Решение по делу № 33-1945/2024 от 07.02.2024

Судья Хохлова И.С. № 33-1945/2024

64RS0044-01-2023-003423-75

№ 2-3179/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 февраля 2024 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Агарковой И.П.,

судей Кудряшовой Д.И., Крапивина А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Комнатной Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов»
к Аллахвердиеву Тельману Ильгаровичу о расторжении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе администрации муниципального образования
«Город Саратов» на решение Заводского районного суда города Саратова
от 28 сентября 2023 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Агарковой И.П., объяснения представителя администрации муниципального образования «Город Саратов» - Пояты Н.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Аллахвердиева Т.И., полагавшего, что решение суда является законным и обоснованным, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на жалобу, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась
в суд с иском к Аллахвердиеву Т.И. о расторжении договора аренды земельного участка № от <дата>.

Требования мотивированы тем, что на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от <дата> № комитетом по управлению имуществом города Саратова 22 мая 2014 года
с ФИО7 заключен договор аренды земельного участка №,
по условиям которого указанному лицу для строительства зданий и сооружений для занятий физкультурной и спортом без ограничения мест для зрителей (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные комплексы, спортивные залы, бассейны, тренажерные залы, спортивные школы, тиры (в зданиях и помещениях),
фитнес клубы), сроком на <данные изъяты> предоставлен в аренду земельный участок площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером №, расположенный по адресу:
<адрес>, б/н. В настоящее время арендатором указанного земельного участка является Аллахвердиев Т.И. В результате осуществления мероприятий по муниципальному земельному контролю установлено,
что на арендуемом земельном участке в нарушение условий договора аренды отсутствует ограждение, расположено одноэтажное строение хозяйственно-бытового назначения из газосиликатного блока, часть разрушенного строения, детская игровая площадка, осуществляется парковка автотранспортных средств, имеются отельные очаги скопления бытового мусора (пластик, стекло, пакеты мусора с неизвестным содержимым), произрастает древесно-кустарниковая растительность. 28 июля 2022 года истцом в адрес ответчика направлено предупреждение об устранении выявленного нарушения в течение тридцати дней с момента его получения. В связи
с неисполнением ответчиком требований истца, содержащихся в предупреждении, 26 мая 2023 года администрацией муниципального образования «Город Саратов»
в адрес Аллахвердиева Т.И. направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка и соответствующее соглашение с актом приема-передачи земельного участка, подписанные истцом в одностороннем порядке. В связи с тем, что в добровольном порядке Аллахвердиев Т.И. не желает расторгать договор аренды, администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась
в суд с указанными выше требованиями.

Решением Заводского районного суда города Саратова от 28 сентября
2023 года в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» отказано.

В апелляционной жалобе администрация муниципального образования «Город Саратов» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. Автор жалобы указывает
на неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а также выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств. В обоснование доводов жалобы ее автор указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по осуществлению строительства и исполнения условий договора аренды, срок действия градостроительного плана истек 13 ноября 2022 года, а поведение ответчика противоречит целям заключения договора, основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель.

В возражениях на апелляционную жалобу Аллахвердиев Т.И. просит
решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов» - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки, в том числе, при которых заседание судебное коллегии подлежит отложению, не установлено. При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции
по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной
из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 3 статьи 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом
не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

На основании подпунктов 1 - 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В абзаце шестом подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ определено,
что право прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Кроме того в соответствии с абзацем четвертым статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков
в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Вместе с тем, как указал Конституционный Суд Российской Федерации
в определении от 30 сентября 2019 года № 2485-О, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного
для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ и согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб,
что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать
при заключении договора.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало
бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному
властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях
с другой стороной - арендатором.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов»
от <дата> № комитетом по управлению имуществом города Саратова <дата> с ФИО7 заключен договор аренды земельного участка
№, по условиям которого указанному лицу для строительства зданий
и сооружений для занятий физкультурной и спортом без ограничения мест
для зрителей (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные комплексы, спортивные залы, бассейны, тренажерные залы, спортивные школы, тиры
(в зданиях и помещениях), фитнес клубы), сроком на <данные изъяты> предоставлен в аренду земельный участок площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Миллеровская, б/н.

В пункте 4.1.2 договора аренды № от <дата> закреплено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае неиспользования земельного участка, предназначенного
для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства,
в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок
не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Земельный участок с кадастровым номером № имеет
вид разрешенного использования: для строительства зданий и сооружений
для занятий физкультурой и спортом без ограничения мест для зрителей (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные комплексы, спортивные залы, бассейны, тренажерные залы, спортивные школы, тиры (в зданиях
и помещениях), фитнес-клубы).

На основании договора замены стороны в обязательстве от <дата> ФИО7 уступил Аллахвердиеву Т.И. права и обязанности по договору аренды земельного участка № от <дата>.

Право аренды Аллахвердиева Т.И. на спорный земельный участок зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости.

Согласно акту осмотра от 28 марта 2023 года (с приложением фотоматериала), составленному консультантом отдела контроля за использованием земельных участков, по результатам визуального осмотра земельного участка с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, установлено, что земельный участок не огорожен, на земельном участке расположено одноэтажное строение хозяйственно-бытового назначения
из газосиликатного блока, часть разрушенного строения, детская игровая площадка, осуществляется парковка автотранспортных средств, имеются отдельные очаги скопления бытового мусора (пластик, стекло, пакеты мусора с неизвестным содержимым), произрастает древесно-кустарниковая растительность.

28 июля 2022 года администрация муниципального образования
«Город Саратов» направила Аллахвердиеву Т.И. предупреждение о необходимости надлежащего исполнения обязательств по договору аренды земельного участка
№ от 22 мая 2014 года, в частности необходимости в тридцатидневный срок с момента получения предупреждения предоставления документов, подтверждающих освоение земельного участка, в том числе разрешения
на строительство.

В ответ на указанное предупреждение Аллахвердиев Т.И. сообщил
в комитет по управлению имуществом города Саратова, что в период с 21 июля
2022 года по 25 июля 2022 года на спорном земельном участке были произведены мероприятия по уборке территории: вырубка и вывоз древесно-кустарниковой растительности, уборка и вывоз строительного и бытового мусора, выполнены геодезические работы, заключен договор на выполнение топографо-геодезических работ.

26 мая 2023 года администрация муниципального образования
«Город Саратов» направила Аллахвердиеву Т.И. уведомление о расторжении договора аренды земельного участка № от 22 мая 2014 года.Аллахвердиев Т.И. как в досудебном порядке, так и при рассмотрении настоящего спора судом возражал против расторжения спорного договора аренды земельного участка, выражал свою заинтересованность в использовании земельного участка с кадастровым номером №, указывал на объективные препятствия для осуществления строительства на таком земельном участке.19 августа 2023 года Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области ответчику сообщено, что образование земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером № возможно на основании проекта межевания территории. В соответствии с Законом Саратовской области от 31 октября 2022 года № 118-ЗСО «О перераспределении отдельных полномочий в области градостроительной деятельности между органами местного самоуправления Саратовской области органами государственной власти Саратовской области», такими полномочиями наделено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области. 22 августа 2022 года Аллахвердиевым Т.И. в комитет по управлению имуществом города Саратова направлен ответ на предупреждение, в котором
он сообщил, что в период с 21 июля 2022 года по 25 июля 2022 года на спорном земельным участке были произведены мероприятия по уборке территории, а именно: вырубка и вывоз древесно-кустарниковой растительности, уборка и вывоз строительного и бытового мусора; в рамках заключенного договора на земельном участке выполнены геодезические работы, которые показали, что выявленные полуразрушенные строения и металлический гараж расположены за границами земельного участка с кадастровыми номером №; отсутствие ограждения участка обусловлено обеспечением свободного доступа, прохода
и проезда жителей близлежащих домов и коммунальных служб, а также собственников коммуникаций, расположенных на земельном участке; забор будет незамедлительно установлен перед тем как будут начаты строительные работы
и завоз строительных материалов; в данный момент заключен договор <данные изъяты>
на выполнение топографо-геодезических работ, необходимых для разработки проектной документации и получения разрешения на строительство спортивного объекта в соответствии с градостроительным планом №
от <дата>.<дата> на основании заявления Аллахвердиева Т.И. подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №. 26 октября 2022 года <данные изъяты> на основании договора
с Аллахвердиевым Т.И. подготовлено заключение кадастрового инженера, согласно которому 58,1% площади земельного участка с кадастровым номером № обременены и не пригодны для строительства капитальных объектов и сооружений. 10 мая 2023 года Аллахвердиев Т.И. обращался в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о размежевании земельного участка с кадастровым номером №. Согласно ответу заместителя главы администрации муниципального образования «Город Саратов», председателя комитета по экономике № от <дата> часть земельного участка с кадастровым номером № находится в границах зон с особыми условиями использования территории, образование земельного участка в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № возможно на основании утвержденного проекта межевания территории. <дата> Аллахвердиев Т.И. обращался в комитет по управлению имуществом по Саратовской области с заявлением о размежевании земельного участка с кадастровым номером №.Как следует из ответа комитета по управлению имуществом по Саратовской области № от 27 июля 2023 года рассмотрение указанного вопроса относится
к компетенции органов местного самоуправления. 2 августа 2023 года Аллахвердиев Т.И. обращался в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области
с заявлением о внесении изменений в проект межевания территории, в границах которой находится земельный участок с кадастровым номером №.Исходя из ответа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области № от <дата>, разработка документации по планировке территории к полномочиям министерства не относится, образование земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером № возможно на основании проекта межевания территории. Согласно акту сверки расчетов от <дата> по договору аренды земельного участка № от <дата> имеется задолженность
по арендной плате в размере 8 401 рубля 79 копеек. 27 сентября 2023 года Аллахвердиевым Т.И. внесен платеж в счет арендной платы по договору аренды земельного участка № от <дата>
в размере 9 000 рублей.Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, оценив имеющиеся в деле доказательства, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 450, статьи 452, статей 606, 619 ГК РФ, пункта 9 статьи 22, пунктов 1, 2 статьи 46, пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», суд первой инстанции, учитывая, что за период действия договора аренды земельного участка № от <дата>,
с учетом договора замены стороны в обязательстве от 27 апреля 2019 года, Аллахвердиевым Т.И. предпринимаются попытки к освоению земельного участка
с кадастровым номером №, принимаются меры к его использованию
в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, вносятся арендные платежи за пользование таким земельным участком, пришел
к выводу об отсутствии признаков существенного нарушения условий спорного договора аренды земельного участка со стороны Аллахвердиева Т.И., способных повлечь расторжение такого договора.Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных доказательствах, которым по правилам статьи 67 ГПК РФ дана надлежащая оценка, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом обоснованно установлено, что Аллахвердиевым Т.И. предпринимаются попытки к освоению и использованию земельного участка с кадастровым номером №, учитывая особенности данного объекта и наличие в отношение обременений, в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, вносятся арендные платежи
за пользование земельным участком.Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего
и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а окончательные выводы суда основаны на правильном применении норм материального права
и соблюдении норм процессуального права.Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ указанные земли используются
в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории
и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица,
не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью
к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать
к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи
за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением
и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии
с его целевым назначением и разрешенным использованием.

При рассмотрении настоящего дела усматривается, что заключенным между сторонами договором конкретные сроки начала выполнения арендатором работ
по строительству не установлены.

Иное толкование автором жалобы положений гражданского и земельного законодательства и другая оценка обстоятельств настоящего дела не являются основанием для отмены принятого судебного акта.

Кроме того, следует отметить, что в соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 2 апреля 2022 года № 575 «Об особенностях подготовки, согласования, утверждения, продления сроков действия документации
по планировке территории, градостроительных планов земельных участков, выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, разрешений
на ввод в эксплуатацию» на один год продлевается установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации срок использования указанной в градостроительном плане земельного участка информации для целей подготовки проектной документации, выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства и внесения в него изменений в случае, если указанный срок истекает
в период со дня вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 2 апреля 2022 года № 575 до 1 января 2023 года.

С учетом указанных обстоятельствах, судебная коллегия полагает,
что доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции,
и выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств по делу судебная коллегия не усматривает. Доказательств, опровергающих выводы суда, автором жалобы
в суд апелляционной инстанции не представлено.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела (в том числе
и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе), судом не допущено.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заводского районного суда города Саратова от 28 сентября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов» - без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 6 марта 2024 года.

Председательствующий

Судьи