Решение по делу № 33-3260/2019 от 17.09.2019

Судья Кучернко А.Ю. Дело №33-3260/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 октября 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Кребеля М.В.

судей: Ячменевой А.Б., Мурованной М.В.,

при секретаре Шумаковой Ю.М.

помощник судьи С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу ответчика Герасимовой Валентины Ивановны, апелляционное представление прокурора Октябрьского района г. Томска Лябогор Д.Ю. на заочное решение Октябрьского районного суда г. Томска от 08.07.2019,

по делу № 2 – 1501/2019 по иску индивидуального предпринимателя Фухарян Виктории Витальевны к Герасимовой Валентине Ивановне о расторжении договора коммерческого найма, выселении, снятии с регистрационного учета по месту жительства.

Заслушав доклад судьи Ячменевой А.Б., объяснения Герасимовой В.И., прокурора Семитко С.Е., поддержавших доводы жалобы, представления, представителя Фухарян В.В. Душкиной Ю.В., возражавшей против доводов жалобы, представления, судебная коллегия

установила:

индивидуальный предприниматель Фухарян В.В. (далее - ИП Фухарян В.В.) обратилась в суд с исковым заявлением к Герасимовой В.И., в котором просит расторгнуть договор коммерческого найма №018-0 от 01.01.2004 жилого помещения по адресу: /__/, выселить ответчика из жилого помещения, расположенного по адресу: /__/, снять ответчика с регистрационного учета по указанному адресу, взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В обоснование требований указано, что ответчик Герасимова В.И. является нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения №018-0 от 01.01.2004, заключенного между ОАО «Соцсфера» и Герасимовой В.И., на основании которого ответчику предоставлена во временное пользование квартира /__/ по адресу: /__/. ОАО «Соцсфера» в 2011 году реорганизовано в ООО «Соцсфера» путем преобразования. По договору купли-продажи от 15.03.2016 квартира по адресу: /__/, продана Фухарян В.В. Договор коммерческого найма с новым собственником не заключался. 01.11.2016 между ИП Фухарян В.В. и ООО «Компания «Управа» (далее агент) заключен агентский договор, по которому агент обязуется организовать начисления, сбор, прием и перечисление платежей населения (должника) за наем жилого помещения с населения, проживающего в квартире /__/, принадлежащей на праве собственности Фухарян В.В. Размер платы установлен указанным договором в размере 12 705 руб. из расчета 350 руб. за 1 кв.м. С 22.06.2018 ООО «Компания «Управа» изменило наименование на ООО «УК Виктория». В пункте 4.1 договора стороны установили, что ответчик обязан вносить плату за коммерческий наем жилого помещения ежемесячно не позднее 28 числа следующего за оплачиваемым месяцем. При этом стороны договорились (пункт «г» пункта 2.3 договора), что наниматель имеет право в судебном порядке расторгнуть договор коммерческого найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение по истечении установленного договором срока платежа более двух раз. Ответчик в период 2015 - 2019 гг. неоднократно и грубо нарушал порядок и условия оплаты найма жилья, установленные пунктом 4 договора. Согласно данным ООО УК «Управа» (ООО «УК Виктория») в период с августа 2017 года по февраль 2018 года платежи производились ответчиком не в полном объеме, а с марта 2018 года ответчик вообще перестал производить оплату за коммерческий наем. В апреле 2018 года в адрес ответчика направлена претензия заказным письмом об оплате задолженности и о намерении выселить нанимателя в случае не погашения задолженности, в свою очередь Герасимова В.И. уклонилась от получения претензионного письма, которое вернулось истцу. Герасимова В.И. задолженность в полном объеме в размере 301 367,86 руб. перед истцом не погасила. Срок просроченной задолженности превышает 6 месяцев.

Дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Обжалуемым заочным решением исковые требования удовлетворены в полном объеме: расторгнут договор коммерческого найма жилого помещения по адресу: /__/ №018-0 от 01.01.2004, заключенный между ОАО «Соцсфера» и Герасимовой В.И.; Герасимова В.И. выселена из жилого помещения, расположенного по адресу: /__/, без предоставления другого жилого помещения; указано, что решение суда является основанием для снятия с регистрационного учета Герасимовой В.И. по месту жительства по адресу: /__/; с Герасимовой В.И. в пользу ИП Фухарян В.В. в возврат государственной пошлины взыскана сумма в размере 300 руб.

В апелляционной жалобе ответчик Герасимова В.И. просит решение суда отменить, принять новое, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов жалобы указывает, что 01.01.2004 она под принуждением со стороны работников ОАО «Соцсфера» подписала договор коммерческого найма жилого помещения, не понимая последствий заключения указанного договора.

Отмечает, что в материалы дела не представлено приложение №2 к договору коммерческого найма жилого помещения от 01.01.2004, в котором указано, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги производится ежемесячно не позднее 28 числа следующего месяца.

Обращает внимание на то, что уведомление №4 от 28.03.2016 об изменении тарифов не получала.

Выражает несогласие с расчетом задолженности, так как расчет произведен, исходя из расчета общей площади жилья 36,3 кв.м, а фактически ответчик занимает 18 кв.м.

Полагает, что судом первой инстанции не учтено материальное положение ответчика.

Считает, что суд первой инстанции не решил вопрос о возможности предоставления ответчику срока для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма.

Также апеллянт указывает, что другого жилья в собственности либо пользовании у ответчика нет, возможность приобрести или снять иное жилое помещение ответчик не имеет в силу возраста, состояния здоровья и финансового положения.

В апелляционном представлении прокурор Октябрьского района г. Томска Лябогор Д.Ю. просит решение суда отменить, принять новое, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционного представления указывает, что отсутствие в материалах дела приложения №2 к договору коммерческого найма жилого помещения от 01.01.2004, а также иных документов, подтверждающих факт согласования сторонами условий начисления платы за наем, делает вывод суда о виновном поведении Герасимовой В.И. преждевременным.

Считает, что нельзя признать обоснованными выводы суда о согласовании сторонами условий о размере платы в повышенном размере за спорный период. Отмечает, что стороной истца в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств получения ответчиком уведомления, направленного почтовой связью с описью почтового вложения 29.03.2016.

Выражает несогласие с расчетом задолженности, так как расчет произведен, исходя из расчета общей площади жилья 36,3 кв.м, а фактически ответчик занимает 18 кв.м.

Обращает внимание на то, что требование о взыскании с ответчика задолженности по договору коммерческого найма от 01.01.2014 № 018-О истцом не заявлено.

Полагает, что суд первой инстанции необоснованно не применил положения п. 2 ст. 687 ГК РФ и не решил вопрос о возможности предоставления ответчику срока для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма. Сам факт длительного невнесения платы за наем не может являться безусловным основанием для отказа в предоставлении указанной отсрочки. Значимым является установление причин, по которым ответчиком допущены соответствующие нарушения.

Также по мнению прокурора, взыскание с Герасимовой В.И. задолженности по оплате за наем и расторжение договора коммерческого найма с последующим выселением, снятием с регистрационного учета является двойной формой ответственности.

Судебная коллегия, руководствуясь статьей 167, частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени проведения судебного заседания, и не явившихся в суд.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к следующему.

В силу ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должен исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

На основании ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Судом установлено, что 01.01.2004 между ОАО «Соцсфера» (наймодатель) и Герасимовой В.И. (наниматель) заключен договор коммерческого найма жилого помещения №018-0.

По условиям указанного договора (п.п. 1.1, 1.2, 1.4) наймодатель обязуется предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем по адресу: /__/. Жилое помещение принадлежит наймодателю на праве собственности и предоставляется нанимателю во временное пользование без права выкупа.

Согласно справке паспортного стола ООО «УК Виктория» от 28.03.2019, Герасимова В.И., /__/ года рождения, зарегистрирована по адресу: /__/ с 29.03.2001.

На основании решения №б/н единственного акционера ООО «Соцсфера» от 03.10.2011 ОАО «Соцсфера» реорганизовано в форме преобразования в ООО «Соцсфера» с передачей ему всех прав и обязанностей в полном объеме реорганизованного Общества в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые ОАО «Соцсфера». ООО «Соцсфера» является полным правопреемником имущественных и неимущественных прав и обязанностей, обязательств по ним реорганизуемого ОАО «Соцсфера».

Фухарян В.В. является собственником квартиры /__/, расположенной в доме /__/ в г. Томске, на основании договора купли-продажи, заключенного 15.03.2016 с ООО «Соцсфера». Право собственности ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке 30.03.2016, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.03.2016.

Согласно дополнительному соглашению к договору купли-продажи от 15.03.2016 от 21.03.2016, заключенному между ООО «Соцсфера» (продавец) и Фухарян В.В. (покупатель), п.1.3 договора купли-продажи от 15.03.2016 изложен в новой редакции: «на момент заключения договора объекты в споре или под арестом не состоят, в залоге у третьих лиц не находятся, при этом обременены правами третьих лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования, вытекающее из договора коммерческого найма, в частности: квартира /__/, назначение - жилое, общая площадь /__/ кв.м, этаж 3, адрес (местонахождение объекта): /__/; кадастровый номер /__/; существующие ограничения (обременения) - не зарегистрировано, свидетельство /__/ от 28.06.2012, Герасимова Валентина Ивановна, /__/ года рождения, зарегистрирована 29.03.2001. Переход права собственности на объекты не влечет расторжения или изменения договоров коммерческого найма. Покупатель становится наймодателем в силу ст. 675 ГК РФ».

Поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ), соответственно, истец стал наймодателем жилого помещения, а ответчик продолжил проживать в жилом помещении на тех же условиях, на которых был заключен договор с предыдущим наймодателем.

Согласно судебному приказу №2-1096/19(7) от 10.04.2019, выданному мировым судьей судебного участка №7 Октябрьского судебного района г. Томска, вступившему в законную силу, с Герасимовой В.В. в пользу ИП Фухарян В.В. взыскана задолженность по оплате за наем жилого помещения за период с 01.01.2016 по 31.03.2019 в размере 190414,75 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 504 рублей.

На основании указанного судебного приказа, судебным приставом-исполнителем ОСП по Октябрьскому району г. Томска от 31.05.2019 возбуждено исполнительное производство№74724/19/70003-ИП.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Октябрьскому району г. Томска от 18.06.2019 обращено взыскание на пенсию и иные доходы должника Герасимовой В.И. в пределах 192 918,75 рублей, из них основной долг на сумму 192918,75 рублей.

Согласно справке судебного пристава-исполнителя ОСП по Октябрьскому району г. Томска от 25.06.2019 на исполнении у судебного пристава-исполнителя ОСП по Октябрьскому району г. Томска находится исполнительное производство №74724/19/70003-ИП, возбужденное 31.05.2019 на основании судебного приказа №2-1096/19 от 10.04.2019. Сумма задолженности по данному исполнительному производству составляет 192 918,75 руб., остаток основного долга на 25.06.2019 составляет 184 054,87 руб., сумма исполнительского сбора составляет 13 504,31 руб.

В соответствии с агентским договором от 01.11.2016 между ИП Фухарян В.В. и ООО «Компания «Управа», уведомлением ООО «УК Виктория» об изменении фирменного наименования ООО «Компания «Управа» на ООО «УК Виктория», последнее за вознаграждение обязалось совершать от своего имени, но за счет принципала (Фухарян В.В.) все необходимые юридические и фактические действия по взысканию дебиторской задолженности, организации начисления, сбора, приема и перечисления платежей населения за наем жилого помещения с населения, проживающего в квартирах, принадлежащих на праве собственности Фухарян В.В.

Согласно представленным в дело претензии от 24.04.2018, уведомлению от 07.09.2018 о прекращении действия договора коммерческого найма, претензии от 28.03.2019, Герасимовой В.И. неоднократно направлялось требование об оплате задолженности по договору найма, освобождении занимаемого жилого помещения.

Удовлетворяя требования, суд исходил из того, что период задолженности по внесению платы за жилое помещение составляет более трех лет (с 01.01.2016 по 31.03.2019), доказательств, подтверждающих факт того, что ответчиком Герасимовой В.И. предпринимались действия по устранению допущенных нарушений, в материалы дела не представлено, уважительных причин невнесения платы ответчиком не приведено.

Судебная коллегия не может согласиться с обоснованностью данных выводов.

Так, судом первой инстанции установлено, что ответчик действительно длительное время не вносила плату по договору найма, в связи с чем образовалась задолженность.

В соответствии со ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Таким образом, одним из предметов доказывания по спорам указанной категории является вопрос об уважительности причин невнесения платы нанимателем за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд, в связи с чем предусмотренным законом основанием для выселения является не сам факт невнесения платы за жилье и коммунальные услуги, а именно неисполнение гражданином обязанностей по оплате жилья и коммунальных услуг, вызванное виновным противоправным бездействием гражданина, который без каких-либо уважительных причин не исполняет свои обязанности нанимателя жилого помещения.

По мнению судебной коллегии, к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Согласно абзацу второму ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. О принятии новых доказательств суд апелляционной инстанции выносит определение.

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" разъяснено, что, если в апелляционных жалобе, представлении имеется ссылка на дополнительные (новые) доказательства, судья-докладчик, исходя из требований абзаца второго ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, излагает их содержание и ставит на обсуждение вопрос о принятии дополнительных (новых) доказательств с учетом мнения лиц, участвующих в деле. В соответствии с абзацем вторым ч. 2 ст. 327 указанного кодекса суд апелляционной инстанции принимает дополнительные (новые) доказательства, если признает причины невозможности представления таких доказательств в суд первой инстанции уважительными.

В случае, когда непосредственно в судебном заседании суда апелляционной инстанции лицо заявило ходатайство о принятии и исследовании дополнительных (новых) доказательств, независимо от того, что в апелляционных жалобе, представлении оно на них не ссылалось, суд апелляционной инстанции рассматривает данное ходатайство с учетом мнения лиц, участвующих в деле и присутствующих в судебном заседании, и дает оценку характеру причин (уважительный или неуважительный) невозможности представления дополнительных (новых) доказательств в суд первой инстанции.

При этом с учетом предусмотренного ст. 12 ГПК РФ принципа состязательности сторон и положений ч. 1 ст. 56 указанного кодекса обязанность доказать наличие обстоятельств, препятствовавших лицу, ссылающемуся на дополнительные (новые) доказательства, представить их в суд первой инстанции, возлагается на это лицо.

Учитывая, что Герасимова В.И. в суде первой инстанции участие не принимала, поскольку, как она пояснила, судебное извещение не получала, при этом судом было вынесено заочное решение, ответчик имеет преклонный возраст, судом апелляционной инстанции в целях установления обстоятельств, имеющих значение для дела, приняты новые доказательства.

Согласно объяснениям Герасимовой В.И., данным при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, она является пенсионером и получает пенсию в размере 17727,77 руб., из пенсии Герасимовой В.И. производится удержание задолженности в размере 50% по исполнительным документам, иного жилья и доходов не имеет, в связи с чем у нее отсутствуют средства для внесения платы за найм жилого помещения.

Данные обстоятельства подтверждаются справкой ГУ УПФ РФ в г. Томск Томской области от 16.10.2019, копией пенсионного удостоверения.

Кроме того, данное жилье является единственным местом жительства, что следует из уведомления об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений от 16.10.2019.

Оценивая обстоятельства возникновения у ответчика перед истцом задолженности по внесению оплаты по договору, судебная коллегия полагает, что оплата по договору найма жилого помещения не производилась ответчиком в связи с трудным материальным положением, вызванным отсутствием достаточных доходов.

Таким образом, учитывая уважительность причин, по которым ответчиком допущено нарушение условий договора, принимая во внимание, что такая мера, как выселение за неисполнение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, носит исключительный характер, оснований для удовлетворения требования о расторжении договора найма и выселении Герасимовой В.И. судебная коллегия не усмотрела.

При таких обстоятельствах решение подлежит отмене с принятием нового об отказе в удовлетворении требований, и разъяснением Герасимовой В.И. о необходимости устранения в течение одного года причин, послуживших основанием для расторжения договора найма.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

заочное решение Октябрьского районного суда г. Томска от 08.07.2019 отменить,

принять новое, которым в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Фухарян Виктории Витальевны к Герасимовой Валентине Ивановне о расторжении договора коммерческого найма, выселении, снятии с регистрационного учета по месту жительства отказать.

Разъяснить Герасимовой В.И. о том, что если в течение определенного судом срока в один год с момента вынесения настоящего решения наниматель не устранит допущенных нарушений в виде погашения задолженности по оплате жилого помещения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Председательствующий

Судьи: