Решение по делу № 2-2409/2024 от 05.08.2024

УИД 66RS0053-01-2024-002856-04

Мотивированное решение составлено 18.11.2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16.10.2024                             Дело № 2-2409/2024

г. Сысерть Свердловской области

Сысертский районный суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Тимофеева Е.В., при секретаре Цыгановой Н.Н., с участием истца Васильевой К.А., представителя ответчика Литвиновой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2409/2024 по иску

Васильевой ФИО12, действующей в своих интересах и интересах ФИО20 ФИО13, ФИО21 ФИО5 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа о возложении обязанности по заключению соглашения об изъятии недвижимости,

установил:

Васильева К.А., действующая в своих интересах и интересах Васильева Е.Е., Васильева С.Е., обратилась в суд с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа о признании отчета об определении выкупной стоимости недействительным, о возложении обязанности по заключению соглашения об изъятии недвижимости

В обоснование иска указано, что Постановлением Администрации Арамильского городского округа от 12.02.2024 №40817810604900317040 многоквартирный жилой <адрес>А, расположенный по <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Истцы являются собственниками жилого помещения по адресу <адрес>А, который расположен на земельном участке с кадастровым номером №40817810604900317040. В целях определения выкупной стоимости, ДД.ММ.ГГГГ заключён муниципальный контракт с ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК» на выполнение работ. По результатам оценки истцам предложено выплатить рыночную стоимость объекта в размере 1 040 000 руб. Соглашение об условиях изъятия недвижимого имущества между истцами и ответчиком не достигнуто.

Возражая относительно суммы выкупной стоимости по указанным отчетам, истцы обратились в Сысертский районный суд для защиты своих прав и законных интересов, указав, что Оценщиком ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК» необоснованно исключен технический подвал из перечня общего имущества дома; доли в общем имуществе дома, земельном участке и компенсации за непроизведенный капремонт определены без учета долей истца во вспомогательных помещениях; для определения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт использованы суммы, накопленные жильцами дома, а не действительно необходимые для капремонта и рассчитанной в этих целях для Регионального фонда содействия капремонту.

Васильева К.А., действующая в своих интересах и интересах Васильева Е.Е., Васильева С.Е. просила:

- признать отчет №40817810604900317040 об определении выкупной стоимости доли в праве обще долевой собственности на земельный участок, изымаемый для муниципальных нужд, а так же жилого помещения – комнаты в <адрес>, общей площадью 12,9 кв.м., с кадастровым номером №40817810604900317040, в аварийном доме, расположенном на земельном участке, адрес (местоположение): Свердловская область, р-н Сысертский, <адрес>А, недействительным в части, несоответствующей законодательству и фактическим обстоятельствам: исключение технического подвала из перечня общего имущества дома; определение доли в общем имуществе дома, земельном участке и компенсации за непроизведенный капремонт без учета доли истца во вспомогательных помещениях коммунальной квартиры; определение доли в земельном участке с учетом всей площади дома вместо использования при расчете только площади жилых помещений; использование для определения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суммы, накопленной жильцами дома, а не действительно необходимой для капремонта, рассчитанной для этих целей ООО УК «БлагоДар» для Регионального фонда содействия капремонту специалистами летом 2023 г.;

- обязать ответчика заключить с истцом сделку – соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд Арамильского городского округа – по цене (выкупной стоимости), определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, и включающей в себя стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, стоимости комнаты (и приходящей на нее доли в праве общей долевой собственности общего имущества квартиры), стоимость доли в праве общей долевой собственности в общем имуществе дома и затрат, связанных с прекращением права собственности на объект оценки.

17.09.2024 в суд от истца Васильевой К.А., действующей в своих интересах и интересах Васильева Е.Е., Васильева С.Е. поступило заявление об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просила обязать ответчика заключить с истцом сделку об изъятии путем выкупа непригодного для проживания жилого помещения в аварийном многоквартирном доме и земельного участка под ним, изымаемого для муниципальных нужд, по выкупной стоимости (цене) за изымаемое жилое помещение – комнату на поэтажном плане №40817810604900317040 в <адрес> площадью 12,8 кв.м., с кадастровым номером №40817810604900317040 в аварийном доме, расположенном на земельном участке, адрес (местоположение): <адрес>, р-н Сысертский, <адрес>А на земельном участке с кадастровым номером №40817810604900317040 в размере 1363 000 руб.

В судебном заседании истец Васильева К.А., действующая в своих интересах и интересах Васильева Е.Е., Васильева С.Е. исковые требования с учетом уточнения, поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. Пояснила, что : «Пик» не правильно посчитал площади, там есть разница, они взяли разные дома. Считает, что неправильно посчитали общую площадь помещений. Настаивает на своем отчете, считает, что он более актуальный. ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК» также не учел подвальное помещение. На проведении экспертизы не настаивает.

Представитель ответчика Комитет по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа – Литвинова С.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что их позиция сформулирована в отзыве на иск. Представлены два отчета, согласно пояснениям «ПИК» разница в них в том, что ООО «Эксперт-Ком» взял самые дорогие аналоги, стоимость вышла в разы дороже. По социально-экономическому развитию нельзя <адрес> сравнить с <адрес> и г. В.Пышма. Разница в отчетах составила 323 000 руб. Согласны заключить с истцом соглашение по стоимости ООО «Пик».

Третье лицо на стороне ответчика – Правительство Свердловской области в судебное заседание не явилось, направило отзыв на исковое заявление, согласно которого Правительство Свердловской области считает необходимым пояснить следующее. Из представленных в Правительство Свердловской области материалов дела следует, что спорные отношения связаны с изъятием для муниципальных нужд Арамильского городского округа жилых помещений, расположенных в признанном аварийным и подлежащем сносу многоквартирном доме по адресу: <адрес> «А» (далее – многоквартирный дом), а также земельного участка под данным домом. Процедура изъятия вышеуказанных объектов недвижимости осуществляется на основании постановления Главы Арамильского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ №40817810604900317040 «Об изъятии земельного участка и объектов недвижимости для муниципальных нужд Арамильского городского округа». Вопрос изъятия вышеуказанного недвижимого имущества, изымаемого для муниципальных нужд Арамильского городского округа, в том числе вопрос заключения между ответчиком и истцами соответствующего соглашения об изъятии недвижимости, не имеет отношения к компетенции Правительства Свердловской области. Вместе с тем, следует отметить, что постановлением Правительства Свердловской области от 06.02.2007 № 75-ПП «Об утверждении Порядка использования бюджетных ассигнований резервного фонда Правительства Свердловской области» утвержден Порядок использования бюджетных ассигнований резервного фонда Правительства Свердловской области (далее – Порядок). В соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 06.02.2007 № 75-ПП, Правительством Свердловской области принято распоряжение от 12.08.2024 № 487-РП «О выделении средств из резервного фонда Правительства Свердловской области для предоставления иного межбюджетного трансферта бюджету Арамильского городского округа Свердловской области» (далее - Распоряжение № 487-РП). Пункт 1 Распоряжения № 487-РП предусматривает выделение в 2024 году из резервного фонда Правительства Свердловской области Министерству строительства и развития инфраструктуры Свердловской области средств в размере 104 488 707 руб. 10 коп. для предоставления иного межбюджетного трансферта бюджету Арамильского городского округа Свердловской области, в том числе: 23 598 707 руб. 10 коп. на приобретение жилых помещений для муниципального жилищного фонда в целях предоставления гражданам по договорам социального найма взамен изымаемых жилых помещений аварийном многоквартирном жилом доме; 80 890 000 руб. для предоставления выкупной цены собственникам жилых помещений за изымаемые жилые помещения в многоквартирном доме. При этом, пунктами 2 и 3 Распоряжения № 487-РП Министерству строительства и развития инфраструктуры Свердловской области предписано обеспечить соблюдение использования Администрацией Арамильского городского округа иного межбюджетного трансферта на цели, указанные в пункте 1 распоряжения, а Администрации Арамильского городского округа предписано обеспечить использование иного межбюджетного трансферта на указанные в пункте 1 распоряжения цели. Учитывая изложенное, в связи с тем, что настоящий спор не связан с реализацией Свердловской областью своих прав и несением своих обязанностей, Правительство Свердловской области оставляет разрешение дела на усмотрение суда и просит суд рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Свердловской области.

Третьи лица на стороне ответчика – Общество с ограниченной ответственностью «Бюро независимой Оценки «ПИК», Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, Министерство финансов Свердловской области, в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом судебной повесткой, а также публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда, о причинах неявки суд не известили, доказательств уважительности причин неявки суду не представили, о рассмотрение дела в отсутствие своих представителей не просили.

На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности, положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», подпункты 10 - 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20 и 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 02.07.2009 N 4 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, расходы на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилья.

Таким образом, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, расходы на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как установлено судом, Постановлением Администрации Арамильского городского округа от 12.02.2024 № 94 многоквартирный жилой дом 30А, расположенный по ул. Курчатова, г. Арамиль, Сысертского района, Свердловской области, признан аварийным и подлежащим сносу.

Собственниками жилого помещения с кадастровым номером №40817810604900317040, <адрес>, комната №40817810604900317040, площадью 12,9 кв.м., являются ФИО8 К.А., ФИО8 Е.Е., ФИО8 С.Е (по 1/3 доле каждый).

Из материалов дела также усматривается, что 11.03.2024 между КУМИ Арамильского городского округа и ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК» заключен муниципальный контракт на выполнение работ по определению выкупной стоимости жилых помещений в аварийных домах и земельного участка под ними, изымаемого для муниципальных нужд, оценщик принял на себя обязательство по определению выкупной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, изымаемый для муниципальных нужд, а также спорных жилых помещений.

По состоянию на 14.03.2024 общая выкупная стоимость жилого помещения (с земельным участком, приходящимся на долю квартиры (комнаты) в общей долевой собственности, а также с суммой причиненного ущерба) с кадастровым номером №40817810604900317040 составила 1 040 000 руб.

Между тем, указанные отчеты ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК» не могут являться согласно статье 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации допустимым доказательством, подтверждающим размер выкупной цены изымаемого имущества ответчика, поскольку в нарушение требований части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, содержит неверные сведения о рыночной стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома.

В Отчетах ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК» неверно указаны основные характеристики здания: общая площадь мест общего пользования – 232,8 кв.м., однако согласно техническому паспорту – 688 кв.м., в том числе лестницы 232,8, и технический подвал 455,2 кв.м.

Однако подвал является общим имуществом дома и исключен Оценщиком из перечня общего имущества дома (мест общего пользования) неправомерно.

Вместе с тем, тем площадь мест общего пользования, площадь жилых помещений используется для определения доли жилых помещений в общей площади мест общего пользования. Неправильное определение площади мест общего пользования привело к уменьшению доли оцениваемого объекта в праве общей долевой собственности в общем имуществе дома и, соответственно, к неправильному определению выкупной цены.

При определении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок Оценщик ошибочно рассчитывает данную долю, используя вместо площади всех помещений собственников в многоквартирном доме (2169,1 кв.м.), общую площадь дома (2859,1 кв.м.), которая включает в себя и общие помещения, не являющиеся частями квартир и не принадлежащие отдельным собственникам.

Определенная таким образом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не пропорциональна размеру общей площади оцениваемого помещения (статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации), поскольку содержит в своем составе такой элемент, как площадь помещений, которые относятся к общему имуществу дома, определение доли в котором является целью данного расчета.

Оценщик использовал для определения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт данные из открытых источников о сумме, собранной жителями дома на проведение капитального ремонта на счете Регионального фонда содействия капремонту, а именно 853 400 руб., которая является недостаточной для проведения капитального ремонта дома.

В 2023 г. специалистами ООО УК «БлагоДар» было проведено техническое обследование, в котором установлен объем необходимых работ для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, составлена смета, которая составляет 22 687 588 руб.

Следовательно, для определения суммы компенсации за непроведенный капитальный ремонт, необходимо использовать именно сумму 22 687 588 руб., а не 853 400 руб., и рассчитывать долю с учетом ст. 41-43 ЖК РФ.

Кроме того, в связи с истечением срока, в течение которого отчет об определении выкупной стоимости считается действительным (ст. 12 ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), выводы, изложенные в заключениях ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК», не могут быть положены в основу решения суда.

Ответчику разъяснялись положения ст.ст. 79, 96, 97 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы ответчиком не заявлено.

В обоснование своей правовой позиции истцами представлены отчеты, выполненные в экспертно-аналитическом центре ООО «Эксперт-Ком», согласно которым, общая выкупная стоимость жилого помещения с кадастровым номером 66:33:0101012:1531 составила 1 363 000 руб.,

Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного, суд полагает необходимым принять во внимание выводы, изложенные в отчетах, составленных ООО «Эксперт-Ком», поскольку именно данные заключения соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также в наибольшей мере согласуется с другими имеющимися в материалах дела доказательствами.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным при определении размера выкупной цены за изымаемое у ответчика имущество принять за основу выводы, изложенные в отчетах, составленных ООО «Эксперт-Ком», в связи с чем, исковые требования о возложении обязанности по заключению соглашения об изъятии недвижимости подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, Руководствуясь ст. ст. 194, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Васильевой ФИО14 (паспорт №40817810604900317040 действующей в своих интересах и интересах ФИО18 Евгеньевича, ФИО19 Евгеньевны к Комитету по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа (ИНН 6652009423) о возложении обязанности по заключению соглашения об изъятии недвижимости, удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа заключить с Васильевой ФИО16, Васильевым ФИО17, ФИО3 сделку об изъятии путем выкупа непригодного для проживания жилого помещения в аварийном многоквартирном доме и земельного участка под ним, изымаемого для муниципальных нужд, по выкупной стоимости из изымаемое жилое помещение – комнату на поэтажном плане №40817810604900317040 в <адрес> площадью 12,9 кв. м., с кадастровым номером №40817810604900317040 по адресу: <адрес> «А», на земельном участке с кадастровым номером №40817810604900317040 в размере 1 363 000 (один миллион триста шестьдесят три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Сысертский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательном виде.

Судья:                          Е. В. Тимофеев.