Решение по делу № 2-6/2024 (2-351/2023;) от 31.10.2023

УИД №

Строка статистического отчета 2.211 Дело №2-6/2024

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 января 2024 года п. Клетня

Клетнянский районный суд Брянской области в составе председательствующего судьи Кривоноженковой В.П.

при секретаре Власенковой З.В.,

с участием: представителей истцов Кузовова В.В., Савочкина А.В., представителей ответчика Прасолова М.А., Щербенко Л.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Емельяненковой Веры Михайловны и Горбуновой Валентины Сергеевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Брянская мясная компания» о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды,

У С Т А Н О В И Л :

Истцы Емельяненкова В.М. и Горбунова В.С. обратились в суд с иском, в обоснование которого указали, что земельные участки с кадастровыми номерами: №, расположенные по адресу: Брянская область, Клетнянский район СПК «Родина», принадлежат на праве общей долевой собственности физическим лицам, в том числе истцам и находятся в аренде у ООО «Брянская мясная компания» на основании договора аренды №<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на 49 лет. Истцу Емельяненковой В.М. принадлежит 46/214 земельных долей в каждом из вышеперечисленных земельных участков, Горбуновой В.С. - 27/214 земельных долей. ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание участников общей долевой собственности, данное собрание состоялось, кворум составлял 92% от общего количества долей в праве общей долевой собственности и 39,29% от общего количества участников общей долевой собственности. На вопрос, вынесенный на собрание: «согласны ли Вы с арендной платой земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, установленной по договору аренды <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года», проголосовали -    1 голос ООО «Брянская мясная компания» - «Согласны»; -    10 голосов (физические лица в т.ч. Емельяненкова В.М. и Горбунова B.C.) - «Не согласны». 12.01.2023    года было проведено четвертое повторное общее собрание участников общей долевой собственности, на котором был рассмотрен ряд вопросов, в том числе принято решение о внесении изменений в договор аренды: дополнить договор аренды <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, раздел 5 «Права и обязанности Сторон», пунктом 4.1.5. - следующего содержания: Арендодатель имеет право выделить принадлежащую ему на праве собственности земельную долю из аренды без согласия Арендатора в случае, если Арендодатель не согласен с условиями договора аренды в том, числе с размером арендной платы, но только по истечению 5 (пяти) лет с момента государственной регистрации договора аренды. Несогласие Арендодателя с условиями договора должно выражаться в письменной форме в адрес Арендатора, направление несогласия с условиями договора аренды должно подтверждаться почтовым уведомлением и описью вложения. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено Дополнительное соглашение, которое получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и оставлено им без ответа. На момент заключения договора аренды <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ арендная ставка составляла 0,3% кадастровой стоимости каждой доли, что в свою очередь представляло компенсацию начисленного земельного налога со стороны государства, таким образом, арендатор компенсировал арендодателям земельный налог, и на большее арендодатели рассчитывать не могли, в том числе те, кто не присутствовал, на собрании и не голосовал по поводу передачи своих долей в аренду ООО «Брянская мясная компания». Собрания участников общей долевой собственности, проводимые с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, проводились в составе лиц, которые не присутствовали на собрании, по вопросам передачи земельных участков в аренду ООО «Брянская мясная компания» и данные лица не согласны с условиями договора аренды <адрес>. Арендная плата по схожим земельным участкам на территории Клетнянского района Брянской области составляет от 5000 рублей за гектар. Размер арендной платы, установленной по договору <адрес> составляет 0,3 % (505,42 рублей), в данном случае арендная плата в 9,9 раз ниже той минимальной арендной платы, что ООО «БМК» оплачивает другим арендодателям. На основании изложенного истцы просят суд: обязать ООО «БМК» заключить дополнительное соглашение № к договору аренды <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым дополнить договор аренды <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, раздел 5 «Права и обязанности Сторон», пунктом 4.1.5. вышеуказанного содержания: 4.1.5.    

Истцы Емельяненкова В.М. и Горбунова В.С. о дне, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в суд не явились, нотариально доверили представлять их интересы Кузовову В.В. и Савочкину А.В., которые, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, по изложенным в исках основаниям.

Представители ответчика - ООО «БМК» - по доверенностям Прасолов М.А., Щербенко Л.И. в судебном заседании исковые требования не признали, поддержали возражения, изложенные в письменном отзыве, из которого следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Савочкиным А.В., действующим от имени участников общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: № из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные по адресу: <адрес>, Мужиновское сельское поселение, в границах СПК «Родина», и ООО «Брянская мясная компания» был заключен договор аренды вышеуказанных земельных участков №<адрес>, сроком на 49 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ООО «БМК», как арендатор, использует земельные участки по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования. ДД.ММ.ГГГГ было проведено повторное общее собрание участников долевой собственности на вышеуказанные земельные участки, на котором кворум составил 92,52 % от общего количества долей в праве общей долевой собственности (198 доли из 214 долей) и 39,29% от общего количества участников общей долевой собственности (11 участников из 28) и в соответствии с абз. 2 п. 8 ст. 14.1 Федерального закона №101-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собрание было уполномочено на принятие решений по вопросам повестки дня. На данном собрании было принято решение о внесении изменений в договор аренды, дополнив его пунктом 4.1.5. ООО «БМК» голосовало против внесения изменений в договор аренды, что отражено в протоколе общего собрания участников долевой собственности на земельные участки. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Доводы, изложенные в исковом заявлении, по смыслу ст. 451 ГК РФ не могут быть признаны существенным изменением обстоятельств, имевших место при заключении договора аренды. Таким образом, включение указанного пункта в условие договора аренды будет противоречить нормам действующего законодательства (л.д. 80-81).

В порядке ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов Емельяненковой В.М. и Горбуновой В.С.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Судом установлено и подтверждается материалами гражданского дела, что на основании договора аренды №<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ земельные участки с кадастровыми номерами: №, расположенные по адресу: <адрес> СПК «Родина», принадлежащие на праве общей долевой собственности физическим лицам, в том числе истцам Емельяненковой В.М. и Горбуновой В.С. (в количестве 46/214 и 27/214 долей соответственно), находятся в аренде у ООО «Брянская мясная компания».(л.д.117-122)

ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании участников общей долевой собственности на арендуемые земельные участки обсуждался вопрос о размере арендной платы, и участники собрания выразили несогласие с ее размером.(л.д.24-28)

ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание участников общей долевой собственности на арендуемые земельные участки, на котором было принято решение о внесении изменений в договор аренды, а именно было решено дополнить договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ пунктом 4.1.5 следующего содержания: «Арендодатель имеет право выделить принадлежащую ему на праве собственности земельную долю из аренды без согласия Арендатора в случае, если Арендодатель не согласен с условиями договора аренды в том, числе с размером арендной платы, но только по истечению 5 (пяти) лет с момента государственной регистрации договора аренды. Несогласие Арендодателя с условиями договора должно выражаться в письменной форме в адрес Арендатора, направление несогласия с условиями договора аренды должно подтверждаться почтовым уведомлением и описью вложения».(л.д.29,40)

Вопрос об изменении размера арендной платы между арендодателями и арендатором вышеуказанных земельных участков не обсуждался, лишь в адрес ООО «Брянская мясная компания» арендодателями было направлено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды.

Данное соглашение осталось без ответа со стороны арендатора, после чего истцы Емельяненкова В.М. и Горбунова В.С. обратились в суд с настоящим иском.

Давая оценку доводам истцов, суд приходит к выводу, что данные доводы исходят из несогласия арендодателей с размером арендной платы.

Как следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Пунктом 3.1 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата за предоставленные в аренду земельные участки определена в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно пункту 3.5 договора арендодатель вправе пересматривать размер арендной платы не чаще одного раза в год в одностороннем порядке в случаях изменения ставок, базовых коэффициентов, методик расчета арендной платы в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации, нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. В случае изменения размера арендной платы, а также реквизитов для перечисления арендных платежей указанные изменения становятся обязательными для арендатора с момента получения письменного уведомления.

Исходя из указанных условий договора, арендодатель вправе изменять размер арендной платы в случае существенных изменений обстоятельств.

В обоснование исковых требований истцы ссылаются на положения статьи 451 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Между тем, абзац второй пункта <данные изъяты> статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Суд полагает, что стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки; инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Истцами Емельяненковой В.М. и Горбуновой В.С. в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено суду доказательств наличия одновременно всех условий, приведенных в части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимых для изменения договора от ДД.ММ.ГГГГ, не приведены соответствующие правовые основания для этого.

Помимо этого, истцы Емельяненкова В.М. и Горбунова В.С. просят суд обязать ответчика заключить дополнительное соглашение, которым дополнить договор аренды <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, раздел 5 «Права и обязанности Сторон», пунктом 4.1.5. - следующего содержания: Арендодатель имеет право выделить принадлежащую ему на праве собственности земельную долю из аренды без согласия Арендатора в случае, если Арендодатель не согласен с условиями договора аренды в том, числе с размером арендной платы, но только по истечению 5 (пяти) лет с момента государственной регистрации договора аренды. Несогласие Арендодателя с условиями договора должно выражаться в письменной форме в адрес Арендатора, направление несогласия с условиями договора аренды должно подтверждаться почтовым уведомлением и описью вложения».

Статьей 252 Гражданского кодекса РФ установлено, что лицо, обладающее долей в общей долевой собственности, вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

В соответствии с пунктом 5 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

По смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Данный вывод согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 16 июля 2013 г. №1196-0, от 29 января 2015 г. №162-0, 21 мая 2015 г. №1197-0 и от 25 февраля 2016 г. №348-0 указывал, что положения пункта 5 статьи 14

Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков; эти положения находятся в системном единстве с общим правилом, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, о необходимости при образовании земельных участков получить согласие арендаторов, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

По своему содержанию п. 4.1.5, которым истцы просят дополнить договор аренды <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, раздел 5 «Права и обязанности Сторон», противоречит положениям пункта 5 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", что делает невозможным дополнение данным пунктом договора аренды.

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что исковые требования Емельяненковой В.М. и Горбуновой В.С. удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Емельяненковой Веры Михайловны и Горбуновой Валентины Сергеевны – отказать.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий:

В окончательной форме решение изготовлено 23 января 2024 года.

Председательствующий: