Решение по делу № 2-175/2020 от 17.09.2019

ГАГАРИНСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

дело № 2-175/2020

14 сентября 2020 года                                   г. Севастополь

Гагаринский районный суд города Севастополя

под председательством судьи МОЦНОГО Н.В.,

при секретаре судебного заседания МОВСЕСЯН А.А.,

с участием:

истца Коннова Ю.С., его представителей Киселевой И.И.,                 Щербатова С.В.,

ответчика Усова М.А., его представителей Дроботенко О.А., Белогорцева Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Коннова Юрия Сергеевича к Усову Михаилу Александровичу о прекращении права собственности на недвижимое имущество и признании права собственности; третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, - Управление государственной регистрации права и кадастра                                г. Севастополя;

по встречному исковому заявлению Усова Михаила Александровича к Коннову Юрию Сергеевичу о взыскании задолженности по договору,

у с т а н о в и л:

В сентябре 2019 года Коннов Ю.С. обратился в суд с иском к                    Усову М.А., требования которого 04.02.2020 года изменил и просил прекратить право собственности ответчика Усова М.А., с признанием за истцом Конновым Ю.С. права собственности на земельные участки и расположенные на них жилые дома, а именно:

- индивидуальный жилой <адрес>, кадастровый №, расположенный по адресу: г. Севастополь, <адрес>, а также земельный участок, кадастровый №, площадью 111,00 кв.м., находящийся по указанному адресу;

- индивидуальный жилой <адрес>, кадастровым номером: 91:02:003006:743, расположенный по адресу: г. Севастополь, <адрес>, а также земельный участок, кадастровый №, площадью 108,00 кв.м., находящийся по указанному адресу.

Требования иска мотивированы Конновым Ю.С. невыполнением ответчиком Усовым М.А. взятых обязательств по договору целевого займа денежных средств № 4 от 01.03.2017 года, с последующими дополнительными соглашениями, по передаче в собственность                    Коннова Ю.С. указанных объектов недвижимости в срок 31.03.2019 года.

В ходе производства по делу 24.10.2019 года к производству суда принято встречное исковое заявление Усова М.А. о взыскании с                  Коннова Ю.С. задолженности по договору целевого займа № 4 от 01.03.2017 года в сумме 3 174 219,80 руб.

В обоснование встречного требования иска указано на то обстоятельство, что истцом не в полном объеме внесены денежные средства на возведение указанных индивидуальных жилых домов, подлежащих передаче в собственность Коннову Ю.С. по приведенному выше договору, строительство которых в настоящее время завершено.

В судебном заседании истец Коннов Ю.С., его представители Киселева И.И. и Щербатов С.В., каждый в отдельности, против встречных требований Усова М.А. возражали, указав на полную оплату в его пользу истцом Конновым Ю.С. денежных средств на возведение жилых домов, что подтверждено условиями дополнительного соглашения от 27.12.2018 года. Требования иска о признании прав на недвижимость поддержали по основаниям внесения денежных средств по договору в полно объеме. Считали установленным факт нарушения Усовым М.А. условий договора о передаче в собственность объектов капитального строительства.

Ответчик Усов М.А., его представители Дроботенко О.А. и Белогорцев Д.А. правовых оснований для удовлетворения требований иска Коннова Ю.С. не усматривали, указав на не выполнение им условий договора относительно внесения полной оплаты за возведенные объекты капитального строительства. Требования встречного иска поддержали, указав на наличие задолженности Коннова Ю.С. по оплате возведенных объектов капитального строительства.

Управление государственной регистрации права и кадастра                             г. Севастополя о времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном порядке, представителя не направило, что в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Заслушав пояснения участников судебного разбирательства и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений п. 1 ст. 309 ГПК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено, что 01.03.2017 года между Конновым Ю.С. и Усовым М.А. заключен договор № 4, поименованный сторонами как договор целевого займа.

По условиям указанного договора (п.1.1) Коннов Ю.С. передает Усову М.А. денежные средства в размере 2 350 600,00 руб. и 2 350 600,00 руб. соответственно на возведение 2-х жилых домов (№ 3 и № 4) на земельных участках, расположенный по адресу: г. Севастополь, <адрес>, № и № соответственно. Усов М.А. принял обязательство передать Коннову Ю.С. недвижимое имущество в виде сданных в эксплуатацию жилых домов, расположенных на указанных земельных участках. Стоимость объектов капитального строительства, его размеры и размеры земельного участка уточняются и корректируются на основании технических отчетов инвентаризаций объектов капитального строительства. Твердая стоимость объекта капитального строительства определена в сумме 35 тыс. руб. за 1 кв.м.

В пункте 2.1. определено, что Коннов Ю.С. в счет оплаты по дому              № 3 передает 50% стоимости на момент подписания договора, 50 % стоимости дома № 3 после получения Усовым М.А. разрешения на строительство.

100% стоимости <адрес> оплачиваются Конновым Ю.С. в течение одного месяца с момента получения Усовым М.А. разрешения на строительство и завершения строительства первого этажа. В случае неисполнения Конновым Ю.С. данного условия возможно по инициативе Усова М.А. изменение стоимости <адрес>, но не выше 60 тыс. руб. за 1 кв.м.

В последующем, 27.12.2017 года между сторонами заключено дополнительное соглашение, по условиям которого денежные обязательства сторон изменены. Стоимость жилого <адрес> составляет 2 424 450,00 руб. из расчета 35 тыс. руб. за 1 кв.м.. Стоимость жилого <адрес> составляет 2 770 800,00 руб. из расчета 40 тыс. руб. за 1 кв.м.

Площадь каждого жилого дома определена сторонами в размере по 69,27 кв.м.

Также в пункт 2 договора целевого займа № 4 от 01.03.2017 года внесены следующие изменения – «Займодавец передает в момент подписания данного дополнительного соглашения Заемщику оставшиеся денежные средства в размере за жилой <адрес> – 1 007 020,00 руб.; за жилой <адрес> – 2 770 800,00 руб.»

В п. 2.4 дополнительного соглашения установлено, что во всем ином, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением, стороны руководствуются условиями договора целевого займа № 4 от 01.03.2017 года.

05.12.2018 года между сторонами заключено дополнительное соглашение № 2. В соответствии с техническими планами по итогам проведенных кадастровых работ площадь объектов капитального строительства установлена: по дому № 3 - 77,60 кв.м., по дому № 4 – 80,60 кв.м. Срок исполнения договора целевого займа установлен сторонами до 31.03.2019 года.

С материалов дела следует, что согласно распискам Усова М.А. от Коннова Ю.С. в рамках приведенного договора и дополнений к нему переданы денежные средства:

- 01.03.2017 года – 1 168 030,00 руб.;

- 24.04.2017 года - 4300,00 долларов США, что составило 242 950,00 руб.;

- 27.12.2017 года – 870 000,00 руб.;

- 28.12.2017 года – 2 770 800,00 руб.

- 28.12.2017 года – 137 000,20 руб.

Всего: 5 188 780,20 руб.

При этом, содержание расписок не позволяет с достаточной определенностью определить в счет какого из объектов капитального строительства, имеющего различную цену за 1 кв.м., осуществлена оплата.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Принимая во внимание условия заключенного между сторонами договора и содержание дополнительных соглашений, суд приходит к выводу о том, что фактические правоотношения сторон подлежит квалифицировать как договор купли-продажи товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

При этом, предметом договора фактически является приобретение Конновым Ю.С. двух объектов капитального строительства – жилых домов № и №, имеющих общую стену, на смежных земельных участках по адресу: г. Севастополь, <адрес>, № и                 №.

В ходе судебного разбирательства согласно пояснений сторон установлено, что фактически между сторонами в наличии спор о стоимости 1-го кв.м. возведенных объектов капитального строительства, а также их площадей, необходимых для определения окончательного расчета (стоимости жилых домов, подлежащих передаче в собственность Коннова Ю.С.).

Так, согласно сведениями ЕГРН, внесенных при осуществлении государственной регистрации права собственности Усова М.А. на спорные объекты капитального строительства площадь индивидуального жилого <адрес>, кадастровый №, расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>, составляет 86,2 кв.м.; площадь индивидуального жилого <адрес>, кадастровым номером: №, расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>, составляет 89,1 кв.м.

Из предоставленных истом в материалы дела копий технических паспортов на указанные объекты капитального строительства от 11.03.2020 года, подготовленных Крымским филиалом АО «Ростехинвертаризация – Федеральное БТИ» общая площадь жилых домов составляет 72,6 кв.м. и 71,7 кв.м., соответственно.

В ходе производства по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза на предмет определения площадей спорных индивидуальных жилых домов.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 38/20-СТ от 23.04.2020 года, проведенной экспертом ООО «Земельно-кадастровый центр» ФИО7 общая площадь индивидуального жилого <адрес>, кадастровый №, расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>, составляет 78,30 кв.м.; площадь индивидуального жилого <адрес>, кадастровым номером: №, расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>, составляет 77,4 кв.м.

Опрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 пояснил, что определение площадей объектов капитального строительства - индивидуальных жилых домов, осуществлено в соответствии с положениями Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 (ред. от 09.08.2018) "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения", СП 55.13330.2016. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-020-2001. При этом, согласно письма согласно письма Министерства экономического развития РФ № Д23и-2451 от 24 апреля 2017 г. "Относительно некоторых особенностей определения площади для целей кадастрового учета", площадь под лестничным маршем вне зависимости от высоты от пола до низа выступающих элементов марша включается в площадь этажа жилого здания.

Таким образом, доводы представителя истца Щербатова С.В. относительно исключения площади межэтажной лестницы из подсчета площадей дома являются несостоятельными, поскольку в силу п. 9 Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 (ред. от 09.08.2018) "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения" в площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

В тоже время, представитель истца указывает об исключении площади пола под маршем внутриквартирной лестницы, что применяется к квартирам в многоквартирных жилых домах, и не применимо к правоотношениям сторон в рассматриваемом деле.

Как следует из содержания письма Минэкономразвития России от 24.04.2017 N Д23и-2451 "О рассмотрении обращения", согласно абзацу 2 пункта 9 Требований N 90 в площадь этажа включаются площади лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

Таким образом, в жилом здании площадь ступеней (горизонтальных их поверхностей) и лестничных площадок считается в площади верхнего этажа (то есть площади всех ступеней и площадок выше поверхности перекрытия первого этажа считаются в площади второго этажа).

При этом обращено внимание, что во всех случаях кроме внутриквартирной лестницы площадь под лестничным маршем вне зависимости от высоты от пола до низа выступающих элементов марша включается в площадь этажа жилого здания.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что истцом Конновым Ю.С. не доказан факт внесения в полном объеме денежных средств за приобретение указанного в иске недвижимого имущества.

В частности, согласно результатов проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы стоимость индивидуального жилого <адрес>, кадастровый №, расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>, составляет (78,30 кв.м. * 35 000,99 руб.) = 2 740 500,00 руб.

Стоимость индивидуального жилого <адрес>, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>, составляет (77,4 кв.м. * 40 000,00 руб.) = 3 096 000,00 руб.

Общая стоимость составляет 5 836 500,00 руб.

Сведения ЕГРН на спорные объекты капитального строительства, содержат информацию о том, что площадь индивидуального жилого <адрес>, кадастровый №, расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>, составляет 86,2 кв.м.; площадь индивидуального жилого <адрес>, кадастровым номером: 91:02:003006:743, расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>, составляет 89,1 кв.м., что выше площади, установленной судебным экспертом, а как следствие, также не свидетельствует о внесении Конновым Ю.С. в полном объеме оплаты в пользу Усову М.А. за приобретаемое имущество.

При этом, суд не может положить в основу доводов истца                         Коннова Ю.С. о выполнении условий договора, предоставленные копий технических паспортов на указанные объекты капитального строительства от 11.03.2020 года, подготовленные Крымским филиалом АО «Ростехинвертаризация – Федеральное БТИ» согласно которых общая площадь жилых домов составляет <адрес> - 72,6 кв.м., <адрес> -                        71,7 кв.м., соответственно, поскольку данные сведения противоречат сведениям ЕГРН и заключению проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы. Также, расчет стоимости по данным техническим паспортам в зависимости от стоимости 1-го кв.м. объектов капитального строительства свидетельствует о стоимости объекта недвижимости <адрес> – 2 541 000,00 руб., <адрес> – 2 868 000,00 руб., а всего 5 409 000,00 руб., что исключает довод о полной оплате за заявленные в иске объекты недвижимости.

В пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что согласно п. 3 ст. 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Однако такое право соответствующей стороны может быть установлено законом или договором (пункт 4 статьи 328 ГК РФ). Вместе с тем кредитор не лишен возможности требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, в соответствии с условиями обязательства (статьи 15, 393, 396 ГК РФ).

В случае спора о размере встречного исполнения истца, если суд установит, что неисполнение с его стороны носило незначительный характер, суд вправе удовлетворить иск об исполнении ответчиком обязательства в натуре, определив объем подлежащего истцом исполнения.

Согласно п. 1 ст. 487 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные ст. 328 ГК РФ.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1 ст. 328 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что передача объектов капитального строительства в пользу Коннова Ю.С. по условиям заключенного договора от 01.03.2017 года и дополнительных соглашений к нему, возможна на условиях полной оплаты в пользу Усова М.А. в установленный срок.

Принимая во внимание то обстоятельство, что фактически между сторонами в наличии также имеется заявленный спор Усова М.А. о размере встречного исполнения истца Конова Ю.С., суд исходит из того, что из расчета стоимости спорных объектов капитального строительства, определенной по результатам судебной строительно-технической экспертизы ООО «Земельно-кадастровый центр» от 38/20-СТ от 23.04.2020 года, в общем размере 5 836 500,00 руб., размер исполненного обязательства Конновым Ю.С. составляет 5 188 780,20 руб., т.е. 88,9 %.

Таким образом, основания для признания неисполненного             Конновым Ю.С. обязательства незначительным (11 %) отсутствуют, в связи с чем не возможно удовлетворить его требования об исполнении Усовым М.А. обязательства в натуре, определив объем подлежащего истцом исполнения.

Более того, суд учитывает то обстоятельство, что правовая позиция истца Коннова Ю.С. при рассмотрении настоящего дела заключалась исключительно на основаниях исполнении им в полном объеме обязательства по оплате объектов недвижимости, с приведением доводов на содержание п. 2 дополнительного соглашения от 27.12.2017 года к договору целевого займа № 4 от 01.03.2017 года, в частности: «Займодавец передает в момент подписания данного дополнительного соглашения Заемщику оставшиеся денежные средства в размере за жилой дом № 3 – 1 007 020,00 руб.; за жилой дом № 4 – 2 770 800,00 руб.» и соответствующими тремя расписками Усова М.А. от 27.12.2017 года и 28.12.2017 года на суммы 870 000,00 руб., 2 770 800,00 руб. и 137 000,20 руб., соответственно.

Вместе с тем, изучением содержания приведенного дополнительного соглашения от 27.12.2017 года установлено, что положения п. 1.1 договора № 4 от 01.03.2017 года о том, что стоимость объектов капитального строительства, их размеры и размеры земельного участка подлежат уточнению и корректировке на основании технических отчетов об инвентаризаций возведенных объектов капитального строительства, остались неизменными.

Нарушения обязательства со стороны продавца Усова М.А. не установлены, как и нет оснований полагать, что после оплаты                Конновым Ю.С. объектов капитального строительства они не будут переданы покупателю. В тоже время, данные о возможности исполнить договор в части оплаты со стороны Коннова Ю.С., финансовой возможности осуществить недостающую оплату, суду в порядке ст. 56 ГПК РФ не предоставлено.

Принимая во внимание, что спорные объекты недвижимости согласно сведениям ЕГРН находятся в собственности Усова М.А., в требованиях Коннова Ю.С. о прекращении права собственности                   Усова М.А. на них и признании права собственности за Конновым Ю.С. отказано, следует прийти к выводу об отсутствии также правовых оснований для удовлетворения требований встречного искового заявления о взыскании задолженности по договору.

Руководствуясь ст.ст. 194 –199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Отказать в удовлетворении искового заявления Коннова Юрия Сергеевича к Усову Михаилу Александровичу о прекращении права собственности на недвижимое имущество и признании права собственности.

Отказать в удовлетворении встречных исковых требованиях Усова Михаила Александровича к Коннову Юрию Сергеевичу о взыскании задолженности по договору.

Решение суда может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в порядке, установленном статьей 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано.

Мотивированный текст решения изготовлен 19.09.2020 года.

Председательствующий по делу

судья                                                      /подпись/                  Н.В. Моцный

Решение не вступило в законную силу

Копия верна:

Судья Гагаринского районного

суда г. Севастополя                                                                Н.В. Моцный