Решение от 20.06.2018 по делу № 33-8111/2018 от 31.05.2018

Судья: Бриткова М.Ю. № 33-8111/2018, А- 2.200

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 июня 2018 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Гаус Т.И.

судей Лоншаковой Е.О., Славской Л.А.

при секретаре Кончаковой М.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Лоншаковой Е.О., гражданское дело по исковому заявлению Епифанова Николая Анатольевича к Фольц Наталье Евгеньевне, Фольц Сергею Николаевичу о признании предварительного договора мены недвижимости недействительным и применении последствий недействительности сделки, в виде прекращения права пользования гаражным боксом,

по апелляционной жалобе Епифанова Н.А., представителя Епифанова Н.А. – Бублика О.В.,

на решение Шарыповского районного суда Красноярского края от 28 марта 2018 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Епифанова Николая Анатольевича к Фольц Наталье Евгеньевне, Фольц Сергею Николаевичу о признании предварительного договора мены недвижимости от 21 марта 2017 года недействительным и применении последствий недействительности сделки, в виде прекращения Фольц Н.Е., Фольц С.Н. права пользования гаражным боксом, расположенном в ГК «Успех», - отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Епифанов Н.А. обратился в суд с иском к Фольц Н.Е., Фольц С.Н. о признании сделки по заключению 21 марта 2017 года предварительного договора мены недвижимости между Епифановым Н.А. и Фольц Н.Е. - недействительной (ничтожной) и применении последствия недействительности сделки, прекратив право пользования Фольц Н.Е. 3-х комнатной квартирой расположенной по адресу: <адрес>, и гаражным боксом, расположенным по адресу: <адрес>; о выселении Фольц Н.Е. и Фольц С.Н. из жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>; взыскании судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что между Епифановым Н.А. и Фольц (до заключения брака Лилик) Н.Е. был заключен предварительный договор мены недвижимости. Предметом договора является определение порядка заключения основного договора мены объектов недвижимости: земельного участка с расположенным на нём жилым домом на 3-х комнатную квартиру и гаражный бокс. Истцу на праве собственности принадлежит: 3-х комнатная квартира, расположенная на 2-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>; доля в праве собственности (по факту принятия наследства) на гаражный бокс, расположенный по адресу: <адрес> - право собственности не зарегистрировано. Ответчику на праве собственности принадлежит; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>; жилой дом, 2-х этажный, расположенный по адресу: <адрес>. На указанные выше объекты недвижимости, принадлежащие ответчикам, существует ограничение (обременения) права: ипотека в силу закона, со сроком действия с 25 октября 2011 года на 270 месяцев, с даты фактического предоставления кредита ОАО «Сбербанк России». Указанные выше объекты недвижимости находятся в залоге у ПАО «Сбербанк России». Подписывая Договор мены, истец и ответчик обязались заключить основной договор мены до 21 марта 2018 года. Согласно п. 4 Договора истец передал ответчику, в качестве задатка, - гаражный бокс. Согласно п. 5 Договора стороны фактически обменялись указанными выше объектами недвижимости, после подписания данного договора, соответственно истец с супругой переехал для проживания в жилой дом, а ответчики заселились в квартиру истца. Ввиду того, что строительство жилого дома принадлежащего ответчику, завершено не было и для завершения строительства требовались значительные денежные затраты, а также согласие на завершение строительства залогодержателя - ПАО «Сбербанк России», что не устроило истца, последний уведомил ответчика о расторжении Договора и отказе заключать основной договор. В начале ноября 2017 года истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к Договору определяющее порядок разрешение споров. Далее истец уведомил ответчика о том, что основной договор мены объектов недвижимости заключать не будет и вернул ответчику ключи от принадлежащего ему жилого дома, предварительно освободив жилое помещение ответчика. Ответчик требования истца не выполнила, пояснив, что квартиру в добровольном порядке не освободит, и ключи от жилого дома не отдаст. 15 декабря 2017 года, пытаясь в досудебном порядке урегулировать сложившуюся ситуацию, по средствам почтовой связи ФГУП «Почта России», истец направил в адреса регистрации и проживания ответчика Уведомление и расторжении предварительного договора мены объектов недвижимости от 21 марта 2017 года с требованием в добровольном порядке, в течение трёх дней с момента получения уведомления, освободить жилое помещение и гаражный бокс, принадлежащие Епифанову Н.А., и передать ключи от указанных объектов недвижимости представителю Епифанова Н.А. - Бублику О.В. либо супруге истца. Ответчик продолжает проживать в квартире истца и пользоваться гаражным боксом, а также продолжает пользоваться принадлежащим ему жилым домом.

Представитель истца Епифанова Н.А. - Бублик О.В. в судебном заседании предоставил заявление о частичном отказе от исковых требований, просит признать сделку, по заключению 21 марта 2017 года предварительного договора мены недвижимости между Епифановым Н.А. и Фольц Н.Е. - недействительной (ничтожной) сделкой и применить последствия недействительности сделки, прекратив право пользования Фольц Н.Е.. Фольц С.Н. гаражным боксом, расположенным по адресу: <адрес> поскольку в ходе рассмотрения указанного выше гражданского дела 21 марта 2018 года ответчики в добровольном порядке освободили спорное жилое помещение - 3-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> и передали ее истцу. Пояснил, что гаражный бокс, расположенный по адресу: <адрес> ответчики освободить и передать истцу в добровольном порядке отказались, сославшись на то, что данное недвижимое имущество было передано истцом ответчикам в качестве задатка по предварительному договору мены недвижимости. Ответчики считают, что основной договор мены не был заключен по вине истца, соответственно задаток (гаражный бокс) должен остаться в пользовании ответчика Фольц Н.Е.

Определением Шарыповского городского суда Красноярского края от 28 марта 2018 года прекращено производство по гражданскому делу по исковому заявлению Епифанова Н.А. к Фольц Н.Е., Фольц С.Н. о применении последствий недействительности сделки, в виде прекращения права пользования Фольц Н.Е. 3-х комнатной квартирой расположенной по адресу: <адрес>, о выселении Фольц Н.Е. и Фольц С.Н. из указанного жилого помещения, в связи с отказом от исковых требований.

Судом постановлено приведенное решение.    

В апелляционной жалобе Епифанов Н.А., представитель Епифанова Н.А. – Бублик О.В. просят решение отменить. Считают, что выводы в решении в части отказа в удовлетворении требований о прекращении ответчиками право пользования гаражным боксом, не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, соответственно решение, в удовлетворении данного требования, вынесено с нарушениями норм материального и процессуального права. Считают, что ст.ст. 380, 381, 1152, 209, 218, 304 ГК РФ не были учтены судом при разрешении данного спора, что привело к нарушению прав и законных интересов истца. Указывают, что истец обратился в суд с исковыми требованиями для решения спора, возникшего у него с ответчиками, но после принятия решения судом спор остался в первоначальном состоянии, так как по существу решен судом не был.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, в силу положений ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, решение суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению судебного решения.

Из материалов дела следует, что между Фольц Н.Е. и Епифановым Н.А. 21 марта 2017 года был заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны взяли на себя обязательства заключить в срок до 21 марта 2018 года договор мены объектов недвижимости: земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу <адрес> на трёхкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> и гаражный бокс по адресу: <адрес>

По соглашению сторон определена стоимость отчуждаемого имущества земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу <адрес> в размере 1800000 рублей, стоимость трёхкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере 1150000 рублей, стоимость гаражного бокса по адресу: <адрес> в размере 100000 рублей.

Пунктом 4 договора предусмотрено, что гаражный бокс по адресу: <адрес> передается Епифановым Н.А. Фольц Н.Е. в качестве задатка в счет оплаты цены объекта, а именно земельного участка и жилого дома по адресу <адрес> до подписания основного договора. Разница в стоимости указанных объектов составляет 550000 рублей, которые Епифанов Н.А. обязуется оплатить с рок до 21 марта 2018 года наличными Фольц Н.Е.

Согласно п. 5 предварительного договора передача объектов должна быть произведена не позднее 10 дней, с момента подписания предварительного договора(л.д. 10-11).

Из показаний сторон, данных суду первой инстанции, расписок Епифанова Н.А. от 21 марта 2017 года следует, что Епифанов Н.А. передал в пользование Фольц Н.Е. трёхкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> и гаражный бокс по адресу: <адрес> а Фольц Н.Е. передала Епифанову Н.А. в пользование земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу <адрес> При этом Епифанов Н.А. взял на себя обязательство в течение года выплатить Фольц Н.Е. доплату в размере 550000 рублей, в случае отказа от исполнения предварительного договора выплатить указанную сумму в качестве моральной компенсации.

В ноябре 2017 года стороны заключили дополнительное соглашение, в котором подтвердили факт передачи имущества в пользование друг другу и определили порядок пользования, переданным имуществом (л.д.17).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15 декабря 2015 года, квартира, площадью 67,8 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности Епифанову Н.А. на основании соглашения от 11 декабря 2015 (л.д. 12).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17 ноября 2017 года жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Лилик (Фольц) Н.Е. Данный объект недвижимости имеет ограничение прав и обременение объекта недвижимости – ипотека в силу закона на основании договора купли продажи; лицом, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости является ОАО «Сбербанк России», срок действия ограничение прав и обременение объекта недвижимости с 25 октября 2011 года на 270 месяцев с даты фактического предоставления кредита (№ 24-24-27/021/2011-280 от 25 октября 2011 года) (л.д.13).

Согласно сведениям Единого государственного реестра по объектам недвижимости от 09 ноября 2017 года, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> имеет обременение- залог в силу закона (№ 24-24-27/021/2011-282 от 24 октября 2011 года) (л.д. 16).

20 октября 2011 года между ПАО Сбербанк и Лилик (Фольц) Н.Е. был заключен кредитный договор № по условиям данного банк обязуется предоставить заемщику Лилик Н.Е. кредит по программе «Приобретение готового жилья» в сумме 540 000 рублей под 15,25% годовых на срок 270 месяцев на приобретение жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес> а ответчик Лилик (Фольц) Н.Е. обязуется возвратить Банку полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях договора (л.д. 44-47).

Как установлено в судебном заседании, между Лилик Н.Е. и Фольц С.А. 28 июня 2012 года зарегистрирован брак, жене присвоена фамилия – Фольц (л.д. 37).

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставил банку договор поручительства, заключенный 20 октября 2011 года между ПАО Сбербанк и Фольц Н.А.(л.д. 51), а также залог (ипотеку) объекта недвижимости жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес> (п. 2.1 кредитного договора).

В соответствии с п. 5.4.23 кредитного договора № от 20 октября 2011 года заемщик обязуется не отчуждать объект недвижимости и не осуществлять его последующую ипотеку без предварительного письменного согласия кредитора.

Согласно справке ПАО Сбербанк, задолженность заемщика Фольц Н.Е. по состоянию на 27 марта 2018 года составляет 518 289 рублей 20 копеек, в том числе: основной долг – 509 458,45 руб., неучтенные проценты за кредит – 1 489,99 руб., просроченная ссудная задолженность – 1 123,97 руб., просроченная задолженность по процентам – 5 968,55 руб., неустойка по просроченному основному долгу – 39,34 руб., неустойка по просроченным процентам – 208,90 руб. (л.д. 43).

15 декабря 2017 года представителем Епифанова Н.А.– Бублик О.В. в адрес ответчиков было направлено уведомление о расторжении предварительного договора мены объектов недвижимости от 21 марта 2017 года. В данном уведомлении указано, что поскольку на указанные объекты недвижимости существует ограничение (обременения) права: ипотека в силу закона, то предварительный договор мены недвижимости является ничтожным и не порождающим никаких правовых последствий, поскольку к сделке не привлечен ПАО «Сбербанк России» в качестве третьей стороны, ввиду нахождения объектов недвижимости в залоге у Сбербанка РФ (л.д.18-19).

Данное уведомление получено Фольц Н.С. 23 декабря 2017 года, что следует из почтового уведомления (л.д. 21-22).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора недействительным, суд обоснованно, руководствуясь положениями п.1 ст.429 ГК РФ, исходил из того, что для заключения предварительного договора не требуется согласия залогодержателя, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче в будущем.

С данными выводами судебная коллегия соглашается, по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

В соответствии со ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, из приведенных положений закона следует, что для заключения предварительного договора мены имущества не требуется чье-либо согласие, в частности, залогодержателя, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.

Поскольку из существа договора, заключенного 21 марта 2017 года между Фольц Н.Е. и Епифановой Н.А. следует, что в нем закреплены условия, лишь о заключении договора мены в будущем, договор не содержит условий об отчуждении заложенного имущества, судебная коллегия соглашается с выводами суда, что для его заключения не требовалось согласие залогодержателя, в связи с чем отсутствуют основания для признания сделки недействительной.

Поскольку оснований для признания сделки недействительной не имеется, отсутствуют основания для применения положений ч.2 ст.167 ГК РФ, в связи с чем суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о прекращении права пользования гаражным боксом.

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст.305 ГК РФ права предусмотренные ст.304 ГК РФ принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющим имуществом на предусмотренном законом или договором основании.

В силу статьи 39 ГПК РФ основание и предмет иска определяет истец. Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Из искового заявления усматривается, что Епифанов Н.А. обращался в суд с требованиями о признании предварительного договора мены недвижимости от 21 марта 2017 года, заключенного между Епифановым Н.А. и Фольц Н.Е. - недействительной (ничтожной) сделкой, при этом в качестве основания недействительности сделки указал нарушение положений ст.157.1 ГК РФ, ст.37 ФЗ № 102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке» и применить последствия недействительности сделки, прекратив право пользования Фольц Н.Е.. Фольц С.Н. гаражным боксом, расположенным по адресу: <адрес>

Требований об устранении препятствий в пользовании гаражным боксом, расположенным по адресу: Красноярский край, п. Дубинино, ГК «Успех» Епифановым Н.А. не заявлялось.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводом суда об отказе в удовлетворении требований о прекращении ответчиками права пользования гаражным боксом, не могут быть приняты во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку основаны на требованиях, которые истцом не заявлялись и предметом исследования и оценки суда не являлись.

Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что поскольку обязательства по спорному предварительному договору прекратились с 21 марта 2018 года, договор мены до настоящего времени не заключен, а гаражный бокс до настоящего времени находится в пользовании ответчиков, Епифанов Н.А. не лишен возможности обратиться в суд с самостоятельными исковыми требованиями об устранении препятствий в пользовании спорным имуществом в соответствии со ст.304 УК РФ.

При таком положении судебная коллегия считает, что принятое судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения, при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 329ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 28 ░░░░░ 2018 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░ ░.░. - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:

░░░░░: