Решение по делу № 2-5476/2019 от 02.08.2019

Дело №2-5476/2019                    50RS0039-01-2019-007283-07

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 октября 2019 г. г.Раменское

Раменский городской суд Московской области под председательством судьи Кудряшовой Н.Н.,

при секретаре –помощника судьи Петровой И.В.,

с участием представителя истца Гордон М.А.,

представителя ответчиков- адвоката Сопова И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гордона М. А. к Лазаревой Г. П. и Холдину А. П. о расторжении договора купли-продажи доли земельного участка, взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

у с т а н о в и л :

Гордон М.А., ссылаясь на ст.451 ГК РФ, обратился в суд с иском к Лазаревой Г.П. и Холдину А.П. о расторжении заключенного между ними <дата>. договора купли-продажи <...> доли земельного участка общей площадью 17 7700 000, с кадастровым номером <номер>, из категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>; о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 100 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 124 233,02 руб..

В обоснование своих требований истец указал, что в соответствии с заключенным договором купли-продажи земельного участка от <дата>., приобрел у ответчиков <...> долю вышеуказанного земельного участка, стоимостью 100 000 руб., которая была оплачена им до подписания договора, что подтверждается договором и передаточным актом от <дата>. Стороны договора <дата>. обратились в Росреестр через МФЦ Раменского района Московской области с заявлением <номер> о регистрации перехода права собственности по договору от <дата>.. Однако, <дата>. Росреестр отказал в государственной регистрации перехода права собственности по тем основаниям, что имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами. В связи с невозможностью зарегистрировать переход права собственности по договору от <дата>., обратился к продавцам с требованием о расторжении договора купли-продажи и о возврате уплаченной по договору суммы, уплате процентов за пользование чужими денежными средствами. До настоящего времени ответ не получен. При этом Холдин А.П. получил письмо <дата>., а Лазарева Г.П. письмо не получила, было выслано обратно за истечением срока хранения.

В судебное заседание истец Гордон М.А. не явился, а его представитель Гордон Ю.А. поддержала требования своего брата по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Просила не применять последствия истечения срока исковой давности, который, по ее мнению, следует исчислять лишь с момента получения отказа Управления Росреестра по Московской области в регистрации сделки, т.е. с <дата>., а данный иск подан <дата>. Полагает, что в настоящее время приобретенная истцом <...> доля земельного участка находится на другом земельном участке и в других размерах долей, так как объект, площади и доли периодически изменялись, но конкретная площадь каждого пая земельного участка (2,45 га) осталась не изменой. Право собственности продавцов Лазаревой Г.П. и Холдина А.П. возникло на основании свидетельства о наследстве по завещанию на земельную долю в размере 2,45 га, по <...> доле у каждого. Их наследодатель- ФИО1 являлась собственником земельной доли 2,45 га на основании решения Малого совета <номер> от <дата>, в котором было указано, что земельный участок площадью 1770 га передается в собственность 722 человек, и доля каждого составляет 2,45 га., т.е. размер одного пая составлял <...> от 17 700 000 кв.м. (<...>*17700000=24515 кв.м = 2,45 га). Ответчики унаследовали по <...> доле от этого пая. Если бы регистрация их права собственности была бы проведена в период действия земельного участка с КН 50:23:0000000:0013 (с <дата> по <дата> год), то на них было бы зарегистрировано по <...> доли от участка (<...>*17700000=12258 кв.м=1,225га <дата>*2=<дата>). Однако право собственности продавцов было зарегистрировано лишь в <дата>., когда действующим был земельный участок с КН <номер> площадью 13 633 000 кв.м. Тогда размер доли одного пая составлял - 1/556 (<...>*13633000=24520 кв.м = 2,45 га). Соответственно, на Лазареву Г.П. и Холдина А.П. было зарегистрировано по <...> доле от <...> доли (<...>*1/2 = 1/1112 * 13633000 = 12259 кв. м = 1,225 га). В настоящее время зарегистрированное в <дата>. право продавцов на участок с КН <номер> находится на земельном участке с КН <номер> (предыдущий номер <номер>). Размер одного пая сейчас составляет <...>, площадь участка 6980150 кв.м (<...>*6980150=24492 кв. м = 2,45 га). Соответственно, у Лазаревой Г.П. и Холдина А.П. сейчас по <...> от <...> доли (<...>*1/2=1/570*6980150=12246 кв.м = 1,225 га). В <дата> году, когда по информации Росреестра была проведена повторная регистрация, действующим уже был участок с КН <номер>, однако тогда его площадь составляла 9 476 167 кв.м, поэтому один пай составлял <...> долю (<...>*9476167=24549 кв.м=2,45 га.). Соответственно на ответчиков было зарегистрировано по <...> доле от <...> доли (<...>*1/2=1/772). В настоящее время целый пай равен <...> долям, а <...> доля пая от общей площади земельного участка размером 6 980 150 составляет <...> доли.

Ответчики Лазарева Г.П. и Холдин А.П. в судебное заседание не явились, а их представитель- адвокат Сопов И.А. просил отказать в удовлетворении иска, в связи с необоснованностью. Также просил применить последствия пропуска срока исковой давности. Суду пояснил, что истец обратился с иском о расторжении договора купли-продажи, объектом которого является иной земельный участок, чем тот, который имеется в настоящее время. Решением суда от <дата>. Гордону М.А. было отказано в удовлетворении иска к ФИО2, Лазаревой Г.П., Холдину А.П. о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на <...> доли и на <...> доли на земельный участок с КН <номер>. Судом было установлено, что земельный участок с КН <номер>, на который ссылается истец, был снят с кадастрового учета <дата>. Предметом договора от <дата>. было право общей долевой собственности на <...> долю земельного участка с КН <номер>, общей площадью 17700000кв.м. В свидетельствах же о госрегистрации права от <дата>. указана доля Лазаревой Г.П. -<...>, Холдина А.П.- <...> земельного участка с КН <номер>. Истец знал об указанных обстоятельствах до <дата>., так как согласно п.3.2.1 договора продавцы были обязаны обеспечить государственную регистрацию перехода права. По договору продавцы передали объект сделки свободным от прав 3-х лиц. В период с <дата>. по <дата>. истец не обращался ни с какими требованиями, хотя договор в Управлении Росреестра не прошел регистрации. Не обратился истец в суд и в течение 3 лет после образования нового объекта в <дата>. и регистрации на него права собственности за ответчиками. В случае же удовлетворении иска и расторжения договора купли-продажи от <дата>. истец обязан будет вернуть объект сделки, который с <дата>. не существует.

Выслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Как следует из п.1.1 договора купли-продажи доли земельного участка от <дата>., заключенного между Лазаревой Г.П., Холдиным (продавцами) и Гордон М.А. (покупателем), продавцы передали в собственность покупателя принадлежащую им на праве общей долевой собственности <...> долю земельного участка, общей площадью 17 700 000 кв.м., с КН <номер>, из категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п.2.1 цена передаваемой доли участка определена по договоренности сторон и составляет 100 000 руб.

    Согласно п.2.3 договора расчет произведен полностью до подписания договора. Сумма 100 000 руб. получена продавцами в полном объеме. (л.д.7).

В соответствии п.3.2.1 договора покупатели обязаны обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности, а в соответствии с п.4.3 договора, сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (л.д.7).

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента подписания и подлежит обязательной регистрации в Московской областной регистрационной палате.

Сторонами <дата>. также подписан передаточный акт, согласно которому продавцы передали покупателю <...> долю земельного участка с КН <номер>, общей площадью 17 700 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Указано, что цена указанной доли земельного участка составляет 100 000 руб. Покупатель получил от продавца подписанный договор купли-продажи.

Стороны не оспаривали содержание заключенного между ними договора купли-продажи доли земельного участка и передаточный акт от <дата>., по которому продавцы передали покупателю <...> долю земельного участка с <номер>, общей площадью 17 700 000 кв.м.

Из пояснений представителей сторон судом установлено, что фактическая передача продавцами земельного участка покупателю произведена в день заключения договора, однако государственная регистрация перехода права собственности от продавцов к покупателю с <дата>. по настоящее время не произведена, в связи с чем покупатель <дата>. обратился в суд с данным иском о расторжении заключенного <дата>. договора купли-продажи доли земельного участка и о возврате уплаченных денег с процентами.

Таким образом, несмотря на то, что пунктом 3.2.1 договора от <дата>. обязанность по обеспечению государственной регистрации перехода права собственности была возложена непосредственно на покупателя Гордона М.А., он свои обязанности в этой части не исполнил.

Согласно п.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п.3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, незарегистрированный договор, который по смыслу закона является незаключенным, не может быть расторгнут.

Согласно п.4.1 договора от <дата>., сторона, не исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки, а согласно п.4.3 договора, сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Решением Раменского городского суда Московской области от <дата>. было отказано в удовлетворении требований Гордона М.А. к ФИО2, Лазаревой Г.П., Холдину А.П. о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на следующие объекты недвижимого имущества: по <...> долю в праве собственности на земельный участок, по адресу местоположение которого установлено относительно ориентира: <адрес>, с КН <номер>, общей площадью 7079250 кв.м, приобретенную истцом на основании договора купли-продажи от <дата>. у ответчика Лазаревой Г.П. и Холдина А.П.; а также на <...> долю в праве собственности на земельный участок, по тому же адресу у ФИО2

Из содержания данного решения видно, что при обращении в суд с требованиями о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на <...> доли и на <...> доли земельного участка с КН <номер>, взамен <...> доли земельного участка с КН <номер>, являющегося предмета договора купли-продажи от <дата>., истец обосновывал тем, что земельный участок с КН <номер> с <дата> года по <дата>. дважды изменял свой кадастровый номер (с <номер> на <номер> и на <номер>).

Истец полагал, что вправе претендовать на земельный участок с КН <номер>, на который перешли права ответчиков, так как образовался как остаток от выдела из земельного участка с КН <номер>, который в свою очередь образовался как остаток от выдела из участка с КН <номер>.

Между тем, в результате выделов изменялась общая площадь земельного участка и величина доли. Так, участок с КН <номер> имел площадь 17700000 кв.м, размер одной доли составлял <...>; участок с КН <номер> имел площадь 13633000 кв.м, размер одной доли-<...>. В настоящее время земельный участок с КН <номер> имеет площадь 7079250 кв.м и размер одной доли- <...>.

Если ранее, истец указывал, что об уклонении ответчиков от регистрации перехода права собственности ему стало известно лишь <дата>. (как это видно из содержания решения суда от <дата>.), то в настоящее время истец необоснованно предлагает исчислять эту дату с момента получения отказа Управления Росреестра по Московской области в регистрации сделки- с <дата>., хотя этот срок подлежит исчислению с момента заключения договора, т.е. с <дата>.

Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению лишь к договорам, заключаемым после <дата>г., т.е. после вступления в силу ФЗ от 30 декабря 2012 г. №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п.8 ст.2 ФЗ).

Норами ГК РФ не регулируется порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае уклонения сторон договора дарения от такой регистрации.

В связи с этим в соответствии со ст.6 ГК РФ по аналогии подлежит применению п. 3 ст.551 ГК РФ, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

После заключения договора купли-продажи доли земельного участка от <дата>., при уклонении продавца от регистрации перехода права собственности, истцу ничто не препятствовало обратиться в суд с иском о признании права собственности на приобретенную <...> долю спорного земельного участка, либо с иском о государственной регистрации права собственности.

Из разъяснений, содержащихся в абз.1 и 2 п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010., следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно аб.2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из системного толкования п. 3 ст.551, абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ и п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010г., следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

Как следует из норм действовавшего на момент возникновения спорных отношений ФЗ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 13, п. 7 ст. 16), в процессе регистрации правообладатель (или соответственно доверенное лицо) участвует при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением представляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь отозвать свое заявление до внесения записи о регистрации в реестр.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Сама по себе государственная регистрация перехода права собственности призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, то есть в настоящем случае - договора купли-продажи доли земельного участка.

Из материалов же дела следует, что несмотря на составление сторонами передаточного акта от <дата>., <...> доля земельного участка покупателю не была фактически передана.

Так, право общей долевой собственности на продаваемую долю принадлежит Лазаревой Г.П. и Холдину А.П. на основании свидетельства на наследство по завещанию от <дата>., по которому не было зарегистрировано право собственности на момент продажи доли земельного участка.

<дата>. были получены свидетельства о государственной регистрации права на <...> доли каждому земельный участок.

<дата>. истцом в адрес ответчиков были направлены претензии, согласно которым предлагалось заключить договоры купли-продажи для дальнейшей регистрации права Гордона М.А., либо вернуть уплаченные денежные средства.

Предметом договора от <дата>, заключенного между сторонами было право в общей долевой собственности <...> доли земельного участка с КН <номер>, общей площадью 17700000 кв.м. В свидетельстве о государственной регистрации права от <дата>. указана доля Лазаревой Г.П. – <...>, доля Холдина А.П. - <...> земельного участка с КН <номер>, общей площадью 13633000 кв.м.

Из свидетельства о государственной регистрации права от <дата>. видно, что Гордон М.А. до заключения спорного договора уже являлся собственником <...> доли земельного участка, общей площадью 17700000 кв.м., с КН <номер>, на основании договора дарения доли земельного участка от <дата>., заключенного с ФИО3 (договор зарегистрирован в Управлении Росреестра <дата>.), что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата>..

В настоящее время доля Гордона М.А. по вышеуказанному договору дарения составляет в размере <...> доли, кадастровый номер земельного участка- <номер>, общая площадь - 6980150 кв.м.

Из выписки из ЕГРН от <дата>. также видно, что истец Гордон имеет еще одну долю земельного участка в размере <...> доли (площадь каждой доли составляет по 2,45 га), а всего за ним зарегистрировано две доли в размере по <...>, что составляет 4,90 га.

Указанное свидетельствует о том, что свои доли в праве общей долевой собственности на земельные участки по договорам дарения от <дата>. он зарегистрировал в установленные законом сроки <дата>., следовательно, ничто не препятствовало ему зарегистрировать долю и по спорной сделке от <дата>., заключенной с ответчиками, либо обратиться в суд об обязании зарегистрировать.

При таких обстоятельствах, ходатайство ответчиков о применении последствий истечения срока исковой давности подлежит удовлетворению, в том числе и по заявленному истцом требованию о взыскании суммы неосновательного обогащения по договору от <дата>. - 100 000 руб. и процентов-124 233,02 руб..

В соответствии со ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По смыслу п.1 ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 №15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 №18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз.2 п.2 ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Истец после заключения договора (<дата>.) пропустил срок исковой давности. Решением суда от <дата>. ему было отказано в государственной регистрации перехода права собственности доли земельного участка по договору от <дата>. также по причине пропуска срока исковой давности. Судом обращено внимание, что <дата>. истец отправил ответчикам претензии, которыми требовал заключить с ним договор купли-продажи доли земельного участка или возвратить денежные средств, но не требовал регистрации перехода права собственности, т.е. до <дата>. он не предпринимал никаких действий по оформлению спорной сделки. Иск истцом был заявлен <дата>., по истечении срока исковой давности, с заявлением о восстановлении пропущенного процессуального срока истец не обращался.

Указанное решение, в силу требований ст.61 ГПК РФ, имеет преюдициальное значение при рассмотрении данного дела.

Таким образом, в удовлетворении требований истца следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований Гордона М. А. о расторжении заключенного <дата>. с Лазаревой Г. П. и Холдиным А. П. договора купли-продажи <...> доли земельного участка общей площадью 17 700 000 кв.м., с кадастровым номером <номер>, из категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>; о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 100 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 124 233,02 руб., отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области в течение месяца после составления мотивированного решения.

Судья:

Мотивированное решение составлено 31.10.2019г.