Решение по делу № 33а-8596/2017 от 16.10.2017

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело № 33а-8596

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе:

Председательствующего Иском Е.П.

судей Старкова Ю.Г., Герасимовой О.В.

при секретаре Павловой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Хабаровске 01 ноября 2017 года дело по административному иску Гончара В.Б. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости хозяйственного строения в размере равной его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя Правительства Хабаровского края – С.В. Заливина на решение Хабаровского краевого суда от 22 августа 2017 года.

Заслушав доклад судьи Герасимовой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гончар В.Б. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости хозяйственного строения с кадастровым номером №, площадью 278, 4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10.12.2013 в размере 2 425 009 руб. В обоснование заявленных требований указал, что является собственником данного хозяйственного строения, кадастровая стоимость которого по состоянию на 10.12.2013 определена в размере 8 879 679, 36 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 № 467-пр. В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 30.11.2015 № Н-671-15-Х, выполненным оценщиком ООО «Профи Оценка», подтвержденным экспертным заключением Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, рыночная стоимость хозяйственного строения по состоянию на 10.12.2013 определена в размере 2 425 009 руб.

Решением Хабаровского краевого суда от 22 августа 2017 года требования Гончара В.Б. удовлетворены.

Установлена кадастровая стоимость хозяйственного строения с кадастровым номером №, площадью 278, 4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10.12.2013 в размере 2 425 009 руб. на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 20 июня 2017 года.

В апелляционной жалобе представитель Правительства Хабаровского края – Заливин С.В. с постановленным по делу решением не согласен, считает его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Указывает, что судом не дана оценка доводам Правительства Хабаровского края. Информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена, между тем документально обоснованная о соответствии действительности приведенных характеристик объектов аналогов, выбранных оценщиком при сравнительном подходе, в частности документы, содержащие сведения, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, в том числе и те, которые явились элементами сравнения, в отчете отсутствуют. В отчете приведены сведения, актуальные по состоянию на дату его составления – 30.11.2015. Отчет от 30.11.2015 основан на недействующих, на момент его составления федеральных стандартах оценки. Оценщиком произведена ненадлежащая корректировка объектов-аналогов по ценообразующим факторам. В связи с чем, Отчет не мог быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего итоговую величину рыночной стоимости хозяйственного строения. Просит решение суда первой инстанции отменить.

В возражениях на апелляционную жалобу Гончар В.Б., просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Согласно ч. 1 ст. 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Правительства Хабаровского края Маслакова А.И., доводы апелляционной жалобы поддержавшего, представителя Гончара В.Б. – Абрамовича К.Л., с доводами апелляционной жалобы не согласившегося, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из абзацев 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Судом установлено, что Гончар В.Б. является собственником 2-этажного нежилого хозяйственного строения общей площадью 278, 4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость хозяйственного строения, внесенная в государственный кадастр недвижимости 10.12.2013, составляет 8 879 679, 36 руб., определена по состоянию на 10.12.2013 на основании Постановления Правительства Хабаровского края № 467 от 26.12.2012 «Об утверждении Результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 года»

Вместе с тем, административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость здания значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает его права, поскольку влечет увеличение размера налога на имущество физического лица.

Таким образом, административный истец просит пересмотреть кадастровую стоимость зданий по основанию установления рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 402 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником хозяйственного строения, имеет законный интерес в установлении в отношении спорного объекта недвижимого имущества кадастровой стоимости в размере его действительной рыночной стоимости.

Из материалов дела судом установлено, что административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости здания и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю

Решением Комиссии от 18 мая 2016 года № 9 отклонено заявление Гончара В.Б. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания по тем основаниям, что оформление и содержание Отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, к описанию в Отчете информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект имеет вид разрешенного использования – «под плодово-ягодные насаждения, огород, прилегающие к индивидуальному жилому дому», расположен в территориальной зоне ЦО в подзоне ЦО-1, для которой отсутствует вид разрешенного использования под объекты производственно-складской застройки. В рамках доходного подхода оценщиком определялась стоимость единого объекта под промышленно-производственные склады с дальнейшим вычислением стоимости земельного участка с видом разрешенного использования «под промышленно-складскую застройку», средняя стоимость которого значительно превышает среднюю стоимость земельных участков для индивидуального жилищного строительства и земельных участочков для сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов, при этом площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта, оценщиком определена самостоятельно.

Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки.

Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорного объекта недвижимого имущества, административный истец представил отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 30.11.2015 № Н-671-15Х, составленный оценщиком ООО «Профи Оценка» Урядовым А.А., согласно которому рыночная стоимость хозяйственного строения по состоянию на 10.12.2013 составляет 2 425 009 руб., а также Положительное экспертное заключение № 15/07-161/ЭЗ/77/15 от 15.03.2016 составленное экспертом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков Ри Д.Ю.

Представитель Правительства Хабаровского края в апелляционной жалобе указал на несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

С целью проверки обоснованности отчета, представленного административным истцом, и замечаний административных ответчиков на данный отчет, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, в ходе судебного разбирательства был допрошен свидетель ФИО1, утвердивший Отчет об оценке.

Согласно отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 30.11.2015 № Н-671-15Х, оценка проведена на основании договора, заключенного 30.06.2015 года, срок проведения оценки с 30.06.2015 по 30.11.2015, что соответствует требованиям п. 16 ФСО № 1, утв. Приказом Минэкономразвития от 20.07.20067 № 256, п. 23 ФСО №1, утв. Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 № 297. Оценка провиделась по состоянию на 10.12.2013, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использованы сравнительный и доходные подходы. В рамках доходного подхода – метод прямой капитализации. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного подхода и иных методов в рамках сравнительного и доходного подходов. Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск» объект оценки находится в территориальной зоне ЦО - зона обслуживания в коммерческой активности на территориях, подпадающих под действие ограничений, в подзоне ЦО-1. Оценщиком определено, что фактическое использование объекта оценки (холодный склад) соответствует вспомогательному виду размещенного использования – объект/сооружение для индивидуальной трудовой деятельности. Функциональное назначение и текущее использование объекта оценки не совпадает с разрешенным использованием земельного участка, что по мнению оценщика, не влияет на результат оценки, объектом которой является рыночной стоимости здания без учета стоимости земельного участка. В рамках доходного подхода оценщик провел анализ предложений о сдаче в аренде объектов недвижимости аналогичного функционального назначения, близких по характеристикам и имеющим схожее местоположение, использованы предложения по состоянию на сентябрь 2013 года и декабрь 2013 года. В качестве источника информации использован ежеквартальный журнал «Дальневосточный оценщик». Оценщик проанализировал каждый сравнительный объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки: на условиях рынка; на местоположение; на наличие и состав внутренних систем инженерного оборудования (коммуникаций); на размер площади сдаваемого в аренду объекта. В результате согласования стоимостей, полученных в рамках сравнительного и доходного подходов, рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 2 425 009 руб.

Указанный отчет подготовлен экспертом Урядовым А.А., обладающим правом на проведение подобного рода исследования, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанный отчет под сомнение оснований не имеется.

На Отчет представлено Положительное экспертное заключение № 15/07-161/ЭЗ/77/15 от 15.03.2016, составленное экспертом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков Ри Д.Ю., которое соответствует требованиям ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Возражая против выводов суда, представитель Правительства Хабаровского края ссылается в апелляционной жалобе на несоответствие отчета от 30.11.2015 № Н-671-15Х Федеральным стандартам оценки, на использование некорректных объектов - аналогов, при этом доказательств, опровергающих выводы суда не представляет.

В силу положений статей 14, части 1 статьи 59, части 1 статьи 62 КАС РФ, правосудие осуществляется на основе состязательности процесса, поэтому возражая, заинтересованная сторона должна была доказать недостоверность представленных административным истцом сведений об объекте оценки.

Кроме того исходя из части 5 статьи 247 КАС РФ по делу, вытекающему из публичных правоотношений обязанность по доказыванию несоответствия заявленной Гончар В.Б. стоимости объекта недвижимости лежала на административных ответчиках и заинтересованных лицах.

Ссылка в жалобе на то, что в отчете отсутствует документально обоснованная информация о соответствии действительности приведенных характеристик объектов аналогов, опровергается материалами дела, согласно отчету Приложение №4, представлены копии документов, используемые оценщиком устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Доводы представителя Правительства Хабаровского края о том, что Отчет от 30.11.2015 основан на недействующих, на момент его составления федеральных стандартах оценки, исследовались в суде первой инстанции и были обоснованно отклонены. Оценщиком применялись федеральные стандарты оценки, действующие в период оценки, что соответствует требованиям законодательства.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о несоответствии отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и недостоверности определенной оценщиком рыночной стоимости спорного объекта, основаны на предположении и не подтверждаются относимыми и допустимыми доказательствами. Достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка Правительством Хабаровского края в суд не представлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства РФ для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 22 августа 2017 года по делу по административному иску Гончара В.Б. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости хозяйственного строения в размере равной его рыночной стоимости - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Правительства Хабаровского края – С.В. Заливина, без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий    Е.П. Иском

Судьи Ю.Г. Старков

    О.В. Герасимова