Решение по делу № 2-1063/2024 (2-7479/2023;) от 15.09.2023

Дело № 2-1063/2024

59RS0007-01-2023-006552-49

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 мая 2024 г.                                                                                    город Пермь

Свердловский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Яринской Ю.А.,

при помощнике Юсуповой О.Ф.,

при участии истца, представителя истца по устному ходатайству - ФИО5, представителя ТСЖ «Семья» - ФИО6 по доверенности, представителя ИП ФИО2 – ФИО7 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ТСЖ «Семья», ИП ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности,

У с т а н о в и л:

           Истец обратилась в суд с иском (с учетом уточнений, л.д. 225) к ответчикам с требованиями о применении последствий недействительности сделки в отношении Протокола № общего собрания собственников жилых и нежилых помещений и членов ТСЖ в многоквартирном доме по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу №.6 повестки дня «заключение договоров аренды на использование общедомового имущества»; применить последствия недействительности ничтожной сделки в отношении протоколов № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, которыми оформлены решения правления ТСЖ «Семья» о заключении договоров аренды частей земельного участка №; признании недействительной сделки, совершенной ТСЖ «Семья» с ИП ФИО2 в виде договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнительного соглашения к нему ДД.ММ.ГГГГ; применить последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения обязанности на ИП ФИО2 демонтировать павильон и установленное ограждение (заборы) с земельного участка №.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что является собственником встроенного нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>. На придомовой территории вышеуказанного многоквартирного дома размещен торговый павильон. Истец указывает, что размещение ответчиком торгового павильона на придомовой территории многоквартирного жилого дома существенным образом нарушает ее права. Павильон поставлен на газон – элемент озеленения и благоустройства, согласия всех собственников на уменьшение общего имущества получено не было. Делегирование полномочий от общего собрания собственников помещений по распоряжению общим имуществом правлению ТСЖ является незаконным.

Истец, представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ТСЖ «Семья» в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал, полагает, что требования истца не основано на законе. Истец не принимала участие в голосовании общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, ее голос не мог повлиять на принятие решений по повестке дня. Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности для оспаривания решений собрания. Договор аренды заключен на законных основаниях, на основании решения общего собрания собственников жилья от ДД.ММ.ГГГГ

Представитель ответчика ИП ФИО2 в судебном заседании с требованиями не согласился, указывает на пропуск срока исковой давности для оспаривания решения собрания. Решением общего собрания собственников жилья от ДД.ММ.ГГГГ полномочия по заключению сделок от лица собственников дома по передаче в пользование (аренду) общедомового имущества было передано правлению ТСЖ, в связи с чем договор аренды и дополнительное соглашение к нему заключены с учетом норм действующего законодательства.

Третьи лица представителей в суд не направили, просили рассмотреть спор без их участия.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав истца, представителей сторон, приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения.

В силу пункта 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке или ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 2, 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Как установлено материалами дела, ФИО1 является собственником встроенного нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

На земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> размещен торговый павильон. Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> находится в управлении ТСЖ «Семья».

Из протокола № общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от 27.04.2017г. следует, что общая площадь собственников помещений в многоквартирном доме составляет 3829 кв.м., в голосовании приняло участие 2877 кв. м от общего числа собственников.

На данном собрании, в том числе решался вопрос о заключении договоров аренды на использование общего имущества. Принято решение о заключении договоров аренды на использование общего имущества по решению правления ТСЖ (вопрос №.6).

Согласно протоколам заседания правления ТСЖ № от ДД.ММ.ГГГГ разрешен вопрос, в том числе, о заключении договора аренды части земельного участка в размере 30 кв.м. с ИП ФИО2, установлении ограждения части придомовой территории перед самовольно установленными павильонами. Протоколом № принято решение о заключении дополнительного соглашения к договору о предоставлении ФИО2 в аренду части земельного участка 20 кв.м. с ДД.ММ.ГГГГ, 15 кв.м. с ДД.ММ.ГГГГ, 15 кв. м. с ДД.ММ.ГГГГ, (л.д. 94, 95).

ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Семья» в лице председателя правления и ИП ФИО2 заключен договор аренды, согласно которому арендатор принял во временное возмездное пользование за плату часть земельного участка по адресу: <адрес> для размещения на нем нестационарного торгового объекта (павильона) (л.д.97).

Между сторонами составлен акт фактического пользования части земельного участка (л.д.101).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в котором стороны предусмотрели о передаче ИП ФИО2 дополнительных частей земельного участка под многоквартирным домом (л.д.103).

Истец, предъявляя исковые требования, в том числе с учетом его уточнений, не заявляет требований о признании недействительными решения общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу №.6, а также протоколов заседания правления ТСЖ № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, а просит применить последствия их недействительности.

Как указывалось выше в силу п. 3.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений относится принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания.

Таким образом, независимо от избранного собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления им, рассмотрение вышеуказанных вопросов относится к исключительным полномочиям общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Из положений п. п. 3 и 3.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что для использования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома необходимо не только определить лицо, которое от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания, но и принять решение о пользовании конкретным общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме третьими лицами.

Само по себе предоставление правлению права заключать договоры не равнозначно принятию решения о пользовании имуществом, поскольку данное право может быть реализовано правлением лишь как следствие принятия общим собранием собственников соответствующего решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме третьими лицами.

Вместе с тем, как следует из буквального содержания решения, собственниками решение о предоставлении во временное владение и пользование общего имущества собственников дома не принималось.

В отсутствие решения собственников о предоставлении в пользование общего имущества, наделение п. 1.6 решения собрания правления товарищества по существу неограниченными полномочиями на совершение сделок с общим имуществом противоречит положениям ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Основания недействительности решений (оспоримости и ничтожности) собраний изложены в статьях 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возможность обжалования в суде решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома предусмотрена пунктом 6 статьи 46 ЖК РФ.

По смыслу статей 181.3, 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, нарушающее требования ГК РФ или иного закона, по общему правилу является оспоримым, если из закона прямо не следует, что решение ничтожно.

Таким образом, поскольку решение общего собрания собственников помещений по вопросу №.6 и оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ № принято в нарушение ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, оно является ничтожным независимо от признания его таковым судом.

Заявление ответчиков о пропуске срока исковой давности подлежит отклонению, поскольку согласно ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

По мнению суда, исполнение сделки началось в момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, срок исковой давности истцом не пропущен.

Поскольку судом решение собрания по вопросу №.6 протокола от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, других решений собственников помещений о распоряжении общим имуществом и предоставлении в аренду части земельного участка под многоквартирным домом не принималось, суд находит обоснованными требования истца о признании недействительным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнительного соглашения к нему ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ТСЖ «Семья» в лице председателя правления и ИП ФИО2, а также возложения обязанности на индивидуального предпринимателя ФИО2 демонтировать павильон и установленное ограждение (заборы) с земельного участка №.

Требования истца о применении последствий недействительности сделки в отношении Протокола № общего собрания собственников жилых и нежилых помещений и членов ТСЖ в многоквартирном доме по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу №.6 повестки дня «заключение договоров аренды на использование общедомового имущества»; применении последствий недействительности ничтожной сделки в отношении протоколов № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, которыми оформлены решения правления ТСЖ «Семья» о заключении договоров аренды частей земельного участка №, поскольку каких-либо последствий кроме заключения оспариваемого договора аренды не наступило, а требование о признании договора аренды ндействительным заявлено как самостоятельное требование.

С учетом изложенного, заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ТСЖ «Семья» и индивидуальным предпринимателем ФИО2, а также дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ

Возложить обязанность на индивидуального предпринимателя ФИО2 произвести демонтаж павильона и ограждения, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в течение 1 месяца с даты вступления решения в законную силу.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Свердловский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

подпись                                                                                       Ю.А.Яринская

Копия верна

    Судья                                                                                                Ю.А.Яринская

Мотивированное решение изготовлено 04.06.2024

Подлинное решение подшито в материалы гражданского дела

№ Свердловского районного суда <адрес>