Решение по делу № 2-1294/2018 от 23.04.2018

Дело № 2- 1294 «Л»/2018.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ. г.Коломна

Коломенский городской суд в составе председательствующего судьи Бурякова В.Н., секретаря судебного заседания Заикиной М.В., Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Страхова Андрея Евгеньевича к Администрации Коломенского городского округа, Министерству имущественных отношений Московской области о понуждении к совершению действий,

Установил:

Страхов А.Е. обратился в суд с иском к Администрации Коломенского городского округа, Министерству имущественных отношений Московской области о понуждении к совершению действий. Свои исковые требования истец мотивирует тем, что, ДД.ММ.ГГГГ года Страховым А.Е. получено письмо от ДД.ММ.ГГГГ №, которым Управлением имущества и земельных отношений Администрации Коломенского городского округа отказано в заключении договора аренды земельного участка с КН № на новый срок, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных пп. 3 и пп. 4 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ.

Данный отказ истец считает незаконным и необоснованным, а договор подлежит заключению на новый срок по следующим основаниям:

ДД.ММ.ГГГГ комиссией Администрации городского округа по строительству и земельным отношениям рассмотрено заявление № от ДД.ММ.ГГГГ о строительстве торгового комплекса из легкосборных конструкций на участке площадью 0,2 га, принято положительное решение, заявку направили в УАиГ и КУИ, что подтверждается выпиской из Протокола № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ комиссия произвела обследование земельного участка под строительство торгового комплекса из легкосборных конструкций на <адрес>, площадью 0,2 га, согласно заявке застройщика, по результатом которого был составлен акт выбора земельного участка, что подтверждается актом выбора земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что земельный участок удовлетворяет условиям строительства на нем торгового комплекса легкосборных конструкций при условии получения согласований со всеми заинтересованными организациями.

В ДД.ММ.ГГГГ были проведены обследования земельного участка, даны заключения Роспотребнадзором, отделом экологии, Мособводхоз, которые посчитали возможным использование данного участка для строительства.

Постановлением Администрации городского округа Коломна от ДД.ММ.ГГГГ № « О предварительном согласовании места размещения земельного участка, предоставляемого Шульпякову М.Ю. под строительство торгового комплекса из легкосборных конструкций на <адрес>» утвержден акт выбора земельного участка площадью 0,2 га, предоставляемого Шульпякову М.Ю., под строительство торгового комплекса из легкосборных конструкций.

Комиссией по проведению публичных слушаний по вопросу градостроительной деятельности принято решение: считать публичные слушания по вопросу предоставления земельного участка состоявшимися, что подтверждается протоколом публичных слушаний № от ДД.ММ.ГГГГ и заключением о результатах публичных слушаний № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием: для строительства торгового комплекса из легкосборных конструкций, что подтверждается кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в аренду гр. Шульпякову М.Ю. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование земельного участка «под строительство торгового комплекса из легко сборных конструкций», категория земель - «земли населенных пунктов» предоставлено Шульпякову МЮ. с предварительным согласованием места размещения объекта в аренду земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 1943 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> разрешенное использование земельного участка «под строительство торгового комплекса из легко сборных конструкций», категория земель - «земли населенных пунктов».

В вышеназванном постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № определены обязанности Арендатора:

До начала строительства:

обеспечить подготовку проектной документации и проведение экспертизы проектной документации в соответствии со статьями 48 и 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

получить в Управлении архитектуры и градостроительства администрации городского округа Коломна разрешение на строительство в соответствии со статьей 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

уведомить о начале строительства Отдел строительного надзора № <адрес> в соответствии с частью 5 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (п. 3.2).

Строительство осуществлять только после получения разрешения на строительство (п. 3.3 Постановления).

По окончании строительства получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со. статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (п.3.4. Постановления).

ДД.ММ.ГГГГ между Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями (далее Арендодатель) и гр. РФ Шульпяковым Михаилом Юрьевичем (далее Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № от
ДД.ММ.ГГГГ (далее Договор аренды), в соответствии с условиями, которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду участок, находящийся в государственной собственности общей площадью 1943 кв.м, категория земель земли населенных пунктов с
кадастровым номером № в границах, указанных в кадастровой карте, расположенный <адрес>, для использования в целях под строительство торгового комплекса из легкосборных конструкций (п.1.1 Договора).

Сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, приложение № к Договору аренды.

В соответствии с п. 2.1 Договора аренды срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Разделом 3 договора аренды регулируется порядок и условия внесения арендной платы.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о чем сделана запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Шульпяковым М.Ю. (Арендатор) и Страховым А.Е. (Правоприобретатель) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (Договор уступки права).

В соответствии с п. 1 Договора уступки права Арендатор передает, а Правоприобретатель принимает права и обязанности Арендатора на основании Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем сделана запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3 Договора уступки права Коломенский городской комитет по управлению имуществом и земельными отношениями надлежащим образом уведомлен о заключении договора (письмо № от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с п. 4. Договора уступки права Арендатор передает Правообладателю все необходимые документы удостоверяющие права и обязанности, а также сообщает все иные сведения, имеющие значение для осуществления Правообладателем своих прав и обязанностей по договору аренды

Договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 9 Договора уступки права).

Государственная регистрация данного договора проведена ДД.ММ.ГГГГ №.

Подготовив все документы, Истец обратился в Министерство строительного комплекса <адрес> о подготовке, утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка на земельный участок с кадастровым номером №от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ Страховым А.Е. получено уведомление об отказе в подготовке, утверждении и выдачи градостроительного плана земельного участка в виде отдельного документа (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства) в <адрес> №-исх-№

Причина отказа — заявленный участок с кадастровым номером № расположен в двух территориальных зонах, а именно: Р-3 (зона скверов, бульваров) и Т-2 (зона железнодорожного транспорта), что не позволяет выдать ГПЗУ.

Министерством было предложено обратиться в Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области для внесения изменений в правила землепользования и застройки поселения, городского округа Московской области.

Страхов А.Е. обратился с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа Коломна от ДД.ММ.ГГГГ № (далее ПЗЗ) в Управление имущества и земельных отношений городского округа Коломна.

ДД.ММ.ГГГГ сообщено, что Администрацией городского округа Коломна в ДД.ММ.ГГГГ года запланировано внесение изменений в Правила землепользования и застройки городского округа Коломна (исх №з).

ДД.ММ.ГГГГ Советом депутатов Городского округа Коломна утверждены правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Коломенский Московской области № Решение Совета Депутатов городского округа Коломна об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа Коломна от ДД.ММ.ГГГГ № утратили силу, копия прилагается.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности заключения нового договора земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды.

В соответствии с подпунктом I пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 к 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации:

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключён без проведения торгов.

Подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Таким образом, совершение обозначенных действий в своей совокупности свидетельствует о том, что Истцом в течение срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, с момента перехода к нему прав и обязанностей по нему, предпринимались меры, направленные на подготовку к строительству торгового комплекса из легко сборных конструкций, необходимые для начала его строительства.

Названные действия не свидетельствуют о соответствии Истца критериям, определённым пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Ж РФ. Однако, учитывая разумные ожидания Страхова А.Е. в части реализации конечной цели арендного соглашения - осуществления им строительства торгового комплекса из легко сборных конструкций, факт совершения мероприятий, направленных на строительство этого объекта, действия Администрации городского округа Коломна по отказу в заключении договора на новый срок подлежат оценке на предмет добросовестного поведения.

Нахождение земельного участка в двух территориальных зонах поставило в затруднительное положение истца, без изменения Правил землепользования и застройки невозможно получение разрежения на строительство и само строительство, независимо от желания арендатора его исполнить, что делает заведомо невыполнимыми условия заключенного договора аренды земельного участка.

Факт начала строительства спорного комплекса, осуществления каких-либо строительных работ на протяжении действия всего договора аренды стояли в прямой зависимости от действий Арендодателя, которые можно расценить, как препятствия для строительства торгового комплекса из легкосборных конструкции, чинимые именно Администрацией городского округа Коломна, как Арендодателем.

В тоже время Администрация городского округа Коломна не заявляла требования об истребовании земельного участке, уведомление не направляла, а на сайте Росреестра не снято обременение в виде аренды.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования земельного участка в целях аренды по независящим от арендатора причинам.

Обоснованность отказа в заключении договора аренды на новый срок связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

При этом Верховный Суд Российской Федерации (Определением Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ.) указал следующее: «...судами не учтено следующее. Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Таким образом, в течение срока действия договора аренды Истцом предпринимались все необходимые меры, направленные на подготовку к строительству торгового комплекса из легко сборных конструкций, то есть Страхов А.Е. осуществлял все возможные действия, хоть и не свидетельствующие о возведении объекта недвижимости, но являющиеся необходимыми для начала строительства комплекса.

Истец просит:

1. Обязать Администрацию городского округа Коломна в лице Комитета по управлению имуществом Городского округа Коломна Московской области заключить со Страховым Андреем Евгениевичем договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1943 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> разрешенное использование земельного участка «под строительство торгового комплекса из легко сборных конструкций», категория земель-«земли населенных пунктов».

Истец Страхов А.Е. в судебном заседании подтвердил заявленные исковые требования и пояснил, что 20 января он подал заявление на продление договора аренды земельного участка, когда 19 января в законную силу вступили градостроительные нормы - ПЗЗ. Истец был на приеме у начальника Субботина. Он сказал, что пока не поменяют­ся территориальные зоны, смысла писать заявление на продление договора аренды нет. Разговор этот состоялся перед тем, как оканчивался срок договора. Когда Министерство строительного комплекса прислало отказ, там было указано, что нельзя строить торговый комплекс. До окончания срока действия договора истец не обращался за продлении ем договора аренды, т.к. нельзя было строить торговый комплекс. Истец ждал, когда поменяют правила землепользования.

Представитель истца на основании нотариально удостоверенной доверенности ( л.д№ Кондратьева О. С. в судебном заседании заявленные исковые требования подтвердила и пояснила, что: заявление о продлении срока аренды земельного участка направлено в Администрацию за пару дней до ответа. П. 5. ст. 39 ЗК говорит о предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на данном земельном участке имеется незавершенный объект строительства. Арендатор стремился выполнять условия договора, подал заявление об изменении ПЗЗ. Если бы моему доверителю не препятствовали, он бы начал строительство, действия арендатора зависели от действий ответчиков. Неизвестно было когда будут приняты новые ПЗЗ, на заявление об изменении ПЗЗ ни отказа, никаких действий от администрации не последовало. Рискованно было начинать строительство на данном земельном участке, поскольку зона могла бы поменяться, у истца была бы самовольная постройка.

Представитель ответчика Администсрации Коломенского городского округа на основании доверенности ( л.д.№) Кузьмина Л.Н. в судебном заседании заявленные исковые требования не признала и пояснила, что истец обратился после истечения срока договора аренды. Не представлено условий, предусмотренных 30.6 ЗК – отсутствует объект незавершенного строительства. Нарушение ответчиком требований ст. 10 ГК РФ не и мело места.

Данный земельный участок находится в зоне - ЖЖ1 - зона многоквартирной жилой застройки от ПЗЗ 2018 года.

Ответчик по делу Министерство имущественных отношений Московской области, надлежащим образом извещённый о месте и времени судебного разбирательства, своего представителя в суд не направил. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассматривается в отсутствие ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области.

Выслушав пояснения сторон и их представителей и исследовав материалы дела, суд пришёл к следующему:

Согласно ст. 621 ГК РФ

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно ст. 39.6 ЗК РФ

1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

3. Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

4. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено исследованными по делу доказательствами, истец с ДД.ММ.ГГГГ. ( дата заключения договора уступки права л.д№ по ДД.ММ.ГГГГг. ( окончание срока договора аренды л.д.19) являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:57:0110707:42, площадью 1943 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование земельного участка «под строительство торгового комплекса из легко сборных конструкций», категория земель - «земли населенных пунктов».

ДД.ММ.ГГГГг. истец обратился к ответчику с заявлении ем о заключении договора аренды на новый срок, письмом от ДД.ММ.ГГГГ. истцу в заключении договора аренды было отказано на том основании, что обращение имело место после окончания действия ранее заключенного договора аренды ( л.д№).

На момент обращения истца к ответчику срок ранее заключенного договора истёк. На земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, что не оспаривается истцом.

Ссылки истца на объективные причины невозможности начала строительства, на то, что в устной беседе представитель ответчика не советовал истцу обращаться с заявлением до окончания срока аренды ( до введения в действие новых Правил землепользования и застройки, судом во внимание не принимаются.

Объективно на момент обращения истца к ответчику основания для заключения с ним договора аренды без проведения торгов отсутствовали, отсутствуют они и на момент рассмотрения дела.

При таких обстоятельствах суд находит заявленные исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Страхова Андрея Евгеньевича к Администрации Коломенского городского округа, Министерству имущественных отношений <адрес> о понуждении к совершению действий

- Обязании Администрации Коломенского городского округа <адрес> заключить со Страховым Андреем Евгеньевичем договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1943 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование земельного участка «под строительство торгового комплекса из легко сборных конструкций», категория земель - «земли населенных пунктов».

- отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: В.Н.Буряков.