Решение по делу № 2-904/2018 от 21.03.2018

Дело № 2-904/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 РЅРѕСЏР±СЂСЏ 2018 РіРѕРґР°    Рі. Тверь

Московский районный суд города Твери в составе

председательствующего судьи Коровиной Е.В.,

при секретаре Куликовой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Крылова К.С., Чарцевой Ю.И., Кольцовой М.А. к Обществу с ограниченной ответственности «Строительная компания «БИЛДИНГ», обществу с ограниченной ответственностью «КОТЛОЭНЕРГЕТИК» об истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения, признании права собственности отсутствующим,

РЈ СЃ С‚ Р° РЅ Рѕ РІ Рё Р» :

Крылов К.С., Чарцева Ю.И., Кольцова М.А. обратились в суд с иском к ООО «СК «БИЛДИНГ» об истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения.

В исковом заявлении истцами указано, что ООО «СК «БИЛДИНГ» является застройщиком 9-этажного дома, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, д.48. Постановлением Администрации г. Твери от 27.10.2016 г. № 1867 «Об аннулировании адреса: г. Тверь, ул. Левитана, д.50 и о присвоении адреса земельному участку с кадастровым номером № и расположенному на нем объекту капитального строительства на улице Левитана в Московском районе» указанному объекту присвоен почтовый адрес: Тверская область, г. Тверь, ул. Левитана, д.48, корп.1.

Истцы являются собственниками жилых помещений (квартир) в указанном многоквартирном доме, право собственности на которые возникло на основании договоров участия в долевом строительстве.

Объектом долевого строительства по такому договору долевого участия являлась квартира, подлежащая передаче участнику долевого строительства, а также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Как следует из ответа Департамента жилищно-коммунального хозяйства и жилищной политики администрации г. Твери от 14.02.2018 г., согласно проектным решениям ООО «Проектные решения» № 621 источником теплоснабжения указанного дома предусматривались городские тепловые сети. На основании технических условий АО «Газпром газораспределение Тверь», выданных застройщику ООО «СК «БИЛДИНГ» в 2015 году, в установленном порядке проектная документация была откорректирована в части организации теплоснабжения здания, источником которого стала запроектированная крышная котельная общей тепловой мощностью 1,17 МВт при проектном расходе тепла 1,164 МВт. Подключение других домов к указанной котельной не предусмотрено.

В указанном письме Департамент отметил, что крышная котельная является неотъемлемой частью инженерного оборудования многоквартирного дома по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, д.48, корп.1, обеспечивающего отопление и горячее водоснабжение указанного объекта.

В Жилищном кодексе Российской Федерации указано, что собственникам на праве общей долевой собственности принадлежит в том числе, чердаки, подвалы, в которых инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

В нарушение действующего законодательства право собственности на нежилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 24,1 кв.м. (далее по тексту спорный объект), зарегистрировано за ООО «СК «БИЛДИНГ».

В связи с чем, истцы обратились в суд с иском.

Поскольку истцам стало известно, что 25.04.2018 г. между ООО «СК «БИЛДИНГ» и ООО «КОТЛОЭНЕРГЕТИК» был заключен договор №2 аренды недвижимого имущества – котельной, расположенной на крыше жилого дома по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, д. 48 корп.1, 11.10.2018 года истцами было подано заявление об изменении исковых требований, в котором истцы просили привлечь ООО «КОТЛОЭНЕРГЕТИК» соответчиком по делу, истребовать из незаконного владения данного Общества спорный объект.

Заявление об изменении исковых требований принято к производству суда протокольным определением от 11.10.2018 года, ООО «КОТЛОЭНЕРГЕТИК» привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Протокольным определением от 27.04.2018 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора, ООО «Котлоэнергетик», Департамент архитектуры и строительства Администрации города Твери, УК «Эталон», Администрация города Твери, Департамент ЖКХ, ЖП и строительства администрации г. Твери.

