Решение по делу № 2-150/2022 от 27.01.2022

Дело № 2-150/2022

УИД-61RS0061-01-2022-000097-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 октября 2022 года ст. Боковская

Шолоховский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Кудиненко Е.В.

при секретаре Волковой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бирюлина И.Н., Марченко В.А., Попковой Т.В. к ООО «Семена» в лице конкурсного управляющего Олейник Д.Л., третьи лица: Зимовнов А.Н., Управление Росреестра по Ростовской области, о расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с настоящим иском, указав в обоснование требований на то, что 21.01.2011 года между ООО «Семена» и собственниками земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключен договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №. Согласно условиям договора аренды арендатор обязан ежегодно не позднее 25 октября осуществлять арендную плату путем передачи сельскохозяйственной продукции: зерновых в количестве 1000 кг, масло подсолнечное 20 л или семена подсолнечника 100 кг, однако данную обязанность не исполняет в течение 5 лет, в результате чего образовалась задолженность, которая по состоянию на 30.06.2021 года составляет 15 тонн пшеницы продовольственной, 300 л масла подсолнечного. Данные обстоятельства являются в силу закона основанием для расторжения договора аренды. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2016 года ООО «Семена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. 26.11.2021 года в адрес конкурсного управляющего ООО «Семена» направлена претензия о погашении задолженности и расторжении договора аренды, которая оставлена без ответа. Кроме этого в рамках дела о банкротстве ООО «Семена» право аренды принадлежащего истцам на праве общей долевой собственности земельного участка незаконно включено в конкурсную массу должника и выставлено на торги в составе лота №, несмотря на то, что условиями договора предусмотрен прямой запрет на передачу арендуемого имущества третьим лицам без согласия арендодателя, что также является существенным нарушением договора и, соответственно, основанием к его расторжению.

На основании изложенного истцы просили суд расторгнуть договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, от 21.01.2011 года, в связи с существенным нарушением ответчиком его условий, и обязать ответчика вернуть земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

В ходе судебного разбирательства по делу к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Зимовнов А.Н. и Управление Росреестра по Ростовской области.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили заявление с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие.

Представитель истцов Шишков В.П., действующий на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования поддержал в части расторжения договора аренды, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика Умрихин Р.В., действующий на основании ордера, считал исковые требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Третье лицо Зимовнов А.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В материалы дела от его имени представлена позиция по делу (л.д.97), подписанная Б.Е.А.., которая не может быть принята во внимание по причине отсутствия в доверенности представителя соответствующих полномочий на представление интересов доверителя в суде (л.д.98-99).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В отсутствие неявившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере определенном договором.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пункт 1 ст.46 ЗК РФ предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статей 450, 619 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз.3 ст.619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (п.2 ст.452 ГК РФ).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что истцам Бирюлину И.Н., Марченко В.А., Попковой Т.В., третьему лицу Зимовнову А.Н. и ответчику ООО «Семена» на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 41,1 га, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, который на основании договора от 21.01.2011 года №б/н передан в аренду ООО «Семена» сроком на 25 лет (т.1 л.д.13-21).

По условиям договора аренды земельного участка арендная плата, приходящаяся на одну земельную долю, выплачивается ежегодно путем передачи сельскохозяйственной продукции: зерновых в количестве 1000 кг до 25 октября, масла или семян подсолнечника 20 л или 100 кг до 25 декабря, а также вспашки огорода по необходимости (п. 4).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2016 года ООО «Семена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, 15.10.2018 года утвержден конкурсный управляющий Олейник Д.Л.

Согласно п.1 ст.247 ГПК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с ч.1 ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 года №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст.13 и 14 настоящего Федерального закона.

Расторжение договора аренды является одной из форм распоряжения земельным участком, в связи с чем, учитывая, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности пяти лиц, в том числе самого ответчика, собственниками земельных долей инициировано проведение общего собрания, по результатам которого принято решение о расторжении договора аренды, что подтверждается протоколом № от 12.11.2021 года (т.1 л.д.28-32).

25.11.2021 года представителем дольщиков К.А.Ю.. в адрес конкурсного управляющего направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате, с указанием на то, что арендатор в течение 5 лет не исполняет условия договора аренды. Установлен срок для погашения задолженности – до 15.12.2021 года, и определен ее размер – 20 тонн пшеницы продовольственной, 2 тонны семян подсолнечника. Кроме этого указано на незаконное включение права аренды принадлежащего истцам земельного участка в конкурсную массу должника ООО «Семена» и необходимость его исключения. В случае неисполнения требования предложено расторгнуть договор аренды (т.1 л.д.41-42).

Отсутствие ответа на указанную претензию явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В развитие закрепленной в ст.46 Конституции РФ гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина ч.1 ст.3 ГПК РФ устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст.12 ГК РФ, с учетом характера спорного правоотношения и регулирующих его правовых норм.

Исходя из положений ст. ст. 1, 11, 12 ГК РФ предъявление иска заинтересованным лицом имеет целью восстановление нарушенного права. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика.

Системное толкование приведенных положений закона позволяет сделать вывод о том, что судебная защита прав гражданина возможна только в случае реального нарушения его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенному праву и характеру нарушения. При этом, в случае, когда на момент рассмотрения спора в суде права истца восстановлены в полном объёме, с учётом разумного и фактически возможного их восстановления в определенной сфере гражданских правоотношений, оснований для удовлетворения требований предъявленного иска не имеется.

В рассматриваемом случае основанием к расторжению данного договора могут выступать обстоятельства, предусмотренные п.3 ст.619 ГК РФ, а именно невнесение арендатором более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного договором срока.

В судебном заседании позиция представителя истцов была аргументирована отсутствием доказательств, подтверждающих исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы в установленном договором аренды размере.

Действительно, в силу действующего законодательства, поскольку обязанность по внесению арендной платы возложена на арендатора, то и бремя доказывания данных обстоятельств по делу лежит на ответчике.

Вместе с тем, ответчик в обоснование своей позиции ссылался на отсутствие у него возможности представить такие доказательства по независящим от него обстоятельствам, указывая на то, что учредителями и бывшими руководителями ООО «Семена» являлись Т.Г.Г. и его супруга Т.Е.Г.. Их сыном Т.В.Г. совершены самовольные действия по захвату и последующему использованию земельных участков, принадлежащих на праве долгосрочной аренды ООО «Семена». В рамках инициированной по обращению ответчика проверки и опроса собственников земельных участков установлено, что задолженность по арендной плате отсутствует. В течение всего срока действия договоров аренды оплата арендной платы производится посредством выдачи предусмотренной в договоре продукции, при получении которой в ведомостях они ставят подпись напротив своей фамилии. В настоящее время земельные участки, в том числе спорный, находятся в пользовании Т.Г.Г.., который лично занимается выдачей арендной платы. Собственники земельных участков не имеют претензий по выдаче арендной платы, в связи с чем никаких требований к ООО «Семена» о взыскании задолженности и/или о расторжении договоров аренды не предъявляли ни в досудебном порядке, ни в судебном порядке, исковых заявлений в Шолоховский районный суд Ростовской области не направляли и никого не уполномочивали на совершение этих действий от их имени. В Арбитражный суд Ростовской области с требованиями о включении в реестр кредиторов и иными требованиями к ООО «Семена» не обращались и никаких лиц на это не уполномочивали, в связи с отсутствием претензий. При этом часть собственников пояснили, что доверенности с полномочиями на представление в суде интересов не подписывали, а часть – что по просьбе Т.Г.Г. ездили к нотариусу и подписывали доверенности на указанных им лиц, для переоформления договоров аренды на ООО «<данные изъяты>».

Данные обстоятельства нашли свое отражение в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 16.08.2022 года (т.1 л.д.210-211).

Между тем, несмотря на неоднократные ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание истцов с целью выяснения их личного отношения к предмету настоящего спора, суд лишен данной возможности в силу положений ст.48 ГПК РФ, предусматривающих право истца вести свои дела лично или через представителя.

При этом в истребованном судом на основании запроса суда материале КУСП № от 16.08.2022 года имеются пояснения представителя истцов Шишкова В.П. о том, что исковые заявления подготовлены им по просьбе представителей собственников (Б.,К.), каким образом были оформлены нотариально удостоверенные доверенности от имени пайщиков на его имя, ему не известно.

Истец Марченко В.А. и третье лицо Зимовнов А.Н. пояснили, что требований арендатору ООО «Семена» не направляли, по просьбе Т.Г.Г.. подписали нотариальную доверенность для переоформления документов, связанных с арендой земельных участков.

В указанной связи представленные в материалы дела письменные пояснения от имени истцов, в том числе от Марченко В.А. о том, что постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении Т.Г.Г.. содержит недостоверные сведения о выплатах арендной платы, их, в том числе Марченко В.А. никто не опрашивал, опровергаются вышеприведенными обстоятельствами, из которых следует, что ежегодные арендные платежи на основании устной договоренности производил Т.Г.Г. в фактическом пользовании которого находится земельный участок, и права истцов в таком случае нельзя считать нарушенными.

Кроме того, суд обращает внимание, что в материалы дела со стороны истцов также не представлено доказательств, что ими предпринимались меры по предъявлению требований об уплате арендной платы до направления досудебной претензии перед инициированием спора в суде общей юрисдикции о расторжении договора аренды, в том числе и в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Семена».

При утверждении мирового соглашения 27.05.2022 года в рамках дела №А53-28328/2015 арбитражным судом не установлено наличие задолженности ООО «Семена» по арендной плате перед истцами.

Из представленных в материалы дела отчетов конкурсного управляющего ООО «Семена» Олейник Д.Л. о своей деятельности и о ходе проведения конкурсного производства от 06.11.2020 года и от 24.12.2021 года также не усматривается имеющейся задолженности по арендным платежам общества перед истцовой стороной.

Между тем, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить, а суд должен установить на день разрешения спора, доказательства такого нарушения (неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны), о чем в материалах дела сведений не имеется.

Кроме этого, в рамках оказания содействия ответчику в собирании и исследовании доказательств по делу, судом из МИФНС №21 по Ростовской области истребована соответствующая информация, согласно которой указанные в запросе лица, в частности истцы получали в 2019, 2020, 2021 г.г. доход от сдачи в аренду имущества, источником которых являлось ООО «Семена». Информация о том, кто являлся налоговым агентом, предоставившим соответствующие сведения, суду не предоставлена и вопреки аргументам представителя истца данное обстоятельство не имеет значения для оценки данного доказательства на предмет его относимости и допустимости, поскольку в соответствии с требованиями действующего налогового законодательства соответствующая информация может быть представлена как собственниками имущества, так и арендатором.

Само по себе заявление стороны о подложности (фальсификации, недопустимости) данного документа в силу ст.186 ГПК РФ не влечет исключения такого доказательства из числа доказательств, собранных по делу, поскольку данная справка надлежащим образом оформлена, предоставлена суду государственным налоговым органом, задачей которого является контроль за соблюдением законодательства о налогах и сборах, за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью уплаты (перечисления) в бюджетную систему Российской Федерации налогов, сборов и страховых взносов, соответствующих пеней, штрафов, и оснований сомневаться в ее подлинности не имеется.

При этом доводы представителя истца о том, что указанные в данной справке сведения не соответствуют действительности, поскольку сфальсифицированы ответчиком, который предоставил их в качестве агента в налоговый орган, не могут быть приняты во внимание, поскольку данные обстоятельства должны быть установлены в установленном законом порядке.

Проверяя аргументы истцовой стороны о том, что самостоятельным основанием для расторжения договора аренды является нарушение ответчиком п.6 договора, предусматривающего запрет арендатору без согласия арендодателей передавать свои права и обязанности третьим лицам, суд приходит к следующему.

В отличие от специальных оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ установлены общие основания и порядок досрочного прекращения договора в виде возможности его расторжения при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В рассматриваемом случае арендодатели должны представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При этом, для определения степени существенности нарушения условий договора аренды, необходимо установить длительность нарушения, его последствия для арендодателей, а также то, устранено ли данное нарушение до принятия судом решения по делу.

Между тем, указанные истцами обстоятельства, а именно попытка передачи третьим лицам в рамках процедуры банкротства ООО «Семена» прав аренды по договору в нарушение его условий без согласия арендодателей, не могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка, поскольку права аренды так и не были переданы. При этом причины, по которым этого не произошло, в данном случае правового значения не имеют, поскольку защите подлежит только нарушенное право. Тогда как состоявшихся нарушений (передача права аренды третьему лицу без согласия участников общедолевой собственности) судом не установлено.

Правомерность включения конкурсным управляющим права аренды земельного участка в конкурсную массу должника по заявлению истцов являлась предметом судебной проверки в рамках арбитражного судопроизводства, однако решение по данному заявлению не принято.

Кроме этого, определением Арбитражного суда РО от 27.05.2022 года утверждено мировое соглашение и прекращено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Семена», что исключает проведение каких-либо мероприятий, в том числе по реализации имущества должника, соответственно земельный участок остается в пользовании арендатора.

Более того, в силу ст.56 ГПК РФ истцами не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что данные обстоятельства, которые в настоящее время устранены, повлекли для них какие-либо неблагоприятные последствия либо ущерб, что они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, с учетом представленных по делу доказательств, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, обстоятельств, указывающих на существенное нарушение арендатором договора аренды, судом не установлено.

В соответствии с основными принципами равенства всех перед законом и судом (ст.6 ГПК РФ), а также осуществления правосудия на основе состязательности и равноправия (ч.1 ст.12 ГПК РФ), стороны, свободно распоряжаясь как своими субъективными материальными правами, так и процессуальными средствами их защиты, принимают на себя все последствия совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу статьи 157 ГПК РФ одним из основных принципов судебного разбирательства является его непосредственность, решение может быть основано только на тех доказательствах, которые были исследованы судом первой инстанции в судебном заседании.

Проанализировав представленные доказательства в совокупности и каждое в отдельности, принимая во внимание, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон, суд считает, что расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности и не соответствует принципу поддержания баланса и интересов сторон, и приходит к однозначному выводу о том, что истцами в соответствии со ст.ст. 55, 56 ГПК РФ, не доказаны обстоятельства, послужившие, по их мнению, основанием для обращения в суд с заявленными требованиями, в связи с чем в удовлетворении иска должно быть отказано.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Бирюлина И.Н., Марченко В.А., Попковой Т.В. к ООО «Семена» в лице конкурсного управляющего Олейник Д.Л., третьи лица: Зимовнов А.Н., Управление Росреестра по Ростовской области, о расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Шолоховский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 31 октября 2022 года.

Cудья Е.В. Кудиненко