Решение по делу № 2-623/2023 от 24.07.2023

УИД 02RS0009-01-2023-000808-73 Дело № 2-623/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 сентября 2023 года                         с. Чемал

    Чемальский районный суд Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи                      Чориной Е.Н.,

при секретаре                                  Молодых Л.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Карулова Э.Б. в лице представителя по доверенности Гришиной Е.Н. к Администрации Чемальского района о признании незаконными действий ответчика, выразившихся в прекращении права аренды по договору № 195/14 от 12.12.2014, о восстановлении записи в ЕГРН о регистрации указанного договора аренды, о восстановлении в ЕГРН аннулированных сведений о земельном участке с кадастровым номером 04:05:070102:1921,

УСТАНОВИЛ:

Карулов Э.Б. в лице представителя по доверенности Гришиной Е.Н. обратился в Чемальский районный суд Республики Алтай с исковым заявлением к Администрации Чемальского района о признании незаконными действий ответчика, выразившихся в прекращении права аренды по договору № 195/14 от 12.12.2014, о восстановлении записи в ЕГРН о регистрации указанного договора аренды, о восстановлении в ЕГРН аннулированных сведений о земельном участке с кадастровым номером 04:05:070102:1921.

Исковые требования Карулов Э.Б. мотивировал следующим.

12.12.2014 между администрацией Чемальского района (арендодатель) и Озочиновой Р.К. (арендатор) заключен договор аренды № 195/14, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1100 кв.м., с кадастровым номером 04:05:070102:1921, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Алтай, Чемальский район, село Чемал, ул.Энтузиастов б/н, разрешенное использование земельного участка: для ведения личного подсобного хозяйства. Указанный земельный участок был предоставлен без проведения торгов.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что участок передается в аренду сроком на 5 лет с 12.12.2014 по 12.12.2019.

20.08.2018 между Озочиновой Р.К. и Каруловым Э.Б. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому Озочинова Р.К. передает все свои права и обязанности Карулову Э.Б., а последний принимает все права и обязанности по договору аренды № 195/14 от 12.12.2014 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 04:05:070102:1921.

Истец использовал земельный участок по назначению, вносил арендную плату до 2021 года включительно, кроме того на спорном земельном участке истец возвел незавершенный строительством капитальный объект - гараж.

В пределах действия договора аренды истец устно обратился к ответчику с просьбой о заключении договора аренды на новый срок, на что ему было сказано, что договор является действующим, поскольку не прекращен сторонами, а значит заключать его на новый срок нет необходимости.

Однако администрация района направила в регистрирующий орган заявление о погашении записи о праве аренды истца на земельные участки. При этом истцу никаких уведомлений о прекращении договора аренды и освобождении земельного участка не направила. Истец считает оспариваемые действия администрации по прекращению права аренды земельного участка не соответствуют требованиям закона и нарушают права и законные интересы истца. Кроме того по заявлению ответчика земельный участок был снят с кадастрового учета.

В ответе на запрос суда Администрация Чемальского района в лице и.о. главы подтвердила обстоятельства, изложенные истцом в иске, дополнительно указав, что по окончанию срока действия договора аренды № 195/14 от 12.12.2014 арендатор не обратился за продлением договора аренды, в связи с чем запись о ее регистрации была погашена 02.12.2020. Также ответчик подтвердил нахождение на земельном участке объекта недвижимости – части здания гаража.

В судебном заседании суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора – Управление Росреестра по Республике Алтай и ППК «Роскадастр».

В судебное заседание ответчик – представитель Администрации Чемальского района не явился, был уведомлен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании истец Карулов Э.Б., представитель истца по доверенности Гришина Е.Н. поддержали исковые требования по доводам, указанным в исковом заявлении.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Карулова Э.Б.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из положений земельного и гражданского законодательства, регулирующих порядок заключения и расторжения договоров аренды земельных участков, предусмотренных статьями 41, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Статьей 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По смыслу ст. 11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Частью 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договоры аренды заключаются на срок, определенный в договоре.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 12.12.2014 между администрацией Чемальского района (арендодатель) и Озочиновой Р.К. (арендатор) заключен договор аренды № 195/14, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1100 кв.м., с кадастровым номером 04:05:070102:1921, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Алтай, Чемальский район, село Чемал, ул.Энтузиастов б/н, разрешенное использование земельного участка: для ведения личного подсобного хозяйства.

Указанный земельный участок предоставлен без проведения торгов.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что участок передается в аренду сроком на 5 лет с 12.12.2014 г. по 12.12.2019 г.

Согласно п. 4.1.4 договора по истечении срока аренды земельных участков арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельных участков на новый срок, на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора.

20.08.2018 г. между Озочиновой Р.К. и Каруловым Э.Б. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому Озочинова Р.К. передает все свои права и обязанности Карулову Э.Б., а последний принимает все права и обязанности по договору аренды № 195/14 от 12.12.2014 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 04:05:070102:1921.

Истец использовал земельный участок по назначению, вносил арендную плату до 2021 года включительно, кроме того на спорном земельном участке истец возвел незавершенный строительством капитальный объект - гараж.

В пределах действия договора аренды истец устно обратился к ответчику с просьбой о заключении договора аренды на новый срок, на что ему было сказано, что договор является действующим, поскольку не прекращен сторонами, а значит заключать его на новый срок нет необходимости.

Однако администрация района 02.12.2020 направила в регистрирующий орган заявление о погашении записи о праве аренды истца на земельные участки. При этом истцу никаких уведомлений о прекращении договора аренды и освобождении земельного участка не направила. Кроме того по заявлению ответчика земельный участок был снят с кадастрового учета 15.01.2022.

Истец считает оспариваемые действия администрации по прекращению права аренды земельного участка не соответствуют требованиям закона и нарушают права и законные интересы истца.

Удовлетворяя исковые требования Карулова Э.Б.., суд пришел к выводу, что прекращение права аренды данного участка не основано на законе и не обосновано.

Основания прекращения обязательств установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК), согласно статье 407 которого обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, истечение указанного в договоре аренды недвижимости срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН. С учетом, в том числе, положений пункта 2 статьи 621 ГК такая запись может быть погашена на основании заявления одной из сторон договора аренды недвижимости, представленного в орган регистрации прав после истечения указанного в договоре срока. При этом с учетом положений части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению также должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (таким документом может, например, являться документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК), либо, например, уведомление о расторжении договора аренды недвижимости, направленное арендатором арендодателю в срок, установленный законом или договором для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости).

Таких документов ответчиком в Управление Росреестра по РА представлено не было.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Кодекса, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с правовой позицией, изложенной вопросе 8 Обзора от 21.04.2020 N 1, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Согласно подпункту 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям. Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Из сказанного следует, что истечение указанного в договоре аренды недвижимости срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН. К заявлению о погашении записи должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таких документов ответчиком в Управление Росреестра по Республике Алтай представлено не было. Уведомления о расторжении или прекращении договора, как и требования об освобождении земельных участков ответчиком истцу не направлены.

Из вышесказанного следует, что действия ответчика по прекращению арендных отношений с истцом в отношении земельного участка являющегося предметом спорного договора аренды являются незаконными.

Таким образом, для восстановления нарушенного права истца необходимо восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об аренде Карулова Э.Б. на земельный участок площадью 1100 кв.м., с кадастровым номером 04:05:070102:1921, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Алтай, Чемальский район, село Немал, ул.Энтузиастов б/н, разрешенное использование земельного участка: для ведения личного подсобного хозяйства, кроме того необходимо восстановить сведения о кадастровом учете путем погашения записи в ЕГРН о снятии земельного участка с кадастрового учета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Карулова Э.Б. в лице представителя по доверенности Гришиной Е.Н. к Администрации Чемальского района удовлетворить.

Признать незаконными действия администрации Чемальского района по прекращению права аренды Карулова Э.Б., вытекающего из договора аренды № 195/14 от 12.12.2014 земельного участка с кадастровым номером 04:05:070102:1921.

Восстановить запись в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации договора аренды № 195/14 от 12.12.2014 земельного участка с кадастровым номером 04:05:070102:1921 площадью 1100 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Алтай, Чемальский район, с.Чемал, ул.Энтузиастов, б/н, разрешенное использование – для ведения подсобного хозяйства.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости аннулированные сведения о земельном участке с кадастровым номером 04:05:070102:1921 площадью 1100 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, расположенном по адресу: Республика Алтай, Чемальский район, с.Чемал, ул.Энтузиастов, б/н, разрешенное использование – для ведения подсобного хозяйства.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Алтай через Чемальский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Н. Чорина

Мотивированное решение изготовлено 07 сентября 2023 г.