Решение от 16.06.2022 по делу № 2-376/2022 от 22.04.2022

К делу № 2-376/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

село Успенское                                                                                16 июня 2022 г.

Успенский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Даниленко А.А.,

секретаря судебного заседания Мартыненко Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Адаевой Дарьи Анатольевны, действующей <данные изъяты>, к Администрации муниципального образования Успенский район о признании права собственности на недвижимое имущество,

установил:

Адаева Д.А., действующая в своих интересах <данные изъяты> обратились в суд с иском к администрации муниципального образования Успенский районо о признании права собственности на недвижимое имущество.

Иск мотивирован тем, что по договору купли-продажи квартиры от 05 ноября 2020 года Адаева Д.А., <данные изъяты> (покупатели) приобрели у ФИО3, ФИО2 и ФИО1 (продавцы) квартиру, общей площадью 25 кв.м., жилой площадью 20,6 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, находящуюся по адресу: <адрес> (далее по тексту - квартира).

Оплата по договору купли-продажи квартиры от 05 ноября 2020 года была произведена, споров по исполнению указанного договора между нами нет. В установленном порядке они зарегистрировали право общей долевой собственности на квартиру по 1/3 доле каждый.

Квартира по адресу <адрес> расположена в многоквартирном доме (коттедж, состоящий из четырёх квартир). Многоквартирный дом расположен на двух земельных участках - квартиры №1 и №2 на одном земельном участке, а квартиры №3 и №4 на двух других земельных участках.

Квартиры №1 и №2 расположены на земельном участке площадью 698 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, 2 (далее по тексту - «земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>»).

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН (выписка от 02 февраля 2022 года) земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> находится в общей долевой собственности. Собственниками являются третьи лица: ФИО1 - общая долевая собственность, 1/12 доля; ФИО2 - общая долевая собственность 1/12 доля; ФИО3 - общая долевая собственность 1/3 доля.

Таким образом, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> зарегистрировали только бывшие собственники квартиры №1, расположенной на указанном земельном участке. В общей сложности они имеют ? долю в праве общей долевой собственности. Важно отметить, что согласно сведениям ЕГРН, собственник (собственники) квартиры №2, которая также находится на указанном участке, право собственности на свою часть – ? долю земельного участка не зарегистрировали.

27 мая 2021 года между ними был заключён договор купи-продажи, по которому продавцы - ФИО3, ФИО2 и ФИО1 передали в их собственность (по 1/3 доле каждому) принадлежащие им 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>. Оплата стоимости земельного участка была нами произведена, споров относительно исполнения договора между нами нет.

После подписания договора, истцы обратились в Межмуниципальный отдел по г. Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.

08 июля 2021 года Управление Росреестра направило в их адрес Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, в котором сообщило, что для оформления сделки купли-продажи им необходимо обратиться в нотариальную контору.

Просит признать действующим договор купли-продажи земельного участка от 27 мая 2021 года в отношении недвижимого имущества - долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 698 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>;

зарегистрировать переход права собственности от ФИО1 (дата рождения: ДД.ММ.ГГГГ; место рождения: <адрес>), ФИО2 (дата рождения: ДД.ММ.ГГГГ; место рождения: <адрес>), ФИО3 (дата рождения: ДД.ММ.ГГГГ; место рождения: <адрес>) на принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 698 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> к Адаевой Дарье Анатольевне (дата рождения: ДД.ММ.ГГГГ, место рождения: <адрес>), <данные изъяты>

указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации за Адаевой Дарьей Анатольевной (дата рождения: ДД.ММ.ГГГГ, место рождения: <адрес>) права общей долевой собственности на 1/6 долю земельного участка площадью 698 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, 2;

<данные изъяты>

<данные изъяты>

В судебное заседание истец представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, просит суд исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика - администрации муниципального образования Успенский районо в судебное заседание представили заявление о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, не возражали против удовлетворения требований.

Третьи лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в судебное заседание не явились.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Гражданское законодательство, а именно статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяя способы защиты гражданских прав, устанавливает, что одним из способов защиты является признание права. Право собственности может быть приобретено, а как следствие признано за собственником только по тем основаниям, которые предусмотрены законодательством.

В судебном заседании установлено, что по договору купли-продажи квартиры от 05 ноября 2020 года Адаева Дарья Анатольевна, <данные изъяты> приобрели у ФИО3, ФИО2 и ФИО1 (продавцы) квартиру, общей площадью 25 кв.м., жилой площадью 20,6 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, находящуюся по адресу: <адрес>.

Оплата по договору купли-продажи квартиры от 05 ноября 2020 года была произведена, споров по исполнению указанного договора между нами нет. В установленном порядке мы зарегистрировали право общей долевой собственности на квартиру по 1/3 доле каждый.

Квартира по адресу <адрес> расположена в многоквартирном доме (коттедж, состоящий из четырёх квартир). Многоквартирный дом расположен на двух земельных участках - квартиры №1 и №2 на одном земельном участке, а квартиры №3 и №4 на двух других земельных участках.

Квартиры №1 и №2 расположены на земельном участке площадью 698 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН (выписка от 02 февраля 2022 года) земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> находится в общей долевой собственности. Собственниками являются третьи лица: ФИО1 - общая долевая собственность, 1/12 доля; ФИО2 - общая долевая собственность 1/12 доля; ФИО3 - общая долевая собственность 1/3 доля.

Таким образом, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> зарегистрировали только бывшие собственники квартиры №1, расположенной на указанном земельном участке. В общей сложности они имеют ? долю в праве общей долевой собственности. Важно отметить, что согласно сведениям ЕГРН, собственник (собственники) квартиры №2, которая также находится на указанном участке, право собственности на свою часть – ? долю земельного участка не зарегистрировали.

27 мая 2021 года между ними был заключён договор купи-продажи, по которому продавцы - ФИО3, ФИО2 и ФИО1 передали в их собственность (по 1/3 доле каждому) принадлежащие им 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>. Оплата стоимости земельного участка была нами произведена, споров относительно исполнения договора между нами нет.

После подписания договора, истцы обратились в Межмуниципальный отдел по г. Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.

08 июля 2021 года Управление Росреестра направило в их адрес Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, в котором сообщило, что для оформления сделки купли-продажи им необходимо обратиться в нотариальную контору.

В качестве основания для приостановления государственной регистрации указаны пункт 7 части 1 статьи 26 и статья 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, регистрация перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по заключённому между ними договору купли-продажи от 27 мая 2021 года в установленном порядке невозможна.

Согласно положениям части 1.1. статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии с частью 4 указанной статьи, при продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие:

1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продаёт её, за исключением случая, указанного в части 4.1 настоящей статьи;

2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется.

Указанные нормы Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» свидетельствуют о том, что сделки с имуществом, находящимся в общей долевой собственности в общем случае должны быть удостоверены нотариально. При этом, для соблюдения прав всех участников долевой собственности необходимо известить их о намерении продать свою долю, либо получить от них отказ от преимущественного права на покупку доли.

Выполнить вышеуказанные требования законодательства возможно только при наличии зарегистрированных прав у всех участников долевой собственности. Право собственности на вторую долю (также 1/2 часть) должно было быть зарегистрировано собственником (собственниками) квартиры №2, которая также находится на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>. Однако, собственник (собственники) квартиры №2 право общей долевой собственности не зарегистрировал, что, в настоящее время, служит препятствием для регистрации сделки купли-продажи 1/2 доли указанного земельного участка.

Таким образом, ввиду того, что собственник второй половины земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> отсутствует, истцы не имеют возможности уведомить его о намерении совершения сделки купли-продажи в отношении доли земельного участка, либо получить отказ от преимущественного права на покупку доли. В этой связи, нотариальное оформление сделки, а также регистрация перехода права невозможны.

Данные обстоятельства являются объективными и не зависят от воли сторон по договору продавцов и покупателей, в связи с чем внесудебное решение данного вопроса не представляется возможным.

В соответствии со статьёй 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1), и могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2).

В соответствии со статьёй 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Конституция Российской Федерации, закрепляя право частной собственности и раскрывая в статье 35 его конституционное содержание, включающее правомочия иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, выделяет в качестве самостоятельного конституционного права право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю (статья 36, часть 1) и, конкретизируя применительно к данному праву предписание статьи 17 (часть 3), устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землёй осуществляются её собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (статья 36, часть 2).

В соответствии с частью 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статьям 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как указано в пункте 45 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту - «постановление Пленума №10/22»), применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Истцы полагают, что их права как собственника объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> нарушаются тем обстоятельством, что земельный участок под указанным объектом принадлежит на праве собственности третьим лицам. При этом, переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи невозможен ввиду объективных обстоятельств.

В пункте 29 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2019)», утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 27 ноября 2019 года, дано разъяснение касательно перехода права аренды в отношении земельного участка, при переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на указанном земельном участке.

В силу части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и части 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний его собственник.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Вышеизложенные нормы определяют, что после приобретения права собственности на квартиру, истцы приобрели преимущественное право на приобретение земельного участка на котором находится квартира.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, сформулированным в пунктах 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключённого между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Проанализировав установленные по делу обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследовав собранные по делу доказательства, каждое в отдельности и в совокупности с другими доказательствами, оценив их относимость, допустимость и достоверность, суд находит исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 27 ░░░ 2021 ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ - ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 698 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░: <░░░░░░ ░░░░░░>

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░1 (░░░░ ░░░░░░░░: ░░.░░.░░░░; ░░░░░ ░░░░░░░░: <░░░░░>), ░░░2 (░░░░ ░░░░░░░░: ░░.░░.░░░░; ░░░░░ ░░░░░░░░: <░░░░░>), ░░░3 (░░░░ ░░░░░░░░: ░░.░░.░░░░; ░░░░░ ░░░░░░░░: <░░░░░>) ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 698 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░: <░░░░░>, ░/░ ░░░░░░░░░, <░░░░░> ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ (░░░░ ░░░░░░░░: ░░.░░.░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░: <░░░░░>), <░░░░░░ ░░░░░░>

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░

░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ (░░░░ ░░░░░░░░: ░░.░░.░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░: <░░░░░>);

<░░░░░░ ░░░░░░>

<░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ 1/6 ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 698 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░: <░░░░░>

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░