непосредственного осмотра жилого дома, им достоверно установлено, что выявленный существенный недостаток в виде промерзания фундамента на момент заключения договора купли-продажи носил для покупателей скрытый характер, не мог быть обнаружен во время визуального осмотра дома.

При этом состояние жилого дома в части несоблюдения его теплотехнических свойств, по мнению эксперта, препятствует для проживания в зимний период времени.

Судебная коллегия также учитывает, что продавец не освобожден от обязанности по информированию покупателя о возможных недостатках отчуждаемого объекта с целью предоставления полной и достоверной информации о товаре, что в силу закона является прямой обязанностью продавца по сделке.

Неисполнение данной обязанности в случае последующего обнаружения таковых недостатков является основанием к расторжению договора.

Доказательств, что выявленные недостатки возникли после приобретения жилого дома Анкудиновыми вследствие ненадлежащей эксплуатации, опровергающих выводы экспертов, не представлено.

Установив факт продажи продавцом Задерей И.Б. Анкудиновым жилого дома ненадлежащего качества, имеющего существенные недостатки, проявившиеся после передачи недвижимости, о которых покупатели не знали при заключении договора купли-продажи, судебная коллегия приходит к выводу о правомерности требований встречного иска.

При удовлетворении встречного иска о расторжении договора подлежит одновременному разрешению вопрос о последствиях такого расторжения, приведении сторон в первоначальное положение как относительно проданного недвижимого имущества, так и фактически переданных за него денежных средств.

Как указано во встречном иске, по предварительному договору купли-продажи от 19.08.2020 г. Анкудинова А.В. в счет покупки спорного жилого дома оплатила в тот же день продавцу Задерей И.Б. 35 000 руб. в качестве задатка.

Кроме того, Анкудиновы ссылаются на то, что выплатили продавцу Задерей И.Б. 17.08.2020 г., 08.09.2020 г. дополнительно 15000 руб. и 14 400 руб. именно в счет оплаты за жилой дом и земельный участок.

Судебная коллегия признает данные доводы встречного иска несостоятельными, так как доказательств того, что денежные средства в указанных размерах были переведены продавцу именно во исполнение условий как предварительного договора, так и договора купли продажи, не представлено.

Представленные выписки детализации операций по банковской карте Анкудиновой А.В. объективных данных о переводе денежных средств именно на банковский счет Задерей И.Б. не содержат.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что по данной сделке Анкудиновыми выплачено 608 000 руб., что также установлено судом первой инстанции и не оспорено продавцом Задерей И.Б.

Поскольку стороны возвращены в первоначальное положение и все полученное по расторгнутой сделке подлежит возврату, денежные средства в размере 608 000 руб., полученные продавцом, подлежат возврату Анкудиновым, а спорный жилой дом с земельным участком – возврату первоначальному собственнику Задерей И.Б.

Возвращая стороны по сделке в первоначальное положение, судебная коллегия учитывает, что часть денежных средств в размере 191 829,60 руб., направленных покупателями на оплату приобретенной недвижимости, была перечислена за счет средств материнского (семейного) капитала.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о необходимости возврата Анкудиновыми данных целевых денежных средств на расчетный счет Министерства социальной защиты населения Республики Бурятия после возвращения сторон расторгнутой сделки в первоначальное положение.

При этом право Анкудиновых на получение в будущем дополнительных мер

государственной поддержки в виде средств материнского (семейного) капитала также подлежит восстановлению.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Заиграевского районного суда Республики Бурятия от 21 июля 2021 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Задерей И.Б. к Анкудинову М.В., Анкудиновой А.В. о взыскании суммы по договору купли-продажи, судебных расходов отказать.

Встречный иск Анкудинова М.В., Анкудиновой А.В. к Задерей И.Б. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 08.09.2020 г., заключенный между Задерей И.Б. и Анкудиновым М.В., Анкудиновой А.В., действующей за себя и в качестве законного представителя за своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2.

Привести стороны договора купли-продажи от 08.09.2020 г. в первоначальное положение путем:

взыскания с Задерей и.б. в пользу Анкудинова М.В., Анкудиновой А.В. денежных средств в размере 608 000 руб., оплаченных ими по договору купли-продажи от 08.09.2020 г.;

возвращения жилого дома площадью <...> кв.м. с кадастровым номером ..., земельного участка с кадастровым номером ..., расположенных по адресу: <...>, в собственность Задерей И.Б..

Прекратить право собственности Анкудиновых на жилой дом площадью <...> кв.м. с кадастровым номером ..., земельный участок с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: <...>, после передачи им денежных средств в размере 608 000 руб. от Задерей И.Б..

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости государственной регистрационной записи о праве собственности Анкудинова М.В., Анкудиновой А.В., действующей за себя и в качестве законного представителя за своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2., на перечисленные объекты недвижимого имущества.

Обязать Анкудинова М.В. и Анкудинову А.В. вернуть денежные средства в размере 191 829,60 руб., полученные ими в качестве дополнительной меры государственной поддержки в виде средств материнского (семейного) капитала, на счет Министерства социальной защиты населения Республики Бурятия после возвращения сторон по расторгнутому договору купли-продажи от 08.09.2020 г. в первоначальное положение.

Восстановить право Анкудинова М.В. и Анкудиновой А.В. на получение дополнительной меры государственной поддержки в виде средств материнского (семейного) капитала после фактического поступления ранее выданных средств материнского (семейного) капитала в соответствующий бюджет.

Председательствующий:

Судьи коллегии: