Решение по делу № 33-28694/2023 от 09.08.2023

Судья ФИО                                                              дело <данные изъяты>

50RS0<данные изъяты>-50

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 августа 2023 г.                                             <данные изъяты>

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Гарновой Л.П.,

судей ФИО, Солодовой А.А.,

при помощнике судьи ФИО,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО на решение Щелковского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу по иску администрации городского округа Щёлково <данные изъяты> к ФИО о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды, встречному исковому заявлению ФИО к администрации городского округа <данные изъяты> о расчете арендной платы с применением коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка,

заслушав доклад судьи ФИО,

установила:

администрация городского округа <данные изъяты> обратилась в суд с иском к ФИО о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между сторонами <данные изъяты> заключен договор <данные изъяты> аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г. Щёлково, <данные изъяты>, в районе <данные изъяты>, общей площадью 2 764 кв. м, для размещения (строительства) сервисного центра, сроком на 3 года, <данные изъяты> – соглашение о внесении изменений в пункт 2.1 договора, договор заключен на срок 6 лет с <данные изъяты> по <данные изъяты> Задолженность ответчика по оплате аренды земельного участка за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> составляет 926 769,20 руб. Поскольку арендатор допустила просрочку по внесению арендной платы более двух раз подряд, просит взыскать с ФИО задолженность по арендной плате в размере 926 769,20 руб. и пени за просрочку платежа в размере 142 592,85 руб., расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> обязать ФИО передать органу местного самоуправления земельный участок по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу вынесенного судебного акта.

Ответчик ФИО обратилась со встречным исковым заявлением к администрации городского округа Щелково о расчете арендной платы с применением коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка.

В обоснование встречных исковых требований указала, что между сторонами заключен договор аренды сроком на три года для размещения (строительства) сервисного центра. Соглашением от <данные изъяты> срок действия договора был продлен до <данные изъяты> На период строительства был установлен коэффициент (Кд) равный 1,5. По истечении трех лет, с <данные изъяты>, администрацией был произведен перерасчет арендной платы и был применен коэффициент 4,2, а позднее – коэффициент 6. Поскольку органом местного самоуправления неправильно применен коэффициент, переплата в год составила 445 346,74 руб. Полагает, что должен быть применен коэффициент 3 (для размещения иной коммерческой деятельности). На основании изложенного просит установить, что при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка подлежит применению коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (КД), равный 3 в соответствии с пунктом 3.1 ст. <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>-ОЗ «О регулировании земельных отношений в <данные изъяты>».

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) администрации городского округа <данные изъяты> по доверенности ФИО заявленные требования поддержала. Против удовлетворения встречных требований возражала.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности ФИО встречные исковые требования поддержала, против удовлетворения требований администрации городского округа <данные изъяты> возражала.

Решением Щелковского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования администрации городского округа <данные изъяты> удовлетворены, с ФИО взыскана задолженность по договору аренды от <данные изъяты> <данные изъяты> в размере 926 769,20 руб. за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>, пени за просрочку платежа в размере 142 592,85 руб. за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>; расторгнут договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050908:136 от <данные изъяты> <данные изъяты>; ФИО обязана передать администрации городского округа Щелково земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по акту приема-передачи в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу; в удовлетворении встречного искового заявления ФИО отказано.

Не согласившись с судебным актом, ФИО в апелляционной жалобе просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное.

Лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.

В соответствии с нормами ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах этих доводов, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что администрацией Щелковского муниципального района <данные изъяты> на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, решения Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>-З, п. 153, с ФИО <данные изъяты> заключен договор <данные изъяты> аренды земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050908:136, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г. Щёлково, <данные изъяты>, в районе <данные изъяты>, общей площадью 2 764 кв. м, для размещения (строительства) сервисного центра, сроком на 3 года. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по <данные изъяты> <данные изъяты>

<данные изъяты> между сторонами заключено соглашение о внесении изменений в пункт 2.1 договора относительно его срока, договор заключен на срок 6 лет с <данные изъяты> по <данные изъяты>

В соответствии с п. 2.2. договора земельный участок считается переданным арендодателем и принятым арендатором с момента подписания акта приема-передачи.

Согласно п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме не позднее 10 числа текущего месяца. Обязательства по оплате считаются исполненными после внесения арендатором арендной платы в полном объеме за период, установленный п. 3.3 настоящего договора. При внесении арендатором арендной платы не в полном объеме, размер которого установлен п. 3.3 договора, обязательства считаются неисполненными (п. 3.9 договора).

Задолженность ФИО по оплате аренды земельного участка за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> составляет 926 769,20 руб. Неустойка вследствие нарушения сроков внесения арендной платы, установленных договором, в соответствии с пунктом 5.3. договора из расчета 0,05 % составляет 142 592,85 руб. за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>

В адрес ответчика <данные изъяты> направлена претензия № СЕ/13.2/1292 с предложением об оплате задолженности. ФИО обязательств по оплате аренды не исполнила, ответ на претензию не направила.

Разрешая заявленные требования, установив, что в результате неисполнения обязанности по договору аренды задолженность ФИО за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> не погашена, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований органа местного самоуправлении и отказе в удовлетворении встречных требований.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции в части расторжения договора аренды земельного участка согласиться не может.

В силу положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В силу положений п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз. 1 ст. 622 ГК РФ).

Между тем при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции не принял во внимание тот факт, что при предоставлении ФИО земельного участка для размещения (строительства) сервисного центра на нем уже находился объект незавершенного строительства, зарегистрированный в ЕГРН.

Поскольку при предоставлении земельного участка ФИО на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора фактически обязанности по освобождению земельного участка.

Зарегистрированное право собственности ответчика (истца по встречному иску) в соответствии со ст. 8.1 ГК РФ не оспорено, органом местного самоуправления также не заявлены иные требования, влекущие прекращение зарегистрированного права собственности в связи с правопритязанием истца на земельный участок под данным объектом.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что требования о расторжении договора аренды и возложении обязанности передать земельный участок заявлены преждевременно.

Разрешая заявленные органом местного самоуправления требования о взыскании задолженности по арендной плате, суд первой инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что арендатор в нарушение условий заключенного договора аренды земельного участка не исполняет обязательства по внесению арендных платежей, в результате чего, за спорный период времени образовалась задолженность, учитывая, что вид разрешенного использования земельного участка не менялся, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, с чем судебная коллегия соглашается.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, в том числе о том, что при расчете арендной платы подлежит корректирующий коэффициент для размещения иной коммерческой деятельности, были предметом подробного исследования и оценки суда первой инстанции, и обоснованно отклонены.

В соответствии с разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от <данные изъяты> № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (п. 7) в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве. Вместе с тем, если при рассмотрении спора о взыскании неустойки или иных финансовых санкций, начисленных за период действия моратория, будет доказано, что ответчик, на которого распространяется мораторий, в действительности не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для его введения, и ссылки данного ответчика на указанные обстоятельства являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения ответчика может удовлетворить иск полностью или частично, не применив возражения о наличии моратория (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

ФИО не представлены документы, подтверждающие, что она оплатила задолженность по арендной плате и относится к числу субъектов, на которых распространяется мораторий на исполнение взыскания долга в виде пени, как и при рассмотрении спора о взыскании пени, начисленных за период действия моратория, не представлено доказательств, что ответчик, на которого распространяется мораторий, в действительности пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для его введения. Возражений об освобождении от уплаты пени ответчиком (истцом по встречному иску) также заявлено не было.

На основании изложенного, решение суда в части разрешения требований органа местного самоуправления о расторжении договора аренды и возложении обязанности передать земельный участок подлежит отмене, как постановленное с неправильным применением норм материального права, с принятием по делу в этой части нового решения об отказе в удовлетворении требований.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Щелковского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить в части расторжения договора аренды и возложения обязанности передать земельный участок.

Принять в отмененной части новое решение.

В удовлетворении требований администрации городского округа Щёлково <данные изъяты> к ФИО о расторжении договора аренды, возложении обязанности передать земельный участок отказать.

В остальной части решение Щелковского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25.08.2023