Решение от 31.01.2019 по делу № 3а-31/2019 от 19.12.2018

Дело № 3а-31/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль                                                             31 января 2019 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Ошмариной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Камкина Сергея Викторовича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Камкин С.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 6 206 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов технического обслуживания автотранспортных средств, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 088 000 рублей.

В обоснование требований административного иска указало, что Камкин С.В. является арендатором данного земельного участка на основании договора аренды земельного участка от 17 июля 2014 года и дополнительного соглашения к нему от 20 июля 2015 года, заключенных с администрацией городского поселения Тутаев, действующей от имени городского поселения Тутаев, а также соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20 июля 2015 года и от 8 августа 2018 года.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года № 702-п, составляет по состоянию на 25 марта 2013 года 14 629 652, 04 рублей.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данного земельного участка. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, выполненному ООО «Ярэксперт», данная стоимость на 25 марта 2013 года составляет 6 088 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

    В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Сухоросов Д.Е. административный иск поддержал.

    Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. возражала против удовлетворения административного иска в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета в подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка.

    Административные ответчики ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра и Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили разрешение требований Камкина С.В. на усмотрение суда, представили пояснения по порядку определения кадастровой стоимости земельного участка административного истца и ее величине.

    Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо администрация городского поселения Тутаев в судебное заседание своих представителей не направили, письменной позиции по заявленным требованиям не представили суду.

    Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Камкина С.В. подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1.5 Положения о порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского поселения Тутаев, утвержденного постановлением главы городского поселения Тутаев от 19 июня 2009 года N 212, расчет величины годовой арендной платы осуществляется с использованием сведений об удельном показателе кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа местного самоуправления. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 17 июля 2014 года и дополнительного соглашения к нему от 20 июля 2015 года, заключенных с администрацией городского поселения Тутаев, действующей от имени городского поселения Тутаев, а также соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20 июля 2015 года и от 8 августа 2018 года, Камкин С.В. является арендатором земельного участка площадью 6 206 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов технического обслуживания автотранспортных средств, расположенного по адресу: <адрес>

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Камкин С.В. в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2010 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года № 702-п.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> является 25 марта 2013 года.

Согласно положениям части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> подлежит определению по состоянию на 25 марта 2013 года в порядке определенном Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года N 222, на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года № 702-п.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 25 марта 2013 года составляет 14 629 652, 04 рублей.

В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату Камкиным С.В. представлен Отчет об оценке, выполненный ООО «Ярэксперт». Согласно Отчету об оценке рыночная стоимость земельного участка на 25 марта 2013 года составила 6 088 000 рублей.

Оценивая достоверность имеющихся в деле доказательств рыночной стоимости земельного участка административного истца на основании анализа указанного Отчета, показаний оценщика Григорьевой Л.А. и возражений, приведенных в письменном отзыве на административный иск Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, суд оснований сомневаться в допустимости указанных доказательств не находит.

Из Отчета следует, что рыночная стоимость земельного участка определялась оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Для сравнения с объектом оценки оценщиком были отобраны три объекта – аналога. К цене предложения одного из объектов применена корректировка на уступку. Цены других объектов – аналогов не корректировались, так как оценщиком установлено совпадение объекта оценки и объектов – аналогов по основных ценообразующим факторам.

Все действия, совершенные оценщиком в процессе оценки, нашли свое отражение в Отчете, их обоснованность сомнений не вызывает.

В свою очередь, оснований согласиться с доводами заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности Отчета по изложенным данным лицом возражениям суд не находит.

В указанных возражениях Департамент указывает на нарушение оценщиком положений пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, согласно которому при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Департаментом в возражениях приведены сведения о трех объектах, предложения о продаже которых имели место на дату оценки, сопоставимых с объектом оценки, но не использованных оценщиком в расчетах.

В судебном заседании оценщиком Григорьевой Л.А. предложенные Департаментом объекты проанализированы. Из показаний оценщика следует, что они не могли быть использованы в расчетах, поскольку объект № 1 предназначен для промышленного использования, тогда как объект оценки имеет назначение для размещения объектов обслуживания автотранспортных средств и оценщиком осуществлялся отбор объектов – аналогов, имеющих аналогичный вид разрешенного использования. Кроме того, данный объект не существует как объект права, поскольку является частью одного большого земельного участка, имеющего существенно большую площадь, чем объект оценки.

Предложение о продаже объекта № 2 из предложенных Департаментом не имеет объема сведений о нем, необходимых для его идентификации и определения существенных характеристик данного объекта, влияющих на его цену и позволяющих сопоставить его с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

Объект № 3 относится к землям категории промышленности, то есть к иному сегменту рынка и не мог быть использован в расчетах.

Суд находит указанные пояснения оценщика обоснованными, не опровергнутыми материалами дела и в связи с этим приходит к выводу о том, что неиспользованием приведенных объектов в расчетах оценщиком требования федеральных стандартов оценки не нарушены.

По изложенным основаниям, суд полагает, что несоответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности по делу не установлено. В деле нет оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности и содержит недостоверные сведения о величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> В связи с этим, суд считает возможным определить рыночную стоимость указанного земельного участка на 25 марта 2013 года в соответствии с выводами Отчета в размере 6 088 000 рублей.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Камкина С.В. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения Камкина С.В. с настоящим заявлением в суд, то есть – 17 декабря 2018 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 6 206 ░░.░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 6 088 000 (░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░░ 6 088 000 (░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – 17 ░░░░░░░ 2018 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                    ░.░. ░░░░░░░░░░