Решение по делу № 2-2498/2024 от 28.02.2024

УИД 50RS0007-01-2024-000599-10

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 августа 2024 года                            г. Домодедово

Домодедовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего                Е.А. Мазиной

при секретаре судебного заседания        Ю.В. Клевжиц

с участием представителя истцов по доверенности от 28.09.2023г, Спиридоновой М.С, Орджония К.Б, представителей ответчика Трофимова М.М, доверенность от 26.06.2024г, Духановой О.В, доверенность от 07.12.2023г,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2498/2024 по иску Мартынова М.М к ООО ПКФ «Гюнай» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Максимов М.М обратился с требованием к ООО ПФК «Гюнай» о признании права собственности на квартиру №715, площадью 84, 5 кв.м, кадастровый номер №, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указывает, что 04.07.2022г между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №№ от 04.07.2022г, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли продажи трехкомнатной квартиры со строительным номером 711Б, общей проектной площадью 86, 37 кв.м, расположенной на 3 этаже в 8 секции по адресу: <адрес>.

Стоимость жилого помещения определена сторонами в размере 4 000 000 руб.

Отсутствие претензий по оплате подтверждается Актом взаимозачета №00000112 от 01.10.2022г, согласно которому задолженность ООО ПФК «Гюнай» перед ИП Рагимовым А.С составляет 4 млн. руб, задолженность Мартынова М.М перед ООО ПКФ «Гюнай» составляет 4 млн. руб, произведен взаимозачет.

04.07.2022г между Мартыновым М.М и ООО ПКФ «Гюнай» был заключен договор №№ участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>.

Застройщик обязался построить многоэтажный жилой дом по указанному адресу, после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику строительства трехкомнатную квартиру со строительным номером 711Б, общей проектной площадью 86, 35 кв.м, расположенную на 3 этаже в 8 секции, порядковый номер квартиры на межквартирной площадке слева направо 3 а участник строительства принял обязательство уплатить за данное помещение сумму в размере 4 000 000 руб.

Участник строительства исполнил свои обязательства по оплате квартиры на общую сумму 4 000 000 руб, что подтверждается справкой о внесении денежных средств от 01.10.2022г.

Срок ввода объекта в эксплуатацию был установлен как 4 квартал 2022г, срок передачи дольщику объекта долевого строительства- 1 квартал 2023г с правом досрочного исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта долевого строительства. Объект был введен в эксплуатацию только в декабре 2022г и не был передан по акту истцу, что послужило основанием для обращения в суд.

В судебное заседание истец не явился, его представители поддержали заявленные истцом требования по изложенным основаниям.

Представители ответчика возражали против заявленных требований, не находят оснований для их удовлетворения.

Так, истцом не представлено суду доказательств заключения с ООО ПКФ «Гюнай» договора участия в долевом строительстве в отношении спорной квартиры, ровно как и не представлено доказательств оплаты застройщику цены договора.

Заявление о признании ООО ПКФ «Гюнай» банкротом подано 12.09.2022г. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 21.12.2022г. Однако истец не предпринял действий, направленных на включение в реестр требований участников долевого строительства в установленные сроки.

При этом Мартынов М.М в рассматриваемый период дважды обращался в Арбитражный суд с заявлениями о включении в реестр требований участников долевого строительства иных квартир, застройщиком которых являлся также ООО ПКФ «Гюнай», указанное обстоятельство позволяет ответчику критически оценивать действия истца.

Договор участия в долевом строительстве, представленный истцом, не зарегистрирован в Роскадастре, в силу ч. 3 ст. 4 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004г считается не заключенным.

Истцом не предоставлено подтверждение платежей ответчику, текст искового заявления не содержит сведений о способе произведенной истцом оплаты.

Более того, представленные истцом документы свидетельствуют о не осуществлении таких платежей.

Акт взаимозачета от 01.10.2022г, составленный между ООО ПКФ «Гюнай» и предпринимателем Рагимовым А.С, являвшимся в указанный период генеральным директором ООО ПКФ «Гюнай» не позволяет определить, каким образом может быть прекращена задолженность Мартынова М.М перед ООО ПКФ «Гюнай», при отсутствии встречного обязательства ООО ПК «Гюнай» перед Мартыновым М.М, указанный акт не содержит информации, позволяющей признать зачет произведенным. т.к не содержит необходимой для проведения зачета информации.

Представленная истцом справка о внесении денежных средств от 01.10.2022г не подтверждает факт оплаты, истцом не предоставлено суду допустимых доказательств перечисления денежных средств на расчетный счет, либо внесения денежных средств в кассу ООО ПКФ «Гюнай».

Представленный истцом договор, датированный 04.07.2022г, предусматривает срок оплаты- 30.03.2023г. С учетом предбанкротного состояния ООО ПКФ «Гюнай», данное обстоятельство вызывает у ответчика сомнения в экономической целесообразности для ООО ПКФ «Гюнай», и добросовестности действий Рагимова А.Спо оформлению документов, создающих видимость сделки по отчуждению квартиры.

О мнимости документов свидетельствует тот факт, что договор участия в долевом строительстве от 04.07.2022г был передан на государственную регистрацию лишь 26.11.2022г. Ввиду отсутствия госрегистрации, договор не может считаться заключенным. Предварительный договор купли-продажи ничтожен, поскольку призван прикрыть другую сделку – договор долевого участия. Поскольку истцом не произведено исполнения в пользу ООО ПКФ «Гюнай», указанный срок для оплаты истек, ответчик считает, что отсутствуют основания для признания наличия между сторонами отношений по участию в долевом строительстве.

Третье лицо Рагимов А.С, бывший генеральный директор ООО ПКФ «Гюнай» и индивидуальный предприниматель, в судебное заседание не явился, извещен. Им предоставлен отзыв на иск, в котором просит иск Мартынова М.М удовлетворить в полном объеме. Мартынов М.М является участником строительства на основании заключенных с застройщиком ООО ПКФ «Гюнай» договоров. Обязательства перед ответчиком выполнены им, задолженность отсутствует, что подтверждается справками и актами застройщика. Истец, выполнив свои обязательства по договорам в полном объеме, приобрел право собственности на квартиру.

Поскольку в данном случае государственная регистрация права собственности истца, как акт признания государством возникновения у него этого права, не может быть произведена в силу ненадлежащего оформления документации, то существует необходимость в признании возникшего у истца права собственности в судебном порядке.

    Свидетель истца Геращенко Н.А. показала, что работала главным бухгалтером в ООО ПКФ «Гюнай». На справке о внесении денежных средств стоит её подпись и подпись генерального директора Рагимова А.С, такие справки они давали всем, кто оплатил квартиру полностью.

    По договору с Мартыновым М.М денежные средства физически не вносились. Рагимов был руководитель предприятия. Было много случаев, когда он вносил деньги в ООО ПКФ Гюнай от себя, как от физического лица. К примеру, надо выдавать заработную плату, денег нет, он вносит деньги, чтобы выдать заработную плату. Для этого оформляется договор займа, по которому эти деньги приходуется, деньги поступают в кассу, или на расчетный счет. У Рагимова было ИП Рагимов. Когда Мартынов покупал квартиру, директор Рагимов вызвал её, Геращенко Н.А и сказал, что надо эту квартиру его займом закрыть, она тогда сделала взаимозачет.

    Это была распространенная практика работы с подрядчиками по взаимозачетам, да и с физическими лицами были тоже взаимозачеты. 100% поступили деньги за эту квартиру в ООО ПКФ «Гюнай». Она лично проверила, что был займ от Рагимова ООО «ПФК «Гюнай», после чего составила Акт взаимозачета, при этом убедилась, что деньги от ИП Рагимова поступили на счет ООО «ПФК «Гюнай».

Суд, выслушав представителей сторон, свидетеля, исследовав предоставленные в дело доказательства, находит заявленный иск подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства, в том числе,возникают из договоров.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон №214-ФЗ).

В соответствии со ст. ст. 4, 6 Закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов, передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По делу установлено, что 04.07.2022г между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №№ от 04.07.2022г, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли продажи трехкомнатной квартиры со строительным номером 711Б, общей проектной площадью 86, 37 кв.м, расположенной на 3 этаже в 8 секции по адресу: <адрес>.

Стоимость жилого помещения определена сторонами в размере 4 000 000 руб. (.д. 6-7).

04.07.2022г между Мартыновым М.М и ООО ПКФ «Гюнай» был заключен договор №№ участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>.

Застройщик обязался построить многоэтажный жилой дом по указанному адресу, после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику строительства трехкомнатную квартиру со строительным номером 711Б, общей проектной площадью 86, 35 кв.м, расположенную на 3 этаже в 8 секции, порядковый номер квартиры на межквартирной площадке слева направо 3 а участник строительства принял обязательство уплатить за данное помещение сумму в размере 4 000 000 руб.( л.д. 9-15).

Участник строительства исполнил свои обязательства по оплате квартиры на общую сумму 4 000 000 руб, что подтверждается справкой о внесении денежных средств от 01.10.2022г., показаниями свидетеля Геращенко Н.А, которые суд признает достоверными, оснований заинтересованности в исходе дела со стороны указанного свидетеля не установлено, объяснениями третьего лица( л.д.16).

Указанная Справка, подтверждающая оплату, содержит все необходимые реквизиты первичного документа, а именно: номер, дату, сумму платежа, ФИО лица, сделавшего платеж, основание платежа, подпись лица, принявшего платеж, расшифровку подписи и печать организации.

Расчеты по договорам участия в долевом строительстве не относятся к расчетам для целей Федерального закона № 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации" и не требуют применения контрольно-кассовой техники (Письмо Минфина России от 7 августа 2018 г. N 03-01-15/55691).

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (части 1 и 2) суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

На основании части 1 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью впорядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи).

На основании изложенного суд полагает, что совокупностью доказательств (справкой, показаниями свидетеля, объяснениями третьего лица) подтверждена надлежащая оплата истцом сумм, указанных в договоре долевого участия, доводы ответчика о не разыскании платежа не влияют на выводы суда.

Истец, вступая в правоотношения с ответчиком, ведущим предпринимательскую деятельность, является потребителем, следовательно, оплатив предусмотренные суммы, и получив от ответчика в качестве подтверждения справку, истец не обязан был контролировать дальнейшее движение средств и поступление их на счет ООО.

Документы о не поступлении денег на расчетный счет ответчика, в рассматриваемом случае, не опровергают выводов суда и правовую позицию истца.

Ведение бухгалтерского учета и хранение документов бухгалтерского учета - обязанность руководителя ООО, который несет ответственность перед обществом, при этом должен действовать в интересах общества добросовестно и разумно (ст. 40. Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").

Истец не имел возможности контролировать соблюдение ответчиком финансовой дисциплины, полагаясь на выданные ответчиком документы, содержание которых определялась застройщиком, являющимся профессиональным участником рынка жилищного строительства.

То обстоятельство, что должностными лицами должника нарушались правила учета и движения денежных средств, поступивших в кассу, не является основанием для лишения участника долевого строительства, добросовестно исполнившего свои обязательства, права на заявление требования о передаче жилого помещения.

Кроме изложенного, ответчик не предъявлял истцу претензий по обязательству об оплате, срок исполнения которого истек 30.03.2023г.

В соответствии с п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру.

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что при оценке достоверности факта наличия требования, основанного на передаче должнику наличных денежных средств, подтверждаемого только его распиской или квитанцией к приходному кассовому ордеру, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства: позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства, имеются ли в деле удовлетворительные сведения о том, как полученные средства были истрачены должником, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности и т.д.

Следует отметить, что перечень доказательств для оценки факта достоверности передачи денежных средств, приведенный в данном разъяснении, не является исчерпывающим, равно как и не исключается признание обоснованным требования, основанного на передаче должнику денежных средств, в подтверждение которой представлены расписки, в случае подтверждения достоверности такой передачи иными материалами дела.

Истцом представлены справки по форме 2-НДФЛ за 2021, 2022г, размер дохода истца позволял ему приобрети квартиру, стоимостью 4 млн. руб. (л.д. 94-98).

В силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, либо по заявлению представителя указанных лиц при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ст. 15 Федерального закона N 218-ФЗ).

Государственный регистратор прав в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывает в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 данного федерального закона (ст. 27 Федерального закона N 218-ФЗ).

Как установлено судом, договор участия в долевом строительстве не был зарегистрирован после его подписания.

Судом также установлено, что 26.11.2022г истец обратился с заявлением в МФЦ г. Домодедово с заявлением о регистрации договора участия в долевом строительстве (л.д. 166-167).

Уведомлением Управления Росреестра по МО от 07.12.2022г регистрация прав была приостановлена до 07 марта 2023г в связи с поступлением от публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» сведений о введении в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве» (л.д. 102-105).

Уведомлением Управления Росреестра по МО от 07.03.2023г истцу было отказано в регистрации прав, в связи с вынесением в отношении застройщика акта арбитражным судом о введении одной из процедур, применяемых в банкротстве (л.д. 99-101).

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.11.2022 по делу №А41-67767/22 в отношении общества ООО ПКФ «Гюнай» введена процедура банкротства - конкурсное производство, утвержден конкурсный управляющий.

Мартынов М.М обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о восстановлении срока на подачу требований в реестр требований участников строительства ООО ПКФ «Гюнай», включении требования Мартынова М.М в реестр требований участников строительства ООО ПКФ «Гюнай», передачи в собственность квартиры №715 ( проектный номер 711Б), расположенную в МКД по адресу: <адрес>.

Определением АС МО от 16.10.2023г заявление Мартынова М.М было принято к производству АС МО (л.д. 180).

Определением от 27.11.2023г АС МО производство по заявлению Мартынова М.М было прекращено ввиду утверждения определением АС МО 20.11.2023г мирового соглашения (л.д.179).

Учитывая изложенное, истцом было подано заявление как в Россреестр о регистрации договора, так и АС МО о включении требований в реестр, однако зарегистрировать право не получилось возможным ввиду введения конкурсного производства в отношении должника, что послужило сначала причиной приостановки, потом – отказа в регистрации.

Таким образом, регистрация договора истцом не была произведена по не зависящим от истца обстоятельствам.

В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Учитывая, что договор был оплачен истцом, что было установлено ранее судом, оснований считать его не заключенным у суда не имеется.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, и путем признания права.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 ГК РФ).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 59 постановления от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Принимая во внимание, что требование истца основано на договоре участия в долевом строительстве и то, что он свои обязательства по оплате объекта строительства исполнил надлежащим образом, а также то, что строительство объекта завершено и он сдан в эксплуатацию, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения искового требования о признании за истцом право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Мартынова М.М удовлетворить.

Признать за Мартыновым М.М. (паспорт <данные изъяты>) право собственности на квартиру №715, площадью 84, 5 кв.м, кадастровый номер №, расположенную по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для внесения сведений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Московский областной суд через Домодедовский городской суд Московской области.

Председательствующий                        Е.А. Мазина

Мотивированное решение

изготовлено

03 сентября 2024г