Решение по делу № 2-2594/2022 от 28.03.2022

39RS0001-01-2022-001918-09 Дело № 2-2594/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 августа 2022 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г.Калининграда в составе судьи Таранова А.В., при секретаре Жунда А.В., с участием:

представителя истца Лелета О.Ф. – Наумовой Е.А.,

представителя ответчика Соловьева В.А. – Грищенковой М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лелета О.Ф. к Соловьеву В.А. о взыскании задатка в двойном размере,

У С Т А Н О В И Л:

Лелет О.Ф. обратился в суд с иском к Соловьеву В.А. о взыскании задатка в двойном размере в сумме № рублей, указывая следующее.

ДД.ММ.ГГГГ Лелет О.Ф. и Соловьев В.А. заключили предварительный договор купли-продажи дома и участка с соглашением о задатке. Согласно п№ этого договора стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № по цене № рублей и земельного участка с кадастровым номером № по цене № руб.

В соответствии с п. 5.1 предварительного договора Лелет О.Ф. обязался перечислить Соловьеву В.А. задаток: за жилой дом в размере № рублей, за участок - № рублей. Задаток обеспечивает обязательство заключить основной договор.

Лелет О.Ф. перечислил задаток, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ №.

Задаток должен был зачисляться в счет цены дома и участка при заключении основного договора купли-продажи.

Основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не был заключен в срок, установленный предварительным договором, поскольку продавец отказался от заключения основного договора, и без объяснения причины, в одностороннем порядке отказался продавать дом и земельный участок. Это подтверждается уведомлением, отправленным на имя продавца с просьбой о явке для заключения и подписания основного договора купли - продажи дома и участка.

Со ссылкой    на п. 5.1.1 вышеуказанного предварительного договора, истец указывает, что в случае расторжения договора в одностороннем порядке и отказа Продавца от заключения договора купли-продажи Дома, Продавец возвращает Покупателю сумму задатка в размере № рублей и уплачивает неустойку в размере № рублей; в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи Участка, Продавец возвращает Покупателю сумму задатка в размере № рублей и уплачивает неустойку в размере № рублей.

Ответчик от заключения договора уклонился, условия предварительного договора не выполнил, тем самым нарушил условия предварительного договора.

Истец потерял время, за которое упустил возможность приобрести другой дом по равнозначной цене, на сегодняшний день цена на недвижимость значительно возросла, тем самым ему причинен материальный ущерб.

Ссылаясь по положения статьей 380-381 ГК РФ, истец указывает, что в случае, когда за неисполнение обязательства ответственная сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Поскольку, истец перечислил задаток, а основной договор не был заключен по вине ответчика, ответчик должен возвратить задаток в двойном размере, с учетом внесенной суммы, то есть в размере № рублей (№ на сегодняшний момент ответчик перечислил истцу только часть суммы задатка и неустойки по предварительному договору, оставшуюся сумму отказался возвращать.

ДД.ММ.ГГГГ истцом направлено уведомление с просьбой для заключения основного договора, однако ответчик не прибыл в указанное время для подписания договора и регистрации договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию с требованием вернуть двойную сумму задатка с учетом перечисленной суммы, в размере № рублей до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГг., ответчик вышел на связь и обязался вернуть сумму неустойки согласно предварительному договору.

При обзоре объявлений о продаже недвижимости, истец обнаружил, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, спорный дом предлагается к продаже, но уже по более высокой цене, а именно № рублей, что указывает на то, что продавец не намеревался подписывать и заключать основной договор купли продажи, можно сделать вывод, что за денежные средства, перечисленные в счет задатка на счет продавца, воспользовался в личных целях для перелета с Сингапура в Калининград (со слов ответчика, билеты имели значительную стоимость, около № рублей), для решения своих вопросов и продажи дома по цене, выше цены указанной в предварительном договоре.

Ответчик на претензию в письменном порядке не отреагировал и требование истца не удовлетворил.

При подаче данного искового заявления, истцом были понесены расходы, на уплату госпошлины в размере № рублей, которые истец также просит взыскать с ответчика.

В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, направили в суд представителей.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала, изложила доводы изложил аналогично описанному выше, и указала на то, что предварительный договор был заключен путем обмена сторонами подписанных экземпляров предварительного договора; его условия согласовывались сторонами, и неоднократно изменялись, и после согласования всех условий, подписания каждой их сторон экземпляра договора, Лелет О.Ф. перечислил Соловьеву В.А. задаток в размере № рублей, с указанием на назначение данного платежа. По приезду Соловьева В.А. все шло к заключению сделки, но в конце ДД.ММ.ГГГГ года, когда курс рубля к иностранным валютам стал резко падать, Соловьев В.А. стал отказываться от заключения сделки, ссылаясь на то, что в доме им обнаружена трещина, и он решил снять дом с продажи и сделать капитальный ремонт. Лелет О.Ф., осмотрев трещину, увидел, что она незначительна и расположена не в несущей стене, и сообщил ответчику, что он согласен приобрести дом с данной трещиной. Ответчик согласием не ответил, и возвратил ранее перечисленный миллион на счет истца без объяснения причин. В ДД.ММ.ГГГГ истец обнаружил, что этот же дом предлагается к продаже за № рублей.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признала, указав на то, что проект предварительного договора Соловьевым В.А. был подписан, однако этот подписанный экземпляр не был подписан Лелетом О.Ф., и следовательно, договор предварительный не является заключенным (отсутствует документ, подписанный сторонами). Лелет О.Ф. действительно перечислил Соловьеву В.А. денежные средства в размере № рублей на счет, однако ввиду того, что Лелет О.Ф. со своей стороны предварительный договор не подписал, ответчик решил, что истец утратил интерес к сделке, и ДД.ММ.ГГГГ возвратил ему перечисленные денежные средства. ДД.ММ.ГГГГ ответчик получил от истца уведомление о необходимости заключить основной договор купли-продажи, и направил ответ, что считает предварительный договор незаключенным.

В любом случае действие предварительного договора прекратилось бы, поскольку до ДД.ММ.ГГГГ Лелет О.Ф. не вручил ответчику предложение о заключении договора.

Возражала против указания истца на то, что он был согласен приобрести дом с трещиной, поскольку именно из-за этой трещины истец отказался от приобретения дома, и стал уклоняться от подписания договора. Соловьев действительно последние три года находился в Сингапуре, где живет и работает, в РФ прилетает по необходимости; ДД.ММ.ГГГГ прилетел для заключения сделки о продаже дома; в период с ДД.ММ.ГГГГ стороны провели встречу, на которой они осмотрели дом, и Соловьев предложил Лелету оговорить наличие трещины в стене дома в тексте договора, но это не понравилось Лелету, и он стал уклоняться от подписания предварительного договора, попросив перенести его подписание на более поздний срок, а на следующей встрече ДД.ММ.ГГГГ Соловьев пояснил Лелету, что поскольку предварительный договора сторонами не подписан, а она запланировал отлет в Сингапур на ДД.ММ.ГГГГ, он возвратит полученный задаток, и попросил проинформировать о его получении, чего Лелет не сделал, уклоняясь от общения с Соловьевым. Полагала, что Лелет действовал недобросовестно, поскольку она получил уже возращенный ему задаток, и ДД.ММ.ГГГГ потребовал заключения договора, в срок, который был явно недостаточен для получения почтовой корреспонденции Соловьевым.

Выслушав лиц участвующих в деле, и исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ Лелет О.Ф. и Соловьев В.А. заключили предварительный договор купли-продажи дома и участка с соглашением о задатке. Согласно пДД.ММ.ГГГГ этого договора стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № по цене № рублей и земельного участка с кадастровым номером № по цене № руб.

В соответствии с п. № предварительного договора Лелет О.Ф. обязался перечислить Соловьеву В.А. задаток: за жилой дом в размере № рублей, за участок - № рублей. Задаток обеспечивает обязательство заключить основной договор.

Лелет О.Ф. перечислил задаток, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ №.

№ предварительного договора, установлено, что в случае расторжения договора в одностороннем порядке и отказа Продавца от заключения договора купли-продажи Дома, Продавец возвращает Покупателю сумму задатка в размере № и уплачивает неустойку в размере № рублей; в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи Участка, Продавец возвращает Покупателю сумму задатка в размере № рублей и уплачивает неустойку в размере № рублей.

ДД.ММ.ГГГГ Лелет О.Ф. направил почтой в адрес Соловьева В.А. уведомление о необходимости заключить вышеуказанный договор купли-продажи дома и участка, для чего явиться в МФЦ на <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ в № часов. Также в данном уведомлении было указано, что Лелет О.Ф. ознакомлен с состоянием жилого дома, в т.ч. наличием трещины в стене, и согласен на подписание договора купли-продажи. Кроме того, ответчик уведомлялся об ответственности за уклонение от подписания основного договора.

Указанное уведомление в тот же день было направлено постой по адресу ответчика № №), ДД.ММ.ГГГГ прибыло в место вручения, ДД.ММ.ГГГГ состоялась неудачная попытка вручения, ДД.ММ.ГГГГ – вручено адресату.

ДД.ММ.ГГГГ Лелет О.Ф. направил Соловьеву В.А. требование о возвращении задатка в двойном размере, указывая на уклонение продавца от заключения основного договора купли-продажи.

В силу положений статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора; в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 380 ГК РФ установлено, что соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с пунктом 4 статьи 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 ГК).

Пунктом 1 статьи 381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Пунктом 1 статьи 416 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Из изложенных положений закона следует, что задаток подлежит возвращению в однократном размере только в двух случаях: при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения.

Как установлено в ходе рассмотрения настоящего дела, основной договор между сторонами не был заключен, ни вследствие достижения соглашения сторонами о прекращении обязательств, ни вследствие невозможности его заключения.

Давая оценку представленным суду доказательствам, и соотнося их с фактическими обстоятельствами дела и поведением сторон, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка не был заключен по причине уклонения ответчика от его заключения ответчиком. Данный вывод следует их представленной суду переписки между сторонами и их представителями, видеозаписи разговора сторон (не опровергнутой ответчиком), на которой Лелет настаивает на заключении договора, а его собеседник указывает, что он принял решение снять объект с продажи. Согласующимися с данными доказательствами письменным уведомлением о согласии приобрести дом с учетом наличия трещины в стене.

Делая указанные выводы, суд исходит из также из презумпции разумности в действиях сторон, и учитывая неожиданно возникшую в конце ДД.ММ.ГГГГ года нестабильную обстановку на рынке валют и недвижимости в РФ, суд полагает, что наиболее разумным решением для собственника недвижимости в указанный момент являлось сохранение прав на имеющийся объект на недвижимого имущества, с тем, чтобы реализовать его позднее после стабилизации ситуации на рынках, а для покупателя недвижимости, соответственно, - приобрести актив по ранее оговоренной цене. Денежные средства для оплаты договора у покупателя Лелета имелись, что подтверждено выпиской с банковского счета.

Суд отвергает ссылки представителя ответчика на то, что предварительный договор является незаключенным, поскольку суду представлен оригинал данного договора, подпись Соловьева на котором им не оспаривается. Из поведения Соловьева также следует, что он исполнял условия предварительного договора до ДД.ММ.ГГГГ (выдал реквизиты банковского счета для перечисления задатка, принял задаток (не возвратил его, как ошибочно перечисленный), прибыл в РФ, показывал дом, обсуждал условия сделки).

Указанные выводы суда в полной мере соответствуют положениям пунктов 2-3 статьи 432 ГК РФ, согласно которым договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной; сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Является несостоятельной также ссылка представителя ответчика на то, что до ДД.ММ.ГГГГ Лелет О.Ф. не вручил ответчику предложение о заключении договора, поскольку материалами дела подтверждено, что в разумный срок до истечения срока, оговоренного для заключения основного договора (и после того, как появились признаки уклонения продавца от заключения договора), Лелет направил Соловьеву уведомление о готовности заключить договор (в котором также было указано на готовность покупателя приобрести дом с трещиной в стене) посредством почтовой связи, и данное уведомление было доставлено по месту жительства Соловьева ДД.ММ.ГГГГ, однако не было им получено по причинам, за которые ответственен получатель (неудачная попытка вручения).

Действия Лелета, осуществившего фиксирование отказа Соловьева от заключения сделки всеми доступными способами, и направившего почтовое извещение о времени и месте заключения договора купли-продажи и сдачи документов для проведения регистрации перехода прав по известному ему адресу продавца, отвечают критерию разумности и добросовестности покупателя, желающего заключения сделки.

Таким образом, основной договор не был заключен сторонами вследствие обстоятельств, за которые ответственна одна из сторон.

Как установлено в судебном заседании, основной договор не был заключен вследствие отказа от его заключения со стороны продавца. Доказательств наличия разумных и объективных обстоятельств, препятствующих продавцу заключить сделку, суду не представлено, и на наличие данных обстоятельств ответчик не ссылается.

При таких обстоятельствах, поскольку за то, что основной договор не был заключен, ответственен продавец, это, в силу закона, влечет для него последствия в виде обязанности возвратить задаток в двукратном размере.

Вместе с тем, предварительным договором стороны оговорили иные последствия уклонения продавца от заключения основного договора купли-продажи № предварительного договора): возвращение задатка и уплата половины задатка (по № рублей за дом и участок).

Исходя из диспозитивности гражданских правоотношений, стороны вправе договором изменить предусмотренное законом регулирование, в той части, в которой это не запрещено законом. Запрета на изменение условий о последствиях невыполнения обязательства, обеспеченного задатком, в законе не предусмотрено. В этой связи последствием уклонении продавца от заключения основного договора купли-продажи будет возвращение задатка в сумме № рублей и № рублей сверх возвращенного задатка.

Поскольку задаток возвращен истцу, иск подлежит частичному удовлетворению, и с Соловьева надлежит взыскать в пользу Лелета № рублей, а в остальной части иска – отказать.

Кроме того, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ государственная пошлина, внесенная истцом при подаче иска, подлежит взысканию с ответчика, пропорционально удовлетворенной части иска, в сумме № рублей.

Руководствуясь статьями 194-198,199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Лелета О.Ф. удовлетворить частично.

Взыскать с Соловьева В.А. (паспорт №) в пользу Лелета О.Ф. (№) денежные средства в сумме № рублей, а также в возмещение уплаченной государственной пошлины № рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 05 сентября 2022 года.

Судья                                    А.В. Таранов