Решение по делу № 2-1308/2019 от 20.05.2019

Дело № 2-1308/2019

27RS0006-01-2019-001341-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2019 года г.Хабаровск

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе:

председательствующего судьи Архиповой К.А.,

при секретаре судебного заседания Ильиной М.Е.,

с участием представителя истца Арефьева Е.А.,

с участием представителя ответчика Колобова В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Куликовой К.А. к обществу с ограниченной ответственностью «ГазАвто», общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания» о взыскании разницы между фактической и договорной стоимостью квартиры, неустойки, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Куликова К.А. обратилась в суд с вышеназванным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №, объектом которого являлась квартира, общей проектной площадью 33,0 кв.м., расположенная на 3 этаже в 3 подъезде жилого дома.

Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, цена договора составляет 1914000 руб., стоимость 1 кв. м. определена в сумме 58000 руб.

Однако, фактическая площадь переданной квартиры по результатам технической инвентаризации составила 31,8 кв.м., то есть меньше проектной на 1,2 кв. м., тогда как, согласно п. 4.15 договора, если общая площадь квартиры по результатам обмера окажется менее той, что указана в п. 1.1 договора, то застройщик обязуется вернуть участнику в течение 10 дней излишне уплаченные средства, в связи с чем просит суд взыскать с ответчика разницу между стоимостью площади объекта долевого строительства согласованной сторонами и фактически предоставленной площадью в размере 69600 руб.

Кроме того, просит суд взыскать с ответчика неустойку за невыполнения требований потребителя в срок в размере 150000 руб., штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Определением судьи Хабаровского районного суда Хабаровского края от 20 июня 2019 года, вынесенным без удаления суда в совещательную комнату в порядке ч. 2 ст. 224 ГПК РФ, к участию деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания».

Определением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 08 июля 2019 года общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания» исключено из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора и привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

В судебное заседание истец Куликова К.А. не явилась, представила письменное заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие, представитель общества с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания» не явился, по неизвестной суду причине, о времени и месте извещен в установленном законом порядке, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца Арефьев Е.А., действующий на основании нотариальной доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании на требованиях настаивал и дал суду пояснения, полностью совпадающие с вышеизложенными обстоятельствами, выбор надлежащего ответчика оставил на усмотрение суда.

Кроме того, пояснил, что согласно жилищному законодательству, балкон не входит в общую площадь квартиры, а является общедомовым имуществом, полагает, что квартира и балкон это два разных объекта, поэтому цена должна складываться из двух разных объектом, договором участия в долевом строительстве предусмотрено строительство квартиры, за которую истец и вносила денежные средства, п.4.15 договора не соответствует закону.

Просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «ГазАвто» Колобов К.В., действующий на основании доверенности б/н от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что требования истца о возврате денежных средств не соответствуют условиям договора участия в долевом строительстве, а также не основаны на положениях действующего законодательства, поскольку, во-первых, в соответствии с п. 1.1 договора, участник долевого строительства инвестирует объект в части 1-комнатной квартиры, площадью согласно проекту 33,0 кв.м., фактически застройщик передал Куликовой К.А. однокомнатную квартиру, общей площадью 31,8 кв.м. и площадью балкона 3,7 кв.м., во-вторых, Куликова К.А., как кредитор, при исполнении своих обязательств, допустила просрочку уплаты денежных средств по договору, что установлено судебным актом, поэтому полагает, что подлежат применению положения ст. 406 ГК РФ, в-третьих, в соответствии с п.2.9 договора, на основании ст. 15.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» гражданская ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче объекта застрахована, в-четвертых, в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, в том числе помещения вспомогательного использования; в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства является балкон, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения, данные условия законодательства реализованы в п.п.1.1, 4.1, 4.12, 4.13 договора. Кроме того, в случае удовлетворения исковых требований, просил применить ст. 333 ГК РФ и снизить заявленный к взысканию размер неустойки, полагая, что, во-первых, расчет неустойки произведен неверно, так как ее размер превышает размер основного требования, во-вторых, размер неустойки является чрезмерно завышенным.

Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, выслушав пояснения представителя истца Арефьева Е.А., представителя ответчика Колобова К.В., изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, действующего на момент подписания договора участия в долевом строительстве).

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, действующей на момент возникших правоотношений, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу требований ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу указанных правовых норм, стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять, как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «ГазАвто», именуемым в дальнейшем «Застройщик», и Куликовой К.А., именуемой в дальнейшем «Участник долевого строительства», заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого, застройщик привлекает Участника долевого строительства к финансированию строительства «Группы жилых домов по <адрес>», на земельном участке №, с кадастровым номером №, дом №, а Участник долевого строительства инвестирует объект в части 1-комнатной квартиры, площадью согласно проекта 33,0 кв.м., 3 этаж, 3 подъезд, квартира 2-я по счету слева направо, согласно прилагаемому планировочному решению (приложение №), в строящемся жилом доме по адресу: «Группа жилых домов по <адрес>, участок № и принимает объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.1.1 договора).

Согласно типовому плану 2-5 этажей, являющегося приложением № к договору участия в долевом строительстве, квартира предполагает наличие вспомогательного помещения, в виде балкона; фактическая проектная площадь квартиры путем сложения площадей жилых комнат, подсобных помещений, без учета балкона составляет 30,1 кв.м: 12,3 кв.м. + 2,3 кв.м. + 3,8 кв.м. + 11,7 кв.м. (л.д.7-11, 68).

Таким образом, при заключении договора участия в долевом строительстве его стороны согласовали общую проектную площадь квартиры с учетом балкона в размере 33,0 кв.м.

В соответствии с п.4.1 договора, стоимость одного квадратного метра расчетной площади на дату подписания договора составляет 66000 руб., предварительная договорная стоимость строительства квартиры, указанной в п.1.1 договора составляет 2178000 руб.

Стоимость 1 кв.м. квартиры, указанная в п.4.1 договора включает в себя сумму затрат на строительство объекта и сумму вознаграждения застройщика (п.4.12 договора).

Дополнительным соглашением к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, п.4.1 договора изложен в новой редакции: «Стоимость одного квадратного метра расчетной площади на дату подписания договора составляет 58000 руб., предварительная договорная стоимость строительства квартиры, указанной в п.1.1 договора составляет 1914000 руб.» (л.д.12).

Куликова К.А. оплатила застройщику стоимость квартиры в размере 1914000 руб., что лицами, участвующими в деле не оспаривалось.

Согласно п.4.13 договора, окончательный расчет между сторонами по настоящему договору определяется исходя из уточненной общей площади передаваемой квартиры, подлежащей оформлению в собственность Участника долевого строительства.

Если общая площадь квартиры, с учетом лоджии (балкона), передаваемой в собственность Участника долевого строительства, по результатам обмеров окажется более той, что указана в п.1.1 договора, то Участник долевого строительства обязуется осуществить соответствующую доплату за увеличение площади в течение 10 дней с момента получения соответствующего уведомления от Застройщика (п.4.14 договора).

Согласно п.4.15 договора, если общая площадь квартиры, с учетом лоджии (балкона), передаваемой в собственность Участника долевого строительства, по результатам обмеров окажется менее той, что указана в п.1.1 договора, то Застройщик обязуется вернуть в течение 10 дней Участнику долевого строительства излишне уплаченные средства после получения соответствующих экспликаций.

Таким образом, указанными пунктами договора закреплено, что стороны уведомлены о том, что согласно технологическим и конструктивным особенностям площадь объекта долевого строительства, с учетом лоджии (балкона) может быть как увеличена, так и уменьшена по данным технической инвентаризации по сравнению с проектной площадью квартиры, предусмотренной п.1.1 договора.

Следовательно, для того, чтобы условия договора в части площади объекта инвестирования считались исполненными, фактическая общая площадь спорной квартиры, с учетом балкона должна быть не менее 33,0 кв. м.

Куликова К.А. подписала договор и в дальнейшем его условия в установленном законом порядке не оспаривала.

Согласно техническому паспорту жилого помещения (квартиры) № в <адрес>, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь жилого помещения составляет 31,8 кв.м., в том числе жилая площадь – 16 кв.м., подсобная – 15,8 кв.м., из нее: коридор – 2,0 кв.м., санузел – 3,7 кв.м., кухня – 10,1 кв.м., а также площадь балкона – 3,7 кв.м. (л.д.16-17).

Далее установлено, что ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи застройщик передал, а участник долевого строительства принял однокомнатную квартиру № общей площадью 31,8 кв.м., площадью балкона 3,7 кв.м., находящуюся на 3-ем этаже 3-го подъезда, в построенном жилом доме № по строительному адресу: «Группа жилых домов по <адрес> (Участок №)», расположенном на земельном участке с кадастровым номером № (л.д.13).

Таким образом, материалы дела свидетельствуют о том, что ответчик передал Куликовой К.А. квартиру, фактическая площадь которой, с учетом балкона составляет 35,5 кв.м., то есть не меньше договорной.

Кроме того, суд учитывает, что во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», приказом Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 года № 37, была разработана Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, которая определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.

Пункт 3.37 Инструкции устанавливает, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Между тем, данные нормативные акты определяют основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в Российской Федерации, но не регулируют и не устанавливают обязательные для сторон правила определения цены сделки в договоре долевого участия в строительстве.

Ссылки представителя истца на положения ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, содержащее указание на то, что в общую площадь жилого помещения не включается площадь балконов, лоджий веранд и террас, не может служить основанием для освобождения истца от оплаты площади балкона, как конструктивного элемента здания, поскольку балкон по своему конструктивному решению может быть использован только владельцем (собственником) этой квартиры.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Куликовой К.А. о взыскании разницы между фактической и договорной стоимостью квартиры, в связи с чем считает необходимым в их удовлетворении отказать.

Требования о взыскании неустойки, штрафа удовлетворению не подлежат, поскольку являются производными от основных требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Куликовой К.А. к обществу с ограниченной ответственностью «ГазАвто», общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания» о взыскании разницы между фактической и договорной стоимостью квартиры, неустойки, штрафа отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме, через Хабаровский районный суд Хабаровского края.

Мотивированное решение суда составлено 27.08.2019 года.

Судья (подпись) К.А.Архипова

Копия верна:Судья: К.А.Архипова