Решение по делу № 2-17/2021 от 03.08.2020

Дело № 2-17/2021

74RS0029-01-2020-003456-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Магнитогорск 25 февраля 2021 года

Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области, в составе:

председательствующего Филимоновой А.О.,

при секретаре Радке Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чемодановой Е.Г., Булгара С.П., Некрасова Д.В., Нестеренко А.А., Чукловой М.Г., Землянского М.А., Землянской Т.А., Скоровой О.Л., Феофанова О.В., Полянцевой А.В., Власенко В.В., Калистратова В.В., Калистратовой Г.А., Высочинского А.В., Звездина Д.А., Шапневского Ю.Г., Лисова В.В., Пушкаревой В.В., Деркача М.Ю., Родюшкиной О.Ю., Авраменко А.А., Утусикова О.Е., Кислюк Е.Г., Шориной Е.Н., Соловьевой Л.Ж., Фадаелова Р.А., Прижуковой Л.В. к Администрации г. Магнитогорска о признании объекта капитального строительства многоквартирным жилым домом, сохранении объекта капитального строительства и расположенных в нем квартир в перепланированном состоянии,

У С Т А Н О В И Л:

Чемоданова Е.Г., Булгар С.П., Некрасов Д.В., Нестеренко А.А., Чуклова М.Г., Землянский М.А., Землянская Т.А., Скорова О.Л., Феофанов О.В., Полянцева А.В., Власенко В.В., Калистратов В.В., Калистратова Г.А., Высочинский А.В., Звездин Д.А., Шапневский Ю.Г., Лисов В.В., Пушкарева В.В., Деркач М.Ю., Родюшкина О.Ю., Авраменко А.А., Утусиков О.Е., Кислюк Е.Г., Шорина Е.Н., Соловьева Л.Ж., Фадаелова Р.А., Прижукова Л.В. (далее - истцы) обратились в суд с иском к Администрации г.Магнитогорска, в котором с учетом уточнений требований просили признать реконструкцию законной и сохранить в реконструированном виде объект недвижимости – гостиница с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 2006,8 кв.м, признать указанный объект капитального строительства многоквартирным жилым домом, изменить назначение здания с «гостиница» на «многоквартирный жилой дом» (далее - МКД), признать принадлежащие истцам помещения в указанном здании квартирами, изменив наименование объекта и сохранив объекты в перепланированном виде, прекратить право собственности Утусикова О.Е. на помещения №, снять с кадастрового учета указанные помещения, признать за Утусиковым О.Е. право собственности на квартиру №, сохранить квартиру в перепланированном виде, поставить объект недвижимости – квартиру № на кадастровый учет, внести сведения о нем в государственный кадастр недвижимости.

В обоснование исковых требований указали, что истцы являются собственниками помещений в объекте капитального строительства – гостиница с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Вместе с тем, изначально заключались договоры инвестирования строительства жилья с ООО «Свой дом», в соответствии с которыми по завершению строительства застройщик должен был передать в собственность инвесторам квартиры в МКД.

На основании решения Ленинского районного суда г. Магнитогорска от 20.02.2019 г. строение, возведенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, было поставлено на кадастровый учет как гостиница площадью 1341,2 кв.м, гостиница была разделена в натуре, долевым собственникам выделены жилые помещения. Фактически здание с кадастровым номером № является многоквартирным жилым домом, отвечает требованиям, предъявляемым к МКД, помещения в гостиницы являются квартирами. Согласно техническому плану здания, гостиница является реконструированным объектом недвижимости, многоквартирным жилым домом с количеством этажей – 4, площадью 2008 кв.м.

Поскольку земельный участок находится в аренде у истцов, разрешенный вид использования земельного участка – под строительство гостиницы, истцы несут расходы по уплате арендных платежей, рассчитанных как для собственников здания, предназначенного для получения прибыли, – гостиницы. Администрацией г. Магнитогорска отказано в выдаче разрешения на реконструкцию здания, поскольку оно является нежилым, для выдачи разрешения на реконструкцию здания не хватает документов, которые у истцов отсутствуют, в изменении вида разрешенного использования земельного участка также было отказано.

Истцы в судебном заседании участия не приняли, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие, направили для участия в деле представителя.

В судебном заседании представитель истцов Мосягина В.А., действующая на основании доверенностей, поддержала требования измененного иска.

В судебном заседании представитель ответчика Администрации г. Магнитогорска Бессонова Н.В. (доверенность от 11.01.2021 г.) поддержала письменные возражения, просила в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение градостроительных норм, нарушения в части количества этажей, вида разрешенного использования земельного участка, указала на самовольную реконструкцию здания. Отсутствие встречного иска о сносе здания как самовольной постройки объяснила результатами судебной экспертизы, в соответствии с которой основания для сноса здания отсутствуют.

Представитель третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Челябинской области о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Представителем третьего лица представлено мнение относительно заявленных требований.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц ПАО Сбербанк, Банка «КУБ» (АО), ООО «Свой дом», извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела в судебном заседании и оценив их в совокупности, суд считает заявленное требование обоснованным и подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено ранее состоявшимися решениями суда, на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования «гостиница» расположен объект капитального строительства с кадастровым номером №, в котором истцам принадлежат жилые помещения.

Согласно актуальным данным ЕГРН, указанный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет как нежилое здание – «гостиница», общей площадью 1501,4 кв.м, с количеством этажей (включая подземные) – 3.

Вместе с тем, согласно техническому плану здания от 30.01.2020 г. (т. 2, л.д. 110-127), объект недвижимости с кадастровым номером № представляет собой многоквартирный жилой дом, с количеством этажей – 4, общей площадью 2006,8 кв.м.

Частью 1 статьи 15 и частью 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения, к которым относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Часть 2 статьи 16 Кодекса признает жилым домом индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).

В соответствии с частью 3 статьи 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно п. 5 ст. 8 ГрК РФ, к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся, в том числе, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения ст. 222 ГК РФ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из совокупности изложенных норм права, следует, что для признания гостиницы, расположенной на земельном участке с разрешенным видом использования – «гостиница», по адресу: <адрес>, многоквартирным жилым домом, признании законной реконструкции МКД, необходимо установить: имеются ли у истцов права на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости; соответствует ли постройка (в реконструированном виде) предъявляемым к МКД требованиям; не нарушает ли постройка (в реконструированном виде) права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено судом в ходе рассмотрения настоящего дело и ранее вынесенным решения в отношении спорного объекта недвижимости, земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, предоставлен собственника помещений в нем на основании договора аренды земельного участка № 8477 от 03.04.2014 г. с множественностью лиц на стороне арендатора, заключенного с Администрацией г. Магнитогорска, с учетом в дальнейшем заключенных дополнительных соглашений.

Для определения соответствия объекта капитального строительства с кадастровым номером № требованиям, предъявляемым к МКД, отсутствия нарушений права и охраняемых интересов других лиц и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Кондрух Ю.Н. (ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки»).

Согласно заключению № 542/2020 от 30.12.2020 г., объект исследования с кадастровым номером № является МКД с полной готовностью к эксплуатации, состоящим из квартир, имеющих инженерные системы и самостоятельные выходы в помещения общего пользования, содержащим элементы общего имущества собственников, предназначенным для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в обособленном помещении и пригодным для постоянного проживания граждан. Объект исследования не обладает признаками гостиницы, жилые помещения в нем предназначены для постоянного проживания.

Исследованный объект соответствует пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. Однако, исследованный объект не в полном объеме соответствует требованиям строительных норм и правил, а именно на кровле здания отсутствуют снегозадерживающие устройства, кроме того, превышен коэффициент плотности застройки, установленный Правилами землепользования и застройки г. Магнитогорска. Выявленные нарушения строительных и градостроительных норм и правил квалифицированы экспертом как «не значительные», не несущие угрозу жизни и здоровью граждан, не влекущие повреждение или уничтожение имущества других лиц, устранимые в части установки снегозадерживающих устройств. Требования противопожарных норм и правил соблюдены.

Исследованный объект находится в работоспособном состоянии, его состояния обеспечивает безопасную эксплуатацию, не несет угрозу жизни и здоровью граждан, сохранности их имущества.

Внутренние и наружные инженерные сети, обслуживающие, обслуживающие объект капитального строительства с кадастровым номером №, соответствуют градостроительным, строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам существующей застройки.

Поскольку спорный объект недвижимости соответствует требованиям градостроительным, строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам существующей застройки, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью, иным способом признать объект с кадастровым номером № многоквартирным жилым домом, с учетом позиции Администрации г. Магнитогорска, кроме обращения истцов в суд с иском, невозможно, исковые требования подлежат удовлетворению в части признания спорного объекта недвижимости многоквартирным жилым домом, признания его реконструкции законной.

В соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке.

В соответствии с п. 9 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества - назначение здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом), если объектом недвижимости является здание.

По заявлению собственника объекта недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета могут быть изменены только основные сведения об объекте недвижимости, к числу которых назначение здания, помещения не относятся.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона N 218-ФЗ изменение назначения здания требует безусловного внесения изменений в ЕГРН.

Учитывая приведенные правовые нормы, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд, удовлетворяя требования иска, считает необходимым внести изменения в сведения ЕГРН о назначении спорного объекта недвижимости, признав его четырехэтажным многоквартирным жилым домом, общей площадью 2006,8 кв.м.

Рассматривая требования истцов о сохранении жилых помещений в перепланированном виде, прекращении права собственности Утусикова О.Е. на помещения №, снятии с кадастрового учета указанных помещений, признании за Утусиковым О.Е. права собственности на квартиру № сохранении квартиры в перепланированном виде, постановке объекта недвижимости – квартиры № на кадастровый учет, внесении сведения о нем в государственный кадастр недвижимости, суд приходит к следующему:

В соответствии с ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Основные сведения об объекте недвижимости, в том числе о перепланировки помещения, могут быть изменены на основании заявления собственника такого помещения.

Таким образом, учитывая, что истцы не обращались в Администрацию г. Магнитогорска за разрешением на перепланировку квартир, ответчик не отказывал в выдаче разрешений на перепланировку, требования о сохранении квартир в здании по адресу: <адрес> в перепланированном состоянии, заявлены преждевременно и могут быть разрешены во внесудебном( административном) порядке.

Кроме того, истцы при назначении экспертизы не просили поставить перед экспертом вопрос о соответствии каждой из квартир градостроительным, строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, экспертиза каждого помещения в отдельности не проводилась, вывод о соответствии каждого из помещений нормам и правилам, а так же об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан сохранение квартир в перепланированном состоянии экспертом не делался.

С учетом указанных обстоятельств, требования истцов в указанной части удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Чемодановой Е.Г., Булгара С.П., Некрасова Д.В., Нестеренко А.А., Чукловой М.Г., Землянского М.А., Землянской Т.А., Скоровой О.Л., Феофанова О.В., Полянцевой А.В., Власенко В.В., Калистратова В.В., Калистратовой Г.А., Высочинского А.В., Звездина Д.А., Шапневского Ю.Г., Лисова В.В., Пушкаревой В.В., Деркача М.Ю., Родюшкиной О.Ю., Авраменко А.А., Утусикова О.Е., Кислюк Е.Г., Шориной Е.Н., Соловьевой Л.Ж., Фадаелова Р.А., Прижуковой Л.В. к Администрации г. Магнитогорска о признании объекта капитального строительства многоквартирным жилым домом, сохранении объекта капитального строительства и расположенных в нем квартир в перепланированном состоянии – удовлетворить частично.

Признать реконструкцию законной и сохранить в реконструированном виде объект недвижимости – гостиница с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 2006,8 кв.м.

Признать объект недвижимости - гостиница, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, четырехэтажным многоквартирным жилым домом, общей площадью 2006,8 кв.м.

Настоящее решение является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости в соответствии с решением суда, а также иными документами, предусмотренными ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" по заявлению любой из сторон.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Магнитогорска.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено 05 марта 2021 года