Протокольным определением от 14.06.2018 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора, привлечены: Муниципальное образование город Тверь, Тарало Ю.С., Коровицына Н.В., Михайлова Л.В., Кузьмин Д.Е., Гонтарев В.В., Алексеев А.Н., Дзюба Н.И., Денисова В.В., Подтихова О.А., Подтихов Н.П., Варданян Г.Г., Черенкова Ю.В., Трофимов Д.Г., Павлов А.С., Островская Ю.В., Арсенов Е.Е., Шевченко А.В., Клементьев А.Н., Лобанов А.Н., Михайлова Л.В., Смирнов А.П., Смирнова Ю.Б., Малышев А.С., Богданов А.А., Богданова Е.С., Спиридонова С.В., Цветкова В.А., Димаков С.Г., Лыков А.В., Блюденова Е.В., Дергунова Е.Н., Вернер М.Ю., Белова О.Д., Мироненко А.Г., Мироненко Е.С., Семеновская А.В., Романов В.Н., Романова Е.В., Афонасенкова В.В., Алексеева К.В., Позднякова Е.А., Поздняков М.Ю., Семенова Л.Н., Калугина С.Г., Герасимова В.А., Герасимов Р.В., Карташов Д.В., Полушкин А.А., Румянцев А.А., Румянцева М.В., Безбайлис С.В., Безбайлис Е.Е., Хусейнова Ф.И., Григорьев О.Ю., Рысев А.В., Ложникова Л.В., Петров А.В., Петрова А.А., Петрова А.А., Петров В.А., Семенова Е.В.,. Хамдамова Д.А., Хусейнов О.А., Окилджон-Заде Мухаммадодил, Усманова Е.М., Иванова Л.П., Коноплянко Д.Н., Тукаев М.Ю., Веселов Р.А., Смирнов С.Ю., Цветков А.Г., Саман Д.Н., Пилсудкас С.К., Пасечник Т.И., Фомичев А.А., Густова Е.О., Елистратова Н.В., Архипов В.А., Волкова О.В., Майорова Н.С., Соломатина Т.Ю., Михайлова Е.В., Тихонов А.Б.,. Гришин А.В., Сергеева Н.В., Шахова Л.В., Соколова Н.О., Тарасова Е.В., Хромов С.С., Снитко Н.Б., Молчанов В.С., Хромов С.С., Тюхов А.Е., Дубинина С.Б., Нефедова Н.В., Цветкова А.А., Белякова Н.Ф., Александрова Л.Н., Беляков А.В., Степанов А.В., Степанова М.В., Феоклистова И.Б., Титова С.Е., Басуров Р.А., Шлега Е.Г., Курносова Н.А., Черкашин К.К., Мовсесян А.А., Игнатьева Т.Н., Русакова Е.И., Беляев А.А., Волков А.Д., Абу Осбах Муханнад, Ерматов А.У., Логинов П.А., Куташова Л.Г., Морозова Л.А., Морозов О.Н., Овчаров А.В., Шарапова Е.А., Новичихин Д.А., Скворцов А.В., Шешина Л.В., Ермакова Н.Н., Дука Н.В., Дука О.В., Журавлев О.С., Шаповалова Е.А., Кузьмина А.В., Быкова Л.В., Веселова Г.А., Шмагин В.С., Меликова Л.И., Черноиванова Л.В., Черноиванов Ю.А., Матижева Н.В., Бабий О.Г., Магамедшерифова Е.Е., Шульгина Л.И., Никитин А.Н., Цветков П.Ю., Цветкова Е.С., Ермаков А.Э., Ермакова Н.В., Кучера П.В., Спиридонов А.В., Спиридонова Е.Н., Иванов Е.А., Дроздов А.А., Хуссейн Лвис, Долгов В.Я., Клементьев А.Н., Лобанов А.Н., Петров А.В., Белова О.Д., Михайлова Е.В., Иванов Е.А., Алексеев А.Н., Коровицкая О.А., Дозорова Н.А., Фельдблюм В.А., Ярмухаметова З.А., Жиленко И.Ю., Туманова Н.П., Белова Г.И., Нефедова Н.В., Романов В.Н., Калугина С.Г., Румянцев А.А., Морозов О.Н., Морозова Л.А., Кузнецова А.С., Васина Е.А., Соломатина Т.Ю., Яковлева В.Е., Шарапова Е.А., Моисеев Д.Ю., Петров А.А., Абу Осбах О.Н., Швидкин Д.Н., Швидкина Н.Н., Лебедева Г.Ю., Грибкин И.В., Грибкина О.В., Сомин А.В., Кондратьев М.С., Новожилова Н.А., Новожилов Н.О., Антипова Л.Н., Яковлева В.Е., Абашина Е.Б., Рябов А.А., Улупова Е.В., Улупов Д.В., Игнатьев В.В., Игнатьева В.А., Рижук Ю.Ю., Митлиева Масраъ Саид-Бухариевна, Митлиев Х.Б., Васина Е.А., Моисеев Ю.Н., Гусев А.А., Терских М.В., Иванова Г.В., Луг И.С., Ивченкова С.В., Анцелович С.В., Судьина А.Ю., Бобров Ю.М., Сметанников А.Ю., Покровская Е.П., Кузнецова А.С., Березняков В.В., Желтикова И.Н., Панченко Е.С., Петрова Н.М., Петров А.А., Крючкова Н.А., Кичкирюк В.И., Евдокимова Л.Ю., Брунова Е.Н., Барышев А.Н., Барышева Т.С., Свирко Е.С., Свирко А.Г., Уткин С.В., Лукина К.В., Векшин Н.А., Бендер Т.Г., Кудряшов А.В., Кудряшова Л.А., Ермакова Ю.А., Ермаков А.Н., Кудряшова Т.В., Беридзе Мамука, Овсянников С.П., Овсянникова Г.А., Марошвили Т.А., Настепанина О.Б., Буланова А.А., Сухарев М.С.

В судебном заседании представитель истцов Крылова К.С., Чарцевой Ю.И., Кольцовой М.А. по доверенности Сидорук А.В. поддержал предъявленный иск с учетом поданных изменений, сославшись на доводы, приведенные в исковом заявлении. Полагал, что спорный объект является объектом, который не может находится в индивидуальной собственности, так как был построен для размещения котельной, обслуживающей многоквартирный дом. Без котельной предоставление базовых коммунальных услуг и эксплуатация дома невозможно. В соответствии с проектной документацией и фактическим назначением котельная предназначена для обслуживания помещений только одного многоквартирного дома, введена в эксплуатацию вместе с ним для целей обеспечения тепловой энергии, передана дольщикам в качестве общего имущества при передаче квартир. Иных домов нет и не подключено. Уменьшение общего имущества дома возможно только по соглашению жильцов. Жильцы своего согласия на уменьшение общего имущества не давали. Регистрация спорного объекта застройщиком ООО «СК «БИЛДИНГ» в индивидуальную собственность нарушает права истцов на это имущество. Право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. В настоящее время спорный объект находится во владении ООО «КОТЛОЭНЕРГЕТИК» на праве аренды, в которую передан застройщиком, без получения согласия со стороны собственников. Исходя из первоначальных исковых требований и дополнительно заявленных просил истребовать нежилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 24,1 кв.м., расположенное по адресу: Тверская область, г. Тверь, р-н Московский, ул. Левитана, д. 48, корп. 1 из незаконного владения ответчиков ООО «СК «БИЛДИНГ» и ООО «КОТЛОЭНЕРГЕТИК» в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Тверская область, г. Тверь, ул. Левитана, д. 48 корп.1, нежилое помещение №; признать отсутствующим право собственности ООО «СК «БИЛДИНГ» не нежилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 24,1 кв.м., расположенное по адресу: Тверская область, г. Тверь, р-н Московский, ул. Левитана, д. 48, корп. 1, нежилое помещение №, указав в резолютивной части судебного акта, что решение по настоящему делу является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении (аннулировании) права собственности ООО «СК «БИЛДИНГ» на указанное недвижимое имущество; взыскать с ООО СК «БИЛДИНГ» в пользу истцов судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 13 931 рубль.

Истец Кольцова М.А. предъявленный иск с учетом поданных изменений, поддержала.

Истцы Чарцева Ю.И., Крылов К.С. в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела были извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «СК «БИЛДИНГ» по доверенности Кузнецова Н.М. предъявленный иск не признала. Полагала, что в заявленном виде исковые требования удовлетворению не подлежат, а также, что истцами избран ненадлежащий способ защиты своих прав. Из содержания искового заявления не усматривается, какие принадлежащие истцам права нарушены ответчиком, каким образом посредством судебного решения они могут быть восстановлены. Истцы считают себя сособственниками спорного имущества (точнее той части, которая приходится на их долю пропорционально площади жилых помещений), однако, не предпринимают никаких мер по реализации своих прав в установленном законом порядке. Регистрация права собственности на спорный объект за ответчиком, на которую истцы ссылаются в обоснование иска, сама по себе не может свидетельствовать о нарушении каких-либо прав истцов, в связи с отнесением спорного объекта к объектам повышенной опасности. Стороной истца не представлено никаких доказательств тому, что истцы попытались реализовать свои права, принадлежащие им, а ответчик воспрепятствовал им в реализации этих прав. ООО «СК «БИЛДИНГ», за которым зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № с кадастровым номером №, передало спорный объект во владение специализированной организации ООО «КОТЛОЭНЕРГЕТИК» вместе с находящимся внутри объекта оборудованием, в отношении которого законодательством установлен специальный режим владения, оно отнесено к опасным объектам. Оспаривает заключение эксперта Антоновой Н.И. и полагает, что спорный объект, равно как и обеспечивающее его работу оборудование, не относится к общему имуществу, т.к. находится за пределами дома. Самостоятельно собственниками использоваться по прямому назначению ввиду особого режима не может. В этой связи спорный объект не подлежит передаче истцам – гражданам в собственность. В связи с чем, просит в удовлетворении иска истцам отказать.

Представители ООО «КОТЛОЭНЕРГЕТИК» по доверенности Кузнецова Н.М., Бахвалова М.А. предъявленный иск не признали. Пояснили, что спорное помещение изначально было зарегистрировано как нежилое без указания на его назначение. Позднее в регистрационные документы были внесены изменения, что было вызвано необходимостью обслуживания котельной как объекта специального назначения, отнесенного законом к особо опасным объектам, эксплуатация которых возможно только при наличии лицензии. ООО «КОТЛОНЕРГЕТИК» является специализированной организацией, имеет соответствующую лицензию, владеет спорным помещением с находящимся в нем оборудованием на основании договора аренды, является по отношению к собственникам и пользователям помещений многоквартирного дома 8 корп.1 по ул. Левитана в г. Твери ресурсоснабжающей организацией, отпускает тепловую энергию, оплата за которую производится по установленным ГУ РЭК по Тверской области тарифам. Требуя спорный объект из чужого незаконного владения собственники не учитывают, что помещение с находящимся в нем оборудованием является опасным объектом, который не может быть возвращен лицу, не обладающему лицензией. Потому передача опасного объекта собственникам невозможна, а в случае принятия судом соответствующего решения, может повлечь неблагоприятные последствия в виде прекращения подачи тепловой энергии для нужд горячего водоснабжения и отопления. Несогласие истцов и других собственников с нахождением помещения и оборудования котельной во владении ООО «КОТЛОЭНЕРГЕТИК» вызвано несогласием с тарифами, по которым отпускается тепловая энергия. Собственники и пользователи помещений вправе оспорить установленные тарифы. В связи с чем, просила в удовлетворении исковых требований истцам отказать.

Представители администрации г. Твери, Департамента ЖКХ, ЖП и строительства администрации г. Твери в одном лице по доверенностям Снурницын А.Е. предъявленный иск поддержал. Полагал, что поскольку спорный объект был построен для целей размещения в нем котельного оборудования, обеспечивающего теплоснабжение данного многоквартирного дома, он относится к общему имуществу. В силу закона общее имущество принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома пропорционально их долям, и не может находиться в собственности застройщика. Регистрация права собственности на данное помещение за ООО «СК «БИЛДИНГ» нарушает права истцов и других собственников помещений многоквартирного дома владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Собственники избрали способ управления многоквартирным домом посредством управляющей организации, которая от их имени вправе заключить договор на обслуживание котельной со специализированной организацией. Собственники самостоятельно вправе выбирать организацию, которая будет обслуживать их имущество, предоставлять им услуги теплоснабжения. Просит удовлетворить предъявленный иск с учетом поданных изменений.

Третьи лица – Веселов А.Н., Федорова А.А., Овсянникова Г.А., Игнатьев В.В, исковые требования поддержали, согласившись с позицией представителя истцов.

Иные участники процесса, будучи извещенными о рассмотрении дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились. В материалах дела имеются заявления Фельдблюма В.А., Мовсесяна А.А. о рассмотрении дела в их отсутствие. Иные участники о причинах неявки суду не сообщили.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав лиц, принявших участие в рассмотрении дела, опросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статьей 38 Р–Рљ Р Р¤ установлено, что РїСЂРё приобретении РІ собственность помещений РІ многоквартирном РґРѕРјРµ Рє приобретателю переходит доля РІ праве общей собственности РЅР° имущество РІ многоквартирном РґРѕРјРµ.    РЈСЃР»РѕРІРёСЏ РґРѕРіРѕРІРѕСЂР°, которыми переход права собственности РЅР° помещение РІ многоквартирном РґРѕРјРµ РЅРµ сопровождается переходом доли РІ праве общей собственности РЅР° общее имущество РІ таком РґРѕРјРµ, являются ничтожными.

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что вместе с приобретением права собственности на квартиры в многоквартирном доме собственник этого имущества приобретает право собственности на имущество, отвечающее признакам общего имущества многоквартирного дома.

Статьей 218 ГК РФ установлено, что лицом может быть приобретено право собственности, новую вещь, так и на вещь, имеющую либо ранее имевшую собственника. Право собственности на вещь, приобретается лицом, изготовившим или создавшим такую вещь с соблюдением закона и правовых актов. Согласно пункту 1 статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Федеральным законом от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 1 ст. 1 Закона) (далее Федеральный закон № 214-ФЗ) урегулированы отношения по возникновению права собственности граждан и юридических лиц на объекты долевого участия в строительстве и их общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

По смыслу приведенных выше норм, вместе с приобретением права собственности на квартиры в многоквартирном доме собственник этого имущества приобретает право общей собственности на имущество, отвечающее признаком общего имущества многоквартирного дома. В то время как любые действия, направленные на воспрепятствование перехода этим собственником доли в праве общей собственности на общее имущество, являются незаконными.

Как следует из материалов дела, ответчику ООО «СК «БИЛДИНГ» (ИНН 695016423) 07.05.2014 года было выдано разрешение № RU 69320000-29 на выполнение работ по строительству объекта капитального строительства: «9-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, д. 48», расположенного на земельном участке с кадастровым номером № Московского района.

28.03.2017 года Департаментом архитектуры и строительства администрации города Твери ООО «СК «БИЛДИНГ» выдано разрешение №69-ru69304000-12-17 на ввод в эксплуатацию законченного строительством «9-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного значения по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, д. 48», расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, д. 48 корпус 1 в Московском районе.

Согласно разделу 2.2 «Общая площадь нежилых помещений, в т.ч. площадь общего имущества в многоквартирном доме» составляет 3590,6 кв.м, из них 24,1 кв.м - площадь помещения CXLV (помещение крышной газовой котельной).

ООО «СК «БИЛДИНГ» (Застройщиком) в период строительства указанного многоквартирного дома, с целью привлечения денежных средств дольщиков для строительства квартир были заключены договора участия в долевом строительстве жилого дома, в том числе с истцами: Крыловым К.С. № 09-123/15 от 29.05.2015 года, Чарцевой Ю.И. № 08-169/16 от 16.08.2016 года, Кольцовой М.А. № 06-80/16 от 09.06.2016 года, которые зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Согласно пунктам 3.1 данных договоров ООО «СК «БИЛДИНГ» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости передать Участникам долевого строительства Крылову К.С., Чарцевой Ю.И., Кольцовой М.А., каждому, по 1-комнатной квартире, в жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения по указанному выше адресу.

В соответствии с пунктом 4.1 Договоров, цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства Застройщику, состоит из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительства Объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Как следует из пункта 4.4. Договоров, стоимость квартиры предусматривает проведение в указанной квартире общестроительных, отделочных, специальных и иных работ, в том числе в местах общего пользования, электромонтажных работ и слаботочных систем, монтаж системы газоснабжения, приобретение и установка газовых счетчиков, выполнение системы отопления в объеме проекта, холодного и горячего водоснабжения, других сантехнических работ, выполнение основных конструктивных решений.

Истцам Крылову К.С., Чарцевой Ю.И., Кольцовой М.А. построенные ООО «СК «БИЛДИНГ» квартиры переданы застройщиком по акту. В государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности за Крыловым К.С. на квартиру № за Чарцевой Ю.И. на квартиру №, за Кольцовой М.А. на квартиру № № в многоквартирном доме 48 корпус 1 по ул. Левитана в г. Твери, р-н Московский.

Многоквартирный жилой дом по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, дом 48 корпус 1 имеет единственный источник теплоснабжения – крышную газовую котельную, расположенную в нежилом помещении площадью 24,1 кв.м, с кадастровым номером № (далее по тексту помещение котельной).

Согласно имеющейся в деле выписке №99/2018/89026999 от 21.03.2018 года, право собственности на помещение котельной зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за ООО «СК «БИЛДИНГ», запись о регистрации № от 24.05.2017 года.

Истцы Крылов К.С., Чарцева Ю.И., Кольцова М.А., полагая, что запись в ЕГРН о регистрации права собственности ООО «СК «БИЛДИНГ» на помещение котельной нарушает их права как собственников квартир в многоквартирном жилом доме, в котором находится спорное жилое помещение, а также указывая на невозможность использования помещения котельной и расположенного в нем котельного оборудования, в связи с его передачей в аренду ООО «КОТЛОЭНЕРГЕТИК», обратилось в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит только собственнику.

В части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, определен перечень такого имущества, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 2 указанных Правил, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование.

Из анализа приведенных правовых норм усматривается, что к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном жилом доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное значение.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О указано, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в законоположениях (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Ответчиками ООО «СК «БИЛДИНГ», ООО «КОТЛОЭНЕРГЕТИК» оспаривалось, что помещение котельной и расположенное в нем оборудование является общедомовым. Как утверждали представители ответчиков, крышная котельная была построена за счет собственных средств ООО «СК «БИЛДИНГ», предназначена для обслуживания близлежащей застройки, оборудование котельной при подключении многоквартирного дома к централизованным сетям может быть без ущерба для дома демонтировано.

Между тем, из материалов дела усматривается, что согласно проектной документации, для целей теплоснабжения жилой застройки по ул. Левитана, 48 (отопление и горячее водоснабжение) ООО «СК «БИЛДИНГ» были получены технические условия - МУП «Сахарово» за № 1195 от 07.10.2013г. с точкой подключения со стороны ТК-853. Источник теплоснабжения -котельная м-на «Южный».

В проектной декларации на 9-ти этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, д. 48 корпус 1 помещения от 13 мая 2014 года внутренние инженерные коммуникации, а также помещения для размещения инженерного оборудования включены в состав общего имущества в доме.

В процессе строительства, как это следует из письма Департамента ЖКХ И ЖП Администрации области от 20.02.2015 за № 28/439-и, ООО «СК «БИЛДИНГ» было отказано в подключении жилой застройки по ул. Левитана, д. 48 к сетям централизованной системы теплоснабжения до 2028 года.

01 декабря 2015 года на общем собрании учредителей ООО «СК «БИЛДИНГ» об осуществлении проектирования и строительства крышной газовой котельной в 9-ти этажном жилом доме, расположенном по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, д. 48 в двух вариантах: первый вариант – природный газ. Второй вариант – СУГ; а также об инвестировании строительства газовой котельной за счет собственных средств ООО «СК «БИЛДИНГ» без привлечения средств дольщиков.

Застройщиком получены технические условия АО «Газпром газораспределение Тверь» от 17 февраля 2016 г. за № 04/923 (взамен ТУ № 04/6624 от 28.12.2015г.) на газоснабжение жилой застройки по ул. Левитана, 48 с максимальной нагрузкой в точке подключения 626 мЗ/час для целей пищеприготовления, горячего водоснабжения и отопления; заключение о возможности поставки газа на данную жилую застройку в объеме 1909,0 тут/год.

ООО МПФ «Кредо Терм» разработало рабочие чертежи на газоснабжение котельной, граница проектирования - выход из котельной. ООО «Проектные решения» разработало рабочие чертежи на отопление и горячее водоснабжение жилой зоны и отопление помещений общественного назначения, расположенные на 1-м этаже МКД по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, д.48 корп. 1, источником теплоснабжения для которых является крышная газовая котельная расположенная поэтому же адресу. Горячее водоснабжение помещений общественного назначения, расположенные на 1-м этаже данного МКД, осуществляется от электроводонагревателей. В проектную документацию были внесены соответствующие изменения.

23 марта 2016 года ООО «СК «БИЛДИНГ» заключил договор № М-5/16, согласно которому поручил ООО «КОТЛОЭНЕРГЕТИК» произвести работы по монтажу крышной котельной в жилом 9-ти этажном доме по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, д.48, в том числе: монтаж внутреннего газопровода низкого давления котельной; монтаж тепломеханического оборудования и трубопроводов в пределах котельной; монтаж дымоходов от котлов; проведение пуско-наладочных работ газового оборудования и сдачи его в эксплуатацию Заказчику.

Для строительства газовой котельной ООО «СК «БИЛДИНГ» заключило договор подряда от 05 августа 2016 года с подрядчиком ООО «Билдинг».

Согласно положительному заключению экспертизы от 27 июня 2016 года № 569-2-1-2-0008-16, выполненному ООО «НПЦ «Экспертиза в строительстве», предусмотрено строительство 9-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, д. 48, теплоснабжение жилого дома предусмотрено от крышной котельной. Параметры теплоносителя – после котельной – 95-70°С. Для гидравлической устойчивости работы котельной предусмотрена установка теплообменника для приготовления воды 90-70°С. Оборудование устанавливается в подвале в помещении ИТП. После ИТП параметры теплоносителей для нужд отопления и вентиляции составят 90-70°С, для нужд горячего водоснабжения - 60°С-устанавливается теплообменник.

Для обеспечения газом крышной котельной установка на стене жилого дома ШРП ИТГАЗ-В/249-2 с основной и резервными линиями редуцирования, с регуляторами давления газа.

Крышная котельная по назначению – отопительная, автоматическая, без постоянного присутствия обслуживающего персонала.

Крышная котельная представляет собой помещение, площадью 23,7 кв.м, высотой 2,6м.

06.09.2016 года был комиссионно подписан Акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы для проведения пуско-наладочных работ внутреннего и фасадного газоснабжения котельной 1-й очереди для теплоснабжения 9-ти этажного 208 - квартирного жилого дома по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, д. 48.

Из полученного ООО «СК «БИЛДИНГ»№ 28 марта 2017 года разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №69-ru69304000-12-17, помещение CXLV, площадью 24,1 кв.м включено в перечень вспомогательных помещений раздела общей площади нежилых помещений, в том числе площади общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно выписке №99/2018/89026999 от 21.03.2018 года из Единого государственного реестра недвижимости нежилое помещение №, кадастровый №, площадью 24,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, д.48, корп.1 является надстройкой, «техническим помещением котельной».

Таким образом, из представленных материалов следует, что крышная котельная как объект капитального строительства самостоятельно не существует.

Как следует из заключения судебной строительно-технической экспертизы № 440/18 от 07 сентября 2018 года, проведенной экспертом ООО Группа Компаний «ЭКСПЕРТ» Антоновой Н.И., крышная газовая котельная по назначению является отопительной для обеспечения тепловой энергией систем отопления, вентиляции и горячего водоснабжения 208-квартирного жилого дома с помещениями общественного назначения по ул. Левитана, 48 корп.1 в г. Твери.

В помещении котельной установлены три конденсатных газовых котла суммарной теплопроизводительностью 1,22 МВт при проектном расходе тепловой энергии 1,164 МВт. В котлоагрегатах, оборудованных газогорелочными устройствами, идет нагрев теплоносителя по температурному графику до 70-95°С в зависимости от температуры наружного воздуха, который подается через 3-х контурный модульный коллектор по прямому трубопроводу к теплообменнику.

От теплообменника по прямому трубопроводу подается:

В ИТП нежилой части 208-квартирного жилого дома к 3-м системам отопления помещений общественного назначения и смесительному узлу. Возврат теплоносителя после отопительных приборов от трех систем отопления нежилой части жилого дома и от смесительного узла осуществляется по обратному трубопроводу к теплообменнику.

Горячее водоснабжения помещений общественного назначения, расположенных на 1-ом этаже 208-квартирного жилого дома, осуществляется от электроводонагревателей..

B ИТП жилой части теплоноситель полается через вентиль к коллектору в системы отопления №№1 и 2 по стоякам каждой системы. От этого же коллектора по прямому трубопроводу теплоноситель подается к водоподогревателю системы горячего водоснабжения. К этому же водоподогревателю от единственного ввода водопровода в МКД через механический фильтр и водомерный узел со счетчиком по трубопроводу подается холодная вода. В водоподогревателе холодная вода нагревается до предельной температуры 60 С и подается в систему горячего водоснабжения жилой зоны.

Учет потребления холодной воды в квартирах и в общественных помещениях, расположенных на 1-ом этаже МКД, осуществляется водомерными узлами, расположенными на вводе в МКД; в продовольственном магазине; в непродовольственных магазинах; водомерными узлами горячей воды ТЗ (в квартирах на 2-5 этажах; на 6-9 этажах).

Возврат теплоносителя после отопительных приборов от трех систем отопления нежилой части МКД, смесительного узла, отопительных приборов двух отопительных систем жилой части МКД, от водоподогревателя системы горячего водоснабжения осуществляется по общему обратному трубопроводу к теплообменнику.

За счет встречных потоков обратной и прямой воды происходит подогрев обратной воды, которая затем подается к котлоагрегатам крышной газовой котельной, где нагревается до температуры 70-95°С и вновь через 3-х контурный модульный коллектор уже по трубопроводу прямой воды подается к системам ИТП нежилой и ИТП жилой зоны МКД с подачей теплоносителя к водоподогревателю для подогрева поступающей холодной воды до температуры 60°С с подачей ее в систему горячего водоснабжения жилой зоны 208-квартирного жилого дома по ул. Левитана, д.48 корп. 1.

Таким образом, происходит работа котельной по замкнутому циклу. Подпитка осуществляется от системы ХВС.

В помещении котельной газ по смонтированному трубопроводу с помощью газогорелочных устройств подается в топку котла, где сгорает с выделением тепла. Тепло горячих газов передаётся теплоносителю, циркулирующему в спиральных трубках котла. Далее через модульный коллектор, теплоноситель (вода по температурному графику 95-70°С в зависимости от температуры наружного воздуха) за счет модулирующей способности горелок газовых котлов подается в трубопровод к пластинчатому теплообменнику в тепловом узле, расположенному на отметке -3.700 МКД. Дымовые газы поступают в камеру конденсации, где выделяется дополнительное тепло. Конденсат отводится из топки котла через сифон и сливается в канализацию. За счет установки датчика каскада конденсатные газовые котлоагрегаты работают автоматически; снабжены автоматикой безопасности, отключает подачу газа и останов работы горелки при: прекращении подачи электроэнергии; погасании пламени грелки; достижении предельных значений параметров: давления газа перед горелкой (min), недостатке воздуха для горения, повышении температуры на выходе из котла, перегреве задней стенки теплообменника, повышении давления в топке котла, блокировке сифона.

По обратному трубопроводу от теплообменника теплоноситель из систем отопления жилой и нежилой частей МКД и от пластинчатого водоподогревателя, установленного в ИТП жилой части для горячего водоснабжения квартир МКД, возвращается в газовые котлоагрегаты.

Работают котлы по замкнутому циклу.

Отвод продуктов сгорания из котлоагрегатов осуществляется через дымоходы от двух котлоагрегатов с выводом их на крышу котельной. Высота дымоходов 2 м над уровнем кровли.

Подпитка системы теплоснабжения котельной осуществляется от стояка системы ХВС многоквартирного дома, выведенного в подсобное помещение лифтовой шахты, с прокладкой водопровода по стене лифтовой шахты с вводом в помещение котельной. Для подпитки системы теплоснабжения в котельной смонтированы две установки водоподготовки для обезжелезивания и умягчения воды. Обе установки по водоподготовке воды работают в автоматическом режиме без обслуживающего персонала.

Крышная газовая котельная не предназначена для обслуживания других объектов, не может быть использована в качестве самостоятельного объекта без связи с многоквартирным домом на дату возведения и ввода в эксплуатацию, является неотъемлемой частью инженерного оборудования, обеспечивающего отопление и горячее водоснабжение МКД, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, д.48 корп. 1.

Монтаж ИТП жилой части многоквартирного дома и ИТП не жилой части выполнен в соответствии с проектной организацией.

Крышная газовая котельная с установленным в нем оборудованием относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, д.48 корп. 1.

В судебном заседании эксперт Антонова Н.И. поддержала данное ею заключение, сославшись на приведенные в исследовательской части доводы, пояснив, что крышная котельная была спроектирована для обслуживания только одного многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, д. 48 корп.1, она не предназначена для обслуживания близлежащей застройки, без использования общего имущества данного многоквартирного дома не может быть использована для целей теплоснабжения других домов, мощности котельной достаточно только для одного конкретного многоквартирного дома, для целей теплоснабжения которого она запроектирована.

У суда отсутствуют основания не доверять выводам эксперта Антоновой Н.И. и ставить их под сомнение, поскольку они научно обоснованны, аргументированы, произведены на основании исследования материалов дела и имеющейся в нем технической документации, а также результатах непосредственного осмотра оборудования и помещений многоквартирного дома экспертом, результаты которого представлены вместе с заключением в виде фототаблицы. При назначении экспертизы судом была проверена квалификация Антоновой Н.И., учтен опыт ее работы, стаж экспертной деятельности, она была предупреждена об уголовной ответственности. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчики суду не представили.

В своей совокупности, имеющиеся в деле доказательства однозначно указывают на то, что котельная, располагающаяся на крыше многоквартирного дома 48 корп. 1 по ул. Левитана в г. Твери, является частью инженерных коммуникаций, обеспечивающих систему жизнеобеспечения для всего дома, и не имеет самостоятельного назначения. Крышная котельная является отопительной и используется для обеспечения тепловой энергией систем отопления, вентиляции и горячего водоснабжения указанного многоквартирного дома с помещениями общественного назначения, введенного в эксплуатацию с учетом ее наличия. Без крышной котельной эксплуатация дома невозможна.

С учетом приведенных выше норм права и установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу о том, что крышная котельная, как комплекс, включающий все входящее в ее состав оборудование, является общим имуществом многоквартирного дома и принадлежит всем собственникам жилых и нежилых помещений дома.

Поскольку истцы, как это установлено судом, являются собственниками жилых помещений 9-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, д. 48 корп.1, в силу положений ст. ст. 289, 290 ГК РФ, разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" им принадлежит на праве общедолевой собственности с остальными собственниками помещений в этом доме общее имущество – нежилое помещение CXLV, площадью 24,1 кв.м, используемое как помещение котельной и предназначенное для обслуживания более одного помещения в здании и отнесенных законодателем к общему имуществу многоквартирного дома.

Доводы ООО «СК «БИЛДИНГ» о строительстве крышной котельной за счет собственных средств судом отклоняются, поскольку постройка нежилого помещения, приобретение и установка в таком помещении оборудования за счет средств застройщика не подтверждает его не отнесение к общему имуществу многоквартирного дома. Передавая помещения дольщикам по договорам долевого строительства, застройщик должен был передать и все нежилые помещения в этом многоквартирном доме, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование, в том числе помещение котельной вместе с расположенным в нем оборудованием. Критерием для отнесения нежилых помещений и инженерного оборудования дома к общему имуществу является их функциональное назначение, при этом финансирование строительства крышной котельной застройщиком не имеет определяющего значения при разрешении вопроса об отнесении имущества к общей собственности многоквартирного дома.

Довод ответчиков о том, что крышная котельная имеет самостоятельное назначение - отопление нескольких домов, отклоняется, поскольку бездоказателен, опровергнут заключением эксперта.

Согласно части 5 статьи 6 Закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, с момента подписания передаточного акта в силу пунктов 1, 6 статьи 10 Жилищного кодекса участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника.

В силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

По смыслу статей 2, 16, 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право собственности на объект недвижимости может быть оспорено исключительно в судебном порядке посредством оспаривания правоустанавливающих документов, послуживших основанием для регистрации.

Наряду со способами защиты гражданских прав, установленными ст. 12 ГК РФ, в абз. 4 п. 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указан такой способ защиты права собственности как признания прав отсутствующим.

Согласно правовой позиции, изложенной в абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

Поскольку судом установлено, что помещение котельной является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома 48 корп. 1 по ул. Левитана в г. Твери в силу своей предметной принадлежности, исходя из предназначения и целей использования для размещения оборудования в целях обеспечения тепловой энергией систем отопления, вентиляции и горячего водоснабжения указанного многоквартирного дома с помещениями общественного назначения, и ни для каких иных целей не предназначено, следует признать зарегистрированное право ООО «СК «БИЛДИНГ» на нежилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 24,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Тверь, р-н Московский, ул. Левитана, д. 48 корп.1, нежилое помещение CXLV – отсутствующим.

В статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) характеризуют следующие признаки: наличие у истца права собственности на истребуемую вещь, утрата фактического владения вещью, возможность выделить вещь при помощи индивидуальных признаков из однородных вещей, фактическое нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика на момент рассмотрения спора, то есть обладание ответчиком имуществом без надлежащего правового основания.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 36 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Судом установлено, что истцам принадлежит на праве общедолевой собственности с остальными собственниками помещений в этом доме общее имущество – нежилое помещение CXLV, площадью 24,1 кв.м, используемое как помещение котельной.

Из материалов дела также следует, что 24 мая 2017 года между ООО «СК «БИЛДИНГ» (арендодатель) и ООО «КОТЛОЭНЕРГЕТИК» (арендатор) заключен договор № 1 аренды недвижимого имущества, по которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество: крышную котельную по адресу: г. Тверь, ул. Левитана дом 48 корпус 1, 9-ти этажный жилой дом. Кадастровый номер № на срок по 24 апреля 2018 г., а в редакции дополнительного соглашения № 1, на срок по 30 сентября 2017 года.

Согласно п. 1.3 данного договора стороны согласовали, что передаваемое в аренду имущество должно использоваться для предоставления коммунальных ресурсов жителям.

25 апреля 2018 года ООО «СК «БИЛДИНГ» заключило договор №2 аренды недвижимого имущество, по которому передало крышную котельную в аренду ООО «КОТЛОЭНЕРГЕТИК» на срок по 31 декабря 2018 года в тех же целях его использования.

По делу никем не оспаривалось, подтверждается имеющимися доказательствами, что на момент рассмотрения дела судом помещение котельной вместе с находящимся в нем оборудованием находится во временном владении и пользовании на условиях аренды у ООО «КОТЛОЭНЕРГЕТИК», которое использует крышную котельную для целей предоставления коммунальных ресурсов жителям и пользователям помещений многоквартирного дома 48 корп.1 по ул. Левитана в г. Твери.

Между ООО «КОТЛОЭНЕРГЕТИК» и собственниками помещений указанного многоквартирного дома 01 января 2018 года заключен публичный договор о приобретении коммунальных ресурсов.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Статьей 610 ч. 2 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В статье 1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" (далее Федеральный закон) понятие промышленной безопасности опасных производственных объектов определено как состояние защищенности жизненно важных интересов личности и общества от аварий на опасных производственных объектах и последствий указанных аварий.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона опасными производственными объектами являются предприятия или цехи, участки, площадки, а также иные производственные объекты, указанные в приложении № 1 к настоящему Федеральному закону.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона требования промышленной безопасности - это условия, запреты, ограничения и другие обязательные требования, содержащиеся в данном Федеральном законе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, а также в нормативных технических документах, которые принимаются в установленном порядке и соблюдение которых обеспечивает промышленную безопасность.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона в целях осуществления государственной политики в области промышленной безопасности Президент Российской Федерации или по его поручению Правительство Российской Федерации определяет федеральные органы исполнительной власти в области промышленной безопасности и возлагает на них осуществление соответствующего нормативного регулирования, а также специальных разрешительных, контрольных и надзорных функций в области промышленной безопасности.

Согласно ст. 9 Федерального закона организация, эксплуатирующая опасный производственный объект, обязана соблюдать положения настоящего Закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также нормативных технических документов в области промышленной безопасности.

Для эксплуатации опасного производственного объекта, к которому отнесена, в том числе крышная котельная с газовым оборудованием в соответствии с положениями Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", необходимо получить лицензию на данный вид деятельности.

В силу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно подпункту "б" пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений; товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом).

Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, а управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункты 41, 42 Правил).

Судом установлено, что помещение котельной вместе с оборудованием представляет собой опасный объект, используется ответчиком ООО «КОТЛОЭНЕРГЕТИК», на основании договора № 2 аренды недвижимого имущества от 25 апреля 2018 года. Данный договор аренды не расторгнут, недействительным не признан и таких требований суду не заявлялось. Таким образом, ответчик использует помещение котельной на законном основании.

ООО «КОТЛОЭНЕРГЕТИК» является специализированной организацией, обслуживает котельную и предоставляет населению услуги ресурсоснабжающей организации, имеет соответствующую лицензию и получило от ГУ РЭК по Тверской области тарифы на тепловую энергию, отпускаемую для потребителей городского округа г. Тверь.

В рассматриваемом случае истребование нежилого помещения № площадью 24,1 кв.м, используемого под котельную, невозможно без вреда для обслуживания находящегося в нем оборудования, потому удовлетворение такого требования судом может привести к дисбалансу оказания услуги теплоснабжения собственникам и пользователям помещений многоквартирного дома, что недопустимо.

С учетом изложенного требования истцов об истребовании нежилого помещения № с кадастровым номером №, площадью 24,1 кв.м., расположенное по адресу: Тверская область, г. Тверь, р-н Московский, ул. Левитана, д. 48, корп.1, нежилое помещение CXLVCXLV, удовлетворению не подлежит.

Поскольку, как установлено судом, истцы с остальными собственниками помещений 9-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, д. 48 корп. 1, являются собственниками нежилого помещения CXLV, переданного вместе с находящимся в нем газовым оборудованием в аренду ООО «КОТЛОЭНЕРГЕТИК» по договору аренды от 25 апреля 2018 года, то при таких данных и в силу положений п. 1 ст. 617 ГК РФ, истцы вправе вступить в договор на стороне арендодателя.

В соответствии с частью 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Исходя из положений части 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после соблюдения обязательного досудебного порядка обращения к стороне с таким требованием.

Требований о замене стороны арендодателя в договоре аренды от 25 апреля 2018 года истцами не заявлялось. Доказательств обращения в досудебном порядке к ООО «КОТЛОЭНЕРГЕТИК» с требованием о расторжении договора аренды, либо замене стороны арендодателя, не представлено. У суда правовые основания для решения вопросов в соответствии с частью 2 ст. 452 ГК РФ, по собственной инициативе, отсутствуют.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Как следует из материалов дела, при предъявлении иска истцами Крыловым К.С., Чарцевой Ю.И., Кольцовой М.А., каждым, была оплачена государственная пошлина по делу в размере 4 644 рубля, а всего 13 932 рубля, которые подлежат взысканию с ООО «СК «БИЛДИНГ», проигравшего данное гражданское дело.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 198-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Крылова К.С., Чарцевой Ю.И., Кольцовой М.А. к Обществу с ограниченной ответственности «строительная компания «БИЛДИНГ», обществу с ограниченной ответственностью «КОТЛОЭНЕРГЕТИК» об истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения, признании права собственности отсутствующим удовлетворить частично.

Признать отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственности «строительная компания «БИЛДИНГ» на нежилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 24,1 кв.м., расположенное по адресу: Тверская область, г. Тверь, р-н Московский, ул. Левитана, д. 48, корп.1, нежилое помещение №.

Решение суда является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении исковых требований Крылова К.С., Чарцевой Ю.И., Кольцовой М.А. к Обществу с ограниченной ответственности «строительная компания «БИЛДИНГ», обществу с ограниченной ответственностью «КОТЛОЭНЕРГЕТИК» об истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «строительная компания «БИЛДИНГ» в пользу Крылова К.С., Чарцевой Ю.И., Кольцовой М.А. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по 4644 рублей 00 копеек, а всего 13 932 рубля 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд г.Твери в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Коровина

В окончательной форме решение принято 30.11.2018 года