Решение по делу № 2-740/2024 от 10.01.2024

дело № 2-740/2024

УИД 61RS0005-01-2023-001540-09

Решение

именем Российской Федерации

14 февраля 2024 года Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе: председательствующего судьи Толстовой Н.П.,

при помощнике судьи Шаховой Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «МиД» к Пекловой А. Г., третьи лица: Пеклов В. Е., ООО «Дон-МТ-Недвижимость» о взыскании оплаты по договору об оказании посреднических услуг покупателю объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Представитель ООО «МиД» обратился в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с настоящим иском ссылаясь на то, что между ООО «МиД» (Исполнитель) и Пекловой А.Г. (Заказчик) ... г. был заключен договор об оказании посреднических услуг покупателю объекта недвижимости. В соответствии с п.3.1 заключенного Договора за предоставление услуг Заказчик выплачивает Исполнителю вознаграждение в размере 6 % от стоимости приобретенного объекта, но не менее 25000 руб. Исполнитель исполнил свои обязательства по договору. В соответствии с разделом № Договора Заказчику были предоставлены к осмотру объекты недвижимости и предложены к покупке (один из объектов - квартира по адресу: <...> стоимость 3100000 руб.).

Позднее истцу ООО «МиД» стал известен факт приобретения Пекловым В. Е. (супругом Пекловой А.Г.) объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>. При этом ответчик не оплатила вознаграждение Исполнителю. Учитывая, что после приобретения квартиры денежные средства за услугу ответчиком не оплачены в соответствии с условиями договора, ответчику 11.12.2022 года и была направлена досудебная претензия, ответа на которую не последовало. Поскольку приобретенный объект недвижимости, первоначально осмотренный Пекловой А.Г., а впоследствии купленный ее супругом Пекловым В.Е. поступил в общую совместную собственность супругов, истец полагает, что отсутствую основания для освобождения ответчика от выполнения обязательств по оплате вознаграждения агентству недвижимости. На основании вышеизложенного представитель ООО «МиД» просил суд взыскать с ответчика в пользу истца оплату по договору об оказании посреднических услуг в размере 186 000 руб., неустойку в размере 186 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины 6920 руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Тесёлкина В.А. заявленные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика и просила суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

В отношении ответчика Пекловой А.Г., представителя третьего лица ООО «Дон-МТ-Недвижимость» дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом (л.д. 229, 231).

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности и ордеру Золотухина С.С. возражала против удовлетворения заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявлении, приобщенном к материалам дела (л.д. 234-241).

    В судебном заседании третье лицо Пеклов В.Е. возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что ... г. между Пекловой А.Г. (Заказчик) и ООО «МиД» (Исполнитель) был заключен Договор об оказании посреднических услуг покупателю объекта недвижимости, согласно п. 1.1 которого Исполнитель обязуется по заданию Заказчика оказать, а Заказчик принять и оплатить возмездные посреднические услуги, предусмотренные настоящим договором по приобретению в собственность заказчика или указанного им лица объекта недвижимости.

Пункты 1.2-1.2.2 договора предусматривают, что посреднические услуги включает в себя информационно-консультационные услуги: консультирование Заказчика по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости; поиск вариантов объектов, интересующих Заказчика; предоставление Заказчику информации об имеющихся на рынке объектах недвижимости, отвечающим предварительным требованиям Заказчика, в том числе об эксклюзивных и зарезервированных агентством объектах; организация просмотра объектов недвижимости, заинтересовавших Заказчика; консультирование Заказчика по вопросам, связанным с приобретением в собственность объектов недвижимости; ведение переговоров с продавцами об условиях продажи объекта недвижимости. Услуги по организации юридического сопровождения сделки (в случае принятия Заказчиком, либо указанным им лицом решения о приобретении в собственность просмотренного объекта недвижимости); проведение предварительных переговоров между Заказчиком и собственником Объекта недвижимости; правовая экспертиза документов, подтверждающих право собственности продавца на объект недвижимости; координация подготовки пакета документов, необходимого для оформления сделки; проверка наличия и достаточности документов, необходимых для заключения сделки с Объектом; проверка соответствия представленных документов требованиям действующего законодательства; содействие и обеспечение безопасности при взаиморасчетах сторон сделки.

В силу п. 6.2 договора обязательства Исполнителя считаются исполненными в полном объеме после подписания Заказчиком договора купли-продажи либо иного договора, по которому произойдет отчуждение объекта недвижимости либо его части в пользу Заказчика, а также с момента подписания Акта приема-сдачи оказанных услуг.

Согласно п. 3.1 договора за предоставление услуг, предусмотренных п. 1.2 настоящего Договора Заказчик выплачивает Исполнителю вознаграждение в размере 6% от стоимости приобретаемого объекта, но не менее 25 000 руб.

Фактическое исполнение данного договора от ООО «МиД» осуществляла Быкадорова З.Ф., действующая на основании агентского договора от ... г., заключенного между ООО «МиД» и Быкадовой З.Ф. (л.д.72-77).

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что ответчик Пеклова А.Г. осмотрела объекты недвижимости по адресам: 1) <...>; 2) <...>, что подтверждается ее подписью в договоре (л.д.78-79).

В соответствии с п. 2.3.4 Договора об оказании посреднических услуг от ... г. Заказчик обязан не разглашать информацию, полученную от ООО «МиД», касающуюся сведений об объектах, их собственниках и условиях продажи указанного объекта третьим лицам, а также не заключать сделки (не организовывать заключение сделок) по предоставленным Исполнителем объектам иначе, чем через исполнителя ООО «МиД».

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Пекловым В.Е. (супругом Пекловой А.Г.) по договору купли-продажи от ... г. была приобретена в собственность <...>, расположенная по адресу: <...>, что подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРН.

При этом ... г. между Пекловым В.Е. и ООО «Дон-МТ-Недвижимость» был заключен договор возмездного оказания услуг покупателю, в рамках которого Пекловым В.Е. были осмотрены объекты недвижимости, в том числе квартира №, расположенная по адресу: <...>.

... г. Пекловым В.Е. и ООО «Дон-МТ-Недвижимость» был подписан акт приема-передачи услуг, ... г. Пекловым В.Е. произведена оплата по договору в размере 103 000 руб. (л.д. 49-50).

Согласно договору №б от ... г., собственник квартиры №, расположенной по адресу: <...>, Руденький Н.А. поручил ООО «Дон-МТ-Недвижимость» оказать ему услуги по поиску покупателю на указанный объект недвижимого имущества (л.д. 48).

Допрошенная ранее в качестве свидетеля Быкадорова З.Ф. (показания которой, отраженные в протоколе судебного заседания от 15.06.2023, были оглашены судом в ходе рассмотрения данного гражданского дела) пояснила, что является агентом недвижимости ООО «МиД», после показа квартиры Пекловой А.Г. с ней на связь вышел хозяин квартиры и сообщил, что квартиру продавать не будет до мая, что ею было сообщено ответчику.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика оплаты по договору об оказании посреднических услуг покупателю объекта недвижимости, суд исходит из следующего.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно пункту 2 статьи 407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом и иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (осуществить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно статье 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

По смыслу приведенных выше норм закона, исполнитель может считаться надлежащим образом, исполнившим свои обязательства при совершении указанных в договоре действий, при этом при оказании услуг предметом договора является не сам материальный результат, а действия (деятельность), приведшая к нему.

То есть, в данном случае истец должен доказать факт оказания услуг, поименованных в заключенном сторонами договоре, ответчик, в свою очередь, не лишен возможности представить доказательства обратного.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.01.2007 по делу №1-П, давая нормативную дефиницию договора возмездного оказания услуг, федеральный законодатель в пределах предоставленной ему компетенции и с целью определения специфических особенностей данного вида договоров, которые позволяли бы отграничить его от других, в пункте 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом данного договора называет совершение определенных действий, или осуществление определенной деятельности исполнителем. Определяя исчерпывающим образом такое существенное условие договора, как его предмет, федеральный законодатель не включил в понятие предмета договора возмездного оказания услуг достижение результата, ради которого он заключается.

В тоже время, согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Обращаясь с заявленными исковыми требованиями, истец указывает, что представителем ООО «МиД» ответчику оказаны услуги по заключенному договору в полном объеме, однако оплата заказчиком по договору не произведена.

Представитель ответчика, в свою очередь, возражая против удовлетворения иска в ходе рассмотрения дела ссылалась, в том числе и на тот факт, что услуги по договору ответчику в полном объеме оказаны не были, спорный объект недвижимости приобретен супругом ответчицы в результате оказания риэлторских услуг со стороны третьего лица по возмездному договору.

Таким образом, применительно к приведенным выше правовым положениям, а также с учетом предмета и основания иска, а также доводов исковой и ответной стороны, юридически значимым обстоятельством по делу является установление факта оказания истцом ООО «МиД» ответчику Пекловой А.Г. услуг, поименованных в рассматриваемом договоре, а также факт отсутствия оплаты по данному договору со стороны заказчика.

Как усматривается из п. 1-1.2.2 договора, заключенного между сторонами, посреднические услуги включают в себя информационно-консультационные услуги: консультирование Заказчика по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости; поиск вариантов объектов, интересующих Заказчика; предоставление Заказчику информации об имеющихся на рынке объектах недвижимости, отвечающим предварительным требованиям Заказчика, в том числе об эксклюзивных и зарезервированных агентством объектах; организация просмотра объектов недвижимости, заинтересовавших Заказчика; консультирование Заказчика по вопросам, связанным с приобретением в собственность объектов недвижимости; ведение переговоров с продавцами об условиях продажи объекта недвижимости; услуги по организации юридического сопровождения сделки (в случае принятия Заказчиком, либо указанным им лицом решения о приобретении в собственность просмотренного объекта недвижимости); проведение предварительных переговоров между Заказчиком и собственником объекта недвижимости; правовая экспертиза документов, подтверждающих право собственности продавца на объект недвижимости; координация подготовки пакета документов, необходимого для оформления сделки; проверка наличия и достаточности документов, необходимых для заключения сделки с объектом; проверка соответствия представленных документов требованиям действующего законодательства; содействие и обеспечение безопасности при взаиморасчетах сторон сделки.

При этом в силу п. 6.2 договора обязательства исполнителя считаются исполненными в полном объеме после подписания заказчиком договора купли-продажи либо иного договора, по которому произойдет отчуждение объекта недвижимости либо его части в пользу Заказчика, а также с момента подписания акта приема-сдачи оказанных услуг.

Таким образом, содержание поименованного выше договора содержит перечень действий исполнителя для достижения положительного результата для заказчика в рамках заключенного сторонами договора.

В судебном заседании установлено, что агентом ООО «МиД» Быкадоровой З.Ф. в рамках договора от ... г. заказчику Пекловой А.Г. были предложены к просмотру объекты недвижимости, Быкадоровой З.Ф. и Пекловой А.Г. был осуществлен просмотр объектов недвижимости по адресам: <...>.

Также судом установлено, что супругом Пекловой А.Г. - Пекловым В.Е. приобретена квартира по адресу: <...>, при этом приобретение указанной квартиры супругом ответчика осуществлено в рамках оказания Пеклову В.Е. услуг по договору от ... г., заключенному между Пекловым В.Е. и ООО «Дон-МТ-Недвижимость».

В такой ситуации, установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства и имеющиеся в деле доказательства, указывают на то, что истцом ООО «МиД» услуги заказчику Пекловой А.Г. в том объеме, который поименован в пунктах 1- 1.2.2 договора от ... г. оказаны не были.

Доказательств, подтверждающих факт оказания исполнителем ООО «МиД» заказчику Пекловой А.Е. услуг, являющихся предметом договора, в том числе: услуги по организации юридического сопровождения сделки (в случае принятия заказчиком, либо указанным им лицом решения о приобретении в собственность просмотренного объекта недвижимости); координация подготовки пакета документов, необходимого для оформления сделки; проверка наличия и достаточности документов, необходимых для заключения сделки с объектом; проверка соответствия представленных документов требованиям действующего законодательства; содействие и обеспечение безопасности при взаиморасчетах сторон сделки и др., материалы настоящего гражданского дела не содержат.

При принятии решения суд исходит из того, что в рассматриваемом случае, хотя заказчик услуг и подписала предложенный ей исполнителем договор, однако, данное обстоятельство само по себе не означает, что все перечисленные в нем услуги исполнителем фактически были оказаны и подлежат полной оплате со стороны заказчика.

Судом установлено, что заказчик Пеклова А.Г. предложенный к просмотру объект недвижимости в рамках заключенного с истцом договора и с участием истца не приобретала (в названном случае исполнителем фактически сделка по купле-продаже квартиры не сопровождалась), причиной указанному послужил отказ продавца от продажи квартиры, в связи с чем в данном случае не подлежит применению п. 5.4 заключенного между сторонами договора, устанавливающий, что отказ заказчика от оказания исполнителем какой-либо части из услуг или самостоятельное выполнение заказчиком каких-либо действий, указанных в п. 1.2. договора не влечет за собой изменение стоимости услуг исполнителя.

При этом суд отмечает, что подписанный сторонами договор оказания услуг в отсутствие иных доказательств не является достоверным доказательством выполнения истом услуг в полном объеме, учитывая, что ответчик в данном случае как потребитель, является наиболее слабой и незащищенной стороной ввиду отсутствия у нее специальных познаний, не позволяющих ей объективно оценить действия исполнителя при заключении и подписании договора.

В силу положений ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Допрошенная ранее в качестве свидетеля Быкадорова З.Ф. (показания которой, отраженные в протоколе судебного заседания от 15.06.2023, были оглашены судом в ходе рассмотрения данного гражданского дела) указала, что ею фактически по договору были оказаны Пекловой А.Г. следующие услуги: подбор объекта, предложение его покупателю, осмотр (л.д. 66).

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что Пеклова А.Г. до просмотра объектов недвижимости, в телефонном режиме связалась с агентом ООО «МиД», в телефонном режиме ей были оказаны консультационные услуги по подбору объектов недвижимости, отвечающих требованиям Заказчика, впоследствии был произведен осмотр объектов недвижимости по адресам: <...>, после этого Пеклова А.Г. с агентом ООО «МиД» больше не встречалась, какие-либо другие услуги ей не оказывались.

Таким образом исходя из п. 1-1.2.2 договора, суд находит установленным факт оказания агентом истца ответчику Пекловой А.Г. следующих услуг по договору: поиск вариантов объектов, интересующих Заказчика; предоставление Заказчику информации об имеющихся на рынке объектах недвижимости, отвечающим предварительным требованиям Заказчика; организация просмотра объектов недвижимости, заинтересовавших Заказчика.

Надлежащих доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости и подтверждающих факт оказания истцом ответчику иных услуг по договору, истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

В судебном заседании представитель истца пояснила суду, что у ООО «МиД» отсутствует прейскурант цен, определяющий стоимость каждой отдельной услуги, оказываемой Заказчику по договору. При определении стоимости оказанных услуг они руководствуются пунктом п. 3.1 договора, согласно которому Заказчик выплачивает Исполнителю вознаграждение в размере 6% от стоимости приобретаемого объекта.

Поскольку истцом ООО «МиД» заказчику Пекловой А.Г. услуги в полном объеме, который поименован в пунктах 1- 1.2.2 договора от ... г., оказаны не были, а были оказаны лишь услуги по поиску вариантов объектов, интересующих Заказчика, предоставление Заказчику информации об имеющихся на рынке объектах недвижимости, отвечающим требованиям Заказчика, организация просмотра объектов недвижимости, заинтересовавших Заказчика, принимая во внимание, что условиями договора не определена цена отдельно каждой оказанной услуги по договору, а прейскурант цен, определяющий стоимость каждой отдельной услуги, оказываемой Заказчику по договору, у ООО «МиД» отсутствует, учитывая согласованное сторонами в пункте 3.1 договора условие о том, что за предоставление услуг, предусмотренных п. 1.2 настоящего Договора Заказчик выплачивает Исполнителю вознаграждение в размере 6% от стоимости приобретаемого объекта, но не менее 25 000 руб., с учетом установленного в судебном заседании факта частичного оказания истцом ответчику услуг по договору в вышеуказанном объеме, суд полагает возможным в данном случае заявленные истцом исковые требований удовлетворить частично, взыскав с ответчика в пользу истца оплату по договору об оказании посреднических услуг покупателю объекта недвижимости в размере 25 000 руб.

Доказательств тому, что стоимость фактически оказанных истцом ответчику услуг по договору превышает размер взысканной судом суммы, истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика пени по договору, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 5.7 договора об оказании посреднических услуг от ... г. за передачу Заказчиком (Пекловой А.Г.) информации об объектах, полученной от исполнителя, третьим лицам, повлекшей за собой заключение сделки в отношении объекта п. 2.3.4, а также за заключение сделки без участия Исполнителя и без выплаты вознаграждения, т.е. в нарушение п. 3 Договора, Заказчик обязан выплатить Исполнителю неустойку в размере 6 % от стоимости объекта, в срок не позже 35 календарных дней с момента выявления нарушения обязательства и направления письменного уведомления о выявленном нарушении Исполнителя в адрес Заказчика.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика в пользу истца пени, предусмотренной п. 5.7 договора, в размере 6 % от стоимости объекта.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Из материалов дела следует, что Пекловым В.Г. спорная квартира была осмотрена ... г. (в рамках заключенного им договора с ООО «Дон-МТ-Недвижимость»). Достоверных доказательств, подтверждающих факт осмотра данной квартиры Пекловой А.Г. до ... г. (в рамках заключенного ею договора с ООО «МиД»), материалы дела не содержат.

Учитывая, что в договоре об оказании услуг от ... г. отсутствует дата осмотра квартиры по адресу: <...>, никто из сторон, а также ранее допрошенный свидетель Быкадорова З.Ф., не указали точную дату осмотра квартиры, оснований для взыскания неустойки по условиям, предусмотренным п.5.7 договора, суд не усматривает.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как следует из материалов дела истец понес расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб., что подтверждается имеющимися в материалах дела договором оказания услуг от ... г. и платежным поручением об оплате (л.д. 14-17).

При рассмотрении данного требования суд учитывает объем выполненной представителем работы, объект судебной защиты, количество судебных заседаний, а также принцип разумности. В данном случае суд считает разумным размер подлежащих взысканию с ответчика расходов по оплате услуг представителя в сумме 20 000 руб.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу положений ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В соответствии с положениями ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся другие признанные судом необходимыми расходы.

Истцом при общении в суд с настоящим исковым заявлением были понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 920 руб. (л.д. 25), в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в сумме 950 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования ООО «МиД» к Пекловой А. Г., третьи лица: Пеклов В. Е., ООО «Дон-МТ-Недвижимость» о взыскании оплаты по договору об оказании посреднических услуг покупателю объекта недвижимости – удовлетворить частично.

Взыскать с Пекловой А. Г. в пользу ООО «МиД» оплату по договору об оказании посреднических услуг покупателю объекта недвижимости в размере 25 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 950 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 14 февраля 2024 года.

Судья: