Решение по делу № 2-1307/2018 от 07.06.2018

    №2-1307/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

24 июля 2018 года                       село Иглино

Иглинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Залова А.Ф.

при секретаре Бикбулатовой З.М.

с участием истца Галлямова И.А. и его представителя Насыровой Р.Р.,

представителя ответчика Минаевой Е.В. - Чанышевой Л.Р.,

третьих лиц Мугуртдинова И.С. и представителя Управления Росреестра по РБ Щепиной О.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Галляова И.А. к Минаева Е.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, о прекращении права собственности на недвижимое имущество и возвращении недвижимого имущества в собственность,

У С Т А Н О В И Л:

Галляова И.А. обратился в суд с иском к Минаева Е.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, о прекращении права собственности на недвижимое имущество и возвращении недвижимого имущества в собственность, указывая в обоснование, что ему принадлежали на праве собственности двухэтажный жилой дом с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: РБ <адрес>. Указанные объекты недвижимости были проданы Минаева Е.В. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого ответчик должен был оплатить стоимость отчуждаемого имущества в размере 8 000 000 руб. Однако Минаева Е.В. свои обязательства по передаче денежных средств не исполнила, при этом переход права собственности на жилой дом и земельный участок к ответчику был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ. Считая допущенное со стороны контрагента по сделке нарушение существенным, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, прекратить право собственности Минаева Е.В. на указанные объекты недвижимости с погашением в ЕГРН записи о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ за №, возвратить имущество в собственность Галляова И.А. - восстановить запись в ЕГРН о праве собственности Галляова И.А. на двухэтажный жилой дом общей площадью <данные изъяты>2 кв.м., с кадастровым номером: №, земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., разрешенное использование ЛПХ, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: РБ <адрес> (в соответствии с уточненным исковым заявлением).

В ходе судебного заседания Галляова И.А. и его представитель Насырова Р.Р. уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить, суду пояснили следующее: когда он решил продать принадлежащие ему дом и земельный участок, к нему обратился его знакомый Мугуртдинов И.С., предложивший следующий вариант сделки: истец передает в собственность его контрагента по сделке (в последующем выяснилось, что это был Басов В.Ю.) недвижимость, а Басов В.Ю. передает в собственность Галляова И.А. строительную технику, которую последний передает предприятию, на котором работает Мугуртдинов И.С. – ООО «Углехимпереработка», в аренду, в последующем Общество выкупит технику у Галляова И.А. Истец ДД.ММ.ГГГГ пришел вместе с Мугуртдинов И.С. в МФЦ, расположенном по <адрес>, для заключения сделки с вышеприведенными условиями, с другой стороны пришли мужчина и женщина, представившиеся супругами Минаевыми, последние принесли готовые документы на подпись. Мугуртдинов И.С., ознакомившись с документами, попросил внести в них некоторые коррективы, Минаевы, зайдя в один из кабинетов МФЦ, переделали документы, после чего истец их подписал, не читая, и они сдали их на регистрацию. Минаевы сказали, что технику передадут через несколько дней, однако в итоге обязательство не исполнили. В ноябре 2017 года истец встречался с указанными лицами в автомобиле и записал их разговор на мобильный телефон. В ходе разговора он просил их либо рассчитаться с ним, либо вернуть недвижимость, но они отказались. Аудиозапись разговора он предоставляет суду.

Третье лицо Мугуртдинов И.С. исковые требования поддержал, суду пояснил, что работал совместно с Лутфурахмановым А.М. в ООО «Углехимпереработка», они арендовали у супругов Минаевых (в последующем выяснилось, что ими были Минаева Е.В. и Басов В.Ю.) строительную технику, были временные трудности и у них образовалась задолженность. Летом 2017 года его знакомый Галляова И.А. сообщил ему, что собирается продавать дом и земельный участок. Тогда он предложил Галляова И.А. и Минаевым следующую сделку: истец передает в собственность Минаевых недвижимость, а последние передают в собственность Галляова И.А. строительную технику, которую последний передает ООО «Углехимпереработка» в аренду, в последующем Общество выкупит технику у Галляова И.А. Все согласились. Регистрация сделки происходила ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ, расположенном по <адрес>. Он прочитал договор, принесенный Минаевыми, в нем в качестве стороны по сделке был указан Минаев В., строительная техника не фигурировала, а дата договора значилась как апрель 2017 года. На его вопрос Минаевы ответили, что техника сейчас под арестом, поэтому они ее указать как предмет договора не могут, но в последующем передадут Галлямову именно технику, после чего Минаевы пошли переправлять дату договора, Мугуртдинов И.С., доверившись им, сказал Галлямову, что можно подписывать договор и ушел, так как торопился. В последующем истец сообщил ему, что с ним не рассчитались, он пытался связаться с Минаевыми, однако они на контакт не шли. Стройтехнику Минаевы у них забрали.

Представитель ответчика Минаева Е.В. Чанышева Л.Р. с исковыми требованиями не согласилась, просила в их удовлетворении отказать, пояснив суду, что сделка была исполнена обеими сторонами, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств, датирование передаточного акта 10 апрелем 2017 года является технической ошибкой.

Представитель Управления Росреестра по РБ Щепина О.П. суду пояснила, что переход права собственности мог быть зарегистрирован и при наличии технической ошибки в представляемых на регистрацию документах.

Ответчик Минаева Е.В., будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, о причинах неявки не сообщила, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Свидетель Лутфурахманов А.М. суду пояснил, что работал совместно с Мугуртдинов И.С. в ООО «Углехимпереработка», они арендовали у супругов Минаевых (в последующем выяснилось, что ими были Минаева Е.В. и Басов В.Ю.) строительную технику, были временные трудности и у них образовалась задолженность. Мугуртдинов И.С. предложил своему знакомому Галляова И.А. и Минаевым следующую сделку: истец передает в собственность Минаевых недвижимость, а последние передают в собственность Галляова И.А. строительную технику, которую последний передает ООО «Углехимпереработка» в аренду, в последующем Общество выкупит технику у Галляова И.А. Все согласились. В последующем истец сообщил ему, что с ним не рассчитались, он пытался связаться с Минаевыми, однако они на контакт не шли. Стройтехнику Минаевы у них забрали.

Свидетель Мулюкова Р.Р. суду пояснил, что работает в МФЦ, расположенном по <адрес>, летом 2017 года ее знакомый Галлямов И.С. пришел в указанный МФЦ с тремя лицами (2 мужчины и женщина). Женщина попросила дать им возможность поменять дату в тексте документа и распечатать его.Она им помогла, распечатала документ и отдала его этой женщине, больше их не видела.

Выслушав объяснения истца его представителя, представителя ответчика и третьих лиц, допросив свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, представленные лицами, участвующими в деле, отзывы и возражения, дополнительно представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно положениям п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как установлено судом, Галляова И.А. принадлежали на праве собственности двухэтажный жилой дом с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: РБ <адрес>.

Указанные объекты недвижимости были проданы Минаева Е.В. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого Галляова И.А. обязуется передать недвижимость Минаева Е.В., а последняя обязуется оплатить стоимость отчуждаемого имущества в размере 8 000 000 руб. Галляова И.А. свои обязательства по договору исполнил: переход права собственности на жилой дом и земельный участок к Минаева Е.В. был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ.

Минаева же встречную обязанность не выполнила, денежные средства истцу не передала.

Суд приходит к указанному выводу в результате анализа исследованных доказательств. Так, в регистрационном деле имеется передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 3 которого на момент передачи объекта оплата по договору произведена в полном объеме.

Вместе с тем истцом в судебном заседании представлена аудиозапись его разговора с Минаева Е.В. и Басовым В.Ю., из содержания которого следует, что Галляова И.А. встречное исполнение со стороны Минаева Е.В. по договору купли-продажи недвижимости не получил.

Ответчик, хотя и ссылался на тот факт, что голос, звучащий на аудиозаписи, не принадлежит Минаева Е.В., несмотря на предложение суда ходатайство о проведении судебной фоноскопической экспертизы не заявил, другими доказательствами принадлежность голоса ответчику также не опроверг. В связи с чем и на основании ст. 56 ГПК РФ суд считает доказанным, что голос на представленной истцом аудиозаписи принадлежит Минаева Е.В.

Кроме того, невыполнение ответчиком своих обязательств по договору подтверждается и другими доказательствами. Так, истец в своих объяснениях заявил, что подписал итоговый вариант договора и другие документы, не читая их, доверившись Мугуртдинов И.С., текст договора переправлялся, полагал, что сделка будет исполнена контрагентом не денежными средствами, а строительной техникой, он полагал, что стороной сделки будет Минаев В. (Басов В.Ю.), а Минаева Е.В. является супругой последнего. Данные объяснения подтверждаются объяснениями Мугуртдинов И.С. и показаниями Лутфурахманова А.М.

Свидетель Мулюкова Р.Р. также подтвердила слова Галляова И.А. о присутствии при совершении сделки двух лиц со стороны покупателей: мужчины и женщины, последняя правила текст договора.

Косвенно версия истца подтверждается и представленной третьим лицом Мугуртдинов И.С. электронной перепиской с Басовым В.Ю., в которой в том числе направлялись документы, связанные с обменом спорной недвижимости на строительную технику, а в последующем третье лицо интересовалось у Басова В.Ю. о причинах недобросовестного поведения последнего, выразившегося в неисполнении обязанности по договору купли-продажи.

Указанные истцом события (корректирование текста документов) согласуются и с тем обстоятельством, что передаточный акт датирован апрелем 2017 года, в то время как сама сделка совершена в июле 2017 года Также из выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что Минаева Е.В. и Басов В.Ю. являются соучредителями ООО «ВОЯЖ-АГРОСЕРВИС», а значит, знакомы между собой, что также согласуется с версией о фактическом присутствии со стороны покупателей двух лиц - Минаева Е.В. и Басова В.Ю.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательствам и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Кодекса).

Исходя из условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он считается исполненным при выполнении сторонами следующих обязательств: передачи покупателем – Минаева Е.В. указанной в договоре суммы денег за приобретаемое жилое помещение и земельный участок, и передачи продавцом – Галляова И.А. по подписываемому сторонами акту передачи недвижимости.

Вместе с тем, как установлено судом, Минаева Е.В. условие договора купли продажи, касаемое оплаты цены за недвижимое имущество, не исполнила.

Неисполнение Минаева Е.В. условий об оплате товара является существенным нарушением договора купли-продажи недвижимости и служит, по мнению суда, основанием для расторжения данного договора в силу ст. 450 ГК РФ.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судом установлено, что спорные объекты недвижимости переданы в собственность ответчика Минаева Е.В., за ней зарегистрировано право собственности на них, при этом оплату цены за приобретенную недвижимость по условиям договора купли-продажи она не произвела, стало быть, свои обязательства по договору купли-продажи не исполнила.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что у Минаева Е.В. возникли обязательства перед Галляова И.А. из неосновательного обогащения, поэтому требование истца о расторжении договора купли-продажи и возврате спорной недвижимости в его собственность подлежит удовлетворению.

В силу разъяснений, данных в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно направленного ответчику уведомления ДД.ММ.ГГГГ истец предложил расторгнуть ответчику заключенный договор, срок ответа -3 дня. Ответчик на предложение истца не отреагировал, ответ в установленный срок не получил, в связи с чем истцом предъявлены исковые требования о расторжении заключенными ими договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ

Доводы ответчика и его представителя, что ответчиком не было получено уведомление от истца с предложением расторгнуть договор купли продажи в связи с невыполнением ею условий договора по его оплате являются несостоятельными по следующим основаниям.

В ходе судебного заседания, назначенного ДД.ММ.ГГГГ, представителем истца был представлен письменный документ о направлении в адрес ответчика уведомления с предложением о расторжении договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ в течении трех дней с момента получения уведомления, которое было направлено ответчику заказным письмом ДД.ММ.ГГГГ, а также заявлено ходатайство об отложении дела с цель предоставить срок ответчику для добровольного принятия решения о расторжении договора. Также представлен протокол осмотра доказательств, оформленный нотариусом <адрес> Ахметзяновой Р.Ф. от ДД.ММ.ГГГГ в порядке обеспечения доказательств осмотра переписки на интернет-сайте адрес: WhatsApp через телефон Галляова И.А. о переписке с «Минаева Е.В. ее телефон №, согласно которого ей было направлено уведомление ДД.ММ.ГГГГ и получено ДД.ММ.ГГГГ Все предоставленные истцом документы были вручены в виде ксерокопии представителю ответчика Чанышева Л.Р. Ходатайство представителя истца было удовлетворено, предложено представителю ответчика Чанышева Л.Р. довести до сведения ответчика о принятом решении суда и о предложении истца, дело к слушанию было отложено на ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ от ответчика Минаева Е.В. поступило письменное возражение, в котором отражена ее позиция по поводу предъявления истцом уточненных исковых требований в том числе ею указывается, что ее представитель Чанышева Л.Р. поставила ее в известность о предложении, поступившем от истца, указав, что она никаких извещений от Галляова И.А. не получила, а также она выразила свое мнение по поводу расторжения договора со ссылкой на нормы гражданского законодательства, просила отказать в принятии уточненных исковых требований.

Частью 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (п. 67).

Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (п. 13).

Согласно предоставленного отчета об отслеживании отправления заказного письма получатель Минаева Е.В. письмо прибыло в почтовое отделение <адрес> ДД.ММ.ГГГГ и в этот же день была попытка его вручения.

Оценив все предоставленные доказательства, суд приходит к мнению, что ответчиком было получено предложение истца о добровольном расторжении договора купли продажи от 20.07.2017г. в связи с невыполнением ею условий договора о неоплатой выкупной стоимости объекта недвижимости, срок предоставленный ей - 3 дня истекли, от расторжении договора ответчик отказалась, от получения заказного письма ответчик уклоняется сознательно, отсутствие ответа и истечение срока для принятии решения послужило для истца снованием для предъявления исковых требований о расторжении договора купли-продажи в судебном порядке и принятие его судом к рассмотрению.

Таким образом, досудебный порядок заявления требования о расторжении договора истцом соблюден, в связи с чем оно и было рассмотрено судом по существу.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как усматривается из материалов дела, истец понес расходы по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления в суд в сумме 900 руб.

Поскольку исковые требования истца удовлетворены в полном объеме, то в силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в его пользу подлежат взысканию указанные судебные расходы.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Галляова И.А. удовлетворить:

расторгнуть договор купли-продажи двухэтажного жилого дома с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: РБ <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Галлямов И.А. и Минаева Е.В.;

возвратить двухэтажный жилой дом с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: РБ <адрес>, в собственность Галляова И.А..

Данное судебное решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя Минаева Е.В. на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: РБ <адрес>, и государственной регистрации права собственности Галляова И.А. на указанные объекты недвижимости.

Взыскать с Минаева Е.В. в пользу Галляова И.А. расходы по оплате государственной пошлины в размере 900 руб.

Действие меры по обеспечению иска (наложение ареста) в отношении двухэтажного жилого дома с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: РБ <адрес>, принятой определением Иглинского районного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, сохранить до исполнения решения суда и отменить для исполнения вступившего в законную силу решения суда.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан через Иглинский межрайонный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

    Судья                  А.Ф. Залов