Решение по делу № 2-113/2022 (2-4960/2021;) от 29.03.2021

КОПИЯ

Дело № 2-113/2022 (2-4960/2021)

УИД: 78RS0014-01-2021-003120-58

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 января 2022 года                                                    город Санкт-Петербург

Московский районный суд Санкт–Петербурга в составе:

председательствующего судьи Смирновой Е.В.,

при помощнике Патейчук Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сигле Юлии Андреевны к Раецкому Степану Викторовичу, Хайруллаевой Ольге Антоновне, Климонову Роману Николаевичу о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности, иску Хайруллаевой Ольги Антоновны, Климонова Романа Николаевича к Раецкому Степану Викторовичу, Абросимовой Ладе Игоревне, Ворошкевичу Александру Васильевичу, Гресс Галине Александровне, Грессу Владимиру Владимировичу о признании утратившим право пользования со снятием с регистрационного учета, -

УСТАНОВИЛ:

Сигле Ю.А. первоначально обратилась в суд с иском к Раецкому С.В., Климонову Р.Н., указывая, что 01 февраля 2021 года между ней и Раецким С.В. заключен договор купли – продажи квартиры по адресу: <адрес>. Согласно п. 3 договора Раецкий С.В. обязался в течение одного рабочего дня с момента подписания договора полностью погасить задолженность перед Банком по кредитному договору № 113738-19 от 09 декабря 2019 года, а в течение 10 календарных дней с момента подписания договора предоставить пакте документов, необходимый для прекращения обременения в виде ипотеки. Сумма в размере 620 000 рублей была выплачена истцом Раецкому С.В. до подписания договора, сумма в размере 3 780 000 рублей была переведена на счет ответчика в погашение задолженности перед Банком. После подписания договора и исполнения со стороны истца принятых на себя обязательств, Раецкому С.В. было предложено согласовать дату государственной регистрации перехода права собственности, однако ответчик, сославшись на смерть родственника и вынужденный отъезд, уклонился от регистрации. 25 февраля 2021 года к проживающей в квартире Абросимовой Л.А. обратилась гражданка с письменным предупреждением о выселении, уведомив, что квартира приобретена Климоновым Р.Н. по договору купли – продажи от 09 февраля 2021 года. Таким образом, квартира была продана дважды, что не согласуется с принципом добросовестности поведения.

Сигле Ю.А. просила признать недействительной сделку купли – продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенную между Раецким С.В. и Климоновым Р.Н., заключенную 09.02.2021 года и обязать Управление Росреестра по городу Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию на вышеуказанную квартиры на ее имя (Сигле Ю.А.).

Климонов Р.Н. и Хайруллаева О.А. обратились в суд с иском к Раецкому С.В., Абросимовой Л.И., Ворошкевичу А.В., Гресс Г.А., Гресс В.В. о признании их утратившими право пользования жилым помещением – квартирой по адресу: <адрес> со снятием с регистрационного учета. В обоснование иска указано, что истцы являются сособственниками спорной квартиры, с момента перехода права собственности на имя Климонова Р.Н. ответчики за исключением Гресс Г.А. квартирой не пользуются, их регистрация нарушает права истцов. Соглашение о порядке пользования с ответчиками не заключалось.

На основании ст. 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), вышеуказанные гражданские дела объединены для совместного рассмотрения.

В порядке, предусмотренном ст. 39 ГПК РФ, Сигле Ю.А. уточнила требования, в окончательной редакции просит признать недействительным предварительный договор купли – продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный 25 января 2021 года между Раецким С.В. и Климоновым Р.Н., признать недействительной сделку купли – продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенную между Раецким С.В. и Климоновым Р.Н., заключенную 09.02.2021 года, признать недействительной сделку купли – продажи доли вышеуказанной квартиры, заключенную 25 февраля 2021 года между Климоновым Р.Н. и Хайруллаевой О.А., обязать Управление Росреестра по городу Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию на вышеуказанную квартиры на ее имя (Сигле Ю.А.) – л.д. 26-34 том 2.

В обоснование требований указано, что сделка, заключенная между Раецким С.В. и Климоновым Р.Н., является мнимой, совершенной для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

В судебное заседание Сигле Ю.А. не явилась, о времени и месте судебного разбирательства не явилась, об отложении слушания дела не ходатайствовала.

Ее представители Бурналейдт В.Л. и адвокат Иванова И.Ю., на удовлетворении иска настаивали.

Хайруллаева О.А. и Климонов Р.Н., будучи надлежаще уведомленными о времени и месте судебного разбирательства, не явились в судебное заседание, направили своих представителей адвоката Гадельшина Р.Р. и Иванова А.И., которые настаивали на удовлетворении иска своих доверителей, против удовлетворения иска Сигле Ю.А. возражали по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Гресс Г.А. и ее представитель по устному ходатайству Лужков Д.А. Абросимова Л.И. полагали иск Сигле Ю.А. обоснованным, против удовлетворения иска Хайруллаевой О.А. и Климонова Р.Н. возражали.

Раецкий С.В., Гресс В.В., Ворошкевич А.В., Управление Росреестра по городу Санкт-Петербургу в суд своих представителей не направили. О времени и месте судебного разбирательства извещались надлежаще, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд признал возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Как установлено судом, 01 февраля 2021 года между Раецким С.В. (Продавцом) и Сигле Ю.А. (Покупателем) заключен договор купли – продажи квартиры, пунктом 1 которого предусмотрено, что продавец продал принадлежащую ему на праве собственности однокомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, а покупатель купил указанную квартиру в собственность (л.д. 9-10 том 1).

Из пункта 3 указанного договора следует, что на дату его подписания по данным Единого государственного реестра недвижимости в отношении указанной квартиры Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу зарегистрирован залог (ипотека), о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ (Залог в силу закона). Залогодержатель – <данные изъяты>. Продавец обязуется в течение 1 рабочего дня с момента подписания настоящего договора полностью досрочно погасит задолженность перед Залогодержателем по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, в течении 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора предоставить пакет документов, необходимый для прекращения указанного обременения (ипотеки), и подать в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу заявлением и все необходимые документы для прекращения указанного обременения (ипотеки). Погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется до государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру к покупателю.

Согласно п. 5-5.2 договора квартира оценена сторонами и продана за 4 400 000 рублей. Денежные средства выплачиваются в следующем порядке: 1. Сумма в размере 620 000 рублей выплачена покупателем продавцу до подписания договора, что подтверждается распиской; 2. Сумма в размере 3 780 000 рублей выплачивается покупателем продавцу при подписании настоящего договора для полного срочного погашения продавцом задолженности по Кредитному договору №, заключенному им ДД.ММ.ГГГГ в г. Санкт-Петербурге с залогодержателем. Указанные средства покупатель перечисляет на счет продавца №, открытый в <данные изъяты>.

Согласно п. 14 договора, заключенного между Сигле и Раецким С.В., продавец обязался освободить квартиру о принадлежащего имущества и передать ее покупателю по акту приема – передачи в любую согласованную дату после подписания настоящего договора, но не позднее 3 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Распиской от 01 февраля 2021 года (л.д. 11 том 1) подтвержден факт получения Раецким С.В. от Сигле Ю.А. денежных средств в соответствии с пунктом 5.1 договора купли – продажи, а доводы его представителя об обратном являются несостоятельными.

Также во исполнение принятых обязательств, Сигле Ю.А. 01 февраля 2021 года перечислила на счет, открытый на имя Раецкого С.В. в <данные изъяты> 3 780 000 рублей – л.д. 12 том 1.

При этом, 18 января 2021 года Раецкий С.В. обратился в <данные изъяты> (держателю закладной на спорную квартиру) с заявлением на полное досрочное погашение кредита, указав дату предстоящего погашения – 27.01.2021 года и сумму 3764449,95 рублей – л.д. 238 том 2.

08 февраля 2021 года Раецкий С.В. получил закладную на спорную квартиру – л.д. 237 том 2.

В письменных возражениях на иск Раецкий С.В., указывал, что не имел намерения отчуждать квартиру Сигле Ю.А., до заключения договора с Сигле Ю.А., 25.01.2021 года заключил предварительный договор купли – продажи спорной квартиры с Климоновым Р.Н., которому обязался продать квартиру в течение 30 дней, договор купли – продажи с Сигле от 01.02.2021 года исполнить было невозможно, поскольку не было согласия Банка на его заключение, кроме того, денежные средства по расписке на сумму 620000 рублей он от Сигле Ю.А. не получил (л.д. 54, 54 об. том 1).

К возражениям ответчик Раецкий С.В. приложил копию предварительного договора купли – продажи квартиры, датированного 25.01.2021 года и подписанного Раецким С.В. (Продавцом) и Климоновым Р.Н. (Покупателем) – л.д. 55-57 том 1.

09 февраля 2021 года между Раецким С.В. (Продавцом) и Климоновым Р.Н. (Покупателем) был заключен и нотариально удостоверен договор купли – продажи, по условиям которого Продавец обязался передать квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять указанную квартиру и уплатить продавцу определенную в настоящем договоре цену – 4 400 000 рублей – л.д. 76-77 том 1.

Согласно пункту 5 вышеуказанного договора, сумма денежных средств в размере 1 100 000 рублей выплачена Покупателем Продавцу до подписания настоящего договора вне помещения нотариальной конторы, сумма денежных средств в размере 3 300 000 рублей зачислена на счет в ПАО Сбербанк по аккредитиву, открытому на имя Продавца.

Факт зачисления подтвержден платежным поручением на сумму 3 300 000 рублей (л.д. 239 том 2).

Пунктом 7 договора купли – продажи от 09 февраля 2021 года стороны констатировали, что на момент подписания договора отчуждаемая квартира передана Продавцом Покупателю в технически исправном состоянии, надлежащего качества и не обремененная задолженностью по оплате коммунальных, жилищных и иных обязательных платежей, в том числе, по оплате электроэнергии, газо-, водо-, теплоснабжения, услуг связи, взносов на капитальный ремонт. Настоящий договор является актом – приема передачи.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому эта квартира передана во владение.

Как установлено, спорная квартира была передана Раецким С.В. Климонову Р.Н., о чем свидетельствует вышепроцитирвоанное условие договора купли – продажи от 09.02.2021 года. Впоследующем за Климоновым Р.Н. было зарегистрировано право собственности на квартиру на основании договора от 09.02.2021 года.

В свою очередь, квартира Сигле Ю.А. Раецким С.В. не передавалась, их договор содержал условие о передаче квартиры в будущем, акт приема, предусмотренный договором от 01.02.2021 года, суду не предоставлен.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям абзаца третьего пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 86 названного выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также для признания сделки мнимой на основании статьи 170 этого же кодекса необходимо установить, что обе стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

Довод представителей Сигле Ю.А. о приобретении квартиры Климоновым Р.Н. без ее предварительного осмотра и возможности узнать от проживающих лиц о состоявшейся сделке Раецкого С.В. и Сигле Ю.А., равно как и довод об отсутствии в текстах договора Климонова Р.Н. с Раецким С.В. указания на обременение квартиры в виде ипотеки не свидетельствует о недобросовестности Климонова Р.Н. по отношению к Сигле Ю.А.

Действительно, при совершении сделок по приобретению недвижимости обычно производится осмотр объекта, который покупатель намеревается приобрести, однако обязанности покупателя произвести осмотр перед продажей квартиры законодательство не содержит.

Сигле Ю.А. не приведено доказательств, отвечающих требованиям Главы 6 ГПК РФ, свидетельствующих о недобросовестности Климонова Р.Н. Отчуждение им доли квартиры в пользу Хайруллайвой О.А., совершенное вскоре после приобретения права собственности как реализация одного из правомочий собственника, сама по себе о недобросовестности поведения не свидетельствует.

Раецкий С.В., получивший денежные средства за квартиру как от Сигле Ю.А., так и от Климонова Р.Н., а впоследующем при подписании нотариального договора купли – продажи квартиры от 09.02.2021 года подтвердивший, что квартира до заключения сделки не отчуждена (п. 10.2 договора) безусловно проявил недобросовестность по отношению к истице Сигле Ю.А., однако, это обстоятельство в силу ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и вышеприведенных разъяснений дает ей право на взыскание с Раецкого С.А. убытков, но основанием для признания сделки по отчуждению квартиры, заключенной с Климоновым Р.Н., не служит.

Вопреки доводам Абросимовой Л.А., ее переписка с Раецким С.В. (л.д. 124-129 том 2) не свидетельствует о намерении последнего заключить договор купли – продажи именно с Сигле Ю.А., ее фамилия в переписке вообще не фигурирует и не упоминается.

Довод Абросимовой Л.А. о недобросовестности Климонова Р.Н. является надуманным. Сам по себе фак отсутствия указания в договорах последнего с Раецким С.В. на наличие обременения не свидетельствует ни о сокрытии каких – либо данных Климоновым Р.Н., ни об иной недобросовестности.

Довод иска Сигле Ю.А. о несоответствии форм предварительного и основного договора купли – продажи применительно к спорным правоотношениям отклоняется судом, поскольку не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны Климонова Р.Н. Кроме того, признание предварительного договора купли – продажи как самостоятельной сделки недействительным не повлечет восстановления прав истицы, в связи с чем в силу ст. 3 ГПК РФ в этой части иск подлежит отказу.

Поскольку судом не установлено основания для признания недействительной сделки, заключенной между Раецким С.В. и Климоновым Р.Н., как не установлен и факт передачи квартиры Сигле Ю.А., не имеется и оснований для удовлетворения иска Сигле Ю.А. о признании недействительной последующей сделки купли – продажи доли вышеуказанной квартиры, заключенной 25 февраля 2021 года между Климоновым Р.Н. и Хайруллаевой О.А. и обязания Управления Росреестра по городу Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию на вышеуказанную квартиры на имя Сигле Ю.А.

Иск Сигле Ю.А. подлежит отказу в полном объеме.

Разрешая иск Хайруллаевой О.А. и Климонова Р.Н. о признании ответчиков Абросимовой Л.А., Гресс Г.А., Гресс В.В., Ворошкевича А.В. утратившими право пользования спорной квартиры, суд, исходит из того. Что в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Согласно части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены этим кодексом.

Пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Поскольку при переходе права собственности право пользования спорной квартиры ответчиков по иску Хайруллаевой О.А., Климонова Р.Н. прекратилось в силу закона, соглашений о порядке пользования жилым помещением между новыми собственниками и лицами, зарегистрированными в квартире, не заключено, добровольно с регистрационного учета ответчики не снялись, иск подлежит удовлетворению.

Одновременно, учитывая результат рассмотрения настоящего дела, в силу ст. 144 ГПК РФ отмене подлежат принятые меры по обеспечению иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, -

РЕШИЛ:

Исковое заявление Сигле Юлии Андреевны к Раецкому Степану Викторовичу, Хайруллаевой Ольге Антоновне, Климонову Роману Николаевичу о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности оставить без удовлетворения.

Иск Хайруллаевой Ольги Антоновны, Климонова Романа Николаевича удовлетворить.

Признать Абросимову Ладу Игоревну, Ворошкевича Александра Васильевича, Гресс Владимира Владимировича, Гресс Галину Александрову утратившими право пользования жилым помещением – <адрес> со снятием с регистрационного учета.

Отменить меры по обеспечению иска в виде ареста на квартиру по адресу: <адрес>, принятые определением Московского районного суда города Санкт-Петербурга от24 марта 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Санкт–Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт–Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:                                                                            Смирнова Е.В.