Решение по делу № 33-5078/2021 от 06.10.2021

    КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Кулинич Д.Н.                                     Дело № 2-2002/2021

                                                                         УИД 39RS0001-01-2020-008107-34

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 октября 2021 года       № 33-5078/2021

г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего     Коноваленко А.Б.

судей                 Шкуратовой А.В., Тимощенко Р.И.,

при секретаре                        Шавровой О.А.

        рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Тюпы Л.В. – Закариевой Динары Олеговны на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 02 июля 2021 года по гражданскому делу по исковому заявлению Тюпы Леонида Валентиновича к Велюку Вадиму Николаевичу и Волгиной Виктории Олеговне о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, третье лицо Управление Росреестра по Калининградской области,

    по встречному иску Волгиной Виктории Олеговны к Тюпе Леониду Валентиновичу о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении и возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании жилым помещением.

Заслушав доклад судьи Шкуратовой А.В., объяснения представителя Тюпы Л.В. – Закариевой Д.О., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тюпа Л.В. обратился в суд с названным выше иском, в котором просил признать недействительным договор купли-продажи принадлежавшей ему квартиры по адресу: <адрес>, заключенный 11.09.2014 года между ним и Велюком В.Н., указав, что денежные средства за квартиру он не получал, акт приема - передачи квартиры не подписывал, из данного жилого помещения не выписывался и до настоящего времени проживает в нем, оплачивая коммунальные платежи, а также применить последствия недействительности сделки, признав недействительным право собственности Волгиной В.О. на вышеуказанную квартиру, восстановив в ЕРГН запись о регистрации его права собственности на квартиру.

Волгина В.О. обратилась в суд со встречным иском, в котором просила суд признать Тюпу Л.В. утратившим право пользования вышеуказанным жилым помещением, принадлежащим ей на праве собственности на основании договора купли-продажи от 17.10.2020 года; снять Тюпу Л.В. с регистрационного учета по данному адресу и выселить из жилого помещения, возложить на него обязанность не чинить ей препятствия в пользовании квартирой, указав в обоснование требований, что Тюпа Л.В. отказывается добровольно освободить квартиру, сняться с регистрационного учета, данную квартиру сдает, квартиранты отказываются выехать, в связи с чем она лишена возможности попасть в принадлежащую ей квартиру.

Решением Ленинградского районного суда города Калининграда от 02 июля 2021 года исковые требования Тюпы Л.В. оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования Волгиной В.О. удовлетворены частично: Тюпа Л.В. признан утратившим право пользования <адрес>, снят с регистрационного учета по указанному адресу и выселен из данного жилого помещения без предоставления иного жилого помещения. В удовлетворении остальных встречных исковых требований Волгиной В.О. отказано.

В апелляционной жалобе представитель Тюпы Л.В. – Закариева Д.О. просит решение суда отменить, в её обоснование приводит доводы о неполном установлении судом первой инстанции юридически значимых обстоятельств, выражает несогласие с изложенными в решении выводами суда; указывает, что Тюпа Л.В. полагал сделку купли-продажи квартиры мнимой до 14.10.2020 года, даты получения письма о принадлежности квартиры иному лицу и необходимости его выселения; указывает, что при заключении договора купли-продажи стороны имели ввиду договор займа с залогом спорной квартиры, в этой связи полагает, что суду первой инстанции для правильного разрешения спора надлежало самостоятельно разрешить вопрос о наличии либо отсутствии предусмотренных статьей 170 Гражданского Кодекса Российской Федерации оснований для признания названного договора купли-продажи недействительным как притворной сделки, прикрывающей договоры займа, обеспеченного залогом квартиры; указывает, что Велюк В.Н. дал обязательство Тюпе Л.В. не отчуждать приобретенную у него по договору купли-продажи от 11.09.2014 года спорную квартиру.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Как установлено судом первой инстанции, 11.09.2014 года между Тюпой Л.В. (далее также – продавец) и Велюком В.Н. (далее также – покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>л.д. 111-112), по условиям которого стоимость квартиры составляла 2 500 000 рублей, из которых 500 000 рублей - собственные средства покупателя, 2 000 000 рублей – кредитные средства, предоставленные по кредитному договору № ОАО «АКБ «Связь-Банк» (л.д. 114-122).

Как следует из расписки от 11.09.2014 года, написанной Тюпой Л.В. собственноручно, денежные средства в сумме 500 000 рублей в качестве оплаты за проданную квартиру по договору купли-продажи недвижимого имущества от 11.09.2014 года им получены. Материальных и каких-либо иных претензий, связанных с заключением и исполнением договора купли-продажи квартиры к Велюку В.Н. не имеет (оборотная сторона л.д.131 и л.д. 132).

Согласно пункту 2.3 договора купли-продажи от 11.09.2014 года кредитные денежные средства должны быть помещены покупателем в арендованную банковскую сейфовую ячейку и могут быть выданы только продавцу после регистрации права покупателя на спорную квартиру.

Из кредитного договора, заключенного Велюком В.Н. с ОАО «АКБ «Связь-Банк», следует, что данное условие договора ответчиком выполнено.

Получение Тюпой Л.В. денежных средств в размере 2 000 000 руб. подтверждено представителем истца в суде апелляционной инстанции, её пояснения о том, что после того, как Тюпа Л.В. забрал из банковской ячейки денежные средства, он передал их Велюку В.Н. ничем не подтверждены.

Вместе с тем даже в случае их достоверности данное обстоятельство не свидетельствует о недействительности сделки, поскольку распоряжение Тюпой Л.В., участвовавшем в совместном с Велюком В.Н. бизнесе, принадлежащими ему денежными средствами, имевшее место после исполнения договора купли-продажи его сторонами, является правом истца как лица, обладающего полной гражданской правоспособностью.

В суде апелляционной инстанции представитель Тюпы Л.В. – Закариева Д.О. подтвердила, что именно Велюк В.Н. погашал принятые им на себя кредитные обязательства по вышеуказанному договору, деньги, вырученные Тюпой Л.В. от продажи квартиры, пошли на развитие бизнеса, а долг Тюпы Л.В. перед Велюком В.Н. сохраняется по настоящее время.

    На основании пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

11.09.2014 года вышеуказанная квартира передана Велюку В.Н. по передаточному акту, подписанному, в том числе Тюпой Л.В. (л.д. 113).

    В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов регистрационного дела, представленного Управлением Росреестра по Калининградской области по запросу суда первой инстанции, следует, что право собственности Велюка В.Н. на спорную квартиру зарегистрировано на основании указанного договора купли-продажи от 11.09.2014 года и заявлений Велюка В.Н. и Тюпы Л.В. от 11.09.2014 года (л.д. 105-108).

Кроме того, одновременно с регистрацией права собственности Велюка В.Н. на спорную квартиру зарегистрирована её ипотека в пользу ОАО «АКБ «Связь-Банк», выдана закладная на указанную квартиру (л.д. 123-181).

Переход права собственности на указанную квартиру на основании договора от 11.09.2014 года произведен в установленном порядке, право собственности Велюка В.Н. зарегистрировано Управлением Росреестра по Калининградской области 17.09.2014 года, с этого дня прекращено право собственности Тюпы Л.В. в отношении вышеуказанной квартиры.

17.10.2020 года данная квартира по договору купли-продажи отчуждена Велюком В.Н. Волгиной В.О., уплатившей её стоимость в размере 3 400 000 рублей (л.д. 86-88), договор купли-продажи 17.10.2020 года в соответствии с пунктом 10 договора является одновременно актом приема-передачи.

Согласно пункту 5 данного договора на день его заключения спорная квартира в залоге не находилась, правами третьих лиц, в том числе правом проживания, не обременена.

На дату заключения указанного договора кредитная задолженность перед ОАО «АКБ «Связь-Банк» Велюком В.Н. погашена.

Переход права собственности на квартиру на основании договора 17.10.2020 года произведен в установленном порядке, право собственности Волгиной В.О. зарегистрировано 26.10.2020 года (л.д. 82-88).

Отказывая Тюпе Л.В. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, установив приведенные выше обстоятельства, руководствуясь статьями 10, 177, 178, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным заключенного 11.09.2014 года между Тюпой Л.В. и Велюком В.Н. договора купли-продажи вышеуказанной квартиры.

С выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласна, считает решение суда соответствующим закону, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не усматривает.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Как следует из искового заявления, в обоснование заявленных требований Тюпа Л.В. ссылался на положения статьи 177 ГК РФ, в соответствии с которыми сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Вместе с тем доказательств нахождения Тюпы Л.В. в указанном состоянии на день подписания им договора купли-продажи квартиры от 11.09.2014 года и регистрации перехода права собственности на квартиру не представлено.

В суде первой инстанции Тюпа Л.В. приводил доводы о заключении оспариваемой им сделки под влиянием заблуждения.

В силу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В Управлении Росреестра по Калининградской области Тюпа Л.В. собственноручно в заявлении выполнил запись о том, что он просит зарегистрировать переход права собственности на принадлежащую ему квартиру к Велюку Вадиму Николаевичу.

В этой связи суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Тюпа Л.В. не заблуждался ни относительно предмета сделки, ни относительно природы сделки, ни лица, с которым он вступал в сделку. Заблуждение же относительно мотивов сделки в соответствии с пунктом 3 статьи 178 ГК РФ не является основанием для признания сделки недействительной.

Доводы ответчиков о пропуске Тюпой Л.В. срока исковой давности суд первой инстанции нашел обоснованными, поскольку с исковым заявлением о признании совершенной 11.09.2014 года сделки купли-продажи недействительной Тюпа Л.В. обратился в суд только 30.12.2020 года, при этом переход права собственности в отношении спорной квартиры состоялся 17.09.2014 года, заявляя о неполучении им денежных средств, Тюпа Л.В. иск к покупателю квартиры не предъявлял, в ином порядке требований об их уплате не заявлял, доказательств обратного истцом не представлено.

Более того, по изложенным выше мотивам оснований полагать, что денежные средства по сделке Тюпой Л.В. не получены, не имеется, то обстоятельство, что он ими впоследствии распорядился по собственному усмотрению, о её безденежности не свидетельствует.

В апелляционной жалобе Тюпы Л.В. приведены доводы о том, что суд с учетом его пояснений должен был самостоятельно проверить оспариваемую сделку на предмет её мнимости и притворности, поскольку им указывалось в иске о совершении сделки ввиду наличия у него долговых обязательств перед Велюком В.Н., которой обязался до погашения долга квартиру не продавать, то есть фактически имел место договор займа с залогом квартиры.

    В соответствии со статьей 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

    Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Характерной особенностью мнимой сделки является стремление сторон правильно оформить все документы без намерения создать реальные правовые последствия.

Расхождение волеизъявления с волей устанавливается путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон.

    Материалами дела подтверждено, что для приобретения принадлежащей Тюпе Л.В. квартиры Велюк В.Н. оформил кредитный договор с ОАО АКБ «Связь-Банк», денежные средства по которому предоставлены банком на приобретение заемщиком вышеуказанной квартиры; исполнение Велюком В.Н. заемного обязательства обеспечено ипотекой данной квартиры, зарегистрированной Управлением Росреестра по Калининградской области в пользу банка; кредитор в соответствии с условиями кредитного договора наделен правом проверить целевое использование кредита путем контроля за порядком расчетов в соответствии с условиями договора купли-продажи жилого помещения, а также изъять из индивидуального банковского сейфа, зачислить на счет заемщика и списать денежные средства, предоставленные кредитором, в случае нерегистрации права собственности покупателя на вышеуказанную квартиру; обратить взыскание на квартиру в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком условий кредитного договора; заемщиком приняты обязательства по заключению договоров имущественного, личного и титульного страхования.

    По-мнению судебной коллегии, заключение Велюком В.Н. названного кредитного договора наряду с иными приведенными выше и получившими правовую оценку доказательствами подтверждает волю сторон спора на совершение сделки купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>

То обстоятельство, что Тюпа Л.В. продолжал проживать и сохранять регистрацию в данной квартире с учетом его давнего знакомства с Велюком В.Н. и ведения совместного с ним бизнеса, не ставит под сомнение направленность воли сторон договора на заключение договора купли-продажи квартиры от 11.09.2014 года.

    При этом, как следует из встречного искового заявления нового собственника квартиры Волгиной В.О., ею приводились доводы и о том, что по месту регистрации Тюпа Л.В. в настоящее время не проживает, квартиру сдает посторонним людям.

    Оснований согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что оспариваемая сделка является притворной и фактически сторонами заключен договор займа с залогом квартиры, не имеется.

Судебная коллегия считает нелогичным заключение Велюком В.Н. кредитного договора с передачей в залог банку приобретенной квартиры и внесение им оплаты по договору купли-продажи квартиры, что подтверждено, в том числе и собственноручно составленной Тюпой Л.В. распиской, при наличии у Тюпы Л.В. перед Велюком В.Н. долговых обязательств в том же размере.

Более того данные долговые обязательства Тюпой Л.В. надлежащими средствами доказывания не подтверждены, доводы стороны истца в суде апелляционной инстанции об их существовании голословны и судебной коллегией отклоняются.

    В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

На основании статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В статье 30 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплены права и обязанности собственника жилого помещения, в соответствии с частью 1 которой предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

В силу части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

На основании статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Право собственности Волгиной В.О. на спорную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 26.10.2020года (л.д. 82-88).

Соответственно, с 26.10.2020 года к Волгиной В.О. перешли все полномочия собственника в отношении спорной квартиры, однако реализовать их она не имеет возможности ввиду проживания в спорной квартире её прежнего собственника Тюпы Л.В.

На основании приведенных норм материального закона суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречные исковые требования Волгиной В.О. к Тюпе Л.В. о признании его утратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, указав, что право собственности на жилое помещение перешло к Волгиной В.О. на основании сделки, которая недействительной не признана, соглашение о сохранении за истцом права пользования жилым помещением суду не представлено, обязательства по обеспечению Тюпы Л.В. жилым помещением у ответчика отсутствуют, что влечет за собой утрату истцом права пользования спорным жилым помещением и, как следствие, выселение из него.

Вступившее в законную силу решение о признании истца утратившими право пользования спорным жилым помещением и о выселении из него само по себе является основанием для снятия его с регистрационного учета по месту жительства.

Обоснованно суд первой инстанции счел излишними и не подлежащими удовлетворению встречные исковые требования о возложении на Тюпу Л.В. обязанности не чинить препятствия собственнику Волгиной В.О. в пользовании принадлежащей ей спорной квартирой. При этом, суд верно рассуждал, что выселение Тюпы Л.В. со снятием его с регистрационного учета из спорной квартиры полностью восстановит права Волгиной В.О. как собственника данного жилого помещения.

    Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 02 июля 2021 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи