Решение по делу № 2-5042/2022 от 05.09.2022

04RS0№-03

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 октября 2022 г.                                                                      <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> Республики Бурятия в составе судьи Цыденовой Н.М., при секретаре судебного заседания Ануевой Д.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Брайнгар В. В. к НО "Фонд поддержки граждан-участников долевого строительства на территории Республики Бурятия" о признании права собственности на долю (квартиру) в объекте недвижимости незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истец просит признать право собственности на: - долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, в объеме однокомнатной <адрес>, расположенной на 4-м этаже, блока №, предварительной общей площадью 31,38 кв.м., что составляет 16/10000 (31,38/18 804,54) дома.

Исковое заявление мотивировано тем, что решением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сити-Строй» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Шерстянников А. Г.. Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление НО «Фонд поддержки граждан - участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» о намерении стать приобретателем имущества застройщика общества с ограниченной ответственностью «Сити-Строй» и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика № №. 20.11.2015г. между Скворцовым А.В. и ООО Сити Строй был заключен договор № на участие в долевом строительстве жилья по адресу: 670042, <адрес> «а», кадастровый номер объекта № 8 06:3 60, на земельном участке с кадастровым номером №.Предметом данного договора является финансирование строительства части этого здания, в объеме 1-комнатной <адрес>. расположенной на 4 этаже, блока №, предварительной общей площадью 31.38 кв.м. Стоимость долевого участия в строительстве составляет сумму договора 1 192 440,00 рублей. Согласно п. 3.1.4 договора, ориентировочный срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и срок передачи ответчиком - Застройщиком Объекта долевого строительства - Участнику 1 квартал 2017г. Данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> 03№1 от 30.11,2015г. Договор заключен, согласно Закона № 214-ФЗ. 04.12.2015г. Скворцов А.В. и Брайнгар В. В. заключили договор уступки права требования. По настоящему договору Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования на основании договора № на участие в долевом строительстве жилья от 20.11.2015г. Данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> 03№1 от 09.12.2015г. Договор заключен, согласно Закона № 214-ФЗ. Разрешение на строительство № R.№ выдано Комитетом по строительству Администрации <адрес> 30.07,2014г. Земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности, свидетельство о государственной регистрации № серия 03-АА от 18.07.2014г. <адрес> объекта 28323.37 кв.м.    <адрес> жилых и нежилых помещений 18 804.54 кв.м.     На данный момент Объект долевого строительства не введен в эксплуатацию и как следствие не передан Истцу - Участнику долевого строительства. В соответствии с п. 1.1 Договора Истец приобретает право собственности на нежилые помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> «а». Пунктом 2.1 Договора установлена стоимость объекта и порядок расчета. Внесение данных сумм являлось основанием приобретения Истцом прав на указанный объект. Обязательства, предусмотренные пунктом 2.1 Договора, на настоящий момент Истцом выполнены. В соответствии с п. 3.1.4 Договора срок сдачи жилого дома - 1 квартал 2017г. На данный момент Ответчик строительство жилого дома не завершил, дом эксплуатацию не сдан. В настоящее время Истец планирует в отношении объекта, относительно которого заключен Договор провести сделку по отчуждению и 15.08.2022г. обратился к Ответчику с требованием предоставить истцу документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю (квартиру) в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> «а», в объеме 1-комнатной <адрес>. расположенной на 4 этаже, блока №. предварительной общей площадью 31,38 кв.м., а именно правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, разрешения на строительство, акты приемки передачи объектов, как объекта незавершенного строительства. ООО «Сити-Строй» не исполнено надлежащим образом обязательство по передаче нежилых помещений по договорам на участие в долевом строительстве.

ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда РБ заявление НО «Фонд поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» о намерении стать приобретателем имущества застройщика ООО «Сити-Строй» и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика № А10-3686/2019 удовлетворено.

При разрешении вопроса о передаче прав застройщика некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» Арбитражным судом не были учтены требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Фактически Арбитражный суд Республики Бурятия передал залоговое имущество должника – ООО «Сити Строй» в собственность ответчику. Право залога истца в настоящем случае было нарушено, так как истец фактически лишился залогового имущества. Защита вещного права поставлена под угрозу.

То обстоятельство, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путём признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку исходя из положений статей 309 и 310 ГК РФ участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путём внесения платы за жилое помещение в полном объёме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путём предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в незавершённом объекте строительства в виде жилого помещения и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечена Публично-правовая компания «Фонд развития территорий».

В судебное заседание истец Брайнгар В.В. не явился, извещен надлежаще, заявил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представители истца по доверенности А. В.В. исковые требования поддержал, дав пояснения, аналогичные содержанию иска.

Представитель ответчика по доверенности Новокрещина Н.В. исковое заявление не признала, представила письменные возражения, суду пояснила, что определением Арбитражного суда РБ от 17.05.2021 г. удовлетворено заявлением НО «Фонд поддержки граждан-участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» о намерении стать приобретателем имущества застройщика ООО «Сити-Строй» и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр в рамках дела о банкротстве застройщика. 02.04.2021 г. Наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» принято решение о финансирование мероприятий, предусмотренных п. 1 ч.2 ст. 13.1 Закона № 218-ФЗ, в том числе по завершению строительства застройщика ООО «Сити-Строй». Требования Брайнгар В.В. в реестр требований участников строительства не было включено, только в 4-ю очередь реестра кредиторов. Лица, имеющие право требования к застройщику-банкроту о передаче нежилого помещения площадью более 7 кв.м. в собственность по смыслу ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не признаются участниками строительства, а следовательно, не вправе претендовать на исполнение перед ними обязательства в натуре. Их требования формируются в составе четвертой очереди реестра требований кредиторов должника.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора, ППК «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.

Суд, выслушав названных лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Из дела следует, что 20.11.2015г. между Скворцовым А.В. и ООО Сити Строй был заключен договор № на участие в долевом строительстве жилья по адресу: 670042, <адрес> «а», кадастровый номер объекта №, на земельном участке с кадастровым номером №.Предметом данного договора является финансирование строительства части этого здания, в объеме 1-комнатной <адрес>. расположенной на 4 этаже, блока №, предварительной общей площадью 31.38 кв.м. Стоимость долевого участия в строительстве составляет сумму договора 1 192 440,00 рублей

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> 03-03/001- 03/016/028/2015-2814/1 от 30.11,2015г.

Скворцов А.В. и Брайнгар В. В. заключили договор уступки права требования. По настоящему договору Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования на основании договора № на участие в долевом строительстве жилья от 20.11.2015г. Данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> 03№1 от 09.12.2015г. Договор заключен, согласно Закона № 214-ФЗ. Разрешение на строительство № R.№ выдано Комитетом по строительству Администрации <адрес> 30.07,2014г. Земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности, свидетельство о государственной регистрации № серия 03-АА от 18.07.2014г. <адрес> объекта 28323.37 кв.м.    <адрес> жилых и нежилых помещений 18 804.54 кв.м.

ООО «Сити-Строй» не исполнил надлежащим образом обязательства по договору участия в долевом строительстве от 24.04.2017г., не передал новому участнику долевого строительства нежилые помещения.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №, резолютивная часть которого оглашена ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Сити-Строй» по заявлению ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Шерстянников А. Г..

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 17.05.2021 удовлетворено заявление НО «Фонд поддержки граждан - участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» о намерении стать приобретателем имущества застройщика общества с ограниченной ответственностью «Сити-Строй» и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика № А10-3686/2019.

В силу п. 4 ст. 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закона о банкротстве) должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.

Согласно абз. 7 п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве при продаже заложенного имущества требования конкурсного кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, подлежат удовлетворению за счет средств, вырученных от продажи заложенного имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, приведенном в указанном пункте закона, в том числе, еслив реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;

ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда РБ заявление НО «Фонд поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» о намерении стать приобретателем имущества застройщика ООО «Сити-Строй» и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика № удовлетворено.

При этом указанным определением Арбитражного суда РБ переданы ответчику Фонду права застройщика ООО «Сити-строй» на земельный участок площадью 8 353 кв.м с кадастровым номером № со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе, объектом незавершённого строительства - жилым многоквартирным домом с подземной автостоянкой.

Таким образом, НО «Фонд поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» приобрело права застройщика без учета требования истца. Брайнгар, не являющийся участников строительства, включен в реестр требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок.

В результате приобретения ответчиком прав застройщика истец фактически лишился без какой-либо компенсации залогового имущества, что указывает на нарушение вещного права истца.

Обоснованным является требование истца, основанное на положениях статей 309 и 310 ГК РФ, когда участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путём внесения платы за жилое помещение в полном объёме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путём предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в незавершённом объекте строительства в виде жилого помещения и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

То обстоятельство, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путём признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, не может быть нарушено законоположение об исполнении обязательств, принятых по договору, и невозможности одностороннего его изменения.

В силу статьи 2 Конституции Российской Федерации человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина – обязанность государства.

Согласно ст. 45 Конституции Российской Федерации государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется, каждый вправе защищать свои права всеми способами, не запрещенными законом.

В соответствии с п. 1 ст. 201.15.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства

Приобретателем может быть Фонд либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которые приняты по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений со дня передачи приобретателю, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что у истца возникло право собственности на долю в общей долевой собственности на объекты незавершенного строительства, соответствующие нежилым помещениям, указанным с рассматриваемых договорах участия в долевом строительстве. В этой связи суд удовлетворяет исковые требования и признает право собственности на спорное имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Брайнгар В. В. к НО "Фонд поддержки граждан-участников долевого строительства на территории Республики Бурятия" о признании права собственности на долю (квартиру) в объекте недвижимости незавершенного строительства удовлетворить.

Признать за Брайнгар В. В., право собственности на:

- долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, в объеме однокомнатной <адрес>, расположенной на 4-м этаже, блока №, предварительной общей площадью 31,38 кв.м., что составляет 16/10000 (31,38/18 804,54) дома.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Верховный Суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья                                        Цыденова Н.М.