Решение по делу № 2-2725/2020 от 25.06.2020

УИД 31RS0016-01-2020-003533-66                              Дело №2-2725/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 августа 2020 года                                               город Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи: Шатенко Т.Н.,

при секретаре: Пилипенко Л.В.,

с участием: представителя истца Литвиновой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к Вакуленко Олегу Петровичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» (продавец) и Вакуленко О.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № (далее – Договор), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок из состава земель для индивидуального жилищного строительства площадью 1 500 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, учетный номер участка 74, а покупатель обязуется принять этот участок и уплатить за него установленную договором цену. В целях обеспечения исполнения покупателем обязательств по договору приобретаемый земельный участок передан в залог АО «Белгородская ипотечная корпорация».

Цена земельного участка по договору составляет 868 500 рублей, при этом в течение 5 дней со дня заключения договора покупатель уплачивает часть цены участка в сумме 50 000 рублей, а на оплату оставшейся части цены участка в сумме 818 500 рублей предоставляется отсрочка на 5 лет до 27.12.2018 года.

Покупатель обязался в течение 5 лет со дня подписания договора построить на приобретаемом земельном участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить право собственности на него. В таком случае оставшаяся части цены участка, на которую предоставлялась отсрочка, прощается покупателю в соответствии со ст. 415 ГК РФ.

В случае нарушения срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом покупатель обязался уплатить продавцу проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка (п. 5.5 договора). Документы для государственной регистрации права собственности на участок должны быть сданы покупателем в регистрирующий орган в течение 7 рабочих дней со дня подписания договора (п.3.2.2 договора).

Также по условиям договора продавец обязался организовать строительство инженерных внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения и канализации с привлечением денежных средств покупателя, а покупатель в свою очередь обязался в течение 5 лет со дня подписания договора подключить построенный на участке жилой дом к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

Общая сумма затрат на проведение инженерных коммуникаций составляет 546 326 рублей, из которых 180 000 рублей оплачивается покупателем в качестве инвестирования строительства инженерных сетей в следующем порядке: 72 000 руб. при заключении договора; по 32 000 не позднее 27 декабря ежегодно с 2014 года по 2016 год; 12 000 руб. – в 2017 году.

В случае нарушения срока подключения жилого дома к инженерным сетям покупатель обязался уплатить продавцу штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей и суммой, фактически уплаченной покупателем в качестве инвестирования строительства инженерных сетей (п. 5.6 договора).

Дело инициировано иском АО «БИК», которое ссылаясь на ненадлежащее исполнение покупателем обязательств по договору купли-продажи земельного участка, просит взыскать с Вакуленко О.П. задолженность по договору купли-продажи земельного участка в общем размере в общем размере 1 297 729,40 руб., из которых: 868 500 руб. - оставшаяся стоимость земельного участка, 62 903,40 руб. - проценты в соответствии с п. 5.5 договора за период с 23.01.2019 года по 16.06.2020 года, 366 326 руб. - штраф в соответствии с п. 5.6 договора, а также взыскать судебные расходы по оплате услуг оценщика в размере 7 200 руб. и по оплате государственной пошлины в размере 20 689 рублей; обратить взыскание на заложенное имущество земельный участок №74, общей площадью 1 500 кв.м., кадастровый №, и расположенный на нем объект незавершенного строительства (фундамент с цоколем), находящиеся по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену реализуемого имущества: 399 200 руб. – земельный участок, 60 000 руб. – объект незавершенного строительства (фундамент с цоколем).

В судебном заседании представитель истца Литвинова М.С. иск поддержала в полном объеме по изложенным в нем основаниям.

Ответчик Вакуленко О.П. в судебное заседание не явился, направленная в его адрес корреспонденция вернулась в суд с отметкой об истечении срока хранения, что признается судом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ надлежащим извещением ответчика.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства дела по представленным доказательствам, заслушав объяснения представителя истца, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 1 ГК РФ, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу требований ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допустим.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка № (далее – Договор), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок из состава земель для индивидуального жилищного строительства площадью 1 500 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, учетный номер участка 74, а покупатель обязуется принять этот участок и уплатить за него установленную договором цену. В целях обеспечения исполнения покупателем обязательств по договору приобретаемый земельный участок передан в залог АО «Белгородская ипотечная корпорация». Цена земельного участка по договору составляет 868 500 рублей, при этом в течение 5 дней со дня заключения договора покупатель уплачивает часть цены участка в сумме 50 000 рублей, а на оплату оставшейся части цены участка в сумме 818 500 рублей предоставляется отсрочка на 5 лет до 27.12.2018 года. Покупатель обязался в течение 5 лет со дня подписания договора построить на приобретаемом земельном участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить право собственности на него. В таком случае оставшаяся части цены участка, на которую предоставлялась отсрочка, прощается покупателю в соответствии со ст. 415 ГК РФ. В случае нарушения срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом покупатель обязался уплатить продавцу проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка (п. 5.5 договора). Документы для государственной регистрации права собственности на участок должны быть сданы покупателем в регистрирующий орган в течение 7 рабочих дней со дня подписания договора (п.3.2.2 договора). Также по условиям договора продавец обязался организовать строительство инженерных внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения и канализации с привлечением денежных средств покупателя, а покупатель в свою очередь обязался в течение в течение 5 лет со дня подписания договора подключить построенный на участке жилой дом к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом. Общая сумма затрат на проведение инженерных коммуникаций составляет 546 326 рублей, из которых 180 000 рублей оплачивается покупателем в качестве инвестирования строительства инженерных сетей в следующем порядке: 72 000 руб. при заключении договора; по 32 000 не позднее 27 декабря ежегодно с 2014 года по 2016 год; 12 000 руб. – в 2017 году. В случае нарушения срока подключения жилого дома к инженерным сетям покупатель обязался уплатить продавцу штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей и суммой, фактически уплаченной покупателем в качестве инвестирования строительства инженерных сетей (п. 5.6 договора).

Как следует из выписки из ЕГРН, акта приема-передачи к договору от ДД.ММ.ГГГГ, истец свои обязательства по договору исполнил, земельный участок передан покупателю, право собственности на него зарегистрировано на ответчика.

Также истцом исполнены обязательства по организации строительства инженерных внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения и канализации, что удостоверено письмом ГУП «Белгородский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства».

Между тем, как следует из акта проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и фотографии к нему, ответчик в срок, установленный договором, свои обязательства по возведению жилого дома, пригодного для постоянного проживания, не исполнил, на земельном участка имеется объект незавершенного строительства, а именно фундамент с цоколем, соответственно подключение инженерных коммуникаций и сетей также не осуществлено.

Каких-либо фактических данных об исполнении ответчиком своих обязательств по договору суду не представлено.

Представленный истцом расчет заявленных ко взысканию сумм принимается судом, поскольку он арифметически верен, основан на условиях договора купли-продажи земельного участка.

При таких обстоятельствах, в силу приведенных правовых норм и условий договора, установленный судом по настоящему спору факт неисполнения ответчиком обязательств является основанием к взысканию с него в пользу истца заявленных последним сумм.

Требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество суд признает обоснованными по нижеследующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке).

В соответствии со ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в законе требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст.54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Как усматривается из договора купли-продажи земельного участка, в целях обеспечения исполнения покупателем обязательств по договору приобретаемый земельный участок передан в залог АО «Белгородская ипотечная корпорация».

В соответствии с п.1 ст. 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Согласно п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Как указано судом выше в ходе проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи было установлено, что на земельном участке, приобретенном ответчиком, имеется объект незавершенного строительства – фундамент с цоколем.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства нашел подтверждение факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка, а также то, что расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства – фундамент с цоколем следуют судьбе земельного участка и ипотека распространяется и на него, суд приходит к выводу о том, что исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество – земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства – фундамент с цоколем, подлежат удовлетворению.

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст. 54.1 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», судом не установлено, поскольку сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от стоимости предмета залога, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.

Согласно ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч.2 ст.54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчета №60520 от 25.05.2020 года, выполненного ИП Тюленевым С.А., рыночная стоимость земельного участка №74, общей площадью 1 500 кв.м., кадастровый №, составляет 499 000 руб., рыночная стоимость расположенного на нем объекта незавершенного строительства (фундамента с цоколем) составляет 75 000 руб.

Отчет об оценке стоимости недвижимого имущества принимается судом, поскольку он научно обоснован, содержит необходимые и достаточные исследования и выводы, выполненным лицом, уполномоченным производить оценку объектов недвижимости.

Данных об иной стоимости объекта недвижимости суду не представлено.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, определяет способ его реализации путем продажи с публичных торгов и устанавливает начальную продажную цену реализуемого имущества в общем размере 459 200 руб., из которой 399 200 руб. – земельный участок, 60 000 руб. – объект незавершенного строительства (фундамент с цоколем), что соответствует 80% от общей рыночной стоимости имущества, определенной в отчете об оценке.

Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение об определении начальной продажной цены заложенного имущества, истец был вынужден обратиться к услугам оценщика для определения рыночной стоимости заложенного имущества в целях заявления соответствующих исковых требований, отчет оценщика принят судом, следовательно, понесённые истцом расходы по оплате услуг оценщика в размере 7 200 руб. подлежат взысканию в его пользу с ответчика. Факт несения соответствующих расходов истцом удостоверен договором №60520 от 21.05.2020 года, актом сдачи-приемки выполненных работ к нему и счетом на оплату.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ ввиду удовлетворения иска с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 689 рублей, факт несения которых истцом удостоверен платежным поручением.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к Вакуленко Олегу Петровичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать с Вакуленко Олега Петровича в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору купли-продажи земельного участка №/2 от ДД.ММ.ГГГГ в общем размере 1 297 729,40 руб., из которых: 868 500 руб. - оставшаяся стоимость земельного участка, 62 903,40 руб. - проценты в соответствии с п. 5.5 договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 366 326 руб. - штраф в соответствии с п. 5.6 договора, а также взыскать судебные расходы по оплате услуг оценщика в размере 7 200 руб. и по оплате государственной пошлины в размере 20 689 рублей.

Обратить взыскание в пределах 1 325 618,40 руб. на заложенное имущество земельный участок №74, общей площадью 1 500 кв.м., кадастровый №, и расположенный на нем объект незавершенного строительства (фундамент с цоколем), находящиеся по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену реализуемого имущества в размере 459 200 руб., из которой 399 200 руб. – земельный участок, 60 000 руб. – объект незавершенного строительства (фундамент с цоколем).

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